Borç Karşılama Oranı Hesaplama Aracı
Yıllık net işletme geliri ve toplam borç hizmeti tutarını girerek Borç Karşılama Oranı'nı (DCR) hesaplayın. Sonuç, işletme gelirinizin anapara ve faiz ödemelerini karşılamaya yetip yetmediğini gösterir.
NOI ve Borç Ödemelerinden Borç Karşılama Oranı Hesaplama
Borç Karşılama Oranı (DCR) Formülü
Burada:
- \(\text{NOI}\) — net işletme geliri: borç ödemelerinden önceki yıllık faaliyet geliri (örneğin kira gelirinden işletme giderlerinin düşülmesi)
- \(\text{DS}\) — toplam borç hizmeti: tüm kredilerde anapara ve faizden oluşan toplam yıllık ödemeler
Formül, her bir dolarlık borç ödemesi için kaç dolar işletme geliri mevcut olduğunu gösterir. 1'in üzerindeki bir DCR, gelirin borcu karşıladığı anlamına gelir; 1'in altı ise bir açık olduğuna işaret eder.
Borç Karşılama Oranı – Hesaplama Örneği
Örnek: bir kiralık gayrimenkul yılda 50.000 $ net işletme geliri üretiyor ve mal sahibi ipoteği için yıllık 40.000 $ anapara ve faiz ödemesi yapıyor.
\[ \text{DCR} = \frac{50{,}000}{40{,}000} = 1.25 \]
Sonuç: Borç Karşılama Oranı 1,25'tir; yani gayrimenkulün geliri borç ödemelerinin %125'i kadardır — gerekli kredi ödemelerinin %25 üzerinde bir tampon.
Hesaplayıcı Nasıl Kullanılır?
- Yıllık Net İşletme Gelirinizi girin — işletme giderleri düşüldükten sonra, ancak borç ödemeleri ve vergilerden önceki gelir. Kiralık bir gayrimenkul için bu genellikle brüt kiranın bakım, sigorta ve mülk yönetimi ücreti gibi giderler düşülmüş hâlidir.
- Toplam Borç Hizmetinizi girin — kredilerinizdeki tüm yıllık anapara ve faiz ödemelerinin toplamı. Buraya işletme giderlerini değil, yalnızca borç yükümlülüklerini dahil edin.
- Borç Karşılama Oranı (DCR) sonucunu okuyun. Örneğin 1,25 değeri, gelirin borç ödemelerini 1,25 kez karşıladığı anlamına gelir.
Borç Karşılama Oranı Nedir?
Borç Karşılama Oranı (DCR), Borç Hizmeti Karşılama Oranı (DSCR) olarak da adlandırılır ve gayrimenkul, bankacılık ve kurumsal finansta temel bir göstergedir. Bir borçlunun borç yükümlülüklerini faaliyet gelirinden ne kadar rahat karşılayabildiğini ölçer. Örneğin 1,2'lik bir DCR, gelirin borç ödemelerinin %120'si olduğu — yani onları %20'lik bir güvenlik marjıyla karşılayabildiği anlamına gelir.
Kredilendiriciler bu orana, ticari ipotek ve işletme kredilerinin onaylanmasında ağırlık verir; çünkü oran, borçlunun diğer varlıklarından değil, gayrimenkulün veya şirketin kendi nakit akışından borcun sürdürülebilirliğini yansıtır. Çoğu ticari kredilendirici, kredi onaylamadan önce en az 1,2 ila 1,25'lik bir DCR arar. Daha düşük bir oran, algılanan riski artırır ve daha küçük bir kredi tutarına, daha yüksek bir faiz oranına veya reddedilen bir başvuruya yol açabilir.
Yatırımcılar ve mülk sahipleri için DCR, süregelen bir sağlık kontrolü olarak da aynı derecede kullanışlıdır. Zaman içinde izlenmesi, artan giderlerin, düşen kiraların veya büyüyen borcun güvenlik tamponunu aşındırıp aşındımadığını ortaya koyar. Düşen bir DCR, gayrimenkulün veya işletmenin borcunu ödeyemez hâle gelmesinden önce refinansman veya yeniden yapılandırma gerekebileceğinin erken bir uyarı işaretidir.
Sonuç Nasıl Yorumlanır?
- DCR > 1,25: rahat bir karşılama; gelir, borç ödemelerini sağlıklı bir tamponla aşıyor. Çoğu kredilendirici bunu güvenli bir aralık olarak kabul eder.
- DCR 1,0 ile 1,25 arasında: gelir borcu karşılıyor, ancak tampon ince. Gelirde küçük bir düşüş veya giderlerde bir artış sorun yaratabilir ve kredilendiriciler daha katı şartlar uygulayabilir.
- DCR < 1,0: işletme geliri borç ödemelerini karşılamıyor. Borçlu, krediyi sürdürebilmek için birikimlere, rezervlere veya dış gelire başvurmak zorundadır.
Daha yüksek bir DCR her zaman daha iyi değildir: son derece yüksek bir oran, borçlunun çok az borç aldığını ve büyüme fırsatlarını kaçırdığını gösterebilir; ancak tamamen güvenlik açısından bakıldığında oran ne kadar yüksekse temerrüt riski o kadar düşüktür.
Varsayımlar ve Sınırlamalar
- NOI, borç ödemelerini içermez. Net işletme geliri anapara ve faizden önce hesaplanır; bu nedenle girerken kredi ödemelerini yanlışlıkla düşmediğinizden emin olun.
- Yalnızca yıllık rakamlar. Her iki girdi de aynı dönemi (genellikle bir yılı) kapsamalıdır. Aylık rakamlarınız varsa, girmeden önce ikisini de 12 ile çarpın.
