Calculateur de taux de rachat de crédit immobilier

Mis à jour : 03.10.2026

Estimez votre nouvelle mensualité après un rachat de crédit, vos économies mensuelles et le nombre de mois nécessaires pour atteindre le seuil de rentabilité des frais de rachat. Saisissez le capital restant dû, votre mensualité actuelle, le nouveau taux, la durée et les frais de rachat.

Calculateur de mensualité et de seuil de rentabilité d'un rachat de crédit immobilier

Formule des taux de rachat de crédit immobilier

Formule

\[ r = \frac{\text{Taux annuel}}{12}, \quad n = \text{Durée en années} \times 12 \\ \text{Nouvelle mensualité} = \frac{P \times r}{1 - (1 + r)^{-n}} \\ \text{Économies mensuelles} = \text{Mensualité actuelle} - \text{Nouvelle mensualité} \\ \text{Seuil de rentabilité (mois)} = \frac{\text{Frais de rachat}}{\text{Économies mensuelles}} \]

Où :

$P$ — capital restant dû (principal)
$r$ — nouveau taux d'intérêt mensuel (taux annuel divisé par 12)
$n$ — nouvelle durée du prêt en mois
Frais de rachat — total des frais de clôture du nouveau prêt (honoraires, points, expertise, etc.)
Économies mensuelles — différence entre l'ancienne et la nouvelle mensualité

La première formule est la formule classique de la mensualité d'un prêt amortissable. La formule du seuil de rentabilité indique combien de mois d'économies sont nécessaires pour récupérer le coût initial du rachat.

Taux de rachat de crédit immobilier – Exemple de calcul

Exemple : vous devez 250 000 $ sur votre prêt immobilier, votre mensualité actuelle est de 1 500 $ par mois, et un prêteur propose de racheter le capital restant à 4 % sur une nouvelle durée de 30 ans avec 5 000 $ de frais de clôture.

\[ r = \frac{4\%}{12} = 0.003333, \quad n = 30 \times 12 = 360 \text{ mois} \]

\[ \text{Nouvelle mensualité} = \frac{250{,}000 \times 0.003333}{1 - (1 + 0.003333)^{-360}} = \$1{,}193.54 \]

\[ \text{Économies mensuelles} = 1500 - 1193.54 = \$306.46 \]

\[ \text{Seuil de rentabilité} = \frac{5000}{306.46} \approx 16.3 \text{ mois} \]

Résultat : la nouvelle mensualité est de 1 193,54 $, vous économisez 306,46 $ par mois et vous récupérez les frais de rachat en environ 16,3 mois.

Comment utiliser le calculateur

Saisissez votre capital restant dû actuel (P) — le montant qu'il vous reste à rembourser, indiqué sur votre dernier relevé de prêt.
Saisissez votre mensualité actuelle — ce que vous payez chaque mois sur le prêt existant (capital et intérêts).
Saisissez le nouveau taux d'intérêt proposé par le prêteur pour le rachat, en pourcentage annuel.
Saisissez la nouvelle durée du prêt (années) — la durée du nouveau prêt immobilier, par exemple 15, 20 ou 30 ans.
Saisissez vos frais de rachat — le total des frais de clôture, y compris les frais de dossier, l'expertise, l'assurance de titre et les éventuels points que vous achetez.
Lisez les résultats : nouvelle mensualité, économies mensuelles et seuil de rentabilité en mois.

Qu'est-ce que le rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit remplace votre prêt immobilier actuel par un nouveau prêt, idéalement à de meilleures conditions — le plus souvent un taux d'intérêt plus bas, une durée différente, ou les deux. Les propriétaires procèdent à un rachat pour réduire leur mensualité, rembourser le prêt plus rapidement, passer d'un taux variable à un taux fixe, ou mobiliser la valeur nette de leur logement pour une dépense importante.

Les calculs d'un rachat se résument à un arbitrage : vous payez des frais de clôture initiaux (généralement 2 % à 6 % du montant du prêt) en échange de mensualités plus basses sur la durée. La question clé est de savoir si les économies s'accumulent assez vite pour en valoir la peine. C'est exactement ce que mesure le seuil de rentabilité.

Le seuil de rentabilité est le nombre de mois nécessaires pour que vos économies mensuelles cumulées égalent les frais du rachat. Si vous prévoyez de conserver le logement et le prêt bien au-delà du seuil de rentabilité, le rachat est généralement judicieux. Si vous pensez vendre ou racheter à nouveau avant de l'atteindre, les frais initiaux ne seront jamais récupérés et le rachat est perdant.

Dans l'exemple ci-dessus, le seuil de rentabilité est d'environ 16 mois. Rester dans le logement 10 années de plus après ce seuil permettrait d'économiser environ $306.46 \times 120 \approx \$36{,}775$ au-delà des frais déjà récupérés. Pour modéliser plus en détail le prêt d'origine, consultez le calculateur de prêt immobilier ou le calculateur de mensualité de prêt immobilier.

Hypothèses et limites

La nouvelle mensualité ne couvre que le capital et les intérêts. Les taxes foncières, l'assurance habitation et la PMI ne sont pas incluses ; si votre ancienne mensualité incluait des montants en compte séquestre, la comparaison sera faussée.
Les économies mensuelles peuvent être négatives. Si la nouvelle mensualité est plus élevée que l'actuelle (par exemple lorsque vous raccourcissez la durée ou effectuez un rachat avec liquidités), le calculateur n'indique aucun seuil de rentabilité, car il n'y a pas d'économies pour compenser les frais.
Une durée plus longue peut augmenter le total des intérêts. Même à un taux plus bas, repartir sur une durée de 30 ans peut signifier payer plus d'intérêts sur la durée de vie du prêt, même si la mensualité diminue. Le seuil de rentabilité mesure la récupération de trésorerie, pas le coût total.
Les frais de clôture varient. Intégrer les frais au capital restant dû au lieu de les payer d'avance modifie à la fois la nouvelle mensualité et le seuil de rentabilité ; saisissez les chiffres de l'option que vous envisagez réellement.
Vérifiez les pénalités de remboursement anticipé et les détails des taux. Certains prêts existants facturent des frais en cas de remboursement anticipé, et les taux annoncés peuvent supposer que vous achetez des points de rabais. Comparer le TAEG plutôt que le taux annoncé donne une vision plus juste du coût total du prêt.

Conseils pratiques

Demandez des devis à plusieurs prêteurs le même jour, car les taux évoluent quotidiennement, et comparez-les à conditions et à structure de points identiques.
Demandez une option de rachat sans frais ou à frais réduits : elle augmente légèrement le taux, mais raccourcit considérablement le seuil de rentabilité.
Si votre objectif est l'économie totale plutôt que la baisse de votre mensualité, comparez une nouvelle durée plus courte (par exemple 15 ans) — la mensualité ne baissera peut-être pas, mais les intérêts sur la durée de vie chutent nettement.
Refaites le calcul chaque fois que les taux baissent : même une baisse de 0,5 % peut produire un seuil de rentabilité intéressant sur un capital important.

Questions fréquentes

Quel est un bon seuil de rentabilité lors d'un rachat de crédit ?

La plupart des experts considèrent qu'un seuil de rentabilité de 24 mois ou moins est attrayant, mais cela dépend de la durée pendant laquelle vous prévoyez de conserver le logement. Si vous comptez rester de nombreuses années, même un seuil de 36 à 48 mois peut être rentable. La règle : ne rachetez votre crédit que si vous conserverez le prêt bien au-delà de la date du seuil de rentabilité, sinon les frais de clôture ne seront jamais récupérés.

De combien mon taux d'intérêt devrait-il baisser pour justifier un rachat ?

L'ancienne règle empirique était d'au moins 1 %, mais ce qui compte vraiment, c'est le seuil de rentabilité, pas l'écart de taux. Sur un capital important, une baisse de 0,5 % peut valoir la peine ; sur un capital modeste ou avec des frais de clôture élevés, même 1,5 % peut ne pas être rentable. Faites les calculs avec votre capital réel, vos durées et vos frais — le nombre de mois du seuil de rentabilité répond directement à la question.

Faut-il intégrer les frais de clôture au capital du nouveau prêt ?

Intégrer les frais au capital restant dû signifie qu'il n'y a aucune sortie d'argent immédiate, mais vous les financez sur toute la durée et payez des intérêts dessus. Votre nouvelle mensualité sera légèrement plus élevée et le seuil de rentabilité un peu plus long. Si vous choisissez cette voie, saisissez le capital augmenté et les mêmes frais dans le calculateur afin que les résultats reflètent l'offre réelle.

Pourquoi ma mensualité a-t-elle augmenté alors que le taux a baissé ?

Cela se produit généralement lorsque la nouvelle durée est plus courte que la durée restante de votre prêt actuel. Un prêt de 15 ans à 4 % peut avoir une mensualité plus élevée qu'un prêt de 30 ans à 6 %. La mensualité augmente, mais les intérêts sur la durée de vie chutent nettement — une mensualité plus élevée n'est donc pas automatiquement un mauvais résultat si votre objectif est l'économie totale.

Le calculateur inclut-il les taxes, l'assurance et la PMI ?

Non. Il compare uniquement le capital et les intérêts. Si le montant de votre mensualité actuelle sur votre relevé inclut le compte séquestre pour les taxes foncières et l'assurance, déduisez d'abord ces éléments, sinon les économies seront surestimées. Notez également qu'une nouvelle expertise peut modifier votre situation de PMI, ce que le calculateur ne peut pas prédire.

Puis-je calculer la nouvelle mensualité à la main sans le calculateur ?

Oui. Divisez le taux annuel par 12 pour obtenir le taux mensuel $r$, puis appliquez $ \text{Mensualité} = \frac{P \times r}{1 - (1+r)^{-n}} $ où $n$ est la durée en mois. Soustrayez le résultat de votre mensualité actuelle pour obtenir les économies mensuelles, et divisez les frais de clôture par ces économies pour obtenir le seuil de rentabilité en mois. Un tableur avec la fonction VPM fait la même chose.

Le rachat de crédit réinitialise-t-il ma durée et me fait-il payer plus d'intérêts ?

Souvent, oui. Si vous avez déjà remboursé 10 ans d'un prêt de 30 ans et que vous le rachetez dans un nouveau prêt de 30 ans, vous étalez le remboursement sur 40 années au total. Même à un taux plus bas, le total des intérêts payés peut dépasser celui du prêt d'origine. Pour éviter cela, choisissez une nouvelle durée égale ou inférieure à votre durée restante, ou effectuez des remboursements anticipés de capital.