Cap-Rate-Rechner – Liegenschaftszinssatz
Berechnen Sie die Cap Rate einer vermieteten Immobilie – oder ermitteln Sie alternativ die NOI oder den Objektwert. Geben Sie Mieteinnahmen, Leerstand und Bewirtschaftungskosten ein; füllen Sie zwei der drei Größen Objektwert, NOI und Cap Rate aus, und der Rechner ermittelt die dritte.
Cap-Rate, NOI oder Immobilienwert berechnen
Formel für die Cap Rate
Dabei bedeuten:
- \(\text{NOI}\) — Nettobetriebseinnahmen: jährliche Mieteinnahmen nach Leerstand, abzüglich aller Bewirtschaftungskosten (Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, Verwaltung, Versorgungskosten, Hausgeld und weitere Kosten), aber vor jeglichen Kreditraten
- \(\text{Objektwert}\) — der Kaufpreis bzw. der aktuelle Marktwert der Immobilie
Die Formel beschreibt die jährliche Einkommensrendite der Immobilie ohne Fremdkapital: den Prozentsatz ihres Werts, den sie jedes Jahr an Nettobetriebseinnahmen erwirtschaftet – ohne Berücksichtigung von Finanzierung, Wertsteigerung und Steuern.
Die NOI selbst ergibt sich in zwei Schritten:
\[ \text{EGI} = \text{Bruttoeinnahmen} \times (1 - \text{Leerstandsquote}), \qquad \text{NOI} = \text{EGI} - \text{Bewirtschaftungskosten} \]
Umgestellt liefert der Liegenschaftszinssatz auch die beiden anderen Größen: \( \text{Wert} = \text{NOI} / \text{Cap Rate} \) und \( \text{NOI} = \text{Wert} \times \text{Cap Rate} \) – genau das macht dieser Rechner, wenn Sie eines der Felder leer lassen.
Cap Rate – Berechnungsbeispiel
Beispiel: Ein Einfamilienhaus wird als Kapitalanlage für 300.000 $ gekauft. Der Eigentümer nimmt 24.000 $ Jahresbruttomiete ein, geht von einer Leerstandsquote von 5 % aus und zahlt 2.400 $ Grundsteuer, 900 $ Versicherung und 600 $ sonstige Kosten sowie jeweils 8 % der eingegangenen Miete für Instandhaltung und Verwaltung.
Schritt 1 – bereinigtes Bruttoeinkommen (EGI):
\[ 24{,}000 \times (1 - 0.05) = 22{,}800 \ \$/\text{Jahr} \]
Schritt 2 – Bewirtschaftungskosten:
\[ 2{,}400 + 900 + 600 + 2 \times (0.08 \times 22{,}800) = 2{,}400 + 900 + 600 + 3{,}648 = 7{,}548 \ \$/\text{Jahr} \]
Schritt 3 – Nettobetriebseinnahmen (NOI):
\[ 22{,}800 - 7{,}548 = 15{,}252 \ \$/\text{Jahr} \]
Schritt 4 – Cap Rate:
\[ \text{Cap Rate} = \frac{15{,}252}{300{,}000} \times 100\% \approx 5.084\% \]
Ergebnis: Die Immobilie hat eine Cap Rate von rund 5,08 % – eine niedrige bis moderate Rendite, wie sie für große, stark nachgefragte Märkte typisch ist.
So verwenden Sie den Rechner
- Geben Sie Ihre Bruttomieteinnahmen im Bereich Mieteinnahmen ein und wählen Sie im Dropdown Zeitraum die Option pro Monat oder pro Jahr. Die Monatsmiete wird automatisch mit 12 multipliziert.
- Legen Sie die Leerstandsquote fest – den Anteil der potenziellen Miete, der durch leerstehende Einheiten oder nicht zahlende Mieter verloren geht. Wenn Sie unsicher sind, ist 5 % eine gängige Planungsannahme.
- Wählen Sie im Bereich Bewirtschaftungskosten für die Kosteneingabe Einzelaufstellung oder Pauschalbetrag. Über die Einzelaufstellung erfassen Sie Grundsteuer, Versicherung, Versorgungskosten, Hausgeld, Sonstige Kosten sowie Instandhaltung und Verwaltung (jeweils als Geldbetrag pro Jahr oder als Prozentsatz der eingegangenen Miete).
- Geben Sie im Bereich Wert, NOI oder Cap Rate – füllen Sie zwei aus den Objektwert bzw. Kaufpreis, die Nettobetriebseinnahmen (NOI) und/oder die Cap Rate ein. Lassen Sie genau eine der drei Größen leer – der Rechner berechnet sie. Die NOI wird üblicherweise automatisch aus Ihren Einnahmen und Kosten ermittelt; tragen Sie nur dann eine eigene Zahl ein, wenn Sie diesen Wert überschreiben möchten.
- Optional können Sie den Bereich Cash-on-Cash ausfüllen: Geben Sie Ihr eingesetztes Eigenkapital (Anzahlung) und die jährliche Kreditrate (Schuldendienst) ein, um Ihren jährlichen Cashflow nach Schuldendienst und die Cash-on-Cash-Rendite auf Ihr investiertes Kapital zu sehen.
- Klicken Sie auf Berechnen. Die Ergebnisse zeigen Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen, die gesamten Bewirtschaftungskosten, die NOI, die Cap Rate, den Objektwert, eine Einordnung der Cap Rate sowie eine vollständige Tabelle mit der Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben.
Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Der Liegenschaftszinssatz – kurz Cap Rate – ist das Standardmaß für die Bewertung von Renditeimmobilien. Er ist das Verhältnis der Nettobetriebseinnahmen einer Immobilie zu ihrem Wert, ausgedrückt in Prozent. Eine Cap Rate von 6 % bedeutet, dass die Immobilie vor Finanzierung und Steuern jedes Jahr Nettobetriebseinnahmen in Höhe von 6 % ihres Preises erwirtschaftet. Sie beantwortet im Kern die Frage: Welche jährliche Einkommensrendite erhielte ich, wenn ich das Gebäude bar bezahlen würde?
Weil die Kreditrate nicht einfließt, misst die Cap Rate die Leistung der Immobilie selbst – nicht die Finanzierungsentscheidung des Investors. Das macht sie ideal für den direkten Vergleich von Gebäuden, für die Beobachtung eines Marktes über die Zeit oder für die Plausibilitätsprüfung eines Angebotspreises. Wird eine Immobilie mit einer Cap Rate angeboten, die weit über vergleichbaren Verkäufen liegt, handelt es sich entweder um ein Schnäppchen oder – häufiger – um eine Immobilie mit Problemen, die in den Zahlen nicht sichtbar sind.
Die Einordnung der Zahl ist so wichtig wie ihre Berechnung. Typische US-Cap-Rates bei Wohnimmobilien liegen grob zwischen 4 % und 10 %. Niedrige Cap Rates (4–6 %) sind in erstklassigen Großstadtmärkten üblich, wo Investoren geringe Cash-Renditen im Tausch gegen Wertsteigerung und Stabilität akzeptieren. Höhere Cap Rates (8–10 %) sind in kleineren Städten und Regionen mit geringer Wertsteigerung verbreitet, können aber auch ein Warnsignal sein: sanierungsbedürftige Objekte, schwache Mieternachfrage oder überoptimistische Mietannahmen. Vergleichen Sie Cap Rates nie ohne Kontext über verschiedene Märkte oder Assetklassen hinweg – eine „bessere“ Zahl bedeutet oft nur eine riskantere Adresse.
Investoren nutzen die Cap Rate auch umgekehrt. Wird in einem Markt mit vergleichbaren Gebäuden eine Cap Rate von 6,5 % erzielt und erwirtschaftet eine Immobilie 19.000 $ an NOI, beträgt ihr impliziter Wert \( 19{,}000 / 0.065 \approx \\$292{,}000 \). So kalkulieren Sachverständige und gewerbliche Käufer den Preis von Renditeimmobilien – und genau diese Rechnung führt der Rechner aus, wenn Sie das Wertfeld leer lassen.