- Yalnızca anapara ve faiz. Toplam borç hizmeti anapara ve faiz ödemelerini içerir; vergi, sigorta veya yenileme rezervleri genellikle hariçtir, ancak bazı kredilendiriciler kendi DSCR hesaplamalarına bunları dahil eder.
- Nakit akışı garanti değildir. DCR, beklenen veya geçmiş gelire dayanır. Boş daireler, gecikmiş ödemeler veya beklenmedik giderler gerçek karşılamayı azaltabilir.
- Vergi ve amortisman etkileri yoktur. Oran vergi öncesi işletme gelirini kullanır ve nakit dışı kalemleri yok sayar; bu yüzden muhasebe kârlılığı ölçütlerinden farklıdır.
İlgili Hesaplayıcılar
- Yalnızca faiz ödemelerine göre karşılamayı karşılaştırmak için Faiz Karşılama Oranı hesaplayıcısını deneyin.
- Faiz ve vergi öncesi geliri, karşılama analizinin yaygın bir başlangıç noktası olan FVÖK (EBIT) hesaplayıcısıyla hesaplayın.
- Genel sermaye yapısını Borç/Özkaynak Oranı veya Borç/Varlık Oranı hesaplayıcılarıyla değerlendirin.
- Bir borç yapılandırma planı için kredi ödemeleri mi tahmin ediyorsunuz? Borç Yapılandırma Ödemesi hesaplayıcısına bakın.
Sıkça Sorulan Sorular
Borç karşılama oranını elle nasıl hesaplarım?
Yıllık net işletme gelirini toplam yıllık borç hizmetine bölün. Örneğin, bir gayrimenkul işletme giderleri sonrası \( \$72{,}000 \) NOI elde ediyorsa ve ipotek yılda \( \$60{,}000 \) anapara ve faiz tutarında ödeme gerektiriyorsa, \( \text{DCR} = 72{,}000 \div 60{,}000 = 1.20 \) olur. Her iki rakam da aynı 12 aylık dönemi kapsamalıdır ve NOI borç ödemelerinden önce alınmalıdır.
İyi bir borç karşılama oranı nedir?
Çoğu ticari kredilendirici en az 1,2 ila 1,25 ister. 1,0'ın altı, gelirin kredi ödemelerini hiçbir şekilde karşılayamadığı anlamına gelir ki bu neredeyse her zaman reddedilen başvuruya veya olumsuz şartlara yol açar. 1,0 ile 1,2 arasındaki değerler kullanılabilir ama kredilendirici için risklidir. Kişisel yatırımlarda birçok mal sahibi, boş dairelere ve artan giderlere karşı tampon sağlamak için 1,25 veya üzerinde bir hedef belirler.
DCR ve DSCR aynı şey midir?
Evet. DCR (Borç Karşılama Oranı) ve DSCR (Borç Hizmeti Karşılama Oranı), aynı formülün iki adıdır: net işletme geliri bölü toplam borç hizmeti. Kredi belgelerinde borç hizmeti karşılama oranı adıyla da görebilirsiniz. Kredilendirici tanımları, gelire veya borç hizmetine neyin dahil edildiği konusunda biraz farklılık gösterebilir; bu nedenle kredi sözleşmenizde kullanılan tam tanımı her zaman kontrol edin.
Yıllık rakamlar yerine aylık gelir ve aylık ödemeler kullanabilir miyim?
Evet, iki sayı da aynı dönemi kapsadığı sürece. Aylık NOI'nin aylık borç hizmetine bölünmesi, yıllık rakamlarla aynı oranı verir; çünkü ikisi de basitçe 12 ile çarpılmıştır. Kaçınılması gereken hata dönemleri karıştırmaktır — örneğin yıllık geliri aylık kredi ödemesine bölmek sonucu on iki kat şişirir.
Borç hizmeti vergileri, sigortayı ve emanet ödemelerini içerir mi?
Standart formülde hayır — borç hizmeti yalnızca anapara ve faizdir. Bununla birlikte birçok kredilendirici, emanette tutulan emlak vergilerini, sigortayı ve yenileme rezervlerini dahil ederek kendi DSCR'sini hesaplar; bu da oranı düşürür. Kredilendiren kurumunuz bu daha geniş tanımı kullanıyorsa, onların kredi değerlendirme rakamlarıyla eşleşmesi için hesaplamadan önce bu yıllık tutarları borç hizmeti rakamınıza ekleyin.
1,0'ın altındaki bir borç karşılama oranı ne anlama gelir?
İşletme gelirinin kredi ödemelerini karşılamaya yetmediği, bu nedenle açığın birikimlerden, rezervlerden veya dış gelirden karşılanması gerektiği anlamına gelir. Örneğin 0,85'lik bir DCR, gelirin borç hizmetinin yalnızca %85'ini karşıladığı anlamına gelir. Kredilendiriciler bu seviyede kredileri nadiren onaylar; mal sahipleri de açığın büyümesinden önce kira artırmayı, giderleri kısmayı veya refinansman yapmayı düşünmelidir.
DCR, faiz karşılama oranından nasıl farklıdır?
DCR geliri anapara artı faize böler; faiz karşılama oranı ise geliri, genellikle FVÖK kullanarak, yalnızca faize böler. Anapara geri ödemeleri gerçek nakit çıkışları olduğundan, DCR genellikle daha düşük ve daha muhafazakâr olan rakamdır. DCR gayrimenkulde ve ticari kredilendirmede standarttır; faiz karşılama oranı ise daha çok kurumsal finans analizinde kullanılır.