Calculadora de reamortización hipotecaria
Descubre cómo cambia tu hipoteca si haces una amortización extraordinaria del capital y se recalcula la cuota. Introduce los datos del préstamo para comparar la cuota mensual de capital e intereses, los intereses totales y el tiempo necesario para recuperar la comisión.
Compara tu hipoteca antes y después de recalcular la cuota
Fórmula de reamortización hipotecaria
Donde:
- \(P\) — cuota mensual de capital e intereses
- \(B\) — capital pendiente después de aplicar el pago extraordinario: \(B = B_{\text{actual}} - L\)
- \(L\) — pago extraordinario para reamortizar el préstamo
- \(r\) — tipo de interés mensual: \(r = \frac{\text{tipo de interés anual}}{12 \times 100}\)
- \(m\) — número de meses que quedan del plazo original
La reamortización mantiene intactos el tipo de interés y la fecha de vencimiento: solo se recalcula la cuota mensual exigida sobre un capital menor, mediante la fórmula habitual de amortización.
\[ P = \frac{B \cdot r}{1-(1+r)^{-m}} \qquad L = B_{\text{actual}} - B \qquad S = P_{\text{anterior}} - P \]
\(P_{\text{anterior}}\) es la cuota prevista originalmente y \(S\), el ahorro mensual. El ahorro total en intereses es la diferencia entre los intereses que quedarían por pagar según el calendario original y los que se pagarían tras la reamortización.
\[ P = \frac{B \cdot r}{1-(1+r)^{-m}} \qquad S = P_{\text{anterior}} - P \qquad I_{\text{ahorrados}} = \bigl(P_{\text{anterior}} \cdot m - B_{\text{actual}}\bigr) - \bigl(P \cdot m - B\bigr) \]
\(r\) — tipo de interés mensual (tipo anual ÷ 12); \(m\) — meses restantes; \(L\) — pago extraordinario; \(P_{\text{anterior}}\) — cuota actual; \(P\) — cuota tras la reamortización; \(S\) — ahorro mensual.
Ejemplo de cálculo de una reamortización hipotecaria
Ejemplo: pediste prestados $300.000 al 6,5 % durante 30 años, ya has pagado 48 cuotas mensuales y ahora haces un pago extraordinario de $50.000, con una comisión de reamortización de $250.
\[ r = \frac{6.5}{12 \times 100} = 0.0054167 \]
\[ P_{\text{anterior}} = \frac{300{,}000 \times 0.0054167}{1-(1.0054167)^{-360}} \approx 1{,}896.20 \]
\[ B_{\text{actual}} = 300{,}000(1.0054167)^{48} - 1{,}896.20 \times \frac{(1.0054167)^{48}-1}{0.0054167} \approx 285{,}179 \]
\[ P = \frac{(285{,}179 - 50{,}000) \times 0.0054167}{1-(1.0054167)^{-312}} = \frac{235{,}179 \times 0.0054167}{0.81463} \approx 1{,}563.75 \]
Resultado: tu cuota de capital e intereses baja de $1.896,20 a unos $1.563,75: ahorras aproximadamente $332,45 al mes. Durante los 312 meses que le quedan al préstamo, te ahorras unos $53.700 en intereses y recuperas la comisión de $250 con la primera cuota reducida.
Cómo usar la calculadora de reamortización hipotecaria
- Introduce el Importe original del préstamo que pediste prestado.
- Introduce el Tipo de interés. La reamortización no lo cambia, así que usa el que figura en tu extracto.
- Selecciona el Plazo original (15, 20 o 30 años).
- Indica los Meses ya pagados, es decir, cuántas cuotas mensuales has abonado hasta ahora.
- En Capital pendiente actual, elige Calcular a partir de las cuotas pagadas para que la calculadora estime el saldo según el calendario de amortización. Si ya has hecho pagos extraordinarios, elige Introducir el saldo manualmente y escribe el capital pendiente que figura en tu extracto.
- Introduce el Pago extraordinario para reamortizar que tienes previsto hacer (la mayoría de las entidades exige al menos $10.000).
- Introduce la Comisión de reamortización que cobra la entidad que gestiona tu préstamo, o 0 si no cobra ninguna.
