Калькулятор реамортизации ипотеки – платёж и экономия

Сравнение ипотеки до и после пересчёта

Первоначальная сумма кредита

Сумма, которую вы изначально взяли в кредит.

Процентная ставка

Ваша годовая ставка. Пересчёт её не меняет.

Первоначальный срок

Выплачено месяцевСколько ежемесячных платежей вы уже внесли.

Текущий остаток долга

Единовременный платёж для пересчёта

Разовый платёж в счёт основного долга, отправляемый вместе с заявлением на пересчёт (большинство кредиторов требуют минимум 10 000 $).

Комиссия за пересчёт

Большинство кредиторов берут за пересчёт от 150 до 500 $; введите 0, если для вас эта услуга бесплатна.

Рассчитывать автоматическиЕсли включено, результат будет автоматически обновляться при изменении любого значения.

Результаты пересчёта

Текущий ежемесячный платёж (долг и проценты)

Новый ежемесячный платёж после пересчёта

Ежемесячная экономия

Общая экономия на процентах

Окупаемость комиссии за пересчёт

Та же сумма без пересчёта

Графики по годам

Формула реамортизации ипотеки

Формула

\[ P = \frac{B \cdot r}{1-(1+r)^{-m}} \]

Где:

$P$ — ежемесячный платёж по основному долгу и процентам
$B$ — остаток основного долга после списания единовременного платежа: $B = B_{\text{тек}} - L$
$L$ — единовременный платёж для пересчёта
$r$ — месячная процентная ставка: $r = \frac{\text{годовая ставка}}{12 \times 100}$
$m$ — число месяцев, оставшихся до конца исходного срока

При реамортизации ни процентная ставка, ни дата полного погашения не меняются — пересчитывается только обязательный ежемесячный платёж: он заново амортизируется по меньшему остатку долга по стандартной формуле.

\[ P = \frac{B \cdot r}{1-(1+r)^{-m}} \qquad L = B_{\text{тек}} - B \qquad S = P_{\text{стар}} - P \]

$P_{\text{стар}}$ — исходный платёж по графику, $S$ — ежемесячная экономия.Общая экономия на процентах — это разница между процентами, которые ещё предстояло выплатить по графику, и процентами, начисляемыми после пересчёта.

\[ P = \frac{B \cdot r}{1-(1+r)^{-m}} \qquad S = P_{\text{стар}} - P \qquad I_{\text{эконом}} = \bigl(P_{\text{стар}} \cdot m - B_{\text{тек}}\bigr) - \bigl(P \cdot m - B\bigr) \]

$r$ — месячная процентная ставка (годовая ставка ÷ 12); $m$ — оставшееся число месяцев; $L$ — единовременный платёж; $P_{\text{стар}}$ — текущий платёж; $P$ — платёж после пересчёта; $S$ — ежемесячная экономия.

Реамортизация ипотеки — пример расчёта

Пример: вы взяли в кредит $300 000 под 6,5% на 30 лет, уже внесли 48 ежемесячных платежей и теперь направляете $50 000 единовременно, заплатив комиссию за пересчёт $250.

\[ r = \frac{6.5}{12 \times 100} = 0.0054167 \]

\[ P_{\text{стар}} = \frac{300{,}000 \times 0.0054167}{1-(1.0054167)^{-360}} \approx 1{,}896.20 \]

\[ B_{\text{тек}} = 300{,}000(1.0054167)^{48} - 1{,}896.20 \times \frac{(1.0054167)^{48}-1}{0.0054167} \approx 285{,}179 \]

\[ P = \frac{(285{,}179 - 50{,}000) \times 0.0054167}{1-(1.0054167)^{-312}} = \frac{235{,}179 \times 0.0054167}{0.81463} \approx 1{,}563.75 \]

Результат: ваш платёж по основному долгу и процентам снижается с $1 896,20 до примерно $1 563,75 — то есть экономия около $332,45 в месяц.За оставшиеся 312 месяцев вы избежите примерно $53 700 процентов, а комиссия в $250 окупается уже первым же сниженным платежом.

