Disagio-Punkte-Rechner für Hypotheken

Aktualisiert: 3 Oktober 2026

Schätzen Sie die Kosten für den Kauf von Disagio-Punkten, die monatliche Ersparnis durch einen niedrigeren Zinssatz und die Anzahl der Monate bis zum Break-even. Geben Sie Darlehensbetrag, Laufzeit, beide Zinssätze und die Punkte ein.

Rechner für Kosten und Ersparnis beim Kauf von Hypotheken-Punkten

Formel für Disagio-Punkte

Formel

\[ M = \frac{P \times r}{1 - (1 + r)^{-n}} \\ \text{Kosten der Punkte} = P \times \frac{d}{100} \\ S = M_{\text{ohne}} - M_{\text{mit}} \\ T = \frac{\text{Kosten der Punkte}}{S} \]

Wobei gilt:

$P$ — Darlehenshauptbetrag (aufgenommener Betrag)
$r$ — monatlicher Zinssatz (Jahreszins geteilt durch 12)
$n$ — Gesamtzahl der Monatsraten (Laufzeit in Monaten)
$d$ — gekaufte Disagio-Punkte, als Prozentsatz des Darlehensbetrags
$M$ — monatliche Rate (berechnet sowohl für den Zinssatz mit Punkten als auch für den Zinssatz ohne Punkte)
$S$ — monatliche Ersparnis durch den niedrigeren Zinssatz
$T$ — Break-even-Zeit in Monaten

Die erste Formel ist die Standardformel für die Rate eines Annuitätendarlehens, einmal auf den Zinssatz mit Punkten und einmal auf den Zinssatz ohne Punkte angewendet. Die Break-even-Zeit zeigt Ihnen, wie lange Sie das Darlehen behalten müssen, bis die monatlichen Ersparnisse die vorab gezahlten Kosten der Punkte ausgeglichen haben.

Disagio-Punkte – Rechenbeispiel

Beispiel: Sie nehmen $\$300{,}000$ für 30 Jahre auf. Der Kreditgeber bietet einen Zinssatz von 4,5 % ohne Punkte oder 4,0 %, wenn Sie 1 Disagio-Punkt kaufen. Sie erwarten, 7 Jahre im Haus zu bleiben.

\[ \text{Kosten der Punkte} = 300{,}000 \times \frac{1}{100} = \$3{,}000 \]

\[ M_{\text{mit}} = \frac{300{,}000 \times 0.04/12}{1 - (1 + 0.04/12)^{-360}} \approx \$1{,}432.25 \]

\[ M_{\text{ohne}} = \frac{300{,}000 \times 0.045/12}{1 - (1 + 0.045/12)^{-360}} \approx \$1{,}520.06 \]

\[ S = 1{,}520.06 - 1{,}432.25 = \$87.81 \quad\Rightarrow\quad T = \frac{3{,}000}{87.81} \approx 34.2 \text{ Monate} \]

Ergebnis: Der Punkt kostet $$3,000$ vorab, spart 87,81 $ pro Monat und hat sich nach etwa 34,2 Monaten (rund 2 Jahre und 10 Monate) amortisiert. Über die geplanten 7 Jahre (84 Monate) beträgt die Gesamtersparnis etwa 7.376 $ — ein Nettogewinn von rund 4.376 $ nach Abzug der Kosten des Punkts.

So verwenden Sie den Rechner

Geben Sie den Darlehensbetrag ein — den Betrag, den Sie aufnehmen, nicht den Hauspreis.
Geben Sie die Laufzeit (Jahre) ein, typischerweise 15, 20 oder 30 Jahre.
Geben Sie den Zinssatz mit Punkten ein — den niedrigeren Zinssatz, den der Kreditgeber beim Kauf von Punkten anbietet.
Geben Sie die Disagio-Punkte (%) ein — jeder Punkt entspricht 1 % des Darlehensbetrags. Geben Sie 1 für einen Punkt ein, 1,5 für anderthalb.
Geben Sie die Jahre im Haus ein — wie lange Sie realistisch erwarten, diese Hypothek zu behalten, bevor Sie verkaufen oder refinanzieren.
Geben Sie den Zinssatz ohne Punkte ein — den Zinssatz, den Sie zahlen würden, wenn Sie keine Punkte kaufen.
Lesen Sie die Ergebnisse ab: Monatliche Rate mit Punkten, Gezahlte Gebühr für Punkte, Monatliche Rate ohne Punkte, Monatliche Ersparnis und Break-even-Zeit in Monaten.

Was sind Disagio-Punkte?

