Калькулятор дисконтных пунктов ипотеки

Калькулятор стоимости и экономии при покупке ипотечных пунктов

Сумма кредита

Введите сумму кредита

Срок кредита (лет)

лет

Введите срок кредита

Процентная ставка с пунктами

Введите процентную ставку после покупки пунктов

Дисконтные пункты (%)

Введите количество приобретённых дисконтных пунктов

Срок проживания в доме

лет

Ожидаемое количество лет проживания в доме

Процентная ставка без пунктов

Введите процентную ставку без покупки пунктов

Рассчитывать автоматическиЕсли включено, результат будет автоматически обновляться при изменении любого значения.

Ваш результат

Ежемесячный платёж с пунктами

Плата за покупку пунктов

Ежемесячный платёж без пунктов

Ежемесячная экономия

Срок окупаемости

Формула дисконтных пунктов ипотеки

Формула

\[ M = \frac{P \times r}{1 - (1 + r)^{-n}} \\ \text{Плата за пункты} = P \times \frac{d}{100} \\ S = M_{\text{без}} - M_{\text{с}} \\ T = \frac{\text{Плата за пункты}}{S} \]

Где:

$P$ — основной долг (сумма кредита)
$r$ — месячная процентная ставка (годовая ставка, делённая на 12)
$n$ — общее количество ежемесячных платежей (срок кредита в месяцах)
$d$ — количество купленных дисконтных пунктов в процентах от суммы кредита
$M$ — ежемесячный платёж (рассчитывается и для ставки с пунктами, и для ставки без пунктов)
$S$ — ежемесячная экономия от более низкой ставки
$T$ — срок окупаемости в месяцах

Первая формула — стандартная формула аннуитетного платежа, которая применяется дважды: при ставке с пунктами и при ставке без пунктов. Срок окупаемости показывает, как долго нужно сохранять кредит, чтобы ежемесячная экономия покрыла первоначальную стоимость пунктов.

Дисконтные пункты ипотеки — пример расчёта

Пример: вы берёте в кредит $\$300{,}000$ на 30 лет. Кредитор предлагает ставку 4,5% без пунктов или 4,0%, если вы купите 1 дисконтный пункт. Вы планируете прожить в доме 7 лет.

\[ \text{Плата за пункты} = 300{,}000 \times \frac{1}{100} = \$3{,}000 \]

\[ M_{\text{с}} = \frac{300{,}000 \times 0.04/12}{1 - (1 + 0.04/12)^{-360}} \approx \$1{,}432.25 \]

\[ M_{\text{без}} = \frac{300{,}000 \times 0.045/12}{1 - (1 + 0.045/12)^{-360}} \approx \$1{,}520.06 \]

\[ S = 1{,}520.06 - 1{,}432.25 = \$87.81 \quad\Rightarrow\quad T = \frac{3{,}000}{87.81} \approx 34.2 \text{ месяцев} \]

Результат: пункт стоит 3 000 $ авансом, экономит 87,81 $ в месяц и окупается примерно через 34,2 месяца (около 2 лет и 10 месяцев). За планируемые 7 лет (84 месяца) общая экономия составит около 7 376 $ — чистый выигрыш примерно 4 376 $ за вычетом стоимости пункта.

Как пользоваться калькулятором

Введите сумму кредита — основной долг, который вы берёте, а не цену дома.
Введите срок кредита (лет) — обычно 15, 20 или 30 лет.
Введите ставку с пунктами — более низкую ставку, которую предлагает кредитор при покупке пунктов.
Введите количество дисконтных пунктов (%) — каждый пункт равен 1% от суммы кредита. Введите 1 для одного пункта, 1,5 для полутора.
Введите срок проживания в доме (лет) — как долго вы реально планируете сохранять эту ипотеку до продажи или рефинансирования.
Введите ставку без пунктов — ставку, которую вы платили бы, не покупая пункты.
Ознакомьтесь с результатами: ежемесячный платёж с пунктами, плата за пункты, ежемесячный платёж без пунктов, ежемесячная экономия и срок окупаемости в месяцах.

Что такое дисконтные пункты ипотеки?

Дисконтные пункты — это единовременный платёж кредитору в обмен на более низкую процентную ставку; такую практику часто называют «выкупом ставки». Один пункт стоит 1% от суммы кредита, поэтому при ипотеке на $$300,000$ один пункт обойдётся в $$3,000$. Каждый пункт обычно снижает ставку на величину от 0,125% до 0,5% в зависимости от кредитора и рыночных условий, поэтому всегда запрашивайте у кредитора точную тарифную сетку.

Покупка пунктов — по сути, компромисс: вы платите больше при закрытии сделки, чтобы платить меньше каждый месяц. Калькулятор оценивает обе стороны этого компромисса. Он показывает первоначальный платёж, два ежемесячных платежа, ежемесячную экономию и — самое главное — срок окупаемости, то есть количество месяцев экономии, необходимое для возмещения первоначальной стоимости.

Интерпретировать результат просто: если срок окупаемости меньше числа месяцев, в течение которых вы планируете сохранять кредит (ваше значение «срок проживания в доме», умноженное на 12), покупка пунктов оказывается выгодной. Если же вы можете продать дом, рефинансировать или погасить кредит до наступления точки окупаемости, пункты — проигрышная ставка, потому что уплаченная сумма безвозвратно расходуется при закрытии сделки.

Поскольку пункты снижают ставку по всему кредиту, чем дольше вы сохраняете ипотеку, тем они ценнее. Для более полной картины самих платежей прогоните те же цифры через наш калькулятор ипотеки или калькулятор ипотечных платежей. Пункты также влияют на эффективную стоимость кредита с течением времени — это учитывается в калькуляторе полной стоимости ипотеки (APR).

