Калькулятор расходов на закрытие сделки

Как пользоваться калькулятором

1. Укажите цену жилья и первоначальный взнос, выбрав, задан ли взнос в процентах от цены или в долларах.
2. Выберите тип кредита. Для FHA появится поле единовременной премии MIP, для VA — поле сбора за финансирование (funding fee); у обычного кредита оба поля скрыты.
3. Заполните комиссии кредитора: процентную ставку (нужна только для расчёта предоплаты процентов), комиссию за оформление (в % от кредита или фиксированную сумму) и дисконтные пункты.
4. Проверьте сборы сторонних организаций и государства: оценку, кредитный отчёт, осмотр дома, услуги адвоката, титульное страхование, сбор за титул, эскроу и оформление сделки, сборы за регистрацию и налог на передачу.
5. Настройте предоплаты и эскроу: ставку налога на имущество, дни предоплаты процентов, предоплату налога на имущество, страховую премию домовладельца, резерв эскроу и сбор HOA за переоформление.
6. Введите компенсации продавца и уже внесённый задаток, затем посмотрите итоги: общие расходы на закрытие, их долю в цене жилья, разбивку суммы к закрытию и полную таблицу расходов.

Что такое расходы на закрытие и зачем их считать

Расходы на закрытие — это сборы и платежи, которые нужно оплатить при завершении покупки жилья. Они делятся на три группы, повторяющие разделы официальной формы Loan Estimate, которую присылает кредитор. Комиссии кредитора включают сбор за оформление кредита и дисконтные пункты, а для кредитов FHA и VA — ещё и единовременную страховую премию или сбор за финансирование. Сборы сторонних организаций и государства покрывают такие услуги, как оценка недвижимости, титульное страхование и регистрация права собственности, а также налог на передачу, который взимают штат или округ. Предоплаты и эскроу — вообще не сборы в полном смысле слова: это авансовые платежи за первые месяцы процентов по ипотеке, налогов на имущество и страховки жилья, а также пополнение резерва, который обязан хранить ваш эскроу-счёт.

Важно различать расходы на закрытие и сумму к закрытию. Сумма к закрытию — это расходы на закрытие плюс первоначальный взнос минус всё, что уменьшает ваш собственный платёж: согласованные в договоре компенсации продавца и задаток, который вы уже внесли и который засчитывается при расчётах. Именно эту цифру нужно сверять со своим банковским счётом — она стоит в последней строке формы Closing Disclosure.

В среднем по стране расходы на закрытие составляют 2–5 % от цены покупки без учёта первоначального взноса. Разброс велик, потому что география важнее почти всего остального: стоимость титульного страхования, налоги на передачу и обязательное участие адвоката могут изменить итог на тысячи долларов. Когда до подписания останется недолго, сравните реальный Loan Estimate с этой оценкой построчно — каждое поле калькулятора можно изменить именно для того, чтобы подставить фактические цифры вашего кредитора.

Меньшая сумма к закрытию не всегда означает более дешёвый кредит. Например, дисконтные пункты увеличивают сегодняшние расходы, но снижают ставку на весь срок ипотеки; если вы сравниваете предложения только по ставке, учтите, что на объём доступного жилья влияет и допустимый для кредитора коэффициент DTI, а калькулятор кредита FHA покажет долгосрочную цену ипотечного страхования, которое здесь учтено как единовременный платёж.

Допущения, ограничения и практические советы

• Предоплата процентов зависит от даты закрытия. Проценты начисляются за дни от закрытия до конца месяца; закрытие в последний день месяца сводит этот платёж к нулю, а раннее закрытие, наоборот, увеличивает его (до 31 дня).
• Государственные сборы FHA и VA обычно включают в сумму кредита. Калькулятор считает единовременную премию MIP и сбор VA платёжами наличными, но большинство заёмщиков перекладывают их на остаток по кредиту — сумма к закрытию уменьшается на эту величину, а ежемесячные платежи немного растут.
• Компенсации продавца ограничены. Кредиторы устанавливают лимиты в зависимости от типа кредита и первоначального взноса — при обычных кредитах обычно 3–9 % от цены. Компенсации сверх лимита применить нельзя.
• Часть расходов можно обсудить или совсем избежать. Кредиты без расходов на закрытие означают более высокую ставку в обмен на меньший начальный платёж, услуги адвоката нужны только в штатах с адвокатским закрытием, а продавцы иногда оплачивают конкретные статьи вместо общей компенсации.
• Окончательные цифры — в форме Closing Disclosure. По закону вы получаете её не менее чем за три рабочих дня до закрытия; сверьте её с этой оценкой и уточните каждую строку, которая заметно расходится.
• Заложите небольшой резерв. Оценка редко совпадает с итогом до доллара, а расходы на переезд, депозиты за подключение коммунальных услуг и срочный мелкий ремонт здесь не учтены. Если вы ещё решаете, что выгоднее в вашей ситуации — покупка или аренда, калькулятор сравнения аренды и покупки поможет взглянуть на расходы шире.