{"id":4718,"date":"2026-10-20T12:01:45","date_gmt":"2026-10-20T11:01:45","guid":{"rendered":"https:\/\/wpcalc.com\/de\/finanzen\/cap-rate-rechner\/"},"modified":"2026-10-20T12:01:45","modified_gmt":"2026-10-20T11:01:45","slug":"cap-rate-rechner","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wpcalc.com\/de\/finanzen\/cap-rate-rechner\/","title":{"rendered":"Cap-Rate-Rechner \u2013 Liegenschaftszinssatz"},"content":{"rendered":"<section class=\"not-prose calculator-box\" aria-labelledby=\"calculator-title\"><div class=\"flex items-baseline sm:items-center justify-between gap-2 sm:gap-3\"><div class=\"flex flex-col sm:flex-row sm:items-center gap-2\"><span class=\"icon icon-calculator text-primary-700! text-base! dark:text-primary-300!\" aria-hidden=\"true\"><\/span><h2 id=\"calculator-title\" class=\"text-lg font-display font-bold\">Cap-Rate, NOI oder Immobilienwert berechnen<\/h2><\/div><div class=\"calcdash-favorite group\">\n  <button type=\"button\" class=\"favorite\" id=\"favorite\" data-favorite-id=\"4718\" data-favorite-title=\"Cap Rate\" data-favorite-url=\"https:\/\/wpcalc.com\/de\/finanzen\/cap-rate-rechner\/\" data-favorite-excerpt=\"Berechnen Sie die Cap Rate einer vermieteten Immobilie \u2013 oder ermitteln Sie alternativ die NOI oder den Objektwert. Geben Sie Mieteinnahmen, Leerstand und Bewirtschaftungskosten ein; f\u00fcllen Sie zwei der drei Gr\u00f6\u00dfen Objektwert, NOI und Cap Rate aus, und der Rechner ermittelt die dritte.\" aria-label=\"Zu Favoriten hinzuf\u00fcgen\" data-favorite-icon=\"icon icon-investment\">\n    <span class=\"icon icon-shape-star-empty\" aria-hidden=\"true\"><\/span>\n  <\/button>\n  <div class=\"calcdash-favorite__tip\" aria-hidden=\"true\">\n   <span class=\"favorite-tooltip\" id=\"favorite-tooltip\"><\/span>\n  <\/div>\n  <span class=\"sr-only\" role=\"status\" id=\"favorite-status\"><\/span>\n<\/div><\/div><form action=\"https:\/\/wpcalc.com\/de\/finanzen\/cap-rate-rechner\/\" method=\"POST\" class=\"calculator\" id=\"calculator-4718\" data-post=\"4718\"><fieldset class=\"fieldset-input is-2\"><legend class=\"sr-only\">Eingabefelder<\/legend><div class=\"is-single field\" id=\"input-1\"><span class=\"font-semibold\">Mieteinnahmen<\/span><\/div><div class=\"field\" id=\"input-2\"><label for=\"field-2\">Bruttomieteinnahmen<\/label><div class=\"field-group\"><input type=\"text\" name=\"bruttomieteinnahmen\" id=\"field-2\" aria-describedby=\"calc-info-2\" data-number inputmode=\"decimal\" autocomplete=\"off\" spellcheck=\"false\" min=\"0\" value=\"24000\"\/><div class=\"grid grid-cols-1\"><select id=\"field-3\" name=\"zeitraum\" aria-label=\"Zeitraum\"><option value=\"month\">pro Monat<\/option><option value=\"year\" selected>pro Jahr<\/option><\/select><svg class=\"pointer-events-none col-start-1 row-start-1 mr-2 size-5 self-center justify-self-end text-gray-500 sm:size-4\" viewBox=\"0 0 16 16\" fill=\"currentColor\" aria-hidden=\"true\" data-slot=\"icon\">\n              <path fill-rule=\"evenodd\" d=\"M4.22 6.22a.75.75 0 0 1 1.06 0L8 8.94l2.72-2.72a.75.75 0 1 1 1.06 1.06l-3.25 3.25a.75.75 0 0 1-1.06 0L4.22 7.28a.75.75 0 0 1 0-1.06Z\" clip-rule=\"evenodd\" \/>\n            <\/svg><\/div><\/div><small id=\"calc-info-2\">Gesamte Miete bei vollst\u00e4ndiger Vermietung. Die Monatsmiete wird mit 12 multipliziert.<\/small><\/div><div class=\"field\" id=\"input-3\"><label for=\"field-4\">Leerstandsquote<\/label><input type=\"text\" name=\"leerstandsquote\" id=\"field-4\" aria-describedby=\"calc-unit-4 calc-info-4\" data-number inputmode=\"decimal\" autocomplete=\"off\" spellcheck=\"false\" min=\"0\" max=\"100\" value=\"5\"\/><div class=\"unit\" id=\"calc-unit-4\">%<\/div><small id=\"calc-info-4\">Anteil der potenziellen Miete, der durch Leerstand und Mietausfall verloren geht.