Konut Kredisi İskonto Puanı Hesaplayıcı

Güncellendi: 3 Ekim 2026

Konut kredisi iskonto puanı satın almanın maliyetini, daha düşük faizden sağlanan aylık tasarrufu ve başabaş süresinin kaç ay sürdüğünü tahmin edin. Kredi tutarını, vadeyi, her iki faiz oranını ve puan sayısını girin.

Konut Kredisi Puan Satın Alma Maliyet ve Tasarruf Hesaplayıcısı

Konut Kredisi İskonto Puanı Formülü

Formül

\[ M = \frac{P \times r}{1 - (1 + r)^{-n}} \\ \text{Puan Bedeli} = P \times \frac{d}{100} \\ S = M_{\text{puansız}} - M_{\text{puanlı}} \\ T = \frac{\text{Puan Bedeli}}{S} \]

Burada:

$P$ — kredi anaparası (ödünç alınan tutar)
$r$ — aylık faiz oranı (yıllık oranın 12'ye bölünmüş hâli)
$n$ — toplam aylık ödeme sayısı (kredi vadesinin ay cinsinden değeri)
$d$ — satın alınan iskonto puanı, kredi tutarının yüzdesi olarak
$M$ — aylık ödeme (hem puanlı faiz oranıyla hem puansız faiz oranıyla hesaplanır)
$S$ — düşük faizden sağlanan aylık tasarruf
$T$ — ay cinsinden başabaş süresi

İlk formül, standart amortismanlı kredi ödeme formülüdür ve bir kez puanlı oranla, bir kez puansız oranla uygulanır. Başabaş süresi, aylık tasarrufların puanların peşin maliyetini karşılaması için krediyi ne kadar süre elinizde tutmanız gerektiğini gösterir.

Konut Kredisi İskonto Puanı – Hesaplama Örneği

Örnek: 30 yıl vadeli $\$300{,}000$ kredi çekiyorsunuz. Kredi veren, puansız %4,5 oran ya da 1 iskonto puanı satın alırsanız %4,0 oran sunuyor. Evde 7 yıl kalacağınızı tahmin ediyorsunuz.

\[ \text{Puan Bedeli} = 300{,}000 \times \frac{1}{100} = \$3{,}000 \]

\[ M_{\text{puanlı}} = \frac{300{,}000 \times 0.04/12}{1 - (1 + 0.04/12)^{-360}} \approx \$1{,}432.25 \]

\[ M_{\text{puansız}} = \frac{300{,}000 \times 0.045/12}{1 - (1 + 0.045/12)^{-360}} \approx \$1{,}520.06 \]

\[ S = 1{,}520.06 - 1{,}432.25 = \$87.81 \quad\Rightarrow\quad T = \frac{3{,}000}{87.81} \approx 34.2 \text{ ay} \]

Sonuç: puanın bedeli peşin $3.000, aylık tasarruf $87,81 ve başabaş süresi yaklaşık 34,2 ay (yaklaşık 2 yıl 10 ay). Planlanan 7 yıl (84 ay) boyunca toplam tasarruf yaklaşık $7.376 — puanın maliyeti düşüldükten sonra net kazanç kabaca $4.376.

Hesaplayıcı Nasıl Kullanılır

Kredi Tutarını girin — ödünç aldığınız anapara tutarını, ev fiyatını değil.
Kredi Vadesini (Yıl) girin; genellikle 15, 20 veya 30 yıldır.
Puanlı Faiz Oranını girin — puan satın alırsanız kredi verenin sunduğu daha düşük oranı.
İskonto Puanını (%) girin — her puan kredi tutarının %1'ine eşittir. Bir puan için 1, bir buçuk puan için 1,5 girin.
Evde Kalınacak Yıl Sayısını girin — bu krediyi satış veya yeniden finansmandan önce gerçekçi olarak ne kadar süre elinizde tutacağınızı.
Puansız Faiz Oranını girin — puan satın almasaydınız ödeyeceğiniz oranı.
Sonuçları okuyun: Puanlı Aylık Ödeme, Puanlar için Ödenen Bedel, Puansız Aylık Ödeme, Aylık Tasarruf ve ay cinsinden Başabaş Süresi.

Konut Kredisi İskonto Puanı Nedir?

İskonto puanları, daha düşük bir faiz oranı karşılığında kredi verene peşin ödenen bir bedeldir — bu uygulamaya çoğu zaman "oranı düşürme" (buying down the rate) denir. Bir puan, kredi tutarının %1'ine mal olur; dolayısıyla $$300.000$ tutarındaki bir konut kredisinde bir puan $3.000 tutarındadır. Her puan oranı genellikle %0,125 ile %0,5 arasında düşürür; bu, kredi verene ve piyasa koşullarına bağlıdır, bu yüzden daima kredi vereninizden güncel oran çizelgesini isteyin.

Puan satın almak özünde bir ödünleşmedir: kapanışta daha fazla öder, her ay daha az ödersiniz. Hesaplayıcı bu ödünleşmenin her iki tarafını da sayısallaştırır. Peşin bedeli, iki aylık ödemeyi, aylık tasarrufu ve en önemlisi, peşin maliyetin geri kazanılması için gereken ay sayısı olan başabaş süresini gösterir.

Sonucu yorumlamak kolaydır: başabaş süresi, krediyi elinizde tutmayı beklediğiniz ay sayısından (Evde Kalınacak Yıl × 12) kısaysa, puan satın almak kârlıdır. Başabaş noktasından önce krediyi satarsanız, yeniden finanse eder veya kapatırsanız, puanlar zarar bir bahis olur; çünkü peşin bedel kapanışta kaybedilmiştir.

Puanlar kredinin tamamının faiz oranını düşürdüğü için, konut kredisini ne kadar uzun tutarsanız puanlar o kadar değerli olur. Ödemelerin bütün resmi için aynı sayıları Konut Kredisi Hesaplayıcısı veya Aylık Konut Kredisi Ödemesi Hesaplayıcısı ile de çalıştırın. Puanlar kredinin zaman içindeki etkin maliyetini de etkiler; bu, Konut Kredisi APR Hesaplayıcısı ile görülebilir.

Sınırlamalar ve Pratik İpuçları

Başabaş hesabı alternatif maliyeti yok sayar. Puanlara harcanan $$3.000$ başka türlü yatırılabilir veya daha yüksek peşin ödeme için kullanılabilirdi. Alternatifi tartmak isterseniz Yatırım Getirisi Hesaplayıcısı ile karşılaştırın.
Aylık tasarruflar tam olarak sabit değildir. Hesaplayıcı, tüm vade boyunca ilk aydaki ödeme farkını kullanır. Gerçekte fark, iki kredi farklı hızlarda amortismanlandığından zamanla hafifçe kayar; başabaşa etkisi küçüktür.
Puanlar her zaman oranı aynı miktarda düşürmez. Puan başına oran indirimi kredi verene, kredi türüne ve piyasa koşullarına göre değişir. Hesaplamaları yapmadan önce kredi vereninizden iki oranı da (puanlı ve puansız) yazılı olarak alın.
İskonto puanı, kredi düzenleme ücretiyle aynı şey değildir. Bazı kredi verenler kredinin işlenmesi için "puan" olarak belirtilen bir düzenleme ücreti (origination fee) alır; oranı gerçekten düşüren yalnızca gerçek iskonto puanlarıdır.
Puanlar bazı ülkelerde vergiden düşülebilir — peşin ödenmiş konut kredisi faizi olarak. Kurallar, kredinin nasıl kullanıldığına ve nerede yaşadığınıza bağlı olduğundan bir vergi uzmanına danışın.
Kapanıştaki nakit önemlidir. Puanlar matematiksel olarak kârlı olsa bile onları ödeyecek likiditeye ihtiyacınız vardır. İleride gerekebilecek birikimden ödenen bir puan, biraz daha yüksek bir orandan daha riskli olabilir.
Yeniden finansman süreyi sıfırlar. Yakında yeniden finansman yapma olasılığınız varsa — örneğin faizlerin düşmesi bekleniyorsa — mevcut kredideki puanlar hiçbir zaman başabaş gelmeyebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kaç iskonto puanı satın almalıyım?

Evrensel bir sayı yoktur — bu, krediyi ne kadar süre elinizde tuttuğunuza bağlıdır. Yaygın bir kural olarak her puan oranı kabaca %0,25 düşürür, ancak gerçek indirim kredi verene ve piyasa koşullarına göre değişir. Farklı puan sayıları için başabaş sürelerini karşılaştırın: 2 puan satın almak 5 yılda başabaş geliyorsa ama siz 4. yılda satmayı planlıyorsanız, daha az puan alın ya da hiç almayın. Karar vermeden önce kredi vereninizden 0, 1, 2 ve 3 puan için geçerli oranları gösteren oran çizelgesini mutlaka isteyin.

Bir iskonto puanı faiz oranımı ne kadar düşürür?

Genellikle puan başına %0,125 ile %0,5 arasında, en sık da %0,25 civarında. İndirim sabit değildir — kredi verene, kredi türüne ve günlük piyasa koşullarına göre değişir ve günden güne değişebilir. Bazı günlerde kredi verenler diğer günlerden daha iyi "oran düşürme" fiyatlaması sunar; dolayısıyla aynı puan, oranı kilitlediğiniz zamana bağlı olarak daha fazla ya da daha az değebilir. Kredi vereninizden her iki teklifi de yazılı olarak isteyin.

İskonto puanları peşin mi ödenir, krediye mi eklenir?

Normalde kapanışta nakit olarak ödenirler, ancak birçok kredi veren bedeli kredi bakiyesine ekleyerek finanse etmenize izin verir. Puanları krediye eklemek, o tutar üzerinden kredinin tüm süresi boyunca faiz ödeyeceğiniz anlamına gelir ve bu da başabaş süresini uzatır. Puanları finanse ederseniz, başabaşı daha yüksek kredi bakiyesiyle yeniden hesaplayın — hesaplayıcı, bedelin kapanışta nakit ödendiğini varsayar.

Daha sonra yeniden finansman yapmayı planlıyorsam puan satın almaya değer mi?

Genellikle hayır. Yeniden finansman mevcut konut kredinizin yerine geçer; dolayısıyla ödediğiniz puanlar eski kredi kapandığında fiilen kaybedilir. Faizlerin düşmesi bekleniyorsa ve birkaç yıl içinde yeniden finansman yapma olasılığınız varsa, puanlar hiçbir zaman başabaş gelmeyebilir. Puanları yalnızca bu özel krediyi başabaş ayından çok daha uzun süre elinizde tutacağınıza eminseniz satın alın — örneğin faizler zaten görece yüksekken ve kısa vadede düşmesi beklenmiyorken.

İskonto puanları aylık ödememi mi düşürür, kredi bakiyemi mi?

Faiz oranını düşürürler; bu da aylık ödemenizi azaltır — kredi bakiyesi hiç değişmez. Örneğin $300.000 tutarında 30 yıllık kredide %4,5'ten %4,0'a inmek ödemeyi ayda kabaca $88 düşürür. Puanlar bazen anaparayı gerçekten azaltan daha yüksek peşin ödemeyle karıştırılır. Daha büyük peşin ödeme de faizden kaçınmanızı sağlar, ancak birçok durumda bir dolarlık aylık tasarruf başına daha pahalıya mal olur.

Konut kredisi iskonto puanları vergiden düşülebilir mi?

Amerika Birleşik Devletleri'nde, ana ikametiniz için aldığınız kredideki iskonto puanları, IRS kurallarına ve kalemli beyana tabi olarak, genellikle ödendiği yıl peşin ödenmiş konut kredisi faizi olarak düşülebilir. Yeniden finansman kredisi veya yatırım amaçlı gayrimenkul için ödenen puanlar genellikle farklı şekilde düşülür — çoğu zaman kredinin süresi boyunca yayılır. Kurallar ülkeye göre değişir ve zamanla değişebilir; bu yüzden kapanış beyanınızı saklayın ve indirimden emin olmadan önce bir vergi uzmanına danışın.

İskonto puanı ile kredi düzenleme ücreti arasındaki fark nedir?

İskonto puanları, oranınızı düşüren peşin ödenmiş faizdir. Kredi düzenleme ücreti (origination fee) ise kredinin işlenmesi ve onaylanması için alınan bir bedeldir — bazı kredi verenler bunu da "puan" olarak ifade eder, ancak oranınızı düşürmez. "Puansız" reklamı yapan bir kredi veren yine de düzenleme ücreti alabilir. Kredi tekliflerini karşılaştırırken Kredi Tahmini (Loan Estimate) formuna bakın: iskonto puanları A bölümünde yer alır ve açıkça etiketlenmesi gerekir, böylece ne için ödeme yaptığınızı tam olarak bilirsiniz.