Калькулятор співвідношення кредиту до вартості (LTV)
Швидко обчисліть співвідношення кредиту до вартості (LTV), сумарний CLTV і власний капітал у житлі на основі залишків ваших іпотек та вартості нерухомості — або сплануйте суму кредиту та початковий внесок, потрібні для досягнення цільового LTV. Вкажіть оцінну вартість, ціну купівлі та до двох іпотек.
Перевірте своє співвідношення LTV, CLTV та власний капітал у житлі
Формула LTV
Де:
- \(\text{LTV}\) — співвідношення кредиту до вартості лише за першою іпотекою (%);
- \(\text{CLTV}\) — сумарне співвідношення кредиту до вартості з урахуванням усіх обтяжень на житлі (%);
- вартість житла — менше з двох значень: оцінна вартість чи ціна купівлі, адже саме на ній базуються кредитори.
Перші три формули описують вашу поточну ситуацію; остання працює у зворотному напрямку — від цільового LTV вона виводить найбільшу першу іпотеку (і потрібну суму грошей), яка вписується в цей показник.
LTV — приклад розрахунку
Приклад: житло з оцінною вартістю 400 000 $ має першу іпотеку на 320 000 $, другої іпотеки чи HELOC немає. Поле «Ціна купівлі» залишено зі значенням 0, тож за основу береться оцінна вартість.
\[ \text{LTV} = \frac{320{,}000}{400{,}000} \times 100\% = 80.0\% \\ \text{CLTV} = \frac{320{,}000 + 0}{400{,}000} \times 100\% = 80.0\% \\ \text{Власний капітал} = 100\% - 80.0\% = 20.0\% \; (\$80{,}000) \]
Результат: LTV = 80,0 %, CLTV = 80,0 %, власний капітал = 20,0 % (80 000 $), загальний іпотечний борг = 320 000 $, а грошова позиція на момент закриття угоди — 80 000 $. Коли LTV сягає рівно 80 %, позичальник може подати запит на скасування приватного страхування іпотеки (PMI) за звичайним кредитом.
Як користуватися калькулятором LTV
- Виберіть режим: «Перевірити мій LTV» показує, де ви перебуваєте зараз; «Планування за цільовим LTV» обчислює у зворотному напрямку суму кредиту та грошей, які вам потрібні.
- Уведіть оцінну вартість (або вашу найкращу поточну оцінку ринку). Кредитори беруть менше зі значень: оцінна вартість або ціна купівлі — її можна вказати в полі «Ціна купівлі»; залиште 0, щоб не враховувати.
- У блоці «Кредити» виберіть, що задано: сума кредиту чи початковий внесок. Потім заповніть суму першої іпотеки (або початковий внесок — у % від ціни або у грошах) і залишок будь-якої другої іпотеки / HELOC; якщо її немає, введіть 0.
- У режимі планування задайте цільовий LTV (80 %, 90 %, 97 %, 96,5 %, 100 % або власне значення) і позначте «Враховувати другу іпотеку в цільовому показнику», якщо ліміт стосується CLTV за всіма кредитами разом, а не лише за першою іпотекою.
- Ознайомтеся з результатами: «LTV — перша іпотека», «CLTV — усі іпотеки», «Власний капітал», а в режимі планування — ще «Максимальна перша іпотека за цільовим показником» і «Необхідний початковий внесок», а також таблицю типових максимумів кредитних програм.
Що означає співвідношення кредиту до вартості
LTV — це найважливіше число, на яке іпотечний кредитор дивиться після вашого кредитного рейтингу та співвідношення боргу до доходу. Показник відображає, яка частина вартості житла профінансована кредитом: LTV 80 % означає, що кредити покривають чотири п’ятих вартості, а решта п’ята частина належить вам як власному капіталу. Для кредитора що менший LTV, то безпечніший кредит: якщо ви припините платити, між боргом і сумою, за яку можна продати житло, лишається більший запас, тому позичальники з низьким LTV отримують кращі ставки і легші погодження.