<\/small><\/div><div class=\"is-single field\" id=\"input-4\"><span class=\"font-semibold\">Bewirtschaftungskosten (pro Jahr)<\/span><\/div><div class=\"field\" id=\"input-5\"><label for=\"field-6\">Kosteneingabe<\/label><div class=\"grid grid-cols-1\"><select id=\"field-6\" name=\"kosteneingabe\"><option value=\"itemized\" selected>Einzelpositionen<\/option><option value=\"total\">Gesamtbetrag<\/option><\/select><svg class=\"pointer-events-none col-start-1 row-start-1 mr-2 size-5 self-center justify-self-end text-gray-500 sm:size-4\" viewBox=\"0 0 16 16\" fill=\"currentColor\" aria-hidden=\"true\" data-slot=\"icon\">\n              <path fill-rule=\"evenodd\" d=\"M4.22 6.22a.75.75 0 0 1 1.06 0L8 8.94l2.72-2.72a.75.75 0 1 1 1.06 1.06l-3.25 3.25a.75.75 0 0 1-1.06 0L4.22 7.28a.75.75 0 0 1 0-1.06Z\" clip-rule=\"evenodd\" \/>\n            <\/svg><\/div><\/div><div class=\"field\" id=\"input-6\"><label for=\"field-7\">Grundsteuer<\/label><input type=\"text\" name=\"grundsteuer\" id=\"field-7\" aria-describedby=\"calc-unit-7\" data-number inputmode=\"decimal\" autocomplete=\"off\" spellcheck=\"false\" min=\"0\" value=\"2400\"\/><div class=\"unit\" id=\"calc-unit-7\">$\/Jahr<\/div><\/div><div class=\"field\" id=\"input-7\"><label for=\"field-8\">Versicherung<\/label><input type=\"text\" name=\"versicherung\" id=\"field-8\" aria-describedby=\"calc-unit-8\" data-number inputmode=\"decimal\" autocomplete=\"off\" spellcheck=\"false\" min=\"0\" value=\"900\"\/><div class=\"unit\" id=\"calc-unit-8\">$\/Jahr<\/div><\/div><div class=\"field\" id=\"input-8\"><label for=\"field-9\">Instandhaltung<\/label><div class=\"field-group\"><input type=\"text\" name=\"instandhaltung\" id=\"field-9\" data-number inputmode=\"decimal\" autocomplete=\"off\" spellcheck=\"false\" min=\"0\" value=\"8\"\/><div class=\"grid grid-cols-1\"><select id=\"field-10\" name=\"basis\" aria-label=\"Basis\"><option value=\"pct\" selected>% der eingenommenen Miete<\/option><option value=\"usd\">$ pro Jahr<\/option><\/select><svg class=\"pointer-events-none col-start-1 row-start-1 mr-2 size-5 self-center justify-self-end text-gray-500 sm:size-4\" viewBox=\"0 0 16 16\" fill=\"currentColor\" aria-hidden=\"true\" data-slot=\"icon\">\n              <path fill-rule=\"evenodd\" d=\"M4.22 6.22a.75.75 0 0 1 1.06 0L8 8.94l2.72-2.72a.75.75 0 1 1 1.06 1.06l-3.25 3.25a.75.75 0 0 1-1.06 0L4.22 7.28a.75.75 0 0 1 0-1.06Z\" clip-rule=\"evenodd\" \/>\n            <\/svg><\/div><\/div><\/div><div class=\"field\" id=\"input-9\"><label for=\"field-11\">Hausverwaltung<\/label><div class=\"field-group\"><input type=\"text\" name=\"hausverwaltung\" id=\"field-11\" aria-describedby=\"calc-info-11\" data-number inputmode=\"decimal\" autocomplete=\"off\" spellcheck=\"false\" min=\"0\" value=\"8\"\/><div class=\"grid grid-cols-1\"><select id=\"field-12\" name=\"basis\" aria-label=\"Basis\"><option value=\"pct\" selected>% der eingenommenen Miete<\/option><option value=\"usd\">$ pro Jahr<\/option><\/select><svg class=\"pointer-events-none col-start-1 row-start-1 mr-2 size-5 self-center justify-self-end text-gray-500 sm:size-4\" viewBox=\"0 0 16 16\" fill=\"currentColor\" aria-hidden=\"true\" data-slot=\"icon\">\n              <path fill-rule=\"evenodd\" d=\"M4.22 6.22a.75.75 0 0 1 1.06 0L8 8.94l2.72-2.72a.75.75 0 1 1 1.06 1.06l-3.25 3.25a.75.75 0 0 1-1.06 0L4.22 7.28a.75.75 0 0 1 0-1.06Z\" clip-rule=\"evenodd\" \/>\n            <\/svg><\/div><\/div><small id=\"calc-info-11\">Eingenommene Miete = Bruttoeinnahmen abz\u00fcglich Leerstand.<\/small><\/div><div class=\"field\" id=\"input-10\"><label for=\"field-13\">Versorgungskosten<\/label><input type=\"text\" name=\"versorgungskosten\" id=\"field-13\" aria-describedby=\"calc-unit-13 calc-info-13\" data-number inputmode=\"decimal\" autocomplete=\"off\" spellcheck=\"false\" min=\"0\" value=\"0\"\/><div class=\"unit\" id=\"calc-unit-13\">$\/Jahr<\/div><small id=\"calc-info-13\">Vom Vermieter getragene Versorgungskosten.<\/small><\/div><div class=\"field\" id=\"input-11\"><label for=\"field-14\">Hausgeld<\/label><input type=\"text\" name=\"hausgeld\" id=\"field-14\" aria-describedby=\"calc-unit-14\" data-number inputmode=\"decimal\" autocomplete=\"off\" spellcheck=\"false\" min=\"0\" value=\"0\"\/><div class=\"unit\" id=\"calc-unit-14\">$\/Jahr<\/div><\/div><div class=\"field\" id=\"input-12\"><label for=\"field-15\">Sonstige Kosten<\/label><input type=\"text\" name=\"sonstige_kosten\" id=\"field-15\" aria-describedby=\"calc-unit-15\" data-number inputmode=\"decimal\" autocomplete=\"off\" spellcheck=\"false\" min=\"0\" value=\"600\"\/><div class=\"unit\" id=\"calc-unit-15\">$\/Jahr<\/div><\/div><div class=\"field\" id=\"input-13\" hidden><label for=\"field-16\">Gesamte Bewirtschaftungskosten<\/label><input type=\"text\" name=\"gesamte_bewirtschaftungskosten\" id=\"field-16\" aria-describedby=\"calc-unit-16 calc-info-16\" data-number inputmode=\"decimal\" autocomplete=\"off\" spellcheck=\"false\" min=\"0\" value=\"4000\"\/><div class=\"unit\" id=\"calc-unit-16\">$\/Jahr<\/div><small id=\"calc-info-16\">Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, Hausverwaltung, Versorgungskosten, Hausgeld \u2013 alles au\u00dfer der Kreditrate.<\/small><\/div><div class=\"is-single field\" id=\"input-14\"><span class=\"font-semibold\">Wert, NOI oder Cap-Rate \u2013 zwei Gr\u00f6\u00dfen ausf\u00fcllen<\/span><\/div><div class=\"field\" id=\"input-15\"><label for=\"field-18\">Immobilienwert oder Kaufpreis<\/label><input type=\"text\" name=\"immobilienwert_oder_kaufpreis\" id=\"field-18\" aria-describedby=\"calc-unit-18\" data-number inputmode=\"decimal\" autocomplete=\"off\" spellcheck=\"false\" min=\"0.01\" value=\"300000\"\/><div class=\"unit\" id=\"calc-unit-18\">$<\/div><\/div><div class=\"field\" id=\"input-16\"><label for=\"field-19\">Nettobetriebseinnahmen (NOI)<\/label><input type=\"number\" name=\"nettobetriebseinnahmen_noi\" id=\"field-19\" aria-describedby=\"calc-info-19\" placeholder=\"e.g. 15,000\" step=\"any\"\/><small id=\"calc-info-19\">Leer lassen, um den NOI aus den obigen Einnahmen und Ausgaben zu berechnen. Eine hier eingegebene Zahl \u00fcberschreibt die Aufstellung.<\/small><\/div><div class=\"field\" id=\"input-17\"><label for=\"field-20\">Cap-Rate<\/label><input type=\"number\" name=\"caprate\" id=\"field-20\" aria-describedby=\"calc-unit-20 calc-info-20\" placeholder=\"Automatisch\" step=\"any\"\/><div class=\"unit\" id=\"calc-unit-20\">%<\/div><small id=\"calc-info-20\">Leer lassen, um die Cap-Rate zu berechnen. Um stattdessen den NOI zu berechnen, leeren Sie das Feld \u201eBruttomieteinnahmen\u201c und geben Immobilienwert und Cap-Rate ein. Typischer Bereich: 4\u201310 %.<\/small><\/div><div class=\"is-single field\" id=\"input-18\"><span class=\"font-semibold\">Cash-on-Cash-Rendite (optional)<\/span><\/div><div class=\"field\" id=\"input-19\"><label for=\"field-22\">Eingesetztes Eigenkapital (Anzahlung)<\/label><input type=\"text\" name=\"eingesetztes_eigenkapital_anzahlung\" id=\"field-22\" aria-describedby=\"calc-unit-22 calc-info-22\" data-number inputmode=\"decimal\" autocomplete=\"off\" spellcheck=\"false\" placeholder=\"e.g. 75,000\" min=\"0\"\/><div class=\"unit\" id=\"calc-unit-22\">$<\/div><small id=\"calc-info-22\">Anzahlung zuz\u00fcglich Kaufnebenkosten und vorab anfallender Modernisierungskosten. Leer lassen, um diesen Abschnitt zu \u00fcberspringen.<\/small><\/div><div class=\"field\" id=\"input-20\"><label for=\"field-23\">J\u00e4hrliche Kreditrate (Schuldendienst)<\/label><input type=\"text\" name=\"jhrliche_kreditrate_schuldendienst\" id=\"field-23\" aria-describedby=\"calc-unit-23 calc-info-23\" data-number inputmode=\"decimal\" autocomplete=\"off\" spellcheck=\"false\" placeholder=\"e.g. 14,000\" min=\"0\"\/><div class=\"unit\" id=\"calc-unit-23\">$\/Jahr<\/div><small id=\"calc-info-23\">Zins und Tilgung pro Jahr. Bleibt das Feld leer, wird der Wert als 0 $ behandelt.<\/small><\/div><\/fieldset><div class=\"buttons\"><button type=\"submit\" data-text=\"Neu berechnen\" id=\"calculate-button\" data-post=\"4718\">Berechnen<\/button><button type=\"reset\">Zur\u00fccksetzen<\/button><\/div><div class=\"field is-checkbox hidden!\" id=\"field-auto-calc\"><input type=\"checkbox\" id=\"auto-calc\"><label for=\"auto-calc\">Automatisch berechnen<\/label><small>Wenn aktiviert, wird das Ergebnis automatisch aktualisiert, sobald Sie einen Wert \u00e4ndern.