Калькулятор LTV — отношение кредита к стоимости недвижимости
Быстро рассчитайте коэффициент LTV (отношение кредита к стоимости недвижимости), суммарный CLTV и собственный капитал в жилье на основе остатков по ипотеке и стоимости объекта — или спланируйте сумму кредита и первоначальный взнос, чтобы выйти на целевой LTV. Укажите оценочную стоимость, цену покупки и до двух ипотек.
Проверьте коэффициенты LTV и CLTV, а также собственный капитал
Формула LTV
Где:
- \(\text{LTV}\) — отношение суммы первой ипотеки к стоимости недвижимости (%);
- \(\text{CLTV}\) — суммарный коэффициент, учитывающий все обременения на объекте (%);
- Стоимость недвижимости — меньшая из двух величин: оценочной стоимости и цены покупки, именно её берут за основу кредиторы.
Первые три формулы описывают вашу текущую ситуацию, а последняя работает в обратную сторону: от целевого LTV она находит максимальную сумму первой ипотеки (и необходимые наличные), которая в этот лимит укладывается.
LTV — пример расчёта
Пример: дом оценён в $400 000, остаток по первой ипотеке — $320 000, второй ипотеки или HELOC нет. Поле «Цена покупки» оставлено равным 0, поэтому за основу берётся оценочная стоимость.
\[ \text{LTV} = \frac{320{,}000}{400{,}000} \times 100\% = 80.0\% \\ \text{CLTV} = \frac{320{,}000 + 0}{400{,}000} \times 100\% = 80.0\% \\ \text{Собственный капитал} = 100\% - 80.0\% = 20.0\% \; (\$80{,}000) \]
Результат: LTV = 80,0%, CLTV = 80,0%, собственный капитал = 20,0% ($80 000), общий долг по ипотеке = $320 000, а денежная позиция на момент закрытия сделки — $80 000. При LTV ровно 80% заёмщик может подать запрос на отмену частного ипотечного страхования (PMI) по обычному кредиту.
Как пользоваться калькулятором LTV
- Выберите режим: «Проверить мой LTV» показывает, где вы находитесь сегодня; «Планирование под целевой LTV» в обратном порядке рассчитывает нужную сумму кредита и наличных.
- Введите оценочную стоимость (или вашу лучшую текущую оценку рынка). Кредиторы берут меньшую из этой величины и цены покупки — её можно указать в поле «Цена покупки»; оставьте 0, чтобы пропустить.
- В разделе «Кредиты» выберите, задаётся ли кредит через сумму кредита или через первоначальный взнос. Затем заполните сумму первой ипотеки (или первоначальный взнос — в % от цены или в $) и остаток по второй ипотеке / HELOC — если её нет, введите 0.
- В режиме планирования задайте целевой LTV (80%, 90%, 97%, 96,5%, 100% или свой вариант) и отметьте «Учитывать вторую ипотеку в целевом значении», если лимит применяется к CLTV по всем кредитам вместе, а не только к первой ипотеке.
- Ознакомьтесь с результатами: LTV — первая ипотека, CLTV — все ипотеки, собственный капитал, а в режиме планирования — максимальная первая ипотека при целевом LTV и требуемый первоначальный взнос, плюс таблица типичных максимумов кредитных программ.
Что означает коэффициент LTV
LTV — важнейший показатель, на который ипотечный кредитор смотрит сразу после кредитного рейтинга и коэффициента долговой нагрузки. Он показывает, какая доля стоимости недвижимости профинансирована кредитом: LTV 80% означает, что кредитами покрыты четыре пятых стоимости, а оставшаяся пятая часть — ваш собственный капитал. С точки зрения кредитора чем ниже LTV, тем безопаснее кредит: в случае невыплаты между долгом и суммой, за которую можно продать объект, остаётся больший запас — поэтому заёмщикам с низким LTV дают лучшие ставки и легче одобряют заявки.
