Kalkulator kapitału własnego w domu

Jak korzystać z kalkulatora

1. Wpisz aktualną wartość domu — użyj niedawnego operatu szacunkowego albo realnego oszacowania rynkowego, a nie ceny zakupu.
2. Podaj saldo pierwszego kredytu hipotecznego (pozostały kapitał, a nie pierwotna kwota kredytu) oraz saldo drugiego kredytu hipotecznego / linii HELOC. Jeśli nie masz drugiego obciążenia, wpisz 0.
3. Wybierz maksymalny łączny LTV pożyczkodawcy — 80% to najczęstszy limit; wybierz Własny, aby wpisać dokładny limit twojego pożyczkodawcy w polu Niestandardowy maksymalny CLTV.
4. Opcjonalnie wybierz przedział scoringu kredytowego; służy on tylko jako wskazówka dotycząca limitów CLTV i oprocentowania, nie zmienia natomiast obliczeń.
5. Wpisz oprocentowanie pożyczki (APR) i okres pożyczki, aby oszacować miesięczną ratę przy maksymalnej możliwej do zaciągnięcia kwocie.
6. Do projekcji wypełnij pola Lata projekcji, Oczekiwany wzrost wartości (% rocznie), łączną miesięczną ratę kapitałowo-odsetkową pierwszego kredytu oraz oprocentowanie pierwszego kredytu — dwie ostatnie wartości służą do rozdzielenia każdej raty na odsetki i kapitał, dzięki czemu saldo można śledzić rok po roku.

Czym jest kapitał własny w domu i dlaczego ma znaczenie

Kapitał własny w domu to ta część nieruchomości, która faktycznie należy do ciebie: jej bieżąca wartość rynkowa minus każdy dolar zaciągniętego na nią zadłużenia. Jeśli dom jest wart 400 000 $, a na kredycie hipotecznym pozostało ci do spłaty 280 000 $, masz 120 000 $ kapitału. Kapitał rośnie na dwa sposoby — saldo kredytu spada wraz z kolejnymi ratami, a wartość domu może z czasem wzrastać. To często największa pojedyncza składowa majątku netto gospodarstwa domowego.

Pożyczkodawcy mierzą ryzyko wskaźnikami loan-to-value. LTV uwzględnia wobec wartości domu tylko pierwszy kredyt hipoteczny, natomiast CLTV (łączny loan-to-value) obejmuje wszystkie obciążenia, w tym drugie kredyty hipoteczne i linie HELOC. Większość pożyczek hipotecznych i linii HELOC ma limit 80–85% CLTV, co oznacza, że pożyczkodawca oczekuje, iż co najmniej 15–20% wartości pozostanie twoim udziałem. Niektóre programy sięgają 90%, zwykle przy wyższym oprocentowaniu.

Twoje możliwości pożyczkowe to różnica między tym, ile pożyczkodawca dopuszcza jako łączne zadłużenie hipoteczne, a tym, ile faktycznie jesteś winien. Dom wart 400 000 $ przy limicie 80% CLTV pozwala na łączne obciążenia do 320 000 $; jeśli jesteś winien 280 000 $, możliwe jest zaciągnięcie około 40 000 $ nowego długu. Pamiętaj jednak, że przyznanie pożyczki to nie tylko kwestia kapitału — pożyczkodawcy biorą pod uwagę także scoring kredytowy, dochody i wskaźnik zadłużenia do dochodu, który sprawdzisz w kalkulatorze wskaźnika DTI.

Projekcja kapitału pokazuje effekt kumulowania się dwóch procesów: spłaty kredytu hipotecznego i — miejmy nadzieję — wzrostu wartości domu. Nawet umiarkowany wzrost o 3–4% rocznie daje znaczące korzyści, ponieważ dotyczy pełnej wartości domu, a nie tylko twojej części.

Założenia, ograniczenia i praktyczne wskazówki

• Szacunek wartości to tylko migawka. Dom jest wart tyle, ile zapłaci za niego kupujący albo potwierdzi rzeczoznawca. Twój rzeczywisty CLTV przy finalizacji zależy od operatu szacunkowego zamówionego przez pożyczkodawcę, który może różnić się od szacunków internetowych.
• CLTV to limit, nie obietnica. Wykorzystanie maksymalnego CLTV oznacza również najwyższą możliwą ratę. Wielu kredytobiorców zaciąga mniej niż pełną dostępną kwotę, aby utrzymać raty na komfortowym poziomie — porównaj je ze swoim budżetem za pomocą kalkulatora budżetu 50/30/20.
• Oprocentowanie HELOC jest zwykle zmienne. Szacunek raty zakłada pożyczkę hipoteczną o stałym oprocentowaniu; przy linii HELOC oprocentowanie i rata mogą wzrosnąć po zakończeniu okresu wypłat.
• Projekcja upraszcza rzeczywistość. Zakłada, że saldo drugiego kredytu pozostaje niezmienne (same odsetki), wzrost wartości kumuluje się według stałej stopy wybranej przez ciebie, a rata kapitałowo-odsetkowa nigdy się nie zmienia. W rzeczywistości wzrost wartości potrafi mocno wahać się z roku na rok, a dodatkowe wpłaty na kapitał — które możesz modelować kalkulatorem wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego — zmniejszałyby salda szybciej.
• Nie zapominaj o pozostałych kosztach posiadania domu. Podatki od nieruchomości i ubezpieczenie trzeba płacić niezależnie od wielkości kapitału; kalkulator podatku od nieruchomości pomoże ci je uwzględnić w budżecie.
• Ujemny kapitał własny (CLTV powyżej 100%) oznacza, że jesteś winien więcej, niż wart jest dom. W takiej sytuacji pożyczka pod hipotekę nie wchodzi w grę, dopóki wartości nie wzrosną albo salda nie spadną.