Los resultados muestran tu cuota mensual actual de capital e intereses, la nueva cuota tras la reamortización, el ahorro mensual, el ahorro total en intereses y cuánto tardas en recuperar la comisión. También puedes comparar qué ocurriría si hicieras el mismo pago extraordinario sin solicitar la reamortización y consultar los calendarios anuales de ambas opciones.
Qué es la reamortización hipotecaria
La reamortización consiste en que la entidad que gestiona tu préstamo aplica un pago extraordinario importante al capital y recalcula la cuota mensual de capital e intereses durante el plazo restante. El tipo de interés y la fecha de vencimiento no cambian, y no se formaliza un préstamo nuevo. Lo único que cambia es la cuota mensual exigida, que baja porque se distribuye un capital menor entre los meses restantes.
Esto distingue la reamortización de una refinanciación, que sustituye el préstamo por otro con un nuevo tipo de interés, un nuevo plazo y gastos de formalización. Tampoco equivale a limitarse a hacer pagos extraordinarios de capital: si haces uno sin reamortizar, la cuota mensual se mantiene y terminas de pagar el préstamo antes. Así ahorras más intereses, pero no dispones de más dinero cada mes. La calculadora presenta ambas opciones en paralelo para que valores si prefieres una cuota más baja o el máximo ahorro en intereses.
Al interpretar los resultados, fíjate en lo que ganas y pierdes con cada opción, no solo en el ahorro. El ahorro mensual es el dinero que te queda disponible cada mes: puede venirte bien si buscas más margen en tu presupuesto, una menor relación entre deuda e ingresos o un colchón por si pierdes ingresos. El ahorro total en intereses indica cuánto ahorras al reamortizar durante el plazo restante. La cifra de «mismo pago extraordinario sin reamortizar» muestra cuánto más podrías ahorrar en intereses si mantuvieras la cuota, a cambio de seguir obligado a pagar un importe mensual mayor.
Supuestos, limitaciones y consejos prácticos
- Solo capital e intereses. Todas las cifras incluyen únicamente capital e intereses. Tu pago mensual completo también puede incluir importes depositados en garantía para pagar impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y el seguro hipotecario; la reamortización no modifica estos importes.
- Préstamos a tipo fijo y totalmente amortizables. El cálculo presupone un tipo fijo y cuotas constantes. A menudo también se pueden reamortizar las hipotecas a tipo variable, pero sus futuras revisiones del tipo de interés hacen que estas cifras sean aproximadas.
- Requisitos de la entidad gestora. La mayoría de las entidades exige que estés al corriente de pago, un pago extraordinario mínimo (habitualmente $10.000), una pequeña comisión (normalmente entre $150 y $500) y, en ocasiones, un periodo de espera entre reamortizaciones. Algunos préstamos, como ciertos préstamos respaldados por el Gobierno o modificados por el inversor, pueden no reunir los requisitos.
- Es importante usar el saldo correcto. Si ya has hecho pagos extraordinarios, elige Introducir el saldo manualmente y usa el capital pendiente exacto que figure en tu extracto. La estimación basada en el calendario de amortización no tendrá en cuenta esos pagos anteriores.
- Reamortizar o terminar de pagar antes. Reamortizar resulta más conveniente si para ti es importante reducir la cuota exigida. Si solo buscas pagar los menos intereses posibles y puedes asumir cómodamente la cuota actual, suele salirte mejor mantenerla después del pago extraordinario o comparar esta opción con un plan de amortización con pagos adicionales.
- Coste de oportunidad. El dinero que destinas a reamortizar ya no puedes invertirlo ni guardarlo para emergencias; una vez aplicado al capital, no puedes recuperarlo fácilmente. Valora si la rentabilidad garantizada y libre de impuestos equivalente al tipo de interés de tu hipoteca supera la de tus alternativas.
Por último, recuerda que reamortizar nunca te hace perder tu tipo de interés. Si los tipos han bajado mucho respecto al tuyo, compara el ahorro de la reamortización con el de una refinanciación antes de decidirte. Si han subido, la reamortización suele ser la opción claramente más ventajosa, porque reduces la cuota sin cambiar de tipo.
Preguntas frecuentes
¿Cómo calculo a mano mi nueva cuota después de reamortizar?
Resta el pago extraordinario del capital pendiente actual y aplica al resultado la fórmula de amortización: \( P = \frac{B \cdot r}{1-(1+r)^{-m}} \), donde \(r\) es el tipo de interés anual dividido entre 12 y \(m\), los meses que quedan del plazo original. Por ejemplo, con un capital de $200.000 al 5 % y 240 meses pendientes, \(r = 0.004167\) y la cuota exigida es de unos $1.319,91.
¿Cuál es el pago extraordinario mínimo que suelen exigir las entidades para reamortizar?
La mayoría de las entidades que gestionan estos préstamos exige un pago de capital de al menos $10.000, aunque algunas aceptan $5.000 y unas pocas no fijan un mínimo. Muchas también exigen que estés al corriente de pago y que hayan transcurrido al menos entre 6 y 12 meses desde la formalización del préstamo o la última reamortización. Además, suelen limitar las reamortizaciones a una o dos durante toda la vida del préstamo. Consulta las condiciones con tu entidad antes de enviar el dinero.
¿La reamortización cambia el tipo de interés, el plazo o la fecha de vencimiento?
No. La reamortización solo recalcula las cuotas del capital pendiente, ahora menor, durante el tiempo que queda según el calendario vigente. El tipo de interés, el plazo y la fecha de vencimiento no cambian. Esta es la principal diferencia con una refinanciación, que supone formalizar un préstamo nuevo con otro tipo de interés y otro plazo, además de unos gastos de formalización que pueden ascender a miles de dólares, frente a una comisión de reamortización de unos $150 a $500.
¿Es mejor reamortizar que limitarme a hacer pagos extraordinarios de capital?
Desde el punto de vista del ahorro en intereses, conviene más mantener la cuota después del pago extraordinario: al pagar un importe mayor cada mes, el capital disminuye más deprisa y terminas de pagar el préstamo antes. La reamortización ahorra menos intereses en total, pero reduce la cuota mensual exigida, deja más dinero disponible cada mes y disminuye tu relación entre deuda e ingresos. La mejor opción depende de si prefieres disponer de más dinero cada mes o ahorrar el máximo en intereses.
¿Bajará mi pago mensual total en todo el importe del ahorro mostrado?
No necesariamente. La calculadora solo tiene en cuenta el capital y los intereses. Tu pago completo también incluye los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda abonados mediante una cuenta de depósito en garantía y, posiblemente, un seguro hipotecario o cuotas de la comunidad de propietarios. Estos importes no cambian con la reamortización. Si los impuestos o el seguro suben ese mismo año, tu pago total podría bajar menos de lo previsto o incluso mantenerse igual.
¿Puedo reamortizar una hipoteca a tipo variable o un préstamo respaldado por el Gobierno?
Muchas entidades permiten reamortizar hipotecas a tipo variable, pero la cuota recalculada solo se mantiene hasta la siguiente revisión del tipo de interés, por lo que las cifras de ahorro son estimaciones. Los requisitos también dependen del inversor: los préstamos FHA, VA y USDA, así como los préstamos modificados, suelen estar excluidos o necesitan su aprobación. Por lo general, los préstamos convencionales conformes son los más fáciles de reamortizar, pero confirma siempre las condiciones con la entidad que gestiona tu préstamo.
¿La reamortización elimina el seguro hipotecario privado (PMI)?
No. Reamortizar reduce la cuota, pero no provoca automáticamente una revisión del seguro hipotecario privado (PMI), cuya eliminación depende de alcanzar una determinada relación entre el préstamo y el valor de la vivienda o el punto medio del plazo. Si el pago extraordinario hace que tu participación en el valor de la vivienda llegue al 20 % o más, solicita la eliminación del PMI por separado. En los préstamos convencionales, a menudo puedes cancelarlo al alcanzar ese 20 %, lo que supone un ahorro adicional al de la cuota más baja. Nota: las cifras de esta página son estimaciones; confirma los detalles con la entidad que gestiona tu préstamo.