Калькулятор досрочного погашения ипотеки с дополнительными платежами

Посмотрите, как дополнительные платежи меняют срок погашения

Текущий остаток долга по кредиту

Годовая процентная ставка

Введите оставшийся срок или платёж

Оставшиеся годы

Дополнительные месяцы

Дополнительный ежемесячный платёж

Добавляется к каждому ежемесячному платежу.

Разовый дополнительный платёж

Месяц разового платежаМесяц 1 — это ваш следующий платёж; поле игнорируется, если кредит уже погашен.

Дополнительный ежегодный платёж

Добавляется в месяцы 12, 24, 36 и далее.

Рассчитывать автоматическиЕсли включено, результат будет автоматически обновляться при изменении любого значения.

Сравнение вариантов погашения

Новая дата погашения

Сокращение срока

Проценты без дополнительных платежей

Проценты с дополнительными платежами

Экономия на процентах

Обычный ежемесячный платёж (долг и проценты)

Остаток долга по месяцам

График погашения по годам

Формула досрочного погашения ипотеки

Формула

\[ \begin{aligned} r&=\frac{i}{1200} \\ P&=\frac{B_0r}{1-(1+r)^{-n}} \\ E_t&=M+L\mathbf{1}_{t=q}+Y\mathbf{1}_{12\mid t} \\ B_t&=\max\!\left(0,\,B_{t-1}(1+r)-P-E_t\right) \end{aligned} \]

Где:

$B_0$ — текущий остаток по кредиту.
$B_t$ — остаток после платежа за месяц $t$.
$i$ — годовая процентная ставка в процентах; $r$ — месячная ставка.
$P$ — регулярный ежемесячный платёж в счёт основного долга и процентов; $n$ — оставшийся срок в месяцах.
$M$, $L$ и $Y$ — дополнительные ежемесячный, разовый и ежегодный платежи соответственно.
$q$ — месяц разового платежа; $\mathbf{1}$ принимает значение 1, если условие выполнено, и 0 — в противном случае.

Калькулятор начисляет проценты за месяц, затем вычитает регулярный платёж и все запланированные на этот месяц дополнительные платежи. Расчёт повторяется, пока остаток не станет нулевым, а затем результат сравнивается с графиком без дополнительных платежей. Если ставка равна 0 %, платёж исходя из срока составляет $P=B_0/n$; если вместо срока вы вводите платёж, он используется как $P$.

Досрочное погашение ипотеки — пример расчёта

Пример: остаток по кредиту — 300 000 $, годовая ставка — 6 %, до конца срока осталось 25 лет. Вы добавляете 250 $ к каждому ежемесячному платежу, а разовые и ежегодные доплаты не вносите. Расчётный регулярный платёж по основному долгу и процентам составляет около 1932,90 $.

За первый месяц начисляются проценты в размере 1500 $. Платёж с учётом дополнительных 250 $ — это примерно 2182,90 $, поэтому остаток становится равным:

\[ B_1\approx 300{,}000+1{,}500-1{,}932.90-250=299{,}317.10 \]

Результат: остаток после первого платежа — около 299 317,10 $, тогда как без доплаты в 250 $ он составил бы 299 567,10 $. Калькулятор рассчитывает оба графика дальше, чтобы определить срок погашения и общую экономию на процентах.

Как пользоваться калькулятором

Введите текущий остаток по кредиту и годовую процентную ставку. Указывайте сумму, которую вы должны сейчас, а не первоначальную сумму кредита.
В блоке «Введите оставшийся срок или платёж» выберите «Оставшийся срок», чтобы указать «Оставшиеся годы» и «Дополнительные месяцы». Либо выберите «Ежемесячный платёж по основному долгу и процентам» и введите регулярный платёж в поле «Ежемесячный платёж (основной долг и проценты)». Налоги и страховку учитывать не нужно.
Укажите «Дополнительный ежемесячный платёж», если планируете добавлять одну и ту же сумму каждый месяц.
Для единовременной доплаты введите «Разовый дополнительный платёж» и «Месяц разового платежа». Месяц 1 — это ваш следующий платёж. Если сумма добавляется в 12-й, 24-й, 36-й месяц и так далее, укажите «Дополнительный ежегодный платёж». Если какой-либо из видов доплат вам не подходит, оставьте его сумму равной нулю.
Сравните новый месяц погашения, «Сэкономленное время» и суммы процентов. Графики «Остаток по месяцам» и «Амортизация по годам» показывают, как расходятся два остатка.

Как дополнительные платежи влияют на погашение ипотеки

Проценты по ипотеке начисляются на непогашенный остаток. Когда дополнительный платёж уменьшает этот остаток, в последующие месяцы начисляется меньше процентов, и большая часть каждого следующего регулярного платежа идёт на погашение основного долга. Именно поэтому серия доплат может сократить срок кредита сильнее, чем можно было бы ожидать, глядя только на их общую сумму.

Калькулятор рассчитывает два графика с одинаковой стартовой суммой долга и одинаковым регулярным платежом: без доплат и с теми, которые вы ввели. «Сэкономленные проценты» — это разница между суммами начисленных процентов, а «Сэкономленное время» — разница между сроками погашения. Показанный месяц погашения определяется по текущему календарному месяцу и числу оставшихся платежей; это оценка, а не официальная дата полного погашения от кредитора.

