Calculadora de la relación préstamo-valor (LTV)
Calcula rápidamente la relación préstamo-valor (LTV), la relación combinada (CLTV) y el capital propio de tu vivienda a partir del saldo de tus hipotecas y el valor del inmueble. También puedes calcular el importe del préstamo y la entrada necesarios para alcanzar un LTV objetivo. Introduce el valor de tasación, el precio de compra y hasta dos hipotecas.
Consulta tu relación préstamo-valor, la CLTV y el capital propio de tu vivienda
Fórmula del LTV
Donde:
- \(\text{LTV}\): relación préstamo-valor de la primera hipoteca por sí sola (%);
- \(\text{CLTV}\): relación préstamo-valor combinada, que incluye todas las cargas hipotecarias sobre el inmueble (%);
- Valor del inmueble: el menor entre el valor de tasación y el precio de compra, ya que esa es la base que utilizan los prestamistas.
Las tres primeras fórmulas describen tu situación actual. La última parte de un LTV objetivo para hallar el importe máximo de la primera hipoteca y el dinero que necesitas aportar.
Ejemplo de cálculo del LTV
Ejemplo: una vivienda tasada en $400.000 tiene una primera hipoteca de $320.000 y ninguna segunda hipoteca ni línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). El campo del precio de compra se deja en 0, por lo que se toma como base el valor de tasación.
\[ \text{LTV} = \frac{320{,}000}{400{,}000} \times 100\% = 80.0\% \\ \text{CLTV} = \frac{320{,}000 + 0}{400{,}000} \times 100\% = 80.0\% \\ \text{Capital propio de la vivienda} = 100\% - 80.0\% = 20.0\% \; (\$80{,}000) \]
Resultado: LTV = 80,0 %, CLTV = 80,0 %, capital propio de la vivienda = 20,0 % ($80.000), deuda hipotecaria total = $320.000 y aportación en efectivo al cierre = $80.000. Con un LTV exactamente del 80 %, el prestatario puede solicitar la cancelación del seguro hipotecario privado (PMI) de un préstamo convencional.
Cómo usar la calculadora de LTV
- Elige el Modo: Consultar mi LTV muestra tu situación actual; Planificar un LTV objetivo calcula el importe del préstamo y el dinero que necesitas aportar para alcanzarlo.
- Introduce el Valor de tasación (o tu mejor estimación del valor de mercado actual). Los prestamistas utilizan el menor entre ese valor y el precio de compra, que puedes indicar en Precio de compra. Deja este último en 0 si no quieres incluirlo.
- En Préstamos, elige si vas a indicar el Importe del préstamo o la Entrada. Después, introduce el Importe de la primera hipoteca (o la Entrada, como porcentaje del precio o importe en $) y el saldo de la Segunda hipoteca / HELOC, si la hay. Si no tienes ninguna, introduce 0.
- En el modo de planificación, fija un LTV objetivo (80 %, 90 %, 97 %, 96,5 %, 100 % o Personalizado) y marca Incluir la segunda hipoteca en el objetivo si el límite se aplica al CLTV de todos los préstamos juntos, en lugar de solo a la primera hipoteca.
- Consulta los resultados: LTV — primera hipoteca, CLTV — todas las hipotecas y Capital propio de la vivienda. En el modo de planificación también verás la Primera hipoteca máxima para el objetivo, la Entrada necesaria y una tabla con los límites habituales de distintos programas de préstamos.
Qué significa la relación préstamo-valor
Después de tu puntuación crediticia y tu relación deuda-ingresos, el LTV es el dato más importante que examina un prestamista hipotecario. Mide qué parte del valor del inmueble se financia: un LTV del 80 % significa que los préstamos cubren cuatro quintas partes del valor y que el quinto restante es capital propio. Para el prestamista, un LTV más bajo supone menos riesgo: si dejas de pagar, habrá más margen entre la deuda y el precio al que pueda venderse el inmueble. Por eso, quienes tienen un LTV bajo consiguen mejores tipos de interés y más facilidad para obtener la aprobación.
