Floor Space Index (FSI)-Rechner
Berechnen Sie den Floor Space Index (FSI), auch als Floor Area Ratio (FAR) oder Geschossflächenzahl bekannt, indem Sie die gesamte bebaute Fläche und die Grundstücksfläche eingeben. Ein schneller Check für Baurecht und Bebauungsdichte.
Floor Space Index aus bebauter Fläche und Grundstücksfläche berechnen
Formel für den Floor Space Index (FSI)
Wobei gilt:
- \(CA\) — Gesamtbebaute Fläche, d. h. die Summe der bebauten Geschossflächen aller Stockwerke (ft² oder m²)
- \(LA\) — Gesamtgrundstücksfläche, d. h. die Größe des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht (ft² oder m²)
Die Formel drückt den Floor Space Index als Verhältnis der gesamten bebauten Fläche zur Grundstücksfläche aus. Da beide Größen in derselben Einheit angegeben werden, ist das Ergebnis eine dimensionslose Zahl.
FSI – Berechnungsbeispiel
Beispiel: Ein Gebäude hat eine Gesamtbaufläche von 2.000 ft² und steht auf einem 4.000 ft² großen Grundstück.
\[ FSI = \frac{CA}{LA} = \frac{2000}{4000} = 0.5 \]
Ergebnis: Der Floor Space Index beträgt 0,5. Die bebaute Fläche entspricht der Hälfte der Grundstücksfläche — würde die örtliche Baunorm einen FSI von 1,0 zulassen, wäre erst die Hälfte der zulässigen Bebauung ausgeschöpft.
So verwenden Sie den FSI-Rechner
- Geben Sie die Gesamtbaufläche (CA) ein — die Summe der Geschossflächen aller Stockwerke des Gebäudes, einschließlich jeder Etage eines mehrgeschossigen Bauwerks.
- Geben Sie die Gesamtgrundstücksfläche (LA) ein — die vollständige Fläche des Grundstücks oder Parzelle.
- Klicken Sie auf Berechnen, um den Floor Space Index auf zwei Dezimalstellen gerundet angezeigt zu bekommen.
Beide Eingaben müssen in derselben Einheit erfolgen (ft², m² usw.); jede konsistente Einheit funktioniert, da der FSI ein Verhältnis ist.
Was ist der Floor Space Index?
Der Floor Space Index (FSI), auch Floor Area Ratio (FAR), Floor Space Ratio (FSR) oder im deutschen Baurecht Geschossflächenzahl (GFZ) genannt, ist eines der wichtigsten Instrumente in der Stadtplanung und im Baurecht. Er misst, wie intensiv ein Grundstück bebaut ist, indem er die gesamte bebaute Fläche aller Stockwerke mit der Fläche des Grundstücks selbst ins Verhältnis setzt. Ein FSI von 1,0 bedeutet, dass die Gesamtgeschossfläche der Grundstücksfläche entspricht; ein FSI von 2,0 bedeutet, dass sie doppelt so groß ist; ein FSI von 0,5 bedeutet, dass über alle Stockwerke zusammen nur die Hälfte der Grundstücksfläche bebaut ist.
Beispiel: Auf einem 4.000 ft² großen Grundstück mit einem zulässigen FSI von 2,0 darf ein Bauherr bis zu 8.000 ft² Gesamtgeschossfläche errichten. Das kann ein einstöckiges Gebäude sein, das die gesamte zulässige Grundfläche einnimmt, ein zweistöckiges Gebäude auf der halben Grundstücksfläche oder jede andere Kombination — der FSI regelt die insgesamt bebaubare Geschossfläche, nicht die Form des Gebäudes.
Städte und Baubehörden legen für jedes Gebiet maximale FSI-Werte fest, um die Dichte zu steuern, die Infrastrukturbelastung zu begrenzen und Freiflächen zu erhalten. Ein höherer FSI ist typischerweise in Innenstadtlagen und an Verkehrsknotenpunkten zulässig, während Wohngebiete mit niedriger Dichte strengere Grenzwerte haben. Der FSI beeinflusst auch den Immobilienwert: Grundstücke, auf denen mehr Geschossfläche errichtet werden darf, sind in der Regel mehr wert.
Die Interpretation Ihres Ergebnisses ist einfach: Liegt der berechnete FSI unter dem örtlichen Grenzwert, besteht noch Spielraum für eine weitere Bebauung des Grundstücks; übersteigt er den Grenzwert, muss der Entwurf verkleinert werden — sofern nicht ein Premium-FSI (käuflich erwerbbare zusätzliche Baurechte, die es in manchen Städten gibt) verfügbar ist.
Annahmen und Einschränkungen
- Unterschiedliche Definitionen: Was als „bebaute Fläche“ zählt, variiert je nach Rechtsgebiet. Manche Vorschriften schließen Balkone, Keller, Stellplätze, Treppenhäuser oder Installationsschächte aus; andere rechnen sie mit. Klären Sie immer, welche Flächen Ihre örtliche Behörde anrechnet, bevor Sie Ihren FSI mit dem gesetzlichen Grenzwert vergleichen.
- FSI ist keine Grundflächenzahl: Der FSI misst die Gesamtgeschossfläche über alle Stockwerke, nicht die Grundfläche im Grundriss. Ein Gebäude, das mit zwei Geschossen 50 % eines Grundstücks bedeckt, hat dennoch einen FSI von 1,0.
- Baulinien und Höhenbegrenzungen gelten separat: Die Einhaltung des FSI-Grenzwerts garantiert keine Genehmigungsfähigkeit — Bauordnungen schreiben zusätzlich Baulinien, Höhenbegrenzungen und Freiflächenvorgaben vor.
- Konsistente Einheiten verwenden: Bebaute Fläche und Grundstücksfläche müssen in derselben Einheit eingegeben werden; eine Mischung aus ft² und m² ergibt ein sinnloses Ergebnis.
Wenn Ihr Projekt weitere Berechnungen zur Grundstücksplanung umfasst, sind für die Materialberechnung und statische Prüfungen vielleicht auch unser Fliesenrechner, unser Rechner zur maximalen Verkehrslast von Decken und unser Rechner zur Anzahl von Pflastersteinen nützlich.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein guter oder normaler FSI-Wert?
Es gibt keinen universellen „guten“ Wert — es hängt vom örtlichen Baurecht ab. Typische Grenzwerte reichen von etwa 0,5–1,0 in reinen Wohngebieten mit niedriger Dichte, über 1,5–2,5 in gemischt genutzten oder mittelhoch bebauten Gebieten bis zu 3,0 oder höher in Innenstadtlagen und entlang von Verkehrsrouten. Städte wie Mumbai und New York erlauben in bestimmten Bezirken Premium- oder Bonus-FSI. Prüfen Sie immer den Bebauungsplan oder die Bauvorschriften Ihrer Gemeinde, statt sich auf allgemeine Richtwerte zu verlassen.
Wie berechne ich den FSI von Hand?
Addieren Sie die bebaute Geschossfläche jedes Stockwerks — Erdgeschoss, Obergeschosse und alle Flächen, die Ihre örtlichen Vorschriften anrechnen — und teilen Sie das Ergebnis durch die Grundstücksfläche. Beispiel: Ein zweigeschossiges Gebäude mit je 1.500 ft² pro Geschoss auf einem 3.000 ft² großen Grundstück ergibt FSI = 3.000 ÷ 3.000 = 1,0. Achten Sie darauf, dass beide Werte vor der Division in derselben Einheit gemessen sind.
Wie finde ich die maximal bebaubare Fläche aus einem zulässigen FSI?
Kehren Sie die Formel um: Multiplizieren Sie die Grundstücksfläche mit dem zulässigen FSI. Auf einem 10.000 ft² großen Grundstück mit einem FSI-Grenzwert von 1,5 dürfen Sie bis zu 15.000 ft² Gesamtgeschossfläche über alle Stockwerke errichten. Beachten Sie, dass dies eine Obergrenze ist, kein Anspruch — Baulinien, Höhenbegrenzungen, Stellplatzvorgaben und Freiflächenerfordernisse können das tatsächlich Machbare reduzieren.
Ist der FSI dasselbe wie die Gebäude- oder Grundflächenzahl?
Nein, und diese zu verwechseln ist ein häufiger Fehler. Die Grundflächenzahl (GRZ) ist die Grundfläche des Gebäudes als Prozentsatz des Grundstücks, während der FSI die Gesamtfläche aller Stockwerke zusammen zählt. Ein Gebäude, das mit drei vollen Geschossen 40 % eines Grundstücks bedeckt, hat eine GRZ von 0,4, aber einen FSI von 1,2. Die meisten Bauordnungen regeln beide Kennwerte getrennt.
Zählen Keller, Balkone und Stellplätze zur bebauten Fläche?
Das variiert je nach Rechtsgebiet — fragen Sie daher bei Ihrer örtlichen Behörde nach. Viele Vorschriften schließen offene Balkone, nicht überdachte Stellplätze und Keller, die nur dem Parken oder der Haustechnik dienen, aus, rechnen aber vollständig geschlossene Keller mit Wohn- oder Gewerbenutzung mit. Stellplätze im Erdgeschoss auf Stützen (Stützenbauweise) sind oft ausgenommen. Da die FSI-Konformität nach der örtlichen Definition beurteilt wird, kann eine Zahl, die nach einem Regelwerk konform aussieht, bei einem anderen unzulässig sein.
Kann ich FSI und FAR gleichbedeutend verwenden, und was ist mit metrischen Einheiten?
Ja — Floor Space Index (FSI), Floor Area Ratio (FAR) und Floor Space Ratio (FSR) sind Bezeichnungen für dasselbe Konzept, die in verschiedenen Ländern verwendet werden. Da es sich um das Verhältnis zweier Flächen in derselben Einheit handelt, ist der Wert dimensionslos und identisch, egal, ob Sie in ft², m² oder Acres messen. Wenn Ihr Grundstück in einer Einheit und Ihre Grundrisse in einer anderen vorliegen, rechnen Sie zuerst um: 1 m² ≈ 10,764 ft².
Mein berechneter FSI übersteigt den örtlichen Grenzwert. Welche Möglichkeiten habe ich?
Sie können die bebaute Fläche reduzieren, etwa indem Sie Obergeschosse verkleinern oder angerechnete Flächen wie geschlossene Balkone entfernen. Manche Städte erlauben den Kauf von Premium-FSI oder gewähren Bonus-FSI für öffentliche Vorteile wie bezahlbaren Wohnraum oder Verkehrsanbindung. Alternativ können Sie eine Ausnahmegenehmigung oder Umzonung beantragen, wobei eine Zusage ungewiss ist. Ziehen Sie einen örtlichen Architekten oder Stadtplaner hinzu, denn das Überschreiten des FSI ohne Genehmigung kann Bußgelder oder Abrissverfügungen nach sich ziehen.