Как пользоваться калькулятором реамортизации ипотеки

Введите исходную сумму кредита, которую вы брали изначально.
Укажите процентную ставку — при пересчёте она не меняется, поэтому берите ставку из вашей выписки.
Выберите исходный срок (15, 20 или 30 лет).
Введите число уже внесённых платежей — сколько ежемесячных платежей вы сделали к настоящему моменту.
В поле текущий остаток долга выберите «Рассчитать по внесённым платежам», чтобы калькулятор сам амортизировал остаток, либо «Ввести остаток вручную» и укажите остаток из выписки — это удобно, если раньше вы вносили досрочные платежи.
Введите единовременный платёж для пересчёта, который вы планируете внести (большинство кредиторов требуют не менее $10 000).
Укажите комиссию за пересчёт, которую берёт ваш сервисный агент, или 0, если услуга бесплатная.

В результатах вы увидите текущий ежемесячный платёж по основному долгу и процентам, новый платёж после пересчёта, ежемесячную экономию, общую сэкономленную сумму процентов и то, как быстро окупается комиссия.Кроме того, калькулятор сравнит ситуацию с той, в которой вы вносите ту же сумму без реамортизации, и покажет годовые графики платежей для обоих сценариев.

Что такое реамортизация ипотеки

Реамортизация (также называемая пересчётом графика) — это когда ваш сервисный агент принимает крупный единовременный платёж в счёт основного долга, а затем пересчитывает ежемесячный платёж по основному долгу и процентам на оставшийся срок.Процентная ставка остаётся прежней, дата полного погашения не сдвигается, новый кредит не оформляется.Меняется только обязательный ежемесячный платёж — он снижается, потому что теперь амортизируется меньшая сумма долга.

В этом реамортизация принципиально отличается от рефинансирования, при котором кредит заменяется новым — с новой ставкой, новым сроком и расходами на оформление.Она отличается и от простых досрочных платежей в счёт основного долга: если внести крупную сумму без реамортизации, ежемесячный платёж останется прежним, а кредит просто закроется раньше — это экономит больше процентов, но не освобождает деньги в месячном бюджете.Калькулятор показывает оба варианта рядом, чтобы вы могли сопоставить сниженный платёж с максимальной экономией на процентах.

Разбирая результаты, смотрите не только на экономию, но и на компромисс. Ежемесячная экономия — это деньги, которые возвращаются в ваш бюджет каждый месяц.Она полезна, если вам нужна подушка в бюджете, более низкий коэффициент «долг/доход» или запас прочности на случай потери дохода. Общая экономия на процентах — то, что пересчёт сбережёт вам за оставшийся срок; а цифра «та же сумма без реамортизации» показывает, сколько ещё можно было бы сэкономить на процентах, если оставить платёж прежним, — ценой более высокого обязательного платежа.

Допущения, ограничения и практические советы

Только основной долг и проценты. Все расчёты охватывают лишь основной долг и проценты.Полный ежемесячный платёж включает также платежи через эскроу — налоги на недвижимость, страховку дома и ипотечное страхование, — на которые реамортизация не влияет.
Кредиты с фиксированной ставкой и полным амортизированием. Расчёт предполагает фиксированную ставку и равные платежи.Кредиты с плавающей ставкой тоже часто можно реамортизировать, но будущие пересмотры ставки делают цифры здесь лишь приблизительными.
Требования сервисного агента. Большинство кредиторов требуют, чтобы кредит был без просрочек, минимальный единовременный платёж (обычно $10 000), небольшую комиссию (как правило, $150–500), а иногда — перерыв между пересчётами.Некоторые типы кредитов, например отдельные кредиты с господдержкой или изменённые по требованию инвестора, могут не подходить для реамортизации.
Точность остатка долга важна. Если раньше вы вносили досрочные платежи, выберите «Ввести остаток вручную» и укажите точный остаток из выписки — расчётная амортизация не учитывает прошлые досрочные погашения.
Выбор между пересчётом и обычным досрочным погашением. Реамортизация выгоднее, когда вам важен более низкий обязательный платёж.Если цель — только минимизировать проценты и текущий платёж вам по силам, то сохранение прежнего платежа после крупного взноса или сравнение с планом досрочного погашения обычно выгоднее финансово.
Упущенная выгода. Деньги, направленные на реамортизацию, — это деньги, не вложенные в инвестиции и не лежащие в резерве на экстренный случай; единовременный платёж в счёт основного долга нельзя «вернуть».Подумайте, что выгоднее: гарантированная доходность, равная ставке по ипотеке и не облагаемая налогом, или ваши альтернативы.