Ограничения и практические советы

Точка окупаемости не учитывает упущенную выгоду. 3 000 $, потраченные на пункты, можно было бы инвестировать или направить на более крупный первоначальный взнос. Если хотите взвесить альтернативу, сравните с калькулятором доходности инвестиций.
Ежемесячная экономия не абсолютно постоянна. Калькулятор использует разницу платежей первого месяца на весь срок. В действительности разница со временем немного меняется, поскольку два кредита амортизируются с разной скоростью; влияние на срок окупаемости невелико.
Пункты не всегда снижают ставку на одинаковую величину. Снижение ставки за пункт различается у разных кредиторов, типов кредитов и рыночных условий. Прежде чем считать, получите обе ставки (с пунктами и без) у кредитора в письменном виде.
Дисконтные пункты — это не то же самое, что комиссия за оформление. Некоторые кредиторы берут комиссию за оформление, выраженную в «пунктах», за обработку кредита; ставку снижают только настоящие дисконтные пункты.
Пункты могут давать налоговый вычет в некоторых странах как предоплаченные проценты по ипотеке. Проконсультируйтесь с налоговым специалистом: правила зависят от целей кредита и места вашего проживания.
Важны наличные при закрытии сделки. Даже когда пункты математически выгодны, нужны деньги, чтобы их оплатить. Пункт, оплаченный из сбережений, которые могут понадобиться позже, может быть рискованнее чуть более высокой ставки.
Рефинансирование обнуляет отсчёт. Если вы, скорее всего, скоро рефинансируетесь — например, ожидая снижения ставок, — пункты по текущему кредиту могут так и не окупиться.

Часто задаваемые вопросы

Сколько дисконтных пунктов стоит купить?

Универсального числа нет — всё зависит от того, как долго вы сохраняете кредит. Распространённое правило: один пункт снижает ставку примерно на 0,25%, но фактическое снижение различается у разных кредиторов и на разных рынках. Сравнивайте сроки окупаемости для разного количества пунктов: если покупка 2 пунктов окупается за 5 лет, а вы планируете продать дом через 4, покупайте меньше пунктов или не покупайте вовсе. Перед решением всегда запрашивайте у кредитора тарифную сетку со ставками при 0, 1, 2 и 3 пунктах.

На сколько один дисконтный пункт снижает процентную ставку?

Обычно от 0,125% до 0,5% за пункт, чаще всего около 0,25%. Снижение не фиксировано — оно зависит от кредитора, типа кредита и ежедневных рыночных условий и может меняться день ото дня. В некоторые дни кредиторы предлагают более выгодные условия «выкупа ставки», чем в другие, поэтому один и тот же пункт может стоить дороже или дешевле в зависимости от момента фиксации ставки. Запросите у кредитора оба предложения в письменном виде.

Дисконтные пункты оплачиваются авансом или включаются в кредит?

Обычно их оплачивают наличными при закрытии сделки, но многие кредиторы позволяют включить их в сумму кредита. Включение пунктов в кредит означает, что вы платите проценты на эту сумму весь срок ипотеки, что увеличивает срок окупаемости. Если вы финансируете пункты, пересчитайте окупаемость с учётом увеличенной суммы кредита — калькулятор предполагает, что плата вносится наличными при закрытии.

Есть ли смысл покупать пункты, если я планирую рефинансирование?

Как правило, нет. Рефинансирование заменяет текущую ипотеку, поэтому после погашения старого кредита все уплаченные пункты фактически теряются. Если ожидается снижение ставок и вы, вероятно, рефинансируетесь в течение нескольких лет, пункты могут так и не окупиться. Покупайте пункты, только если уверены, что сохраните именно эту ипотеку существенно дольше месяца окупаемости — например, когда ставки уже относительно высоки и вряд ли скоро снизятся.

Дисконтные пункты снижают ежемесячный платёж или сумму кредита?

Они снижают процентную ставку, благодаря чему уменьшается ежемесячный платёж — сумма кредита остаётся точно такой же. Например, снижение ставки с 4,5% до 4,0% по кредиту на 300 000 $ на 30 лет сокращает платёж примерно на 88 $ в месяц. Пункты иногда путают с более крупным первоначальным взносом, который действительно уменьшает основной долг. Увеличенный взнос тоже избавляет от процентов, но во многих случаях обходится дороже в пересчёте на доллар ежемесячной экономии.

Можно ли вычесть дисконтные пункты из налогов?

В США дисконтные пункты по кредиту на основное место жительства, как правило, вычитаются как предоплаченные проценты по ипотеке в год уплаты — с соблюдением правил IRS и процедуры постатейного вычета. Пункты, уплаченные при рефинансировании или для инвестиционной недвижимости, обычно вычитаются иначе — чаще всего равномерно в течение срока кредита. Правила различаются по странам и меняются со временем, поэтому сохраните заключительный документ о сделке и проконсультируйтесь с налоговым специалистом, прежде чем рассчитывать на вычет.

В чём разница между дисконтными пунктами и комиссией за оформление?

Дисконтные пункты — это предоплаченные проценты, снижающие вашу ставку. Комиссия за оформление — это плата за обработку и проверку кредита; некоторые кредиторы тоже указывают её в «пунктах», но она не снижает ставку. Кредитор с рекламой «без пунктов» может всё равно брать комиссию за оформление. Сравнивая кредитные предложения, смотрите форму Loan Estimate: дисконтные пункты указаны в разделе A и должны быть чётко обозначены, так что вы точно знаете, за что платите.