Найвідоміший поріг — 80 %. Для звичайних (не гарантованих державою) кредитів будь-який LTV понад 80 % потребує приватного страхування іпотеки, яке зазвичай коштує 0,3–1,5 % залишку кредиту на рік. Щойно ваш LTV опускається до 80 %, ви можете подати запит на скасування PMI, а при 78 % початкової вартості сервісна компанія обязана автоматично припинити його дію за законом Homeowners Protection Act. Це також стандартний ліміт для рефінансування з отриманням готівки, тож межа 80 % має значення і для купівлі, і для рефінансування.
CLTV — сумарне співвідношення кредиту до вартості — додає всі обтеження: перша іпотека на 75 % плюс HELOC на 10 % дають CLTV 85 %, хоча LTV за першим обтяженням становить лише 75 %. Кредитори, що надають кредити під власний капітал, орієнтуються на CLTV і зазвичай обмежують сумарне фінансування на рівні близько 85 %. Зауважте, що максимуми програм працюють інакше: звичайні кредити на купівлю сягають 97 % LTV, FHA — 96,5 %, а кредити VA та USDA дозволяють 100 % для відповідних позичальників. Таблиця програм у калькуляторі показує, як ваші числа вписуються в кожен із цих лімітів.
Власний капітал — це дзеркальне відображення LTV: LTV 75 % означає 25 % власного капіталу. Кредитори охоче спостерігають, як він зростає з часом — завдяки амортизації, додатковим платежам у тіло кредиту чи подорожчанню житла, — адже зростання капіталу відкриває кращі ставки рефінансування, права на HELOC і можливість позбутися PMI. Погляньте на наш калькулятор власного капіталу, щоб глибше розібратися в цьому боці балансу.
Пороги LTV коротко
| LTV | Що це означає |
|---|---|
| 100 % і більше | Негативний або нульовий власний капітал — 100 % сягають лише кредити VA/USDA на купівлю |
| 96,5–97 % | Максимум для купівлі за FHA (96,5 %) та звичайних кредитів (97 %) |
| 80,01–95 % | Для звичайних кредитів нужен PMI; запит на скасування — при 80 % |
| 80 % | Зона без PMI для звичайних кредитів; стандартний ліміт рефінансування з отриманням готівки |
| 78 % | PMI припиняється автоматично (від початкової вартості) |
| 85 % CLTV | Типовий максимум сумарного фінансування для кредитів під власний капітал і HELOC |
Припущення та практичні поради
- Обирається менша вартість. Якщо ціна купівлі вища за оцінку, калькулятор використовує оцінку — рівно так само, як кредитори. Занижена оцінка підвищує ваш фактичний LTV і може зірвати угоду, тож не завищуйте вартість.
- Беріть поточні залишки, а не початкову суму кредиту. Для житла, що вже у власності, введіть сьогоднішній залишок основного боргу (з останньої виписки), а не суму, яку колись позичили: амортизація та додаткові платежі знижують ваш реальний LTV.
- Витрати на закриття не враховуються. Грошова сума — це лише початковий внесок або різниця у власному капіталі; додайте витрати на закриття окремо за допомогою нашого калькулятора витрат на закриття.
- LTV — лише один із трьох критеріїв. Навіть LTV 60 % не закриє угоду, якщо ваш показник боргу до доходу або кредитний рейтинг поза межами норми. Перевірте їх, перш ніж уважати суму кредиту безпечною.
- Правила програм змінюються. Таблиця програм показує типові максимуми, а не гарантії: кредитори застосовують власні обмеження, а гарантовані державою програми, як-от кредити FHA і VA, мають власні структури страхування чи разових зборів, що компенсують високий LTV.
- Режим планування не враховує вплив ставки. Він обчислює кредит, що вписується в цільовий LTV, але більший початковий внесок може ще й покращити запропоновану ставку — реальна економія здатна перевищити саму лінію PMI.
Часті запитання
Яким має бути співвідношення кредиту до вартості?