El umbral más conocido es el 80 %. En los préstamos convencionales, cualquier LTV superior al 80 % exige un seguro hipotecario privado, que suele costar entre el 0,3 % y el 1,5 % del saldo del préstamo al año. Cuando el LTV baja al 80 %, puedes solicitar la cancelación del PMI; al llegar al 78 % del valor original, la entidad que administra el préstamo debe cancelarlo automáticamente conforme a la Ley de Protección de los Propietarios de Viviendas de EE. UU. El 80 % también es el límite habitual para refinanciar una hipoteca y obtener efectivo, por lo que importa tanto al comprar como al refinanciar.
El CLTV —la relación préstamo-valor combinada— suma todas las cargas hipotecarias: una primera hipoteca del 75 % más una HELOC del 10 % dan un CLTV del 85 %, aunque el LTV de la primera hipoteca sea solo del 75 %. Los prestamistas que ofrecen financiación sobre el capital propio de la vivienda fijan sus condiciones según el CLTV, y la mayoría limita la financiación combinada a alrededor del 85 %. Ten en cuenta que los límites de los programas son distintos: las compras con préstamos convencionales pueden llegar al 97 % de LTV; las de la FHA, al 96,5 %; y los préstamos VA y USDA permiten el 100 % a quienes cumplen los requisitos. La tabla de programas de la calculadora muestra cómo encajan tus cifras en cada límite.
El capital propio de la vivienda es la otra cara del LTV: un LTV del 75 % equivale a un 25 % de capital propio. A los prestamistas les interesa que aumente con el tiempo, ya sea por la amortización del préstamo, las aportaciones adicionales al principal o la revalorización del inmueble. Un mayor capital propio puede darte acceso a mejores tipos al refinanciar, permitirte solicitar una HELOC y ayudarte a cancelar el PMI. Consulta nuestra calculadora del capital propio de la vivienda para examinar esta parte de tus finanzas con más detalle.
Umbrales de LTV de un vistazo
| LTV | Qué significa |
|---|---|
| 100 % o más | Capital propio nulo o negativo; solo los préstamos para compra VA/USDA llegan al 100 % |
| 96,5–97 % | Máximo para compras con préstamos FHA (96,5 %) y convencionales (97 %) |
| 80,01–95 % | Los préstamos convencionales requieren PMI; puedes solicitar su cancelación al llegar al 80 % |
| 80 % | Los préstamos convencionales ya no requieren PMI; límite habitual para refinanciar y obtener efectivo |
| 78 % | El PMI se cancela automáticamente (tomando como referencia el valor original) |
| 85 % de CLTV | Límite habitual de financiación combinada para préstamos y HELOC garantizados por el capital propio de la vivienda |
Supuestos y consejos prácticos
- Se utiliza el valor más bajo. Si el precio de compra supera el valor de tasación, la calculadora usa este último, igual que los prestamistas. Una tasación inferior a la prevista eleva tu LTV efectivo y puede frustrar la operación, así que estima el valor con prudencia.
- Usa los saldos actuales, no el importe inicial del préstamo. Si ya tienes la vivienda, introduce el principal pendiente hoy, que figura en tu último extracto, y no la cantidad que pediste en su momento. La amortización y los pagos adicionales reducen tu LTV real.
- Los gastos de cierre no se incluyen. La cifra de efectivo solo recoge la entrada o la diferencia que debes cubrir con fondos propios. Calcula los gastos de cierre por separado con nuestra calculadora de gastos de cierre.
- El LTV es uno de tres requisitos clave. Aunque tu LTV sea del 60 %, no podrás cerrar la operación si tu relación deuda-ingresos o tu puntuación crediticia no cumplen los requisitos. Compruébalos antes de dar por viable el importe de un préstamo.
- Las reglas de los programas cambian. La tabla muestra límites habituales, no garantías: los prestamistas aplican sus propios requisitos adicionales. Además, los programas con respaldo público, como los préstamos FHA y VA, tienen sus propias estructuras de seguros o comisiones de financiación para compensar un LTV alto.
- El modo de planificación no tiene en cuenta el efecto sobre el tipo de interés. Calcula qué préstamo se ajusta al LTV objetivo, pero una entrada mayor también puede mejorar el tipo que te ofrezcan. El ahorro real puede superar la eliminación del PMI.
Preguntas frecuentes
¿Qué relación préstamo-valor se considera buena?
