Closing-Costs-Rechner

So verwenden Sie den Rechner

1. Geben Sie den Kaufpreis und die Anzahlung ein und wählen Sie, ob die Anzahlung als Prozentsatz des Kaufpreises oder als fester Betrag angegeben wird.
2. Wählen Sie die Kreditart. Bei FHA erscheint das Feld Vorab-MIP, bei VA das Feld Funding Fee; bei konventionellen Krediten werden beide ausgeblendet.
3. Tragen Sie die Kreditgebergebühren ein: Zinssatz (nur für die vorausbezahlten Zinsen relevant), Origination-Gebühr (in % des Kreditbetrags oder als fester Betrag) und Diskontpunkte.
4. Prüfen Sie die Gebühren von Drittanbietern und Behörden: Wertgutachten, Kreditbericht, Gebäudeinspektion, Anwaltsgebühr, Titelversicherung, Titel-, Escrow- und Settlement-Gebühr, Eintragungsgebühren und Grunderwerbsteuer.
5. Passen Sie die vorausbezahlten Posten und Escrow-Beträge an: Grundsteuersatz, Tage vorausbezahlter Zinsen, Vorausbezahlte Grundsteuer, Versicherungsprämie, Escrow-Rücklagen und HOA-Transfergebühr.
6. Geben Sie gegebenenfalls Verkäufergutschriften und die bereits gezahlte Earnest Money ein und lesen Sie dann die Summen ab: die Closing Costs insgesamt, ihr Anteil am Kaufpreis in Prozent, die Aufschlüsselung des Cash to Close sowie die vollständig gegliederte Kostentabelle.

Was Closing Costs sind und warum sie wichtig sind

Closing Costs sind die Gebühren und Abgaben, die beim Abschluss eines Immobilienkaufs fällig werden. Sie fallen in drei Gruppen — entsprechend den Abschnitten des offiziellen Loan Estimate, den Ihnen Ihr Kreditgeber zuschickt. Zu den Kreditgebergebühren gehören die Origination-Gebühr, die Diskontpunkte sowie bei FHA- oder VA-Krediten die Vorab-MIP bzw. die Funding Fee. Die Gebühren von Drittanbietern und Behörden decken Leistungen wie das Wertgutachten, die Titelversicherung und die Eintragung der Urkunde ab — hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, die Ihr Bundesstaat oder Ihr County erhebt. Bei den vorausbezahlten Posten und Escrow-Beträgen handelt es sich streng genommen gar nicht um Gebühren: Sie begleichen Ihre ersten Monatsraten an Hypothekenzinsen, Grundsteuer und Versicherung und füllen den Puffer auf, den Ihr Escrow-Konto vorhalten muss.

Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen Closing Costs und Cash to Close. Zum Cash to Close zählen die Closing Costs plus Ihre Anzahlung, abzüglich alles dessen, was Ihren persönlichen Anteil senkt — etwa die im Vertrag ausgehandelten Verkäufergutschriften und die bereits gezahlte Earnest-Money-Anzahlung, die Ihnen beim Settlement wieder angerechnet wird. Das ist der Betrag, den Sie mit Ihrem Konto abgleichen sollten, und er steht in der letzten Zeile Ihrer Closing Disclosure.

Landesweit bewegen sich Closing Costs in der Regel zwischen 2 und 5 % des Kaufpreises — ohne die Anzahlung. Die Spanne ist groß, weil der Standort fast mehr zählt als alles andere: Titelversicherung, Grunderwerbsteuer und die Frage, ob ein Anwalt den Abschluss durchführen muss, können die Gesamtsumme um Tausende Dollar verschieben. Wenn der Abschluss näher rückt, vergleichen Sie Ihren tatsächlichen Loan Estimate Punkt für Punkt mit dieser Schätzung — jedes Feld im Rechner lässt sich gerade deshalb bearbeiten, damit Sie die Standardwerte durch die echten Zahlen Ihres Kreditgebers ersetzen können.

Ein niedrigerer Cash-to-Close-Betrag bedeutet nicht immer einen günstigeren Kredit. Diskontpunkte etwa verteuern Sie den heutigen Tag, senken aber den Zinssatz für die gesamte Laufzeit der Hypothek. Wer Angebote allein nach dem Zinssatz vergleicht, sollte zudem bedenken: Auch die zulässige DTI-Quote eines Kreditgebers beeinflusst, wie viel Haus Sie kaufen können, und ein FHA-Kreditrechner zeigt Ihnen, wie viel die Hypothekenversicherung langfristig kostet, die hier als Vorabgebühr enthalten ist.

Annahmen, Grenzen und praktische Tipps

• Die vorausbezahlten Zinsen hängen vom Abschlussdatum ab. Berechnet werden die Tage vom Abschluss bis zum Monatsende; ein Abschluss am letzten Tag des Monats minimiert diesen Posten (0 Tage), ein früher Abschluss maximiert ihn (bis zu 31).
• FHA- und VA-Gebühren werden meist mitfinanziert. Der Rechner weist die Vorab-MIP und die Funding Fee als bare Kosten aus; die meisten Kreditnehmer rollen sie jedoch in den Kreditbetrag ein, was den Cash-to-Close-Betrag um genau diesen Betrag senkt und die Raten etwas erhöht.
• Verkäufergutschriften sind gedeckelt. Kreditgeber begrenzen die Zugeständnisse je nach Kreditart und Anzahlung — bei konventionellen Krediten üblicherweise auf 3 bis 9 % des Kaufpreises. Gutschriften über dem Limit lassen sich nicht anrechnen.
• Manche Kosten sind verhandelbar oder vermeidbar. Kredite ohne Closing Costs tauschen einen höheren Zinssatz gegen eine niedrigere Anfangsrechnung, Anwaltskosten fallen nur in Bundesstaaten mit Anwaltspflicht beim Abschluss an, und Verkäufer übernehmen manchmal einzelne Posten direkt statt eine pauschale Gutschrift zu gewähren.
• Die verbindlichen Zahlen stehen in Ihrer Closing Disclosure. Gesetzlich erhalten Sie sie spätestens drei Werktage vor dem Abschluss; gleichen Sie sie mit dieser Schätzung ab und hinterfragen Sie jede Position, die merklich abweicht.
• Planen Sie einen kleinen Puffer ein. Schätzungen decken sich selten auf den Dollar mit dem Endbetrag, und Umzugskosten, Kautionszahlungen für Versorgungsbetriebe sowie sofort anfallende Reparaturen sind hier nicht enthalten. Wenn Sie noch abwägen, ob Kaufen oder Mieten in Ihrer Region günstiger ist, kann ein Mieten-oder-Kaufen-Rechner die Closing Costs in einen größeren Zusammenhang setzen.