<\/small><\/div><div class=\"fieldset-result is-hidden\" aria-labelledby=\"result-title\" aria-live=\"polite\" role=\"region\"> <h3 class=\"result-title bg-gradient-to-r from-primary-50 to-gray-50 dark:from-primary-900 dark:to-gray-800\" id=\"result-title\"><span class=\"icon icon-s-pulse\" aria-hidden=\"true\"><\/span> Ihre Cap-Rate-Ergebnisse<\/h3><div class=\"result-box\"><div class=\"field-result\" id=\"output-1\"><span class=\"field-title\"><span>Bereinigte Bruttoeinnahmen<\/span><\/span><span class=\"field-value\" id=\"result-1\" data-unit=\"$\/Jahr\"><\/span><button type=\"button\" class=\"copy-result\" data-tooltip=\"Ergebnis kopieren\" aria-label=\"Ergebnis kopieren\"><span class=\"copy-icon icon icon-document-copy\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/div><div class=\"field-result\" id=\"output-2\"><span class=\"field-title\"><span>Gesamte Bewirtschaftungskosten<\/span><\/span><span class=\"field-value\" id=\"result-2\" data-unit=\"$\/Jahr\"><\/span><button type=\"button\" class=\"copy-result\" data-tooltip=\"Ergebnis kopieren\" aria-label=\"Ergebnis kopieren\"><span class=\"copy-icon icon icon-document-copy\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/div><div class=\"field-result\" id=\"output-3\"><span class=\"field-title\"><span>Nettobetriebseinnahmen (NOI)<\/span><\/span><span class=\"field-value\" id=\"result-3\" data-unit=\"$\/Jahr\"><\/span><button type=\"button\" class=\"copy-result\" data-tooltip=\"Ergebnis kopieren\" aria-label=\"Ergebnis kopieren\"><span class=\"copy-icon icon icon-document-copy\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/div><div class=\"field-result\" id=\"output-4\"><span class=\"field-title\"><span>Cap-Rate<\/span><\/span><span class=\"field-value\" id=\"result-4\" data-unit=\"%\"><\/span><button type=\"button\" class=\"copy-result\" data-tooltip=\"Ergebnis kopieren\" aria-label=\"Ergebnis kopieren\"><span class=\"copy-icon icon icon-document-copy\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/div><div class=\"field-result\" id=\"output-5\"><span class=\"field-title\"><span>Immobilienwert<\/span><\/span><span class=\"field-value\" id=\"result-5\" data-unit=\"$\"><\/span><button type=\"button\" class=\"copy-result\" data-tooltip=\"Ergebnis kopieren\" aria-label=\"Ergebnis kopieren\"><span class=\"copy-icon icon icon-document-copy\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/div><div class=\"field-result is-column\" id=\"output-6\"><span class=\"field-title\"><span>Was diese Cap-Rate bedeutet<\/span><\/span><span class=\"field-value\" id=\"result-6\"><\/span><button type=\"button\" class=\"copy-result\" data-tooltip=\"Ergebnis kopieren\" aria-label=\"Ergebnis kopieren\"><span class=\"copy-icon icon icon-document-copy\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/div><div class=\"field-result\" id=\"output-7\"><span class=\"field-title\"><span>J\u00e4hrlicher Cashflow nach Schuldendienst<\/span><\/span><span class=\"field-value\" id=\"result-7\" data-unit=\"$\/Jahr\"><\/span><button type=\"button\" class=\"copy-result\" data-tooltip=\"Ergebnis kopieren\" aria-label=\"Ergebnis kopieren\"><span class=\"copy-icon icon icon-document-copy\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/div><div class=\"field-result\" id=\"output-8\"><span class=\"field-title\"><span>Cash-on-Cash-Rendite<\/span><\/span><span class=\"field-value\" id=\"result-8\" data-unit=\"%\"><\/span><button type=\"button\" class=\"copy-result\" data-tooltip=\"Ergebnis kopieren\" aria-label=\"Ergebnis kopieren\"><span class=\"copy-icon icon icon-document-copy\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/div><div class=\"field-result is-column\" id=\"output-9\"><span class=\"field-title\"><span>Aufschl\u00fcsselung der Einnahmen und Ausgaben<\/span><\/span><span class=\"field-value\" id=\"result-9\"><\/span><button type=\"button\" class=\"copy-result\" data-tooltip=\"Ergebnis kopieren\" aria-label=\"Ergebnis kopieren\"><span class=\"copy-icon icon icon-document-copy\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/div><\/div><div class=\"result-actions\"><button type=\"button\" class=\"copy-link\"><svg viewBox=\"0 0 20 20\" fill=\"currentColor\" aria-hidden=\"true\"><path