Калькулятор суммы платежа по инвестиционному кредиту

Калькулятор ежемесячного платежа по инвестиционному кредиту

Желаемая сумма

amt

Введите желаемую сумму инвестиций

Первоначальный взнос

Введите процент первоначального взноса

Расходы на закрытие сделки

Введите сумму расходов на закрытие сделки

Годовая процентная ставка

Введите годовую процентную ставку

Срок в годах

лет

Введите срок кредита в годах

Частота начисления процентов

Рассчитывать автоматическиЕсли включено, результат будет автоматически обновляться при изменении любого значения.

Ваш результат

Сумма платежа (P)

Формула суммы платежа по инвестиции

Формула

\[ L = A - (A \times d) - C \] \[ P = \frac{L \times r}{1 - (1 + r)^{-n}} \]

Где:

$A$ — желаемая сумма инвестиции
$d$ — процент первоначального взноса (в виде десятичной дроби)
$C$ — затраты на закрытие сделки
$L$ — фактически финансируемая сумма кредита
$r$ — периодическая процентная ставка (годовая ставка, делённая на число периодов капитализации в году)
$n$ — общее число платежей (годы × периодов в году)
$P$ — сумма платежа за период

Первая строка вычитает первоначальный взнос и затраты на закрытие из желаемой суммы, чтобы определить, сколько вам нужно занять. Вторая строка — стандартная формула амортизации: она преобразует кредит на сумму $L$ в $n$ равных платежей при периодической ставке $r$. Если процентная ставка равна 0, платёж составляет просто $L / n$.

Сумма платежа по инвестиции — пример расчёта

Пример: вы хотите приобрести инвестиционную недвижимость за $A = \$300{,}000$, внести 10% первоначальный взнос и оплатить $C = \$5{,}000$ затрат на закрытие сделки. Кредит выдан под 6% годовых с ежемесячной капитализацией на срок 30 лет.

\[ L = 300{,}000 - (300{,}000 \times 0.10) - 5{,}000 = 265{,}000 \]

\[ r = \frac{0.06}{12} = 0.005, \qquad n = 30 \times 12 = 360 \]

\[ P = \frac{265{,}000 \times 0.005}{1 - (1.005)^{-360}} \approx \frac{1{,}325}{0.833958} \approx 1{,}588.81 \]

Результат: сумма платежа составляет примерно $P = \$1{,}588.81$ в месяц. За 360 платежей вы выплатите в общей сложности около $\$571{,}970$, из которых $\$306{,}970$ — проценты.

Как пользоваться калькулятором

Введите желаемую сумму — полную цену инвестиции, которую вы хотите профинансировать.
Введите первоначальный взнос в процентах от желаемой суммы.
Введите затраты на закрытие в долларах — комиссии, подлежащие оплате при закрытии сделки.
Введите годовую процентную ставку в процентах (например, 6 для 6%).
Введите срок кредита в годах.
Выберите частоту капитализации: ежемесячно, ежеквартально, раз в полгода или раз в год. Показанный платёж — это сумма, подлежащая оплате в каждом периоде капитализации.
Прочитайте сумму платежа (P) — периодический платёж, необходимый для полного погашения кредита.

Что такое сумма платежа по инвестиции?

Когда вы финансируете инвестицию — чаще всего инвестиционную недвижимость, но также оборудование или другие активы, приносящие доход, — сумма платежа представляет собой фиксированную сумму, которую вы должны выплачивать каждый период, чтобы полностью погасить кредит к концу срока. Каждый платёж покрывает проценты, начисленные с момента предыдущего платежа, а остаток уменьшает остаток по кредиту (основной долг). Такая структура регулярного погашения называется амортизацией.

Этот калькулятор отталкивается от того, что вы хотите купить, и идёт в обратном направлении к тому, что вы фактически будете платить. Два вида первоначальных расходов уменьшают сумму, которую вам нужно занять: первоначальный взнос (процент от цены покупки, который вы платите сами) и затраты на закрытие сделки (комиссии за оформление, оценку, страхование права собственности и другие расходы по сделке). Оставшийся остаток амортизируется в течение срока по указанной процентной ставке.

Толкование результата не менее важно, чем само число. Сравните платёж с доходом, который, как ожидается, принесёт инвестиция: если ожидаемый арендный или операционный доход с запасом превышает платёж, инвестиция может окупать собственное финансирование. Если нет, вам может понадобиться больший первоначальный взнос, более длительный срок или более низкая цена покупки. Чтобы оценить доходность проекта в целом, используйте эту цифру вместе с нашим калькулятором рентабельности инвестиций или более общим кредитным калькулятором.

Частота капитализации имеет значение

Калькулятор поддерживает ежемесячную, ежеквартальную, полугодовую и годовую капитализацию. Частота влияет как на ставку за период ($r$), так и на число платежей ($n$). При ежемесячной капитализации под 6% на 30 лет вы делаете 360 платежей по 0,5% за период; при годовой капитализации — всего 30 платежей по 6% каждый. При прочих равных условиях более частая капитализация несколько увеличивает эффективную годовую стоимость кредита.

Большинство кредитов на инвестиционную недвижимость в США амортизируется ежемесячно, поэтому настройка по умолчанию соответствует наиболее распространённому случаю. Если ваш кредитор называет квартальные или годовые платежи, переключите выпадающий список соответственно — калькулятор выполнит преобразование автоматически.

