Hypotheken-Recast-Rechner
Sehen Sie, wie eine einmalige Sonderzahlung Ihre Hypothek per Recast neu aufstellt. Geben Sie Ihre Darlehensdaten ein und vergleichen Sie die monatliche Rate (Zins und Tilgung), die Gesamtzinsen und die Amortisation der Gebühr vor und nach dem Recast.
Ihre Immobilienfinanzierung vor und nach einem Recast im Vergleich
Formel für den Hypotheken-Recast
Dabei ist:
- \(P\) — monatliche Rate aus Zins und Tilgung
- \(B\) — Restschuld, nachdem die Sonderzahlung verrechnet wurde: \(B = B_{\text{aktuell}} - L\)
- \(L\) — Sonderzahlung für den Recast
- \(r\) — monatlicher Zinssatz: \(r = \frac{\text{Jahreszinssatz}}{12 \times 100}\)
- \(m\) — Anzahl der bis zum Ende der ursprünglichen Laufzeit verbleibenden Monate
Beim Recast bleiben Zinssatz und Termin der vollständigen Tilgung unverändert — neu berechnet wird nur die erforderliche Monatsrate, und zwar auf der kleineren Restschuld mit der üblichen Annuitätenformel.
\[ P = \frac{B \cdot r}{1-(1+r)^{-m}} \qquad L = B_{\text{aktuell}} - B \qquad S = P_{\text{alt}} - P \]
\(P_{\text{alt}}\) ist die ursprünglich vereinbarte Rate, \(S\) die monatliche Ersparnis. Die Gesamtzinsersparnis ergibt sich aus der Differenz zwischen den Zinsen, die laut Zahlungsplan noch anfallen würden, und den Zinsen nach dem Recast.
\[ P = \frac{B \cdot r}{1-(1+r)^{-m}} \qquad S = P_{\text{alt}} - P \qquad I_{\text{gespart}} = \bigl(P_{\text{alt}} \cdot m - B_{\text{aktuell}}\bigr) - \bigl(P \cdot m - B\bigr) \]
\(r\) — monatlicher Zinssatz (Jahreszins ÷ 12); \(m\) — verbleibende Monate; \(L\) — Sonderzahlung; \(P_{\text{alt}}\) — bisherige Rate; \(P\) — Rate nach dem Recast; \(S\) — monatliche Ersparnis.
Hypotheken-Recast – Rechenbeispiel
Beispiel: Sie haben 300.000 $ zu 6,5 % mit 30 Jahren Laufzeit aufgenommen, 48 Monatsraten gezahlt und überweisen nun eine Sonderzahlung von 50.000 $ bei einer Recast-Gebühr von 250 $.
\[ r = \frac{6.5}{12 \times 100} = 0.0054167 \]
\[ P_{\text{old}} = \frac{300{,}000 \times 0.0054167}{1-(1.0054167)^{-360}} \approx 1{,}896.20 \]
\[ B_{\text{current}} = 300{,}000(1.0054167)^{48} - 1{,}896.20 \times \frac{(1.0054167)^{48}-1}{0.0054167} \approx 285{,}179 \]
\[ P = \frac{(285{,}179 - 50{,}000) \times 0.0054167}{1-(1.0054167)^{-312}} = \frac{235{,}179 \times 0.0054167}{0.81463} \approx 1{,}563.75 \]
Ergebnis: Ihre Rate aus Zins und Tilgung sinkt von 1.896,20 $ auf rund 1.563,75 $ — das ist eine monatliche Ersparnis von etwa 332,45 $. Über die verbleibenden 312 Monate sparen Sie ungefähr 53.700 $ an Zinsen, und die Gebühr von 250 $ hat sich bereits mit der ersten gesenkten Rate bezahlt.
So verwenden Sie den Hypotheken-Recast-Rechner
- Geben Sie den ursprünglichen Darlehensbetrag ein, den Sie anfangs aufgenommen haben.
- Geben Sie Ihren Zinssatz ein — ein Recast verändert ihn nicht, nehmen Sie also den Zins aus Ihrem Kontoauszug.
- Wählen Sie die ursprüngliche Laufzeit (15, 20 oder 30 Jahre).
- Geben Sie die bereits gezahlten Monate ein — also wie viele Monatsraten Sie bisher geleistet haben.
- Wählen Sie bei der aktuellen Restschuld Aus getätigten Zahlungen berechnen, damit der Rechner die Restschuld selbst amortisiert, oder Restschuld manuell eingeben und tragen Sie die Tilgungsschuld aus Ihrem Kontoauszug ein, falls Sie früher schon Sonderzahlungen geleistet haben.
- Geben Sie die Sonderzahlung für den Recast ein, die Sie planen (die meisten Kreditgeber verlangen mindestens 10.000 $).
- Geben Sie die Recast-Gebühr ein, die Ihr Servicer berechnet, oder 0, falls sie entfällt.