d=\"M12.232 4.232a2.5 2.5 0 0 1 3.536 3.536l-1.225 1.224a.75.75 0 0 0 1.061 1.06l1.224-1.224a4 4 0 0 0-5.656-5.656l-3 3a4 4 0 0 0 .225 5.865.75.75 0 0 0 .977-1.138 2.5 2.5 0 0 1-.142-3.667l3-3Z\"\/><path d=\"M11.603 7.963a.75.75 0 0 0-.977 1.138 2.5 2.5 0 0 1 .142 3.667l-3 3a2.5 2.5 0 0 1-3.536-3.536l1.225-1.224a.75.75 0 0 0-1.061-1.06l-1.224 1.224a4 4 0 1 0 5.656 5.656l3-3a4 4 0 0 0-.225-5.865Z\"\/><\/svg><span class=\"copy-link__text\">Link zu dieser Berechnung kopieren<\/span><\/button><span class=\"sr-only\" role=\"status\" id=\"copy-link-status\"><\/span><\/div><\/div><a href=\"#respond\" class=\"hidden transition-opacity duration-300 opacity-0 w-50 text-sm justify-center items-center gap-2 px-4 py-2 rounded bg-gray-200 text-gray-700 hover:bg-gray-300\" id=\"leave-comment\"><span class=\"icon icon-comments\" aria-hidden=\"true\"><\/span>Kommentar schreiben<\/a><\/form><\/section><section id=\"calc-reactions\" class=\"not-prose hidden my-12 bg-gradient-to-r from-primary-50 to-gray-50 border border-indigo-100 rounded-xl px-6 py-4 shadow-sm\" data-post=\"4718\" aria-live=\"polite\" aria-labelledby=\"calc-reactions-title\"><p id=\"calc-reactions-title\" class=\"text-sm text-gray-500 text-center mb-2\">Wie finden Sie dieses Ergebnis?<\/p><div role=\"group\" aria-labelledby=\"calc-reactions-title\" class=\"grid grid-cols-3 sm:flex sm:flex-row sm:justify-around gap-4 sm:items-center sm:flex-wrap\"><button type=\"button\" aria-pressed=\"false\" class=\"reaction-btn flex flex-col items-center gap-1 text-sm text-gray-700 hover:text-primary-600 cursor-pointer transition-transform hover:scale-105\" data-reaction=\"like\"><span class=\"reaction-count\" data-reaction-count=\"like\">0<\/span><span class=\"reaction text-3xl\" aria-hidden=\"true\">\ud83d\ude00 <\/span><span class=\"reaction-description font-medium\">Gef\u00e4llt mir <\/span><\/button><button type=\"button\" aria-pressed=\"false\" class=\"reaction-btn flex flex-col items-center gap-1 text-sm text-gray-700 hover:text-primary-600 cursor-pointer transition-transform hover:scale-105\" data-reaction=\"helpful\"><span class=\"reaction-count\" data-reaction-count=\"helpful\">0<\/span><span class=\"reaction text-3xl\" aria-hidden=\"true\">\ud83d\udca1 <\/span><span class=\"reaction-description font-medium\">Hilfreich <\/span><\/button><button type=\"button\" aria-pressed=\"false\" class=\"reaction-btn flex flex-col items-center gap-1 text-sm text-gray-700 hover:text-primary-600 cursor-pointer transition-transform hover:scale-105\" data-reaction=\"confused\"><span class=\"reaction-count\" data-reaction-count=\"confused\">0<\/span><span class=\"reaction text-3xl\" aria-hidden=\"true\">\ud83d\ude15 <\/span><span class=\"reaction-description font-medium\">Verwirrt <\/span><\/button><button type=\"button\" aria-pressed=\"false\" class=\"reaction-btn flex flex-col items-center gap-1 text-sm text-gray-700 hover:text-primary-600 cursor-pointer transition-transform hover:scale-105\" data-reaction=\"disappointed\"><span class=\"reaction-count\" data-reaction-count=\"disappointed\">0<\/span><span class=\"reaction text-3xl\" aria-hidden=\"true\">\ud83d\ude1e <\/span><span class=\"reaction-description font-medium\">Entt\u00e4uscht <\/span><\/button><button type=\"button\" aria-pressed=\"false\" class=\"reaction-btn flex flex-col items-center gap-1 text-sm text-gray-700 hover:text-primary-600 cursor-pointer transition-transform hover:scale-105\" data-reaction=\"inaccurate\"><span class=\"reaction-count\" data-reaction-count=\"inaccurate\">0<\/span><span class=\"reaction text-3xl\" aria-hidden=\"true\">\u274c <\/span><span class=\"reaction-description font-medium\">Ungenau <\/span><\/button><\/div><div id=\"reaction-message\" class=\"hidden mt-8 rounded-md border border-primary-100 bg-white\/50 backdrop-blur-sm px-4 py-2 text-sm text-center shadow-sm\"><\/div><\/section><div class=\"calcdash-ad not-prose calcdash-ad--calc_result calcdash-ad--in-article\"><ins class=\"adsbygoogle\" style=\"display:block\" data-ad-client=\"ca-pub-1721569815777345\" data-ad-slot=\"6317458308\" data-ad-layout=\"in-article\" data-ad-format=\"fluid\"><\/ins><script>(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});<\/script><\/div>\n<style