Допущения и ограничения

Фиксированная ставка, фиксированный платёж. Формула предполагает, что процентная ставка никогда не меняется. Кредиты с переменной ставкой (ARM) будут давать другие платежи после каждой корректировки.
Только равные платежи. Периоды выплаты только процентов, шаровые платежи, графики с нарастающими платежами и отрицательная амортизация не моделируются.
Затраты на закрытие вычитаются, а не финансируются. Этот калькулятор рассматривает затраты на закрытие как уменьшающие сумму займа. На практике многие заёмщики оплачивают эти затраты наличными при закрытии сделки или включают их в кредит; если вы включаете их в кредит, установите поле затрат на закрытие в 0 и увеличьте желаемую сумму.
Налоги, страховка и сборы не учитываются. Налоги на недвижимость, страхование арендодателя, взносы в ассоциацию домовладельцев (HOA) и обслуживание не включены — ваш реальный ежемесячный расход на инвестиционную недвижимость, как правило, будет выше показанного платежа. Полный анализ ипотечного платежа должен учитывать эти статьи.
Без учёта досрочного погашения. Дополнительные платежи в счёт основного долга сокращают срок и уменьшают общие проценты, но в этот расчёт не входят.

Практические советы

Больший первоначальный взнос уменьшает и сумму кредита, и ежемесячный платёж — поэкспериментируйте с полем первоначального взноса, чтобы найти баланс между вложенными сейчас деньгами и денежным потоком в будущем.
Сокращение срока повышает платёж, но резко сокращает общие проценты; увеличение срока даёт обратный эффект.
Сравните несколько сценариев процентных ставок, прежде чем принимать обязательства, — даже полпроцентного пункта заметно меняет платёж на горизонте 30 лет.
Если ваша цель — накопление капитала за счёт регулярных взносов, а не заимствование, посмотрите наш калькулятор ежемесячных инвестиционных накоплений и ипотечный калькулятор для сравнения с жильём для собственного проживания.

Часто задаваемые вопросы

Как рассчитать платёж по инвестиции вручную?

Сначала найдите сумму кредита: вычтите первоначальный взнос и затраты на закрытие из цены покупки. Затем разделите годовую процентную ставку на число платежей в году, чтобы получить периодическую ставку $r$, и умножьте число лет на число платежей в году, чтобы получить $n$. Примените $ P = \frac{L \times r}{1 - (1 + r)^{-n}} $. С ручкой и бумагой это утомительно; функция PMT в электронной таблице даёт тот же результат.

Почему калькулятор вычитает затраты на закрытие из суммы кредита?

Инструмент предполагает, что затраты на закрытие оплачиваются из собственных средств при расчётах, поэтому они уменьшают сумму, которую вам нужно занять. На практике многие кредиторы позволяют включить эти затраты в остаток по кредиту. Если ваш кредитор так делает, введите 0 в поле затрат на закрытие и добавьте комиссии к желаемой сумме — иначе калькулятор занизит ваш фактический платёж.

Включает ли показанный платёж налоги на недвижимость и страховку?

Нет. Результат охватывает только основной долг и проценты по самому кредиту. Налоги на недвижимость, страхование арендодателя, взносы HOA, резервы на простои и обслуживание не включены, поэтому ваш реальный ежемесячный расход на инвестиционную недвижимость будет выше. Кредиторы часто требуют эскроу-счетов для налогов и страховки; запросите у кредитора полную оценку платежа перед составлением бюджета.

Какой первоначальный взнос считается хорошим для инвестиционной недвижимости?

В США кредиты на инвестиционную недвижимость обычно требуют 15–25% первоначального взноса по сравнению с 3–5% для жилья для собственного проживания, поскольку кредиторы считают их более рискованными. Больший первоначальный взнос снижает и платёж, и процентную ставку, на которую вы можете претендовать, но также связывает деньги, которые можно было бы использовать иначе. Правильная цифра зависит от ваших целей по денежному потоку — просчитайте несколько сценариев в калькуляторе для сравнения.

Что произойдёт, если ввести процентную ставку 0%?

Формула амортизации при нулевой ставке перестаёт работать, так как деление на $r$ невозможно, поэтому калькулятор переходит к простому делению: сумма кредита равномерно распределяется на все платежи, и $ P = L / n $. Нулевое финансирование действительно встречается в сделках с оборудованием и дилерским финансированием, хотя редко в недвижимости. Любое акционное предложение под 0% обычно имеет короткий срок, из-за чего платежи остаются высокими.

Как частота капитализации меняет мой платёж?

Она определяет и ставку за период, и число платежей. При 6% годовых на 30 лет ежемесячная капитализация означает 360 платежей по 0,5% за период, тогда как годовая капитализация — всего 30 платежей по 6% каждый. Более частая капитализация немного повышает эффективную годовую стоимость, но каждый платёж также наступает раньше. Настройте выпадающий список в соответствии с тем, что фактически называет ваш кредитор.

Какой срок лучше для инвестиционного кредита — 15 или 30 лет?

Более короткий срок означает более высокий платёж, но куда меньше общих процентов — 15-летний кредит на ту же сумму может сократить проценты за весь срок примерно вдвое. 30-летний срок максимизирует ежемесячный денежный поток, что важно, если арендный доход — ваш приоритет, но со временем обходится намного дороже. Инвесторы часто выбирают более длительный срок ради гибкости, а затем делают добровольные дополнительные платежи в счёт основного долга. Этот калькулятор не моделирует досрочное погашение, но дополнительные платежи идут вам только на пользу.