Калькулятор предварительной квалификации на ипотеку

Узнайте доступную сумму ипотеки

Ежемесячный доход

Укажите ваш ежемесячный доход до вычета налогов

Другой ежемесячный доход

Укажите другой ежемесячный доход, если он есть

Ежемесячные платежи по долгам

Укажите ваши ежемесячные долговые обязательства

Первоначальный взнос

Укажите доступную сумму первоначального взноса

Предполагаемая процентная ставка

Укажите предполагаемую процентную ставку по ипотеке

Срок кредита (лет)

лет

Укажите желаемый срок кредита

Рассчитывать автоматическиЕсли включено, результат будет автоматически обновляться при изменении любого значения.

Ваш результат

Максимальный платёж по ипотеке

Ориентировочная сумма кредита

Общая стоимость жилья (кредит + первоначальный взнос)

Формула предварительной квалификации на ипотеку

Формула

\[ \text{Максимальный платёж по ипотеке} = (\text{Ежемесячный доход} + \text{Другой доход}) \times 0.28 - \text{Ежемесячные платежи по долгам} \\ \text{Сумма кредита} = \frac{\text{Максимальный платёж по ипотеке} \times \left(1 - (1 + r)^{-n}\right)}{r} \\ \text{Полная стоимость дома} = \text{Сумма кредита} + \text{Первоначальный взнос} \]

Где:

$\text{Ежемесячный доход}$ — ваш основной ежемесячный доход до вычета налогов ($)
$\text{Другой доход}$ — дополнительный ежемесячный доход, например подработка, доход от сдачи жилья в аренду или премии ($)
$\text{Ежемесячные платежи по долгам}$ — ваши текущие ежемесячные долговые обязательства: автокредиты, студенческие кредиты, минимальные платежи по кредитным картам ($)
$r$ — месячная процентная ставка (годовая ставка, делённая на 12)
$n$ — общее количество ежемесячных платежей (срок кредита в годах × 12)

Первая строка ограничивает ваш жилищный бюджет 28 % валового дохода и вычитает текущие платежи по долгам, определяя максимальный ежемесячный платёж по ипотеке, который вы можете осилить. Вторая строка переводит этот платёж в основной долг по кредиту с помощью стандартной формулы амортизации.

Предварительная квалификация на ипотеку — пример расчёта

Пример: домохозяйство получает 6000 $ в месяц основного дохода плюс 500 $ другого дохода, имеет 500 $ ежемесячных платежей по долгам, может внести 20 000 $ первоначального взноса и рассчитывает на ставку 5 % по кредиту на 30 лет.

\[
\text{Максимальный платёж} = (6000 + 500) \times 0.28 - 500 = 1820 - 500 = 1320
\]

\[
r = \frac{5\%}{12} = 0.004167, \quad n = 30 \times 12 = 360
\]

\[
\text{Сумма кредита} = \frac{1320 \times (1 - 1.004167^{-360})}{0.004167} \approx 245{,}891
\]

\[
\text{Полная стоимость дома} = 245{,}891 + 20{,}000 = 265{,}891
\]

Результат: максимальный платёж по ипотеке составляет 1320 $ в месяц, что соответствует примерной сумме кредита около 245 891 $ и полной стоимости дома около 265 891 $.

Как пользоваться калькулятором

Введите свой ежемесячный доход — доход до вычета налогов из основного источника, в долларах в месяц.
Добавьте любой другой ежемесячный доход от подработок, аренды или иных регулярных источников; если его нет, введите 0.
Введите ежемесячные платежи по долгам — суммарные минимальные платежи по автокредитам, студенческим кредитам, кредитным картам и другим обязательствам.
Введите первоначальный взнос — свободные денежные средства, которые вы можете внести сразу.
Введите ожидаемую процентную ставку, которую вам, по вашим предположениям, предложат (в процентах, например 5 для 5 %).
Введите срок кредита (в годах) — обычно 15, 20 или 30 лет.
Посмотрите результаты: максимальный платёж по ипотеке, расчётная сумма кредита и полная стоимость дома обновляются автоматически.