И наконец, помните: реамортизация никогда не лишает вас ставки.Если ставки на рынке опустились заметно ниже вашей, прежде чем принимать решение, сравните выгоду пересчёта с рефинансированием.А если ставки выросли, реамортизация обычно очевидно выигрывает: вы снижаете платёж, не трогая свою ставку.

Часто задаваемые вопросы

Как вручную рассчитать новый платёж после реамортизации?

Вычтите единовременный платёж из текущего остатка основного долга и подставьте результат в формулу амортизации: $ P = \frac{B \cdot r}{1-(1+r)^{-m}} $, где $r$ — годовая ставка, делённая на 12, а $m$ — число месяцев, оставшихся по исходному графику.Например, $200 000 под 5% при 240 оставшихся месяцах дают $r = 0.004167$ и обязательный платёж около $1 319,91.

Какой минимальный единовременный платёж требуют кредиторы для реамортизации?

Большинство сервисных агентов требуют платёж в счёт основного долга не менее $10 000, хотя некоторые принимают $5 000, а у отдельных кредиторов фиксированного минимума нет.Кроме того, часто требуется, чтобы кредит был без просрочек, чтобы с момента выдачи кредита или предыдущего пересчёта прошло не менее 6–12 месяцев, а количество реамортизаций за срок кредита обычно ограничено одной-двумя.Уточните условия у своего сервисного агента, прежде чем переводить деньги.

Меняет ли реамортизация ставку, срок или дату полного погашения?

Нет.При реамортизации лишь заново амортизируется меньший оставшийся долг за время, оставшееся по текущему графику, поэтому ставка, срок и дата погашения остаются прежними.В этом главное отличие от рефинансирования, при котором оформляется совершенно новый кредит — с новой ставкой, новым сроком и расходами на оформление, которые могут составлять тысячи долларов против комиссии за пересчёт порядка $150–500.

Что выгоднее: реамортизация или просто досрочные платежи в счёт основного долга?

С чисто финансовой точки зрения сохранение прежнего платежа после крупного взноса экономит больше процентов: более высокий платёж быстрее уменьшает основной долг, и кредит закрывается раньше.Реамортизация сберегает меньше процентов, зато снижает обязательный ежемесячный платёж, что высвобождает деньги в бюджете и уменьшает коэффициент «долг/доход».Правильный выбор зависит от того, что вам важнее — ликвидность или максимальная экономия на процентах.

Снизится ли мой общий ежемесячный платёж на всю показанную экономию?

Не совсем.Калькулятор учитывает только основной долг и проценты.Полный платёж включает также налоги на недвижимость и страховку дома через эскроу, а возможно — ипотечное страхование или взносы ТСЖ, которые реамортизация не меняет.Если в том же году вырастут налоги или страховка, общий платёж может снизиться меньше ожидаемого или даже остаться прежним.

Можно ли реамортизировать кредит с плавающей ставкой (ARM) или кредит с господдержкой?

Многие сервисные агенты проводят реамортизацию кредитов с плавающей ставкой, но новый платёж действует лишь до следующего пересмотра ставки, поэтому экономия остаётся приблизительной.Возможность зависит и от инвестора: кредиты FHA, VA и USDA, а также кредиты с проведённой модификацией часто исключаются или требуют одобрения инвестора.Проще всего реамортизировать обычные конформные кредиты, но в любом случае уточните возможность у своего сервисного агента.

Отменяет ли реамортизация частное ипотечное страхование (PMI)?

Нет.Реамортизация снижает платёж, но автоматически не запускает пересмотр PMI, поскольку его отмена привязана к достижению определённого порога отношения кредита к стоимости или середины срока.Если ваш единовременный платёж доводит долю собственного капитала до 20% и выше, подайте отдельное заявление на отмену PMI; по обычным кредитам PMI часто можно отменить при достижении 20% собственного капитала — это дополнительная экономия поверх сниженного платежа.Обратите внимание: все цифры здесь оценочные, детали уточняйте у своего сервисного агента.