Kapitalizasyon oranı hesaplama (cap rate)

Hesaplayıcı nasıl kullanılır?

1. Kira geliri bölümüne Brüt kira gelirinizi girin ve dönem açılır listesinden aylık ya da yıllık seçin. Aylık kira otomatik olarak 12 ile çarpılır.
2. Boşluk oranını belirleyin — bu, boş daireler veya kira ödemeyen kiracılar nedeniyle kaybedilen potansiyel kira payıdır. Emin değilseniz planlamada yaygın kabul edilen %5'İ kullanabilirsiniz.
3. İşletme giderleri bölümünde, gider girişi için Kalem bazlı ya da Tek toplam seçeneğini seçin. Kalem bazlı seçimde Emlak vergisi, Sigorta, Ortak giderler, Site aidatı (HOA), Diğer giderler ile Bakım-onarım ve Mülk yönetimi alanlarını doldurabilirsiniz (her biri yıllık dolar tutarı ya da tahsil edilen kira yüzdesi olarak).
4. Değer, NİG veya kapitalizasyon oranı — herhangi ikisini doldurun başlığında: Gayrimenkul değerini veya satın alma bedelini, Net işletme gelirini (NİG) ve/veya Kapitalizasyon oranını girin. Üç alandan tam olarak birini boş bırakın — hesaplayıcı onu çözer. NİG genellikle gelir ve giderlerinizden otomatik hesaplanır; yalnızca bu rakamı farklı bir değerle değiştirmek istediğinizde elle sayı girin.
5. İsteğe bağlı olarak cash-on-cash bölümünü doldurun: Yatırılan peşin parayı (peşinat) ve Yıllık ipotek taksitini (borç hizmeti) girerek borç ödendikten sonraki yıllık nakit akışınızı ve yatırdığınız paranın cash-on-cash getirisini görün.
6. Hesapla düğmesine basın. Sonuçlarda efektif brüt gelir, toplam işletme giderleri, NİG, kapitalizasyon oranı, gayrimenkul değeri, kapitalizasyon oranı yorumu ve ayrıntılı gelir-gider döküm tablosu yer alır.

Kapitalizasyon oranı nedir?

Kapitalizasyon oranı — kısaca cap rate — gelir getirisi olan gayrimenkulleri değerlendirmenin standart ölçüsüdür. Bir gayrimenkulün net işletme gelirinin değerine oranıdır ve yüzde olarak ifade edilir. %6'lık bir kapitalizasyon oranı, gayrimenkulün finansman ve vergiler öncesinde her yıl fiyatının %6'ı kadar net işletme geliri ürettiği anlamına gelir. Aslında şu soruyu yanıtlar: bu binaya nakit ödeyerek alsaydım, yıllık getirim yüzde kaç olurdu?

İpotek hesaba katılmadığı için kapitalizasyon oranı gayrimenkulün performansını ölçer, yatırımcının finansman tercihini değil. Bu yönüyle binaları birbiriyle karşılaştırmak, bir pazarı zaman içinde izlemek ya da satılık fiyatını akıl süzgecinden geçirmek için idealdir. Benzer satışların çok üzerinde bir kapitalizasyon oranıyla ilan edilen bir gayrimenkul ya gerçekten bir fırsattır ya da — daha sık görüldüğü gibi — rakamların göstermediği bir sorunu vardır.

Rakamı doğru yorumlamak, onu doğru hesaplamak kadar önemlidir. ABD'de tipik konut kapitalizasyon oranları kabaca %4 ile %10 arasındadır. Düşük oranlar (%4–6) yatırımcıların değer artışı ve istikrar uğruna düşük nakit getirisini kabul ettiği büyük şehirlerinprime pazarlarında görülür. Yüksek oranlar (%8–10) daha küçük şehirlerde ve değer artışının düşük olduğu bölgelerde yaygındır; ancak riskin de işareti olabilir: sorunlu mülkler, zayıf kiracı talebi ya da iyimser kira varsayımları. Kapitalizasyon oranlarını farklı pazarlar veya varlık sınıfları arasında bağlamsız karşılaştırmayın — "daha iyi" bir rakam çoğu zaman yalnızca daha riskli bir adres anlamına gelir.

Yatırımcılar kapitalizasyon oranını tersten de kullanır. Benzer binaların pazarı %6,5 kapitalizasyon oranıyla işlem görüyorsa ve bir mülk 19.000 $ NİG üretiyorsa, ima edilen değeri \( 19{,}000 / 0.065 \approx \$292{,}000 \) olur. Değerleme uzmanları ve ticari alıcılar gelir getirisi olan mülkleri böyle fiyatlar; değer alanını boş bıraktığınızda bu hesaplayıcının yaptığı da tam budur.

Sınırlamalar ve pratik ipuçları

• İpotek taksitlerini asla dahil etmeyin. Anapara ve faiz ödemeleri işletme gideri değil, finansman maliyetidir. Kapitalizasyon oranı bilinçli olarak borcu yok sayar; kaldıraçlı getiri ölçmek istiyorsanız hesaplayıcının cash-on-cash bölümünü kullanın.
• Yanlış giriş, yanlış sonuç. Sonuç, boşluk oranı ve gider varsayımlarınız kadar doğrudur. Eksik gösterilen bakım masrafı, çatı ve beyaz eşya için ayrılmayan karşılıklar ya da pembe bir boşluk oranı, kapitalizasyon oranını şişirir. Hesaplanan NİG'ye güvenmeden önce satıcının gerçek mali verileriyle (kira listesi, vergi makbuzları ve onarım geçmişi) karşılaştırın.
• Yüksek bir kapitalizasyon oranı otomatik olarak iyi bir anlaşlama değildir. Gelir getirisini değer artışı beklentisi, konum kalitesi ve mülkün durumuyla birlikte tartın; rakamın, gerçekleşen değil öngörülen gelir kullanılarak şişirilebileceğini de unutmayın.
• Kapitalizasyon oranı ve diğer ölçütler. Kapitalizasyon oranı finansmanı, gelir vergisini, amortisman avantajını ve gelecekteki değer artışını yok sayar. Çoğu alıcı kapitalizasyon oranını krediyle birleştirdiği için, yatırımın tam tablosunu görmek üzere ipotek ödeme planlaması ve borç-gelir oranı ile birlikte kullanın.
• Yıllık rakamlara sermaye harcamalarının dahil olup olmadığını kontrol edin (yeni bir çatı rutin bir işletme gideri değildir ama çok gerçek bir maliyettir) ve yüzde bazlı giderlerde tutarlı kalın — bu hesaplayıcıda bakım ve yönetim giderleri, sektör pratiğine uygun şekilde tahsil edilen kiranın (boşluk sonrası) yüzdesidir.