Самый известный порог — 80%. По обычным кредитам (conventional) любой LTV выше 80% требует частного ипотечного страхования, которое обычно стоит 0,3–1,5% от остатка по кредиту в год. Когда LTV опускается до 80%, вы вправе запросить отмену PMI, а при 78% от первоначальной стоимости сервисный агент обязан отменить его автоматически в соответствии с законом «О защите домовладельцев» (Homeowners Protection Act). 80% — это и стандартный лимит для рефинансирования с выдачей наличных (cash-out), так что эта отметка важна и при покупке, и при рефинансировании.
CLTV — суммарный коэффициент — складывает все обременения: первая ипотека на 75% плюс HELOC на 10% дают CLTV 85%, хотя LTV по первой ипотеке составляет лишь 75%. Кредиторы, выдающие займы под собственный капитал, оценивают риск по CLTV и чаще всего ограничивают суммарное финансирование примерно 85%. Учтите, что у программ лимиты устроены по-разному: покупки по обычным кредитам допускают LTV до 97%, по FHA — до 96,5%, а кредиты VA и USDA позволяют 100% для подходящих заёмщиков. Таблица программ в калькуляторе показывает, как ваши цифры соотносятся с каждым из этих лимитов.
Собственный капитал — зеркальное отражение LTV: LTV 75% означает 25% капитала. Кредиторам нравится, когда он растёт со временем — за счёт амортизации, досрочных платежей в счёт основного долга или роста цен на жильё, — ведь растущий капитал открывает более выгодные ставки при рефинансировании, доступ к HELOC и возможность отказаться от PMI. Подробнее об этой стороне баланса читайте в нашем калькуляторе собственного капитала в жилье.
Пороговые значения LTV кратко
| LTV | Что это значит |
|---|---|
| 100% и выше | Отрицательный или нулевой капитал — до 100% доходит только покупка по кредитам VA/USDA |
| 96,5–97% | Максимум для покупок по FHA (96,5%) и обычным кредитам (97%) |
| 80,01–95% | PMI обязателен по обычным кредитам; запрос на отмену — при 80% |
| 80% | Зона без PMI по обычным кредитам; стандартный лимит рефинансирования с выдачей наличных |
| 78% | PMI отменяется автоматически (от первоначальной стоимости) |
| CLTV 85% | Типичный максимум суммарного финансирования по займам под капитал и HELOC |
Допущения и практические советы
- Побеждает меньшая стоимость. Если цена покупки выше оценки, калькулятор использует оценку — ровно так же поступают кредиторы. Заниженная оценка повышает фактический LTV и может сорвать сделку, поэтому оценивайте стоимость консервативно.
- Берите текущие остатки, а не исходную сумму кредита. Для уже имеющегося жилья вводите сегодняшний остаток основного долга (из последней выписки), а не сумму, которую вы когда-то заняли: амортизация и досрочные платежи снижают ваш реальный LTV.
- Затраты на закрытие сделки не учитываются. Сумма наличных — это только первоначальный взнос или разрыв в капитале; добавьте затраты на закрытие отдельно с помощью нашего калькулятора затрат на закрытие сделки.
- LTV — лишь один из трёх фильтров. Даже при LTV 60% сделка не состоится, если ваш коэффициент долговой нагрузки или кредитный рейтинг выходят за допустимые рамки. Проверьте их, прежде чем считать сумму кредита безопасной.
- Правила программ меняются. Таблица программ показывает типичные максимумы, а не гарантии: у кредиторов есть собственные надбавки к требованиям, а программы с господдержкой, такие как кредиты FHA и VA, имеют собственные структуры страхования и комиссий, компенсирующие высокий LTV.
- Режим планирования не учитывает влияние на ставку. Он рассчитывает кредит, вписывающийся в целевой LTV, но больший первоначальный взнос может ещё и улучшить предложенную вам ставку — реальная экономия способна превысить одну лишь отмену PMI.
Часто задаваемые вопросы
Каким должен быть хороший коэффициент LTV?