Disagio-Punkte sind eine vorab gezahlte Gebühr an den Kreditgeber im Gegenzug für einen niedrigeren Zinssatz — eine Praxis, die oft als „Zinsabsenkung kaufen“ bezeichnet wird. Ein Punkt kostet 1 % des Darlehensbetrags; bei einer Hypothek über $$300,000$ kostet ein Punkt also 3.000 $. Jeder Punkt senkt den Zinssatz in der Regel um 0,125 % bis 0,5 %, abhängig vom Kreditgeber und den Marktbedingungen — fragen Sie daher immer nach dem aktuellen Zinsangebot Ihres Kreditgebers.

Punkte zu kaufen ist im Kern ein Trade-off: Sie zahlen bei Abschluss mehr, um monatlich weniger zu zahlen. Der Rechner beziffert beide Seiten dieses Geschäfts. Er zeigt die vorab fällige Gebühr, die beiden Monatsraten, die monatliche Ersparnis und — das Wichtigste — die Break-even-Zeit, also die Anzahl der Monate, die nötig sind, um die vorab gezahlten Kosten durch die Ersparnisse wieder auszugleichen.

Die Interpretation des Ergebnisses ist einfach: Liegt die Break-even-Zeit unter der Anzahl der Monate, für die Sie das Darlehen voraussichtlich behalten (Ihre Jahre im Haus mal 12), lohnt sich der Kauf von Punkten. Wenn Sie möglicherweise verkaufen, refinanzieren oder das Darlehen vor dem Break-even-Punkt tilgen, sind die Punkte ein Verlustgeschäft, denn die vorab gezahlte Gebühr ist beim Abschluss verloren.

Da Punkte den Zinssatz für das gesamte Darlehen senken, werden sie mit jedem Monat, den Sie die Hypothek behalten, wertvoller. Für ein vollständigeres Bild der Raten selbst können Sie dieselben Zahlen in unseren Hypothekenrechner oder den Rechner für Hypothekenraten eingeben. Punkte beeinflussen auch die effektiven Gesamtkosten des Darlehens über die Zeit, was der Hypotheken-APR-Rechner abbildet.

Grenzen und praktische Hinweise

Der Break-even berücksichtigt keine Opportunitätskosten. Die 3.000 $ für Punkte könnten alternativ investiert oder für eine höhere Anzahlung verwendet werden. Wenn Sie die Alternative abwägen möchten, vergleichen Sie mit dem Renditerechner.
Die monatliche Ersparnis ist nicht völlig konstant. Der Rechner verwendet die Differenz der ersten Monatsraten für die gesamte Laufzeit. In Wirklichkeit verschiebt sich die Differenz im Laufe der Zeit leicht, da die beiden Darlehen mit unterschiedlicher Geschwindigkeit getilgt werden; die Auswirkung auf den Break-even ist gering.
Punkte senken den Zinssatz nicht immer um denselben Betrag. Die Zinssenkung pro Punkt variiert je nach Kreditgeber, Darlehensart und Markt. Lassen Sie sich beide Zinssätze (mit und ohne Punkte) schriftlich von Ihrem Kreditgeber geben, bevor Sie rechnen.
Disagio-Punkte sind nicht dasselbe wie die Bereitstellungsgebühr. Manche Kreditgeber verlangen eine in „Punkten“ angegebene Bereitstellungsgebühr für die Abwicklung des Darlehens; nur echte Disagio-Punkte senken den Zinssatz.
Punkte können steuerlich absetzbar sein — in manchen Ländern als vorgezahlte Hypothekenzinsen. Konsultieren Sie einen Steuerberater, da die Regeln von der Verwendung des Darlehens und Ihrem Wohnort abhängen.
Bargeld beim Abschluss zählt. Selbst wenn sich Punkte rechnerisch lohnen, müssen Sie über die Liquidität verfügen, um sie zu zahlen. Ein Punkt, der aus Ersparnissen bezahlt wird, die Sie später vielleicht brauchen, kann riskanter sein als ein etwas höherer Zinssatz.
Eine Refinanzierung setzt die Uhr zurück. Wenn Sie wahrscheinlich bald refinanzieren — etwa weil sinkende Zinsen erwartet werden —, können die Punkte im aktuellen Darlehen nie den Break-even erreichen.

Häufig gestellte Fragen

Wie viele Disagio-Punkte sollte ich kaufen?

Es gibt keine universelle Zahl — es hängt davon ab, wie lange Sie das Darlehen behalten. Eine gängige Faustregel besagt, dass jeder Punkt den Zinssatz um etwa 0,25 % senkt, aber die tatsächliche Senkung variiert je nach Kreditgeber und Markt. Vergleichen Sie die Break-even-Zeiten für unterschiedliche Punktzahlen: Wenn sich 2 Punkte nach 5 Jahren amortisieren, Sie aber in 4 Jahren verkaufen wollen, kaufen Sie weniger Punkte oder gar keine. Fordern Sie vor der Entscheidung immer das Zinsangebot Ihres Kreditgebers an, das den Zinssatz bei 0, 1, 2 und 3 Punkten zeigt.

Um wie viel senkt ein Disagio-Punkt meinen Zinssatz?

In der Regel zwischen 0,125 % und 0,5 % pro Punkt, meistens etwa 0,25 %. Die Senkung ist nicht fest — sie variiert je nach Kreditgeber, Darlehensart und den täglichen Marktbedingungen und kann sich von Tag zu Tag ändern. An manchen Tagen bieten Kreditgeber bessere Konditionen für die Zinsabsenkung als an anderen, sodass derselbe Punkt je nachdem, wann Sie Ihren Zinssatz fixieren, mehr oder weniger wert sein kann. Lassen Sie sich beide Angebote schriftlich geben.

Werden Disagio-Punkte vorab gezahlt oder in das Darlehen eingerechnet?

Normalerweise werden sie bei Abschluss in bar gezahlt, aber viele Kreditgeber erlauben, sie zu finanzieren, indem die Kosten zum Darlehensbetrag hinzugefügt werden. Werden Punkte in das Darlehen eingerechnet, zahlen Sie für die gesamte Laufzeit der Hypothek Zinsen auf diesen Betrag, was die Break-even-Zeit verlängert. Wenn Sie die Punkte finanzieren, berechnen Sie den Break-even mit dem höheren Darlehensbetrag neu — der Rechner geht davon aus, dass die Gebühr bei Abschluss in bar gezahlt wird.

Lohnt sich der Kauf von Punkten, wenn ich später refinanzieren will?

In der Regel nicht. Eine Refinanzierung ersetzt Ihre aktuelle Hypothek, sodass alle gezahlten Punkte praktisch verloren sind, sobald das alte Darlehen getilgt ist. Wenn Zinsen voraussichtlich sinken und Sie wahrscheinlich innerhalb weniger Jahre refinanzieren, erreichen die Punkte möglicherweise nie den Break-even. Kaufen Sie Punkte nur, wenn Sie sicher sind, dass Sie genau diese Hypothek weit über den Break-even-Monat hinaus behalten — zum Beispiel, wenn die Zinsen bereits relativ hoch sind und ein baldiger Rückgang unwahrscheinlich erscheint.

Senken Disagio-Punkte meine Monatsrate oder meinen Darlehensbetrag?

Sie senken den Zinssatz, was Ihre Monatsrate reduziert — der Darlehensbetrag bleibt exakt gleich. Ein Rückgang von 4,5 % auf 4,0 % bei einem 30-jährigen Darlehen über 300.000 $ senkt die Rate zum Beispiel um etwa 88 $ pro Monat. Punkte werden manchmal mit einer höheren Anzahlung verwechselt, die tatsächlich den Hauptbetrag senkt. Eine größere Anzahlung spart ebenfalls Zinsen, kostet aber in vielen Fällen mehr pro Dollar monatlicher Ersparnis.

Sind Disagio-Punkte für Hypotheken steuerlich absetzbar?

In den Vereinigten Staaten sind Disagio-Punkte für ein Darlehen auf Ihren Hauptwohnsitz in der Regel im Zahlungsjahr als vorgezahlte Hypothekenzinsen absetzbar, vorbehaltlich der IRS-Regeln und des Abzugs von Sonderausgaben. Punkte für eine Refinanzierung oder eine Investmentimmobilie werden meist anders abgezogen — oft verteilt über die Laufzeit des Darlehens. Die Regeln unterscheiden sich je nach Land und ändern sich im Laufe der Zeit. Bewahren Sie daher Ihre Abschlussabrechnung auf und konsultieren Sie einen Steuerberater, bevor Sie mit dem Abzug rechnen.

Was ist der Unterschied zwischen Disagio-Punkten und einer Bereitstellungsgebühr?

Disagio-Punkte sind vorgezahlte Zinsen, die Ihren Zinssatz senken. Eine Bereitstellungsgebühr ist eine Gebühr für die Abwicklung und Prüfung des Darlehens — manche Kreditgeber geben sie ebenfalls in „Punkten“ an, aber sie senkt Ihren Zinssatz nicht. Ein Kreditgeber, der mit „keine Punkte“ wirbt, kann dennoch eine Bereitstellungsgebühr verlangen. Beim Vergleich von Darlehensangeboten sollten Sie das Formular „Loan Estimate“ prüfen: Disagio-Punkte erscheinen in Abschnitt A und müssen klar gekennzeichnet sein, sodass Sie genau wissen, wofür Sie zahlen.