В разбивке по годам «Уплачено с доплатами» включает регулярные и дополнительные платежи, внесённые до полного погашения. Сравнение остатков показывает, дают ли выбранные вами доплаты ощутимую разницу в важные для вас моменты. Если вы ещё выбираете сумму и срок кредита, отправной точкой может стать ипотечный калькулятор. Если же вы рассматриваете новую ставку, сравните потенциальную экономию с помощью калькулятора экономии при рефинансировании.

Допущения и практические советы

Расчёт предполагает фиксированную годовую ставку, разделённую на месячные периоды, при этом каждый платёж учитывается после начисления процентов за соответствующий месяц. Дополнительные ежемесячные платежи добавляются каждый месяц, разовые — в выбранный месяц, ежегодные — каждый 12-й месяц. Последний платёж ограничивается суммой долга; доплата, запланированная после полного погашения, ничего не меняет.

В качестве регулярного платежа вводите только платёж по основному долгу и процентам. Налоги на недвижимость, страховка жилья, ипотечное страхование и взносы в ассоциацию домовладельцев не уменьшают остаток по кредиту и в сравнение процентов не включаются. Оценка также не учитывает изменение ставок, разницу в датах платежей, комиссии и штрафы за досрочное погашение.

Прежде чем вносить доплату, убедитесь, что кредитор направит её на погашение основного долга, а не будет держать для будущего платежа, и уточните возможные ограничения на досрочное погашение. Если вы вводите ежемесячный платёж, он должен превышать проценты за первый месяц — иначе остаток при графике с регулярными платежами не начнёт уменьшаться. Чтобы сравнить ипотеку с другим кредитом, который вы, возможно, захотите закрыть первым, используйте кредитный калькулятор для оценки платежей и процентов по этому долгу.

Часто задаваемые вопросы

Как вручную оценить досрочное погашение ипотеки с дополнительными платежами?

Начните с текущего остатка. Каждый месяц умножайте его на годовую ставку, делённую на 12, прибавляйте проценты к остатку, затем вычитайте регулярный платёж и любую доплату. Повторяйте, пока остаток не достигнет нуля. Например, при остатке 200 000 $ и ставке 5 % проценты за первый месяц составляют около 833,33 $. Платёж 1200 $ плюс 100 $ дополнительно оставляют около 199 533,33 $.

Сколько стоит доплачивать по ипотеке каждый месяц?

Универсальной суммы не существует. Попробуйте несколько вариантов и сравните сэкономленные проценты с тем, от чего вы отказываетесь каждый месяц. Даже скромная, но постоянная доплата приносит пользу, однако в первую очередь оцените свои накопления на случай чрезвычайных ситуаций, долги под более высокий процент и другие финансовые цели. Выбирайте сумму, которую вы способны вносить стабильно, не полагаясь на деньги, что могут понадобиться на ближайшие расходы.

Платить половину платежа раз в две недели — это то же самое, что вносить дополнительную ежемесячную доплату?

Не совсем. Взнос половины ежемесячного платежа раз в две недели даёт за год 26 половинных платежей — это эквивалент 13 полных ежемесячных платежей вместо 12. Чтобы приблизить такую схему в калькуляторе, разделите регулярный ежемесячный платёж по основному долгу и процентам на 12 и введите результат как дополнительный ежемесячный платёж. Фактическая экономия может отличаться: кредитор может проводить двухнедельные платежи в другие даты или удерживать частичные платежи до полной суммы.

Разовый платёж сейчас сэкономит больше процентов, чем такой же платёж позже?

Как правило, да. При одной и той же ставке более раннее уменьшение основного долга обычно предотвращает больше будущих процентов, чем тот же платёж, внесённый позже. Величина разницы зависит от остатка, ставки и того, сколько времени ещё останется выплачивать кредит. Прежде чем вносить крупную сумму, сохраните достаточно доступных денег на случай чрезвычайных ситуаций и уточните у кредитора, как и когда платёж будет учтён.

Уменьшат ли доплаты по ипотеке мой обязательный ежемесячный платёж?

Обычно нет. Дополнительные платежи в счёт основного долга, как правило, сокращают срок погашения, а обязательный платёж по основному долгу и процентам остаётся прежним. Некоторые кредиторы предлагают пересчёт ипотеки (recast): обязательный платёж пересчитывается после существенного сокращения основного долга, нередко за отдельную плату. Такой пересчёт может снизить платёж, но обычно сохраняет оставшийся срок, а не даёт того же эффекта раннего погашения, что и продолжение платежей в прежнем размере.

Что вводить: процентную ставку по ипотеке или её полную стоимость?

Вводите ставку, по которой начисляются проценты на остаток по кредиту, а не полную стоимость кредита (APR), указанную в кредитной документации. APR может включать часть расходов на заём и быть выше процентной ставки; если использовать её здесь, проценты за месяц окажутся завышенными. Если не уверены, какая ставка применяется, проверьте выписку по ипотеке или кредитные документы.

Что произойдёт, если ставка равна 0 % или доплата превышает остаток долга?

При ставке 0 % доплаты могут сократить срок погашения, но экономить проценты не на чем. Если запланированный платёж больше оставшейся суммы, в счёт погашения засчитывается только сумма, необходимая для обнуления остатка. После полного погашения кредита более поздняя доплата уже ни на что не влияет. Фактическая итоговая сумма погашения у кредитора может отличаться из-за дат платежей или иных начислений.