Калькулятор точки безубыточности рефинансирования

Как пользоваться калькулятором

1. Введите Остаток по кредиту — сумму, которую вы всё ещё должны по текущей ипотеке.
2. Введите Текущий месячный платёж (только основной долг и проценты, без налогов и страховки).
3. Введите Текущую процентную ставку в виде годового процента, например 5 для 5%.
4. Введите Ставку рефинансирования, предложенную по новому кредиту.
5. Укажите Срок нового кредита в годах — это продолжительность новой ипотеки.
6. Выберите Тип расходов на оформление: «процент» от остатка по кредиту или фиксированная «сумма».
7. Введите Значение расходов на оформление в соответствии с выбранным типом.
8. Решите, нужно ли включить расходы в сумму кредита — при выборе «Да» расходы добавляются к рефинансируемому остатку; при «Нет» вы оплачиваете их отдельно.
9. Ознакомьтесь с результатами: Новый месячный платёж, Снижение месячного платежа, Срок окупаемости и долгосрочные показатели по процентам.

Что такое точка безубыточности рефинансирования?

Рефинансирование заменяет вашу текущую ипотеку новой — обычно ради более низкой процентной ставки, более короткого срока или иных месячных платежей. Но рефинансирование не бесплатно: услуги оценщика, комиссии за оформление, страхование титула и прочие сопутствующие расходы обычно составляют от 2% до 5% суммы кредита. Эти расходы оплачиваются сразу, а экономия приходит постепенно, месяц за месяцем.

Точка безубыточности — это момент, когда накопленная месячная экономия в точности сравнивается с расходами на оформление. До этой точки рефинансирование приносит вам убыток; после неё каждый платёж работает в вашу пользу. В примере выше домовладелец первые 16 месяцев остаётся «в минусе» от рефинансирования, а с 17-го месяца выходит в плюс.

Общее правило простое: если вы рассчитываете сохранить дом (и эту ипотеку) дольше срока окупаемости, рефинансирование стоит рассмотреть. Если же вы можете продать дом или снова рефинансироваться до достижения точки безубыточности, расходы на оформление никогда не окупятся, и рефинансирование принесёт чистый убыток. Именно поэтому решение должно опираться на расчёт точки безубыточности, а не только на разницу процентных ставок.

Помимо срока окупаемости, калькулятор показывает картину на весь срок кредита: общие проценты по текущему графику платежей и по рефинансированному кредиту, сэкономленные проценты и чистую экономию за вычетом расходов на оформление. Это помогает сопоставить быструю окупаемость (небольшая экономия, низкие расходы) с более медленной, но гораздо большей долгосрочной выгодой. Чтобы сравнить сценарии с разными ставками, воспользуйтесь нашим калькулятором ставок рефинансирования ипотеки.

Допущения и ограничения

• Сравнение с текущим кредитом упрощено. Общие проценты по текущему кредиту оцениваются исходя из того, что ваш текущий платёж продолжается в течение всего срока нового кредита. При этом не учитываются оставшийся срок и ставка вашей действующей ипотеки, поэтому показатели «Общие проценты (текущий кредит)» и «Чистая экономия от рефинансирования» следует рассматривать как приближённые, тогда как сам срок окупаемости рассчитывается точно.
• Платежи фиксированы. Новый кредит рассматривается как полностью амортизируемая ипотека с фиксированной ставкой. Ипотеки с плавающей ставкой, периоды выплаты только процентов и шариковые платежи не моделируются.
• Налоги, страховка и эскроу не учитываются. Вводите только часть платежа, приходящуюся на основной долг и проценты; суммы эскроу при рефинансировании всё равно не меняются.
• Штрафы за досрочное погашение не включены. Проверьте, предусмотрены ли они по вашему текущему кредиту — воспользуйтесь калькулятором штрафа за досрочное погашение — и, если штраф есть, добавьте его к расходам на оформление.
• Включение расходов в сумму кредита повышает точку безубыточности. Если вы прибавляете расходы к новому остатку, остаток растёт, новый платёж становится выше, а месячная экономия сокращается — калькулятор учитывает это автоматически.
• Взвешенно относитесь к дисконтным пунктам. Оплата пунктов снижает ставку, но увеличивает расходы на оформление, продлевая срок окупаемости. Наш калькулятор дисконтных пунктов ипотеки поможет решить, имеет ли смысл их покупка.
• Временная стоимость денег не учитывается. Экономия, которая придёт через несколько лет, считается по номиналу — без дисконтирования и без учёта доходности альтернативных вложений.

Практические советы

• Запросите у кредитора официальный расчёт затрат (Loan Estimate) и введите точные расходы на оформление вместо приблизительных оценок.
• Выполните расчёт для двух-трёх предложенных ставок, чтобы понять, насколько чувствительна точка безубыточности.
• Сравнивайте не только срок окупаемости, но и общую экономию по процентам — чуть более долгая окупаемость может быть приемлемой ради значительно большей экономии за весь срок кредита.
• Если вы сокращаете срок (например, с 30 до 15 лет), платёж может вырасти даже при экономии на процентах; в этом случае срок окупаемости может показаться равным 0, поскольку месячной экономии нет, и ценность рефинансирования отражается в показателях по процентам.
• Для первичной оценки того, как другая ставка и срок влияют на платёж, хорошим подспорьем будет калькулятор ипотеки.