Die Ergebnisse zeigen Ihre bisherige Monatsrate aus Zins und Tilgung, die neue Rate nach dem Recast, Ihre monatliche Ersparnis, die Gesamtzinsersparnis und wie schnell sich die Gebühr bezahlt macht. Zusätzlich erhalten Sie einen Vergleich mit dem Szenario, in dem Sie dieselbe Sonderzahlung ohne Recast leisten, sowie Tilgungspläne Jahr für Jahr für beide Varianten.
Was ist ein Hypotheken-Recast?
Bei einem Recast (auch Neuberechnung der Annuität genannt) verrechnet Ihr Servicer eine größere, einmalige Tilgungszahlung mit Ihrem Darlehen und berechnet danach Ihre monatliche Rate aus Zins und Tilgung für die verbleibende Laufzeit neu. Der Zinssatz bleibt gleich, der Termin der vollständigen Tilgung bleibt gleich, und es wird kein neues Darlehen abgeschlossen. Verändert sich tut nur die erforderliche Monatsrate — und die sinkt, weil sie sich nun über eine kleinere Restschuld verteilt.
Damit unterscheidet sich ein Recast deutlich von einem Refinancing, bei dem Ihr Darlehen durch ein neues mit anderem Zinssatz, neuer Laufzeit und Abschlusskosten ersetzt wird. Er unterscheidet sich auch vom einfachen Leisten von Sondertilgungen: Ohne Recast bleibt Ihre Monatsrate unverändert und das Darlehen wird nur früher getilgt — das spart zwar mehr Zinsen, entlastet Ihr Monatsetat aber nicht. Der Rechner stellt beide Wege nebeneinander, damit Sie niedrige Raten und maximale Zinsersparnis gegeneinander abwägen können.
Beim Lesen der Ergebnisse geht es um den Zielkonflikt, nicht nur um die Ersparnis. Die monatliche Ersparnis zeigt, wie viel Spielraum Sie jeden Monat zurückbekommen — nützlich, wenn Sie Ihr Budget entlasten, Ihre Schulden-Einkommens-Quote senken oder einen Puffer gegen Einkommensausfälle wollen. Die Gesamtzinsersparnis zeigt, was der Recast über die Restlaufzeit bringt; die Vergleichszahl „ dieselbe Sonderzahlung ohne Recast“ zeigt, wie viel mehr Zinsen Sie sparen könnten, wenn Sie die Rate unverändert lassen — auf Kosten einer höheren Pflichtrate.
Annahmen, Grenzen und praktische Hinweise
- Nur Zins und Tilgung. Alle Werte betreffen ausschließlich Zins und Tilgung. Ihre vollständige Monatsrate umfasst zusätzlich die Positionen über das Escrow-Konto — Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Hypothekenversicherung —, die von einem Recast unberührt bleiben.
- Festzinsdarlehen mit Annuitätentilgung. Die Rechnung geht von einem festen Zinssatz und gleichbleibenden Raten aus. Auch Darlehen mit variablem Zinssatz (ARM) lassen sich oft recasten, doch die künftigen Zinsanpassungen machen die Werte hier zu einer Näherung.
- Anforderungen des Servicers. Die meisten Kreditgeber verlangen, dass das Darlehen aktuell bedient wird, eine Mindestsonderzahlung (üblich sind 10.000 $), eine kleine Gebühr (in der Regel 150–500 $) und manchmal eine Wartefrist zwischen zwei Recasts. Manche Darlehensarten, etwa bestimmte staatlich geförderte oder vom Investor modifizierte Darlehen, sind möglicherweise nicht zugelassen.
- Genaue Restschuld ist entscheidend. Wenn Sie früher schon Sondertilgungen geleistet haben, wählen Sie Restschuld manuell eingeben und nutzen Sie die genaue Tilgungsschuld aus Ihrem Kontoauszug — die amortisierte Schätzung bildet frühere Sondertilgungen nicht ab.
- Recast oder tilgen? Ein Recast lohnt sich, wenn Ihnen niedrigere Pflichtraten wichtig sind. Geht es Ihnen rein um minimale Zinskosten und können Sie die bisherige Rate bequem stemmen, ist es finanziell meist besser, die Rate nach der Sonderzahlung unverändert zu lassen — oder die Zahlen mit einem Tilgungsplan mit Sondertilgungen zu vergleichen.
- Opportunitätskosten. Das Geld für den Recast ist nicht angelegt und liegt nicht als Notgroschen bereit; eine in die Tilgung gesteckte Sonderzahlung ist nicht mehr flüssig. Prüfen Sie, ob der garantierte, unversteuerte „ Ertrag“ in Höhe Ihres Hypothekenzinses Ihre Alternativen schlägt.