Grenzen und praktische Tipps
- Nehmen Sie den Kredit nie in die Berechnung auf. Tilgung und Zinsen sind Finanzierungskosten, keine laufenden Bewirtschaftungskosten. Die Cap Rate ignoriert Fremdkapital bewusst; nutzen Sie stattdessen den Bereich Cash-on-Cash des Rechners, um Ihre Rendite mit Fremdkapital zu messen.
- Die Berechnung ist nur so gut wie Ihre Eingaben. Das Ergebnis steht und fällt mit Ihren Annahmen zu Leerstand und Kosten. Zu niedrig angesetzte Instandhaltung, fehlende Rücklagen für Dach und Haustechnik oder ein allzu rosiger Leerstand treiben die Cap Rate künstlich nach oben. Gleichen Sie die berechnete NOI mit den tatsächlichen Unterlagen des Verkäufers ab (Mietliste, Steuerbescheide, Reparaturhistorie), bevor Sie ihr vertrauen.
- Eine hohe Cap Rate ist nicht automatisch ein guter Deal. Wägen Sie die Einkommensrendite gegen Wertsteigerungserwartungen, Lagequalität und Gebäudezustand ab – und bedenken Sie, dass sich die Zahl manipulieren lässt, wenn man mit prognostizierten statt tatsächlichen Einnahmen rechnet.
- Cap Rate im Vergleich zu anderen Kennzahlen. Die Cap Rate blendet Finanzierung, Einkommensteuern, Abschreibungsvorteile und künftige Wertsteigerungen aus. Kombinieren Sie sie mit einer Tilgungsplanung mit Sondertilgungen und Ihrer Debt-to-Income-Ratio, um das vollständige Bild einer Investition zu sehen – die meisten Käufer kombinieren die Cap Rate ohnehin mit einem Kredit.
- Prüfen Sie, ob die Jahreswerte Kapitalaufwendungen enthalten (ein neues Dach ist kein laufender Bewirtschaftungskosten, aber ein sehr reeller Kostenpunkt), und bleiben Sie bei prozentualen Kosten konsistent – Instandhaltung und Verwaltung werden in diesem Rechner als Prozentsatz der tatsächlich eingegangenen Miete (nach Leerstand) berechnet, was der Branchenpraxis entspricht.
Häufig gestellte Fragen
Wie berechne ich die Cap Rate Schritt für Schritt von Hand?
Gehen Sie von der Jahresbruttomiete aus, die die Immobilie bei voller Auslastung erzielen würde. Ziehen Sie den Leerstandsverlust ab (Bruttomiete × Leerstandsquote) – so erhalten Sie das bereinigte Bruttoeinkommen. Ziehen Sie anschließend alle Bewirtschaftungskosten ab – Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, Verwaltung, Versorgungskosten, Hausgeld –, um die NOI zu erhalten. Teilen Sie zum Schluss die NOI durch den Kaufpreis bzw. den Wert: \( \text{Cap Rate} = \text{NOI} / \text{Wert} \times 100\% \). Beispiel: Eine NOI von 15.000 $ bei einer Immobilie für 250.000 $ entspricht einer Cap Rate von 6 %.
Warum weicht meine berechnete Cap Rate von der beworbenen Cap Rate des Verkäufers ab?
Verkäufer geben häufig eine Pro-forma-Cap-Rate an, die auf prognostizierten Mieten, vollständiger Auslastung und zu niedrig angesetzten Kosten beruht – nicht auf den aktuellen Ist-Zahlen. Geht ihre Zahl von einem unterdurchschnittlichen Leerstand aus oder fehlen Instandhaltungsrücklagen, wirkt sie besser als die Realität. Rechnen Sie die NOI immer selbst neu – auf Basis von Mietliste, Steuerbescheid und Reparaturhistorie – und vergleichen Sie Ihr Ergebnis mit der Angabe des Verkäufers. Eine Abweichung von 1–2 Prozentpunkten zeigt meist, welche Annahmen zu optimistisch waren.
Was ist der Unterschied zwischen Cap Rate, Bruttorendite und Cash-on-Cash-Rendite?
Die Bruttorendite ist schlicht die Jahresmiete geteilt durch den Preis, ohne jegliche Kosten – sie fällt immer am höchsten aus. Die Cap Rate basiert auf den Nettobetriebseinnahmen, bildet also die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten ab, blendet die Finanzierung jedoch weiter aus. Die Cash-on-Cash-Rendite nimmt den Kredit wieder auf: Sie entspricht dem jährlichen Cashflow nach Schuldendienst, geteilt durch das tatsächlich eingesetzte Kapital. Nutzen Sie die Cap Rate zum Vergleich von Objekten, die Bruttorendite für einen schnellen Erstcheck und die Cash-on-Cash-Rendite zur Beurteilung Ihres konkreten Deals.
Gehören Kapitalaufwendungen und Rücklagen zu den Bewirtschaftungskosten?
Streng genommen nein – ein neues Dach oder der Austausch der Heizungsanlage ist ein Kapitalaufwand, kein laufender Bewirtschaftungskostenposten, weshalb die genormte NOI ihn ausklammert. Viele Investoren legen jedoch eine Rücklage an (z. B. 200–300 $ pro Wohneinheit und Jahr) und behandeln sie als Bewirtschaftungskosten, um eine realistischere Cap Rate zu erhalten. Welchen Weg Sie wählen: Bleiben Sie konsistent – werden zwei Objekte verglichen und nur bei einem Rücklagen berücksichtigt, ist der Vergleich irreführend.
Welche Cap Rate soll ich bei der Schätzung des Immobilienwerts ansetzen?
Verwenden Sie die Cap Rate, zu der vergleichbare Objekte am selben Markt tatsächlich gehandelt werden – fragen Sie einen örtlichen Makler oder prüfen Sie aktuelle Verkäufe ähnlicher Gebäude. Werden vergleichbare Objekte mit 7 % gehandelt, ist eine Immobilie mit 21.000 $ NOI an diesem Markt rund \( 21{,}000 / 0.07 = \\$300{,}000 \) wert. Eine zu niedrig angesetzte Cap Rate bläht die Wertschätzung auf – widerstehen Sie also der Versuchung, die Zahl zu wählen, die den Wunschpreis rechtfertigt.
Was sind Going-in- und Exit-Cap-Rate und warum sind sie wichtig?
Die Going-in-Cap-Rate (Einstiegs-Cap-Rate) ist die heutige NOI geteilt durch den heutigen Kaufpreis. Die Exit-Cap-Rate (End-Cap-Rate) ist die Annahme, zu der die Immobilie beim späteren Verkauf gehandelt wird – vorsichtshalber meist 0,5–1 Prozentpunkt höher. Exit-Cap-Raten treiben Wertprognosen über lange Zeiträume: Eine kleine Änderung der Exit-Annahme kann den geschätzten Wiederverkaufswert um Zehntausende verschieben. Rechnen Sie diese Größe also lieber pessimistisch als optimistisch.
Kann eine Cap Rate negativ oder über 100 % liegen?
Beides ist möglich – und beides ist ein Warnsignal. Eine negative Cap Rate bedeutet, dass die Bewirtschaftungskosten bereits vor dem Kredit höher sind als die Mieterlöse – die Immobilie verliert als Geschäft Geld. Eine Cap Rate weit über 10–12 % deutet fast immer auf etwas hin, das die Zahlen verbergen: ein sanierungsbedürftiges Gebäude, eine problematische Lage, einen kurz vor dem Auszug stehenden Mieter oder maßlos überhöhte Einnahmeannahmen. Keines dieser Ergebnisse sollte ungeprüft hingenommen werden – prüfen Sie die zugrunde liegenden Zahlen.