80 % або нижче вважається хорошим показником — він дає змогу отримати найкращі ставки за звичайними кредитами, уникає PMI і відкриває шлях до рефінансування з отриманням готівки та продуктів під власний капітал. Діапазон 80,01–95 % цілком робочий, але на звичайних кредитах передбачає PMI. Типові купівлі нерідко сягають 90–97 %, тож високий початковий LTV — не проблема; мета — з часом опуститися нижче 80 % і отримати дешевше фінансування.
Як швидше знизити LTV?
Є три важелі. Платіть додатково в тіло кредиту — кожна додаткова гривня/долар безпосередньо зменшує залишок, і додаткові платежі на початку строку майже повністю йдуть на основний борг. Дайте житлу подорожчати — час робить роботу за вас, але для підтвердження вищої вартості потрібна нова оцінка або надійна оцінка ринку. Більший початковий внесок стартує вас із нижчої позиції. Можна також раз на рік робити один великий платіж із премій чи податкових повернень.
Яку вартість указувати, якщо оцінки ще не було?
Для житла, що вже у власності, вкажіть вашу найкращу поточну ринкову оцінку: недавні продажі схожих об'єктів у вашому районі, думку агент нерухомості або онлайн-оцінки на кшталт Zillow. Будьте обережні: онлайн-оцінки можуть помилятися на 10 % і більше, а кредитори в будь-якому разі замовлять власну оцінку. Для скасування PMI чи рефінансування рахується лише офіційна оцінка, замовлена кредитором, тож ваша оцінка — це лише попередній орієнтир.
Що таке HCLTV і чим воно відрізняється від LTV і CLTV?
HCLTV означає підвищений сумарний LTV (high-combined LTV), іноді його називають HLTV. Різниця — в тому, як враховується HELOC: CLTV берет поточний використаний залишок кредитної лінії, а HCLTV припускає, що ви використали усю доступну лінію, навіть якщо залишок дорівнює нулю. Якщо у вас перша іпотека на 100 000 $ і невикористана кредитна лінія HELOC на 50 000 $ під заставу житла за 300 000 $, LTV становить 33 %, CLTV — теж 33 %, але HCLTV — 50 %. Деякі кредитори орієнтуються саме на HCLTV.
Чи може LTV перевищувати 100 %?
Так — це називають негативним власним капіталом, або ситуацією, коли борг за житлом перевищує його вартість. Таке буває, коли ціни на житло падають або ви позичили всі 100 %, а витрати на закриття було включено в кредит. Рефінансування стає дуже складним, а продаж залишив би вам борг навіть після угоди. Основні способи виправити становище — дочекатися зростання вартості та додаткові платежі в тіло кредиту. Деякі позичальники «під водою» використовують часткове погашення вимоги, модифікацію кредиту або, в рідкісних випадках, програму — альтернативу звертання стягнення на заставу.
Як LTV обчислюється при рефінансуванні, а не при купівлі?
При рефінансуванні ціни купівлі немає, тож значення вартості визначає лише оцінка: \( \text{LTV} = \frac{\text{новий залишок кредиту}}{\text{оцінна вартість}} \). Більшість кредиторів вимагає свіжої оцінки, навіть якщо ви купували житло нещодавно. Рефінансування з отриманням готівки обмежене 80 % LTV для звичайних кредитів і FHA, тоді як рефінансування зі зміною умов без вилучення коштів може сягати вищих значень — до 97 % для звичайних кредитів або 97,75 % для FHA. Щоб оцінити потенціал такого рефінансування, введіть поточну суму для погашення кредиту та реалістичну оцінку вартості.
Чи оновлюється мій LTV автоматично в міру погашення кредиту?
Ваш справжній LTV поліпшується щомісяця — з погашенням основного боргу і, зазвичай, з подорожчанням житла, — але з PMI нічого не відбувається автоматично. За законом Homeowners Protection Act сервісна компанія обязана скасувати PMI, коли запланований графіком залишок сягає 78 % початкової вартості; але щоб досягти 80 % раніше — через додаткові платежі чи подорожчання житла, — потрібно подати письмовий запит на скасування, часто з новою оцінкою. Перевіряйте залишок щороку й стежте за своїм показником.