Hypothekenrechner
Schätzen Sie Ihre monatliche Hypothekenrate, indem Sie den Darlehensbetrag, den jährlichen Zinssatz und die Laufzeit in Jahren eingeben. Das Ergebnis zeigt die feste monatliche Rate aus Tilgung und Zinsen, die Sie jeden Monat zahlen würden.
Schätzer der monatlichen Hypothekenrate
Formel für die monatliche Hypothekenrate
Wobei gilt:
- \(P\) — Darlehensbetrag (Kapital, der aufgenommene Betrag)
- \(r\) — monatlicher Zinssatz (Jahressatz geteilt durch 12)
- \(n\) — Gesamtzahl der monatlichen Zahlungen (Laufzeit in Jahren × 12)
Dies ist die Standardformel für ein Tilgungsdarlehen: Sie wandelt ein einmalig ausbezahltes Darlehen in eine Reihe gleich hoher Monatsraten um, sodass der Barwert aller Zahlungen dem Darlehensbetrag entspricht. Beträgt der Zinssatz 0, vereinfacht sich die Zahlung zu \(P / n\).
Hypothekenrechner – Berechnungsbeispiel
Beispiel: Sie nehmen 300.000 $ zu einem jährlichen Zinssatz von 4,5 % mit einer Laufzeit von 30 Jahren auf.
\[ r = \frac{4.5\%}{12} = 0.00375, \quad n = 30 \times 12 = 360 \]
\[ \text{Monatliche Zahlung} = \frac{300{,}000 \times 0.00375}{1 - (1.00375)^{-360}} = \frac{1{,}125}{0.7401} \]
Ergebnis: Die monatliche Rate beträgt etwa 1.520,06 $. Über 360 Zahlungen zahlen Sie insgesamt rund 547.222 $ zurück, davon etwa 247.222 $ an Zinsen.
So verwenden Sie den Hypothekenrechner
- Geben Sie den Darlehensbetrag (P) ein — den Gesamtkaufpreis des Hauses abzüglich Ihrer Anzahlung.
- Geben Sie den Jahreszinssatz ein, den Ihnen Ihre Bank genannt hat, als Prozentsatz (zum Beispiel 4,5 für 4,5 %).
- Geben Sie die Laufzeit (in Jahren) ein — den Rückzahlungszeitraum, üblicherweise 15, 20 oder 30 Jahre.
- Lesen Sie das Ergebnis Monatliche Rate ab, das nur Tilgung und Zinsen umfasst.
Was ist eine Hypothekenrate?
Eine Hypothekenrate ist der feste Betrag, den Sie jeden Monat an Ihre Bank zahlen, um ein Immobiliendarlehen nach und nach zurückzuzahlen. Bei einer üblichen Hypothek mit festem Zinssatz bleibt diese Rate über die gesamte Laufzeit gleich, ihre Zusammensetzung ändert sich jedoch mit der Zeit: Frühe Raten bestehen überwiegend aus Zinsen, spätere überwiegend aus Tilgung. Dieser allmähliche Abbau der Restschuld wird als Amortisation bezeichnet.
Drei Faktoren bestimmen die Höhe der Rate. Ein höherer Darlehensbetrag (\(P\)) erhöht sie. Ein höherer Zinssatz (\(r\)) erhöht sie erheblich, da jeden Monat Zinsen auf die Restschuld berechnet werden. Eine längere Laufzeit (\(n\)) senkt die Monatsrate, erhöht aber die Gesamtzinsen über die Laufzeit des Darlehens — im obigen Beispiel sind fast 250.000 $ der rund 547.000 $ Rückzahlung Zinsen.
Das Ergebnis dieses Rechners ist die Rate aus Tilgung und Zinsen (P&I). Ihre vollständigen monatlichen Wohnkosten können außerdem Grundsteuern, Wohngebäudeversicherung und — bei einer Anzahlung unter 20 % — eine private Hypothekenversicherung (PMI) umfassen. Banken fassen all dies in der PITI-Rate zusammen (Principal, Interest, Taxes, Insurance; Tilgung, Zinsen, Steuern, Versicherung), anhand deren sie beurteilen, ob Sie das Darlehen erhalten.
Annahmen und Einschränkungen
- Nur fester Zinssatz. Die Formel geht davon aus, dass sich der Zinssatz nie ändert. Bei Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARM) wird die Rate bei jeder Zinsanpassung neu berechnet; dieser Rechner bildet sie daher nicht ab.
- Nur Tilgung und Zinsen. Steuern, Versicherungen, PMI, Hausverwaltergebühren (HOA) und Abschlusskosten sind nicht enthalten.
- Gleiche Monatsraten. Der Plan geht davon aus, dass die Raten pünktlich und jeden Monat gezahlt werden, ohne Sondertilgungen. Zusätzliche Tilgungsleistungen verkürzen das Darlehen und senken die Gesamtzinsen, aber die vertraglich geschuldete Rate bleibt gleich.
- Zinssatz geteilt durch 12. Der monatliche Satz wird als Jahressatz ÷ 12 behandelt — die übliche Konvention bei US-Hypotheken.
Praktische Tipps
Eine kürzere Laufzeit ist einer der wirksamsten Wege, die Gesamtkosten eines Darlehens zu senken. Vergleichen Sie dasselbe Darlehen mit 15 und 30 Jahren: Die Rate bei 15 Jahren ist höher, aber Sie können über 100.000 $ an Zinsen sparen. Schon eine zusätzliche Rate pro Jahr bei einer 30-jährigen Hypothek kann die Laufzeit um etwa 4–6 Jahre verkürzen.
Kleine Zinsunterschiede machen viel aus. Bei einem 30-jährigen Darlehen über 300.000 $ beträgt der Unterschied zwischen 4,5 % und 5,0 % etwa 91 $ pro Monat — mehr als 32.000 $ über die gesamte Laufzeit. Deshalb lohnt es sich, Angebote mehrerer Banken zu vergleichen und zu prüfen, ob sich der Kauf von Disagio-Punkten zur Zinssenkung lohnt. Um die vollen Kosten eines Darlehens inklusive Gebühren zu berechnen, nutzen Sie unseren Effektivzinsrechner für Hypotheken.
Verwandte Tools: Der Hypothekenraten-Rechner zeigt auf, wie sich jede Rate auf Tilgung und Zinsen verteilt, der allgemeine Kreditrechner funktioniert für jedes Tilgungsdarlehen, und der Autokreditrechner wendet dieselbe Mathematik auf die Autofinanzierung an.
Beispielhafte Monatsraten bei einem Darlehen über 300.000 $
| Zinssatz | 15 Jahre | 30 Jahre |
|---|---|---|
| 3,5 % | 2.144,65 $ | 1.347,13 $ |
| 4,5 % | 2.294,98 $ | 1.520,06 $ |
| 5,5 % | 2.451,22 $ | 1.703,37 $ |
| 6,5 % | 2.613,30 $ | 1.896,20 $ |
Beachten Sie, dass die Rate bei 15 Jahren nur rund 50 % höher ist als bei 30 Jahren, während die insgesamt gezahlten Zinsen weit geringer ausfallen — ein nützlicher Trade-off bei der Wahl der Laufzeit.
Häufig gestellte Fragen
Warum ist meine tatsächliche Hypothekenrate höher als das Ergebnis des Rechners?
Der Rechner zeigt nur Tilgung und Zinsen. Die monatliche Abrechnung Ihrer Bank enthält in der Regel zusätzlich Treuhandbeträge für Grundsteuern, Wohngebäudeversicherung und — bei einer Anzahlung unter 20 % — PMI; zusammen bilden diese die PITI-Rate. Bei einem Darlehen über 300.000 $ können Steuern und Versicherungen je nach Wohnort leicht 300–600 $ oder mehr pro Monat ausmachen. Planen Sie also damit, dass Ihre tatsächliche Rate über dem P&I-Wert liegt.
Welche Faustregel gilt dafür, wie viel meines Einkommens für die Hypothek aufgewendet werden sollte?
Eine gängige Richtlinie besagt, dass die gesamten Wohnkosten (PITI) unter 28 % Ihres Bruttomonatseinkommens und die gesamten Schuldzahlungen unter 36 % liegen sollten — die klassische 28/36-Regel. Manche Banken erlauben Quoten bis zu 43–50 % bei qualifizierten Darlehen, aber eine so weitgehende Belastung lässt wenig Spielraum für Notfälle. Betrachten Sie diese Werte als Obergrenzen, nicht als Ziele, und prüfen Sie Ihr gesamtes Budget, bevor Sie sich verpflichten.
Was ist ein häufiger Fehler bei der manuellen Berechnung einer Hypothekenrate?
Der häufigste Fehler ist die Verwendung des Jahreszinssatzes statt des monatlichen Satzes. Sie müssen den Jahressatz zuerst durch 12 teilen: 4,5 % pro Jahr ergeben 0,045 ÷ 12 = 0,00375 pro Monat. Ein weiterer Fehler ist es, die Laufzeit nicht in Monate umzurechnen — ein 30-jähriges Darlehen hat 360 Zahlungen, nicht 30. Wenn einer dieser Punkte falsch ist, kann das Ergebnis um Größenordnungen danebenliegen.
Warum besteht ein so großer Teil meiner frühen Raten aus Zinsen, und wann verschiebt sich das?
Die Zinsen werden jeden Monat auf die Restschuld berechnet, die am Anfang am höchsten ist. Bei einem 30-jährigen Darlehen mit 4,5 % sind etwa 70 % Ihrer ersten Rate Zinsen. Mit sinkender Restschuld verschiebt sich das Verhältnis allmählich zugunsten der Tilgung; der Punkt, an dem die Tilgung die Zinsen übersteigt, liegt typischerweise etwas nach der Halbzeit der Laufzeit. Deshalb haben Sie bei einem frühen Verkauf oder einer vorzeitigen Refinanzierung weniger Eigenkapital aufgebaut, als Sie vielleicht erwarten.
Wie wirken sich zusätzliche Tilgungszahlungen auf mein Darlehen aus?
Sondertilgungen senken Ihre Restschuld sofort, sodass jeden Monat weniger Zinsen anfallen und das Darlehen schneller getilgt wird. Die geschuldete Monatsrate bleibt gleich — Sie verkürzen die Laufzeit, statt die Rate zu senken. Bei einer 30-jährigen Hypothek kann eine zusätzliche Rate pro Jahr die Laufzeit um etwa 4–6 Jahre verkürzen. Prüfen Sie, ob Ihr Darlehen keine Vorfälligkeitsentschädigung vorsieht, und weisen Sie Ihren Darlehensverwalter an, Zusatzzahlungen auf die Tilgung anzurechnen, nicht auf die nächste Rate.
Kann ich diesen Rechner für eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) verwenden?
Nicht genau. Die Formel geht davon aus, dass sich der Zinssatz nie ändert, während der Satz eines ARM nach der anfänglichen Festzinsphase periodisch angepasst wird und die Rate jedes Mal neu berechnet wird. Sie können einen Worst Case abschätzen, indem Sie den Rechner mit dem Höchstsatz ausführen, auf den Ihr ARM steigen kann. Für ein realistisches Bild der ARM-Raten über die Zeit benötigen Sie jedoch einen Tilgungsplan, der jede Zinsanpassung abbildet.
Wie hängt der eingegebene Darlehensbetrag mit dem Hauspreis zusammen?
Geben Sie den Betrag ein, den Sie aufnehmen, nicht den Preis des Hauses. Das ist der Kaufpreis abzüglich Ihrer Anzahlung: Bei einem Haus für 350.000 $ mit 20 % Anzahlung (70.000 $) beträgt der Darlehensbetrag 280.000 $. Eine Anzahlung von mindestens 20 % vermeidet außerdem PMI, die in der Regel 0,5–1,5 % des Darlehensbetrags pro Jahr kostet, bis Sie ausreichend Eigenkapital haben.