id=\"wpcoderpro-inline-1\">.formula-box {\r\n\tborder-bottom: none !important;\r\n}<\/style><section class=\"formula-box\" aria-labelledby=\"formula-title\">\r\n\t<div id=\"formula-title\" class=\"not-prose font-display mb-4\"><span class=\"icon icon-formula\" aria-hidden=\"true\"><\/span><h2>Formel f\u00fcr die Cap Rate<\/h2><\/div>\r\n\t<figure class=\"not-prose formula\">\r\n\t\t<figcaption class=\"formula-title\">Formel<\/figcaption>\r\n\t\t<div class=\"text-base text-gray-800\" id=\"formula\">\\[ \\text{Cap Rate} = \\frac{\\text{Nettobetriebseinnahmen (NOI)}}{\\text{Objektwert}} \\times 100\\% \\]<\/div>\r\n\t<\/figure>\r\n\t<\/p>\n<p><strong>Dabei bedeuten:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>\\(\\text{NOI}\\) \u2014 Nettobetriebseinnahmen: j\u00e4hrliche Mieteinnahmen nach Leerstand, abz\u00fcglich aller Bewirtschaftungskosten (Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, Verwaltung, Versorgungskosten, Hausgeld und weitere Kosten), aber <em>vor<\/em> jeglichen Kreditraten<\/li>\n<li>\\(\\text{Objektwert}\\) \u2014 der Kaufpreis bzw. der aktuelle Marktwert der Immobilie<\/li>\n<\/ul>\n<p>Die Formel beschreibt die j\u00e4hrliche Einkommensrendite der Immobilie ohne Fremdkapital: den Prozentsatz ihres Werts, den sie jedes Jahr an Nettobetriebseinnahmen erwirtschaftet \u2013 ohne Ber\u00fccksichtigung von Finanzierung, Wertsteigerung und Steuern.<\/p>\n<p>Die NOI selbst ergibt sich in zwei Schritten:<\/p>\n<p>\\[ \\text{EGI} = \\text{Bruttoeinnahmen} \\times (1 - \\text{Leerstandsquote}), \\qquad \\text{NOI} = \\text{EGI} - \\text{Bewirtschaftungskosten} \\]<\/p>\n<p>Umgestellt liefert der Liegenschaftszinssatz auch die beiden anderen Gr\u00f6\u00dfen: \\( \\text{Wert} = \\text{NOI} \/ \\text{Cap Rate} \\) und \\( \\text{NOI} = \\text{Wert} \\times \\text{Cap Rate} \\) \u2013 genau das macht dieser Rechner, wenn Sie eines der Felder leer lassen.<\/p>\n<p>\r\n<\/section>\n<style id=\"wpcoderpro-inline-2\">.calculation-box {\r\n\tborder-bottom: none !important;\r\n}<\/style><section id=\"calculation\" class=\"calculation-box\" aria-labelledby=\"calculation-title\">\r\n\t<div id=\"calculation-title\" class=\"not-prose font-display\"><span class=\"icon icon-unordered-list\" aria-hidden=\"true\"><\/span><h2>Cap Rate \u2013 Berechnungsbeispiel<\/h2><\/div>\r\n\r\n<\/p>\n<p><strong>Beispiel:<\/strong> Ein Einfamilienhaus wird als Kapitalanlage f\u00fcr 300.000 $ gekauft. Der Eigent\u00fcmer nimmt 24.000 $ Jahresbruttomiete ein, geht von einer Leerstandsquote von 5 % aus und zahlt 2.400 $ Grundsteuer, 900 $ Versicherung und 600 $ sonstige Kosten sowie jeweils 8 % der eingegangenen Miete f\u00fcr Instandhaltung und Verwaltung.<\/p>\n<p><strong>Schritt 1 \u2013 bereinigtes Bruttoeinkommen (EGI):<\/strong><\/p>\n<p>\\[ 24{,}000 \\times (1 - 0.05) = 22{,}800 \\ \\$\/\\text{Jahr} \\]<\/p>\n<p><strong>Schritt 2 \u2013 Bewirtschaftungskosten:<\/strong><\/p>\n<p>\\[ 2{,}400 + 900 + 600 + 2 \\times (0.08 \\times 22{,}800) = 2{,}400 + 900 + 600 + 3{,}648 = 7{,}548 \\ \\$\/\\text{Jahr} \\]<\/p>\n<p><strong>Schritt 3 \u2013 Nettobetriebseinnahmen (NOI):<\/strong><\/p>\n<p>\\[ 22{,}800 - 7{,}548 = 15{,}252 \\ \\$\/\\text{Jahr} \\]<\/p>\n<p><strong>Schritt 4 \u2013 Cap Rate:<\/strong><\/p>\n<p>\\[ \\text{Cap Rate} = \\frac{15{,}252}{300{,}000} \\times 100\\% \\approx 5.084\\% \\]<\/p>\n<p><strong>Ergebnis:<\/strong> Die Immobilie hat eine Cap Rate von rund <strong>5,08 %<\/strong> \u2013 eine niedrige bis moderate Rendite, wie sie f\u00fcr gro\u00dfe, stark nachgefragte M\u00e4rkte typisch ist.<\/p>\n<p>\n\r\n<\/section>\n<h2>So verwenden Sie den Rechner<\/h2>\n<ol>\n<li>Geben Sie Ihre <strong>Bruttomieteinnahmen<\/strong> im Bereich <em>Mieteinnahmen<\/em> ein und w\u00e4hlen Sie im Dropdown <em>Zeitraum<\/em> die Option <em>pro Monat<\/em> oder <em>pro Jahr<\/em>. Die Monatsmiete wird automatisch mit 12 multipliziert.<\/li>\n<li>Legen Sie die <strong>Leerstandsquote<\/strong> fest \u2013 den Anteil der potenziellen Miete, der durch leerstehende Einheiten oder nicht zahlende Mieter verloren geht. Wenn Sie unsicher sind, ist 5 % eine g\u00e4ngige Planungsannahme.<\/li>\n<li>W\u00e4hlen Sie im Bereich <em>Bewirtschaftungskosten<\/em> f\u00fcr die Kosteneingabe <strong>Einzelaufstellung<\/strong> oder <strong>Pauschalbetrag<\/strong>. \u00dcber die Einzelaufstellung erfassen Sie <strong>Grundsteuer<\/strong>, <strong>Versicherung<\/strong>, <strong>Versorgungskosten<\/strong>, <strong>Hausgeld<\/strong>, <strong>Sonstige Kosten<\/strong> sowie <strong>Instandhaltung<\/strong> und <strong>Verwaltung<\/strong> (jeweils als Geldbetrag pro Jahr oder als Prozentsatz der eingegangenen Miete).<\/li>\n<li>Geben Sie im Bereich <em>Wert, NOI oder Cap Rate \u2013 f\u00fcllen Sie zwei aus<\/em> den <strong>Objektwert bzw. Kaufpreis<\/strong>, die <strong>Nettobetriebseinnahmen (NOI)<\/strong> und\/oder die <strong>Cap Rate<\/strong> ein. Lassen Sie genau eine der drei Gr\u00f6\u00dfen leer \u2013 der Rechner berechnet sie. Die NOI wird \u00fcblicherweise automatisch aus Ihren Einnahmen und Kosten ermittelt; tragen Sie nur dann eine eigene Zahl ein, wenn Sie diesen Wert \u00fcberschreiben m\u00f6chten.<\/li>\n<li>Optional k\u00f6nnen Sie den Bereich Cash-on-Cash ausf\u00fcllen: Geben Sie Ihr <strong>eingesetztes Eigenkapital (Anzahlung)<\/strong> und die <strong>j\u00e4hrliche Kreditrate (Schuldendienst)<\/strong> ein, um Ihren j\u00e4hrlichen Cashflow nach Schuldendienst und die <strong>Cash-on-Cash-Rendite<\/strong> auf Ihr investiertes Kapital zu sehen.<\/li>\n<li>Klicken Sie auf <strong>Berechnen<\/strong>. Die Ergebnisse zeigen Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen, die gesamten Bewirtschaftungskosten, die NOI, die Cap Rate, den Objektwert, eine Einordnung der Cap Rate sowie eine vollst\u00e4ndige Tabelle mit der Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>Was ist der Liegenschaftszinssatz?<\/h2>\n<p>Der Liegenschaftszinssatz \u2013 kurz Cap Rate \u2013 ist das Standardma\u00df f\u00fcr die Bewertung von Renditeimmobilien. Er ist das Verh\u00e4ltnis der Nettobetriebseinnahmen einer Immobilie zu ihrem Wert, ausgedr\u00fcckt in Prozent. Eine Cap Rate von 6 % bedeutet, dass die Immobilie vor Finanzierung und Steuern jedes Jahr Nettobetriebseinnahmen in H\u00f6he von 6 % ihres Preises erwirtschaftet. Sie beantwortet im Kern die Frage: <em>Welche j\u00e4hrliche Einkommensrendite erhielte ich, wenn ich das Geb\u00e4ude bar bezahlen w\u00fcrde?<\/em><\/p>\n<p>Weil die Kreditrate nicht einflie\u00dft, misst die Cap Rate die Leistung der <em>Immobilie<\/em> selbst \u2013 nicht die Finanzierungsentscheidung des Investors. Das macht sie ideal f\u00fcr den direkten Vergleich von Geb\u00e4uden, f\u00fcr die Beobachtung eines Marktes \u00fcber die Zeit oder f\u00fcr die Plausibilit\u00e4tspr\u00fcfung eines Angebotspreises. Wird eine Immobilie mit einer Cap Rate angeboten, die weit \u00fcber vergleichbaren Verk\u00e4ufen liegt, handelt es sich entweder um ein Schn\u00e4ppchen oder \u2013 h\u00e4ufiger \u2013 um eine Immobilie mit Problemen, die in den Zahlen nicht sichtbar sind.<\/p>\n<p>Die Einordnung der Zahl ist so wichtig wie ihre Berechnung. Typische US-Cap-Rates bei Wohnimmobilien liegen grob zwischen 4 % und 10 %. Niedrige Cap Rates (4\u20136 %) sind in erstklassigen Gro\u00dfstadtm\u00e4rkten \u00fcblich, wo Investoren geringe Cash-Renditen im Tausch gegen Wertsteigerung und Stabilit\u00e4t akzeptieren. H\u00f6here Cap Rates (8\u201310 %) sind in kleineren St\u00e4dten und Regionen mit geringer Wertsteigerung verbreitet, k\u00f6nnen aber auch ein Warnsignal sein: sanierungsbed\u00fcrftige Objekte, schwache Mieternachfrage oder \u00fcberoptimistische Mietannahmen. Vergleichen Sie Cap Rates nie ohne Kontext \u00fcber verschiedene M\u00e4rkte oder Assetklassen hinweg \u2013 eine \u201ebessere\u201c Zahl bedeutet oft nur eine riskantere Adresse.<\/p>\n<p>Investoren nutzen die Cap Rate auch umgekehrt. Wird in einem Markt mit vergleichbaren Geb\u00e4uden eine Cap Rate von 6,5 % erzielt und erwirtschaftet eine Immobilie 19.000 $ an NOI, betr\u00e4gt ihr impliziter Wert \\( 19{,}000 \/ 0.065 \\approx \\\\$292{,}000 \\). So kalkulieren Sachverst\u00e4ndige und gewerbliche K\u00e4ufer den Preis von Renditeimmobilien \u2013 und genau diese Rechnung f\u00fchrt der Rechner aus, wenn Sie das Wertfeld leer lassen.<\/p>\n<h2>Grenzen und praktische Tipps<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Nehmen Sie den Kredit nie in die Berechnung auf.<\/strong> Tilgung und Zinsen sind Finanzierungskosten, keine laufenden Bewirtschaftungskosten. Die Cap Rate ignoriert Fremdkapital bewusst; nutzen Sie stattdessen den Bereich Cash-on-Cash des Rechners, um Ihre Rendite mit Fremdkapital zu messen.<\/li>\n<li><strong>Die Berechnung ist nur so gut wie Ihre Eingaben.<\/strong> Das Ergebnis steht und f\u00e4llt mit Ihren Annahmen zu Leerstand und Kosten. Zu niedrig angesetzte Instandhaltung, fehlende R\u00fccklagen f\u00fcr Dach und Haustechnik oder ein allzu rosiger Leerstand treiben die Cap Rate k\u00fcnstlich nach oben. Gleichen Sie die berechnete NOI mit den tats\u00e4chlichen Unterlagen des Verk\u00e4ufers ab (Mietliste, Steuerbescheide, Reparaturhistorie), bevor Sie ihr vertrauen.<\/li>\n<li>Eine hohe Cap Rate ist nicht automatisch ein guter Deal. W\u00e4gen Sie die Einkommensrendite gegen Wertsteigerungserwartungen, Lagequalit\u00e4t und Geb\u00e4udezustand ab \u2013 und bedenken Sie, dass sich die Zahl manipulieren l\u00e4sst, wenn man mit prognostizierten statt tats\u00e4chlichen Einnahmen rechnet.<\/li>\n<li><strong>Cap Rate im Vergleich zu anderen Kennzahlen.<\/strong> Die Cap Rate blendet Finanzierung, Einkommensteuern, Abschreibungsvorteile und k\u00fcnftige Wertsteigerungen aus. Kombinieren Sie sie mit einer <a href=\"https:\/\/wpcalc.com\/en\/finance\/mortgage-payoff-calculator-with-extra-payments\/\">Tilgungsplanung mit Sondertilgungen<\/a> und Ihrer <a href=\"https:\/\/wpcalc.com\/en\/finance\/debt-to-income-ratio-calculator\/\">Debt-to-Income-Ratio<\/a>, um das vollst\u00e4ndige Bild einer Investition zu sehen \u2013 die meisten K\u00e4ufer kombinieren die Cap Rate ohnehin mit einem Kredit.<\/li>\n<li>Pr\u00fcfen Sie, ob die Jahreswerte Kapitalaufwendungen enthalten (ein neues Dach ist kein laufender Bewirtschaftungskosten, aber ein sehr reeller Kostenpunkt), und bleiben Sie bei prozentualen Kosten konsistent \u2013 Instandhaltung und Verwaltung werden in diesem Rechner als Prozentsatz der <em>tats\u00e4chlich eingegangenen<\/em> Miete (nach Leerstand) berechnet, was der Branchenpraxis entspricht.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Berechnen Sie die Cap Rate einer vermieteten Immobilie \u2013 oder ermitteln Sie alternativ die NOI oder den Objektwert. Geben Sie Mieteinnahmen, Leerstand und Bewirtschaftungskosten ein; f\u00fcllen Sie zwei der drei Gr\u00f6\u00dfen Objektwert, NOI und Cap Rate aus, und der Rechner ermittelt die dritte.<\/p>\n","protected":false},"author":3168,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[7],"tags":[50],"class_list":["post-4718","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-finanzen","tag-investitionen"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/wpcalc.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4718","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/wpcalc.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/wpcalc.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/wpcalc.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3168"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/wpcalc.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4718"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/wpcalc.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4718\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/wpcalc.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4718"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/wpcalc.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4718"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/wpcalc.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4718"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}