Und zuletzt: Ein Recast kostet Sie niemals den Zinssatz. Liegen die Marktzinsen inzwischen deutlich unter Ihrem, vergleichen Sie die Recast-Ersparnis mit einem Refinancing, bevor Sie sich entscheiden. Sind die Zinsen dagegen gestiegen, ist der Recast meist klar im Vorteil — Sie erhalten eine Entlastung bei der Rate, ohne Ihren Zinssatz anzutasten.
Häufig gestellte Fragen
Wie berechne ich meine neue Rate nach einem Recast selbst?
Ziehen Sie die Sonderzahlung von Ihrer aktuellen Restschuld ab und setzen Sie das Ergebnis in die Annuitätenformel ein: \( P = \frac{B \cdot r}{1-(1+r)^{-m}} \), wobei \(r\) Ihr durch 12 geteilter Jahreszins ist und \(m\) die Anzahl der bis zum Ende der ursprünglichen Laufzeit verbleibenden Monate. Beispiel: 200.000 $ bei 5 % und 240 verbleibenden Monaten ergeben \(r = 0.004167\) und eine erforderliche Rate von rund 1.319,91 $.
Welche Mindestsumme verlangen die meisten Kreditgeber für eine Sonderzahlung beim Recast?
Die meisten Servicer verlangen eine Tilgungszahlung von mindestens 10.000 $, manche akzeptieren auch 5.000 $, und einige haben keine feste Untergrenze. Häufig kommt hinzu, dass das Darlehen aktuell bedient sein muss, seit der Auszahlung oder dem letzten Recast mindestens 6–12 Monate vergangen sein müssen, und die Anzahl der Recasts über die Laufzeit ist oft auf ein bis zwei begrenzt. Klären Sie alles mit Ihrem Servicer, bevor Sie Geld überweisen.
Ändert ein Recast meinen Zinssatz, meine Laufzeit oder den Termin der vollständigen Tilgung?
Nein. Ein Recast verteilt nur die kleinere Restschuld neu über die verbleibende Zeit des bestehenden Tilgungsplans — Zinssatz, Laufzeit und Tilgungstermin bleiben exakt dieselben. Das ist der wesentliche Unterschied zu einem Refinancing, mit dem ein völlig neues Darlehen mit neuem Zinssatz, neuer Laufzeit und Abschlusskosten entsteht, die mehrere Tausend Dollar betragen können — beim Recast fallen dagegen nur rund 150–500 $ an.
Ist ein Recast besser als einfache Sondertilgungen?
Rein finanziell sparen Sie mehr Zinsen, wenn Sie die Rate nach einer Sonderzahlung unverändert lassen: Die höhere Rate reduziert die Restschuld schneller und das Darlehen ist früher getilgt. Ein Recast spart weniger Gesamtzinsen, senkt aber Ihre erforderliche Monatsrate, schafft monatlichen Spielraum und verbessert Ihre Schulden-Einkommens-Quote. Die richtige Wahl hängt davon ab, ob Ihnen Liquidität oder maximale Zinsersparnis wichtiger ist.
Sinkt meine gesamte Monatsrate um die volle angezeigte Ersparnis?
Nicht ganz. Der Rechner berücksichtigt nur Zins und Tilgung. Ihre vollständige Rate umfasst zusätzlich die über das Escrow-Konto laufende Grundsteuer und Gebäudeversicherung sowie gegebenenfalls eine Hypothekenversicherung oder Hausverwaltungsbeiträge (HOA) — all das ändert ein Recast nicht. Steigen Steuern oder Versicherung im selben Jahr, kann Ihre Gesamtrate weniger sinken als erwartet oder sogar gleichbleiben.
Kann ich ein Darlehen mit variablem Zinssatz (ARM) oder ein staatlich gefördertes Darlehen recasten?
Viele Servicer recasten auch ARM-Darlehen, doch die neu berechnete Rate gilt nur bis zur nächsten Zinsanpassung — die Ersparniswerte sind dann Schätzungen. Die Zulassung hängt zudem vom Investor ab: FHA-, VA- und USDA-Darlehen oder modifizierte Darlehen sind oft ausgeschlossen oder benötigen die Zustimmung des Investors. Konforme Annuitätendarlehen lassen sich in der Regel am leichtesten recasten, fragen Sie aber auf jeden Fall bei Ihrem Servicer nach.
Fällt durch den Recast die private Hypothekenversicherung (PMI) weg?
Nein. Der Recast senkt Ihre Rate, löst aber keine automatische PMI-Prüfung aus, denn für die PMI-Befreiung muss ein bestimmter Beleihungswert oder die Halbzeit der Laufzeit erreicht sein. Bringt Ihre Sonderzahlung Ihr Eigenkapital auf 20 % oder mehr, beantragen Sie die PMI-Befreiung separat; bei konformen Darlehen lässt sich die PMI ab 20 % Eigenkapital häufig kündigen, was zusätzlich zur niedrigeren Rate spart. Hinweis: Alle Werte hier sind Schätzungen — bestätigen Sie die Einzelheiten bei Ihrem Servicer.