Калькулятор собственного капитала в жилье

Как пользоваться калькулятором

1. Введите текущую стоимость дома — ориентируйтесь на свежую оценку или реалистичную рыночную цену, а не на цену покупки.
2. Укажите остаток по первой ипотеке (оставшийся основной долг, а не исходную сумму кредита) и остаток по второй ипотеке / кредитной линии. Если второй закладной нет, введите 0.
3. Выберите максимальный совокупный LTV кредитора — чаще всего это 80%; вариант «Другое» позволяет указать точный лимит вашего банка в поле «Свой максимум CLTV».
4. При желании выберите диапазон кредитного рейтинга — он лишь даёт подсказки о лимитах CLTV и ставках, на расчёт не влияет.
5. Введите ставку по кредиту (годовых) и срок кредита, чтобы оценить ежемесячный платёж при максимальной сумме займа.
6. Для прогноза заполните поля «Горизонт прогноза», «Ожидаемый рост стоимости» (% в год), общий ежемесячный платёж по первой ипотеке (тело и проценты) и ставку по первой ипотеке — последние два значения нужны, чтобы разделить каждый платёж на проценты и основной долг и отслеживать остаток год за годом.

Что такое капитал в жилье и почему он важен

Капитал в жилье — это та его часть, которой вы действительно владеете: текущая рыночная стоимость минус каждый доллар, обеспеченный залогом жилья. Если дом стоит $400 000, а по ипотеке вы должны $280 000, ваш капитал — $120 000. Капитал растёт двумя путями: остаток ипотеки уменьшается с каждым платежом, а стоимость дома со временем может повышаться. Зачастую это самая крупная статья чистых активов семьи.

Банки оценивают риск через коэффициенты отношения долга к стоимости. LTV учитывает только первую ипотеку, а CLTV (совокупный LTV) — все закладные, включая вторые ипотеки и кредитные линии под залог жилья. Большинство кредитов под залог жилья и HELOC ограничены уровнем 80–85% CLTV: банк хочет, чтобы 15–20% стоимости оставались вашей собственной долей. Отдельные программы допускают 90%, но обычно под более высокие ставки.

Ваша возможность заимствования — это разница между тем, что банк разрешает как совокупный ипотечный долг, и тем, что вы должны сейчас. Дом за $400 000 при лимите 80% CLTV поддерживает закладные на $320 000; если долг составляет $280 000, можно занять около $40 000 сверх этого. Учтите, что для одобрения кредита одного капитала мало — банк также смотрит на кредитный рейтинг, доход и отношение долга к доходу, которое можно проверить в калькуляторе коэффициента DTI.

Прогноз капитала наглядно показывает, как работают вместе снижение ипотечного долга и (будем надеяться) рост стоимости жилья. Даже скромный рост на 3–4% в год даёт заметный эффект, потому что он применяется ко всей стоимости дома, а не только к вашей доле.

Допущения, ограничения и практические советы

• Оценка стоимости — лишь снимок момента. Дом стоит столько, сколько за него готов заплатить покупатель или подтвердит оценщик. Ваш фактический CLTV при закрытии сделки определит оценка, заказанная банком, и она может отличаться от онлайн-оценок.
• CLTV — это потолок, а не обещание. Дойти до максимального CLTV — значит получить и самый большой платёж из возможных. Многие берут меньше полной суммы, чтобы платежи оставались комфортными, — сравните их со своим бюджетом в калькуляторе бюджета по правилу 50/30/20.
• Ставки по HELOC обычно плавающие. Оценка платежа предполагает кредит под залог жилья с фиксированной ставкой; у кредитной линии ставка и платёж могут вырасти после окончания периода выборки.
• Прогноз упрощает реальность. Он предполагает, что остаток по второй ипотеке не меняется (платятся только проценты), рост стоимости идёт постоянным темпом, который вы задали, а платёж (тело и проценты) никогда не меняется. На практике рост стоимости колеблется год от года, а досрочные платежи в счёт основного долга — их можно смоделировать в калькуляторе досрочного погашения ипотеки — снижали бы долг быстрее.
• Не забывайте о других расходах владения. Налог на недвижимость и страховку придётся платить независимо от размера капитала; спланировать их поможет калькулятор налога на недвижимость.
• Отрицательный капитал (CLTV выше 100%) означает, что вы должны больше, чем стоит дом. Занять под залог жилья в такой ситуации нельзя — пока стоимость не восстановится или долг не снизится.