Un LTV del 80 % o menos se considera bueno: te permite optar a los mejores tipos de los préstamos convencionales, evitar el PMI y acceder a refinanciaciones con obtención de efectivo y a productos respaldados por el capital propio de la vivienda. Entre el 80,01 % y el 95 % también es viable, pero los préstamos convencionales llevan PMI. Es perfectamente normal comprar una vivienda con un LTV inicial del 90–97 %, así que empezar con un valor alto no es un problema. El objetivo es bajar del 80 % con el tiempo para conseguir financiación más barata.
¿Cómo puedo reducir mi LTV más rápido?
Tienes tres opciones. Amortiza principal de forma anticipada: cada dólar adicional reduce directamente el saldo, y los pagos extra realizados al principio del préstamo se destinan casi por completo al principal. Espera a que la vivienda se revalorice: el tiempo hace el trabajo, aunque necesitarás una nueva tasación o una valoración fiable para acreditar el aumento. Una entrada mayor antes de comprar te permite empezar con un LTV más bajo. También puedes hacer un pago único importante cada año con bonificaciones o devoluciones de impuestos.
¿Qué valor debo usar si no tengo una tasación?
Si ya tienes la vivienda, usa tu mejor estimación del valor de mercado actual: ventas recientes de viviendas comparables en tu zona, la opinión de un agente inmobiliario o estimaciones en línea como las de Zillow. Sé prudente: las estimaciones en línea pueden desviarse un 10 % o más y, en cualquier caso, los prestamistas encargarán su propia tasación. Para cancelar el PMI o refinanciar, solo cuenta una tasación oficial encargada por el prestamista; tu estimación sirve únicamente para hacerte una idea del resultado.
¿Qué es el HCLTV y en qué se diferencia del LTV y el CLTV?
HCLTV significa relación préstamo-valor combinada máxima; a veces también se denomina HLTV. La diferencia está en cómo se contabiliza una HELOC: el CLTV utiliza el saldo dispuesto actualmente, mientras que el HCLTV supone que dispones de toda la línea de crédito disponible, aunque el saldo sea de $0. Si tienes una primera hipoteca de $100.000 y una HELOC de $50.000 de la que no has dispuesto nada sobre una vivienda de $300.000, el LTV es del 33 % y el CLTV también, pero el HCLTV es del 50 %. Algunos prestamistas fijan sus condiciones según el HCLTV.
¿Puede el LTV superar el 100 %?
Sí. Se conoce como capital propio negativo y ocurre cuando baja el valor de la vivienda o cuando financiaste el 100 % e incorporaste los gastos de cierre al préstamo. Refinanciar se vuelve muy difícil y, si vendieras la vivienda, seguirías debiendo la diferencia después de la venta. Las principales soluciones son esperar a que el inmueble se revalorice y amortizar principal de forma anticipada. Algunos prestatarios en esta situación recurren a una ayuda que cubre parte del saldo, una modificación del préstamo o, en casos poco frecuentes, un programa alternativo a la ejecución hipotecaria.
¿Cómo se calcula el LTV al refinanciar en lugar de comprar?
Al refinanciar no hay precio de compra, por lo que el valor se determina únicamente mediante la tasación: \( \text{LTV} = \frac{\text{saldo del nuevo préstamo}}{\text{valor de tasación}} \). La mayoría de los prestamistas exigen una tasación nueva aunque hayas comprado hace poco. En los préstamos convencionales y FHA, las refinanciaciones con obtención de efectivo tienen un límite del 80 % de LTV, mientras que las refinanciaciones para cambiar el tipo o el plazo pueden llegar más lejos: hasta el 97 % en los préstamos convencionales y el 97,75 % en los FHA. Para estimar tus opciones de refinanciación sin obtener efectivo, introduce el importe necesario para cancelar el préstamo actual y una estimación realista del valor.
¿Se actualiza automáticamente mi LTV a medida que pago el préstamo?
Tu LTV real mejora cada mes conforme amortizas principal y, por lo general, se revaloriza la vivienda, pero eso no implica que el PMI se cancele automáticamente. Según la Ley de Protección de los Propietarios de Viviendas de EE. UU., la entidad que administra el préstamo debe cancelar el PMI cuando el saldo previsto en el calendario de pagos alcance el 78 % del valor original. Sin embargo, si llegas antes al 80 %, ya sea mediante pagos adicionales o por la revalorización, debes solicitar la cancelación por escrito, a menudo con una nueva tasación. Revisa tu saldo cada año y sigue la evolución de tu LTV.