80% и ниже считается хорошим показателем — он даёт право на лучшие ставки по обычным кредитам, избавляет от PMI и открывает дорогу к рефинансированию с выдачей наличных и продуктам под собственный капитал. Диапазон 80,01–95% вполне рабочий, но по обычным кредитам влечёт PMI. Обычные покупки сплошь и рядом проходят с LTV 90–97%, так что высокий стартовый LTV — не проблема; цель в том, чтобы со временем опуститься ниже 80% и получить доступ к более дешёвому финансированию.
Как быстрее снизить LTV?
Есть три рычага. Делайте доплаты в счёт основного долга: каждый дополнительный доллар напрямую уменьшает остаток, причём в первые годы кредита доплаты почти целиком идут в основной долг. Дайте недвижимости подрасти в цене — время сделает работу за вас, но для подтверждения новой стоимости понадобится свежая оценка или надёжная оценка рынка. Больший первоначальный взнос при покупке сразу стартует с более низкого LTV. Можно также раз в год вносить крупную сумму из премий или налоговых возвратов.
Какую стоимость указывать, если оценки ещё не было?
Для уже имеющегося жилья используйте свою лучшую текущую оценку рынка: недавние продажи аналогов в вашем районе, мнение риелтора или онлайн-оценки вроде Zillow. Будьте консервативны: онлайн-оценки могут ошибаться на 10% и более, а кредитор в любом случае закажет собственную оценку. Для отмены PMI или рефинансирования имеет силу только официальная оценка, заказанная кредитором, так что ваша прикидка — лишь предварительный ориентир.
Что такое HCLTV и чем он отличается от LTV и CLTV?
HCLTV означает суммарный LTV высокого уровня (high-combined LTV), его также называют HLTV. Разница — в учёте HELOC: CLTV берёт ваш текущий выбранный остаток по кредитной линии, а HCLTV предполагает, что вы выберете всю доступную линию целиком, даже если остаток равен $0. Если у вас первая ипотека на $100 000 и нетронутая HELOC на $50 000 при доме стоимостью $300 000, LTV составит 33%, CLTV — 33%, а вот HCLTV — уже 50%. Некоторые кредиторы оценивают риск именно по HCLTV.
Может ли LTV превышать 100%?
Да — это называется отрицательным собственным капиталом, или кредитом «под водой»: такое случается, когда цены на жильё падают либо вы занимали под 100% стоимости с включёнными в кредит затратами на закрытие. Рефинансирование становится крайне сложным, а при продаже вам придётся доплатить разницу из своего кармана. Основные пути решения — ждать роста цен и делать доплаты в счёт основного долга. Некоторые заёмщики «под водой» прибегают к частичному требованию (partial claim), модификации кредита или, в редких случаях, к программе-альтернативе изъятия жилья.
Как LTV рассчитывается при рефинансировании, а не при покупке?
При рефинансировании цены покупки нет, поэтому стоимость определяет одна лишь оценка: \( \text{LTV} = \frac{\text{новый остаток по кредиту}}{\text{оценочная стоимость}} \). Большинство кредиторов требует свежую оценку, даже если вы купили жильё недавно. Рефинансирование с выдачей наличных ограничено LTV 80% по обычным кредитам и FHA, а рефинансирование без увеличения суммы может идти выше — до 97% по обычным кредитам или 97,75% по FHA. Чтобы оценить потенциал рефинансирования, введите текущую сумму для погашения кредита и реалистичную оценку стоимости.
Обновляется ли LTV автоматически по мере выплаты кредита?
Ваш фактический LTV улучшается каждый месяц по мере выплаты основного долга и (обычно) роста цен на жильё, но с PMI ничего не происходит само собой. По закону «О защите домовладельцев» сервисный агент обязан отменить PMI, когда график выплат приводит остаток к 78% от первоначальной стоимости, — однако если вы достигаете 80% раньше, за счёт доплат или роста цен, потребуется, чтобы вы сами подали письменный запрос на отмену, часто со свежей оценкой. Проверяйте остаток раз в год и отслеживайте свой коэффициент.