Если ваш доход слишком низкий или долги слишком высокие, чтобы по правилу 28 % остался хотя бы какой-то платёж по ипотеке, калькулятор вместо результата покажет сообщение об ошибке.

Что такое предварительная квалификация на ипотеку?

Предварительная квалификация на ипотеку — это неформальная, первичная оценка того, какую сумму кредитор, возможно, готов вам выдать. Она основана на предоставленных вами финансовых данных — доходе, долгах, первоначальном взносе и ожидаемых условиях кредита — без проверки кредитной истории и подтверждения документов, которые требуются для полного предварительного одобрения. Кредиторы используют её, как и этот калькулятор, в качестве быстрой проверки реальности ожиданий перед началом поиска жилья.

Этот калькулятор применяет правило 28 % — распространённый кредитный ориентир, ограничивающий ежемесячные жилищные расходы (основной долг и проценты) 28 % валового месячного дохода. Затем из этой суммы вычитаются ваши текущие ежемесячные платежи по долгам, чтобы определить, сколько остаётся на ипотеку. Полученный платёж переводится в сумму кредита по стандартной формуле амортизации, так что вы видите реальную заёмную мощность, стоящую за этой месячной цифрой.

Интерпретировать результат просто: расчётная сумма кредита — это основной долг, который вы примерно можете осилить, а полная стоимость дома — эта сумма плюс ваш первоначальный взнос, то есть фактически ваш бюджет на покупку. Помните, что решение кредитора будет также учитывать ваш кредитный рейтинг, историю занятости, активы и полную оценку стоимости недвижимости.

Получив оценку, вы можете узнать, сколько кредит будет фактически стоить из месяца в месяц, с помощью калькулятора ипотеки или отдельного калькулятора платежей по ипотеке. Если вы сравниваете другие варианты финансирования, калькулятор кредита и калькулятор автокредита работают по тому же принципу для потребительских кредитов и кредитов на автомобиль.

Допущения и ограничения

За основу взят валовый доход: правило 28 % использует доход до вычета налогов. Реально получаемые на руки суммы будут ниже, поэтому убедитесь, что итоговый платёж вписывается в ваш реальный месячный бюджет.
Только основной долг и проценты: расчётный платёж не включает налоги на недвижимость, страховку жилья, взносы в ассоциацию домовладельцев (HOA) или частное ипотечное страхование (PMI), которые могут добавить сотни долларов в месяц. Кредиторы часто называют полную сумму аббревиатурой «PITI».
Упрощённый учёт долгов: этот калькулятор напрямую вычитает ваши ежемесячные платежи по долгам из 28 %-ного жилищного лимита. Реальные кредиторы обычно применяют одновременно коэффициент «фронт-энд» (28 % на жильё) и коэффициент «бэк-энд» (36–43 % на жильё плюс все долги), поэтому фактические результаты могут отличаться.
Предположение о фиксированной ставке: формула амортизации предполагает фиксированную процентную ставку и равные ежемесячные платежи на протяжении всего срока. Ипотека с плавающей ставкой даст другие цифры.
Без оценки кредитоспособности: предварительная квалификация не проверяет ваш кредитный рейтинг и кредитную историю, а они сильно влияют на предложенную вам ставку — и, соответственно, на сумму кредита.
Влияние первоначального взноса: взнос менее 20 % стоимости дома обычно влечёт PMI, а более крупный взнос уменьшает нужную сумму кредита, но не меняет максимальный платёж, который вычисляет этот калькулятор.

Относитесь к результату как к инструменту планирования, а не к кредитному решению. Когда будете готовы к покупке, получите у кредитора официальное предварительное одобрение: оно подтверждает ваш доход, кредитную историю и активы и имеет гораздо больший вес в глазах продавцов.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли ввести годовую зарплату вместо ежемесячного дохода?

Нет — калькулятор ожидает месячные значения. Сначала разделите годовую зарплату до вычета налогов на 12: зарплата 72 000 $ в год превращается в $72{,}000 \div 12 = 6{,}000$ долларов в месяц. То же касается платежей по долгам и другого дохода — это должны быть месячные суммы. Смешение годовых и месячных значений — самая частая ошибка при вводе, из-за неё результат может завышаться в двенадцать раз.

Почему калькулятор сообщает, что мой доход слишком низкий или долги слишком высокие?

Так происходит, когда ваши текущие ежемесячные платежи по долгам равны 28 % валового месячного дохода или превышают его, и на ипотеку ничего не остаётся. Например, при доходе 5000 $ жилищный лимит составляет $5{,}000 \times 0.28 = 1{,}400$ долларов, поэтому долги в 1400 $ и больше не дадут результата. Погашение долгов или рост дохода (включая подтверждённый другой доход) увеличивает ваш лимит.

В чём разница между правилом 28 % и правилом 36 %?

Правило «фронт-энд» 28 % ограничивает только жилищные расходы 28 % валового дохода; правило «бэк-энд» 36 % (для некоторых типов кредитов — до 43 %) ограничивает жильё плюс все прочие долги. Этот калькулятор использует более простой подход «фронт-энд» и вычитает долги напрямую. Реальные кредиторы проверяют оба коэффициента, поэтому если ваши совокупные долги плюс жилищные расходы превышают 36–43 % дохода, фактическая сумма предварительной квалификации может оказаться ниже, чем показано здесь.

Как увеличить сумму, на которую я пройду предварительную квалификацию?

На результат влияют четыре рычага: увеличить доход (включая подработки и доход от аренды), погасить существующие долги, чтобы освободить жилищный лимит, получить более низкую процентную ставку (более высокий кредитный рейтинг, как правило, приносит лучшие предложения) или выбрать более долгий срок кредита — 30 лет вместо 15 заметно увеличивают сумму кредита, которую поддерживает данный платёж. Более крупный первоначальный взнос повышает полную стоимость дома, но не саму сумму кредита.

Какую процентную ставку вводить, если мне её ещё не назвали?

Посмотрите текущие опубликованные средние ставки по ипотеке и добавьте надбавку в зависимости от вашего кредитного профиля — заёмщики с более слабой кредитной историей платят выше среднего. Затем проверьте ставку на 1–2 процентных пункта выше, чтобы понять, насколько чувствителен ваш бюджет: по кредиту на 30 лет каждое повышение ставки на 1 % обычно сокращает сумму кредита, которую вы можете осилить, примерно на 10 %. Реальную предложенную ставку подтвердит только кредитор.

Вредит ли предварительная квалификация моему кредитному рейтингу?

Сама предварительная квалификация обычно вообще не предполагает проверки кредитной истории — как и этот калькулятор. При переходе к официальному предварительному одобрению кредиторы делают кредитный запрос, как правило «жёсткий», который может временно снизить ваш рейтинг на несколько пунктов. Несколько ипотечных запросов в течение короткого периода «шопинга» (обычно 14–45 дней), как правило, засчитываются при скоринге как один.

Насколько точна эта оценка по сравнению с тем, что предложит кредитор?

Воспринимайте её как ориентир для планирования, а не обязательство. Кредиторы также учитывают ваш кредитный рейтинг, историю занятости, сбережения и оценку стоимости недвижимости, а также применяют оба коэффициента — «фронт-энд» и «бэк-энд». Оценка также не включает налоги, страховку и PMI, которые сокращают сумму, которую вы реально можете занять. Ожидайте, что официальное предварительное одобрение окажется в разумном диапазоне от этой цифры, но не обязательно точно совпадёт с ней.