Calculadora de custos de fechamento

Como usar a calculadora

1. Informe o Preço do imóvel e a Entrada, escolhendo se a entrada é um percentual do preço ou um valor em dólares.
2. Selecione o Tipo de financiamento. A opção FHA exibe o campo MIP antecipado, a VA exibe o campo Taxa de financiamento (funding fee), e a Convencional oculta os dois.
3. Preencha as cobranças do credor: Taxa de juros (usada apenas para os juros pré-pagos), Taxa de originação (em % do financiamento ou um valor fixo) e Pontos de desconto.
4. Revise as cobranças de terceiros e governamentais: Avaliação, Relatório de crédito, Inspeção do imóvel, Honorários de advogado, Seguro de título, Taxa de título, escrow e liquidação, Taxas de registro e Imposto de transferência.
5. Ajuste os itens pré-pagos e de escrow: Alíquota do imposto sobre a propriedade, Dias de juros pré-pagos, Imposto sobre a propriedade pré-pago, Prêmio do seguro residencial, Reservas de escrow e Taxa de transferência da associação de moradores (HOA).
6. Informe eventuais Créditos do vendedor e o Sinal já pago e confira os totais: custo total de fechamento, custos de fechamento em percentual do preço, o detalhamento do dinheiro necessário para o fechamento e a tabela completa de custos item por item.

O que são os custos de fechamento e por que eles importam

Os custos de fechamento são as taxas e cobranças devidas quando a compra de um imóvel é concluída. Eles se enquadram em três grupos, que espelham as seções do Loan Estimate — a estimativa oficial de custos que o credor envia. As cobranças do credor incluem a taxa de originação, os pontos de desconto e, nos financiamentos FHA ou VA, o prêmio de seguro hipotecário antecipado ou a taxa de financiamento. As cobranças de terceiros e governamentais cobrem serviços como a avaliação, o seguro de título e o registro da escritura, além de qualquer imposto de transferência que o seu estado ou condado exija. Já os itens pré-pagos e de escrow, na prática, nem sequer são taxas: eles antecipam os primeiros meses de juros do financiamento, de imposto sobre a propriedade e de seguro residencial, e formam a reserva de segurança que a sua conta de escrow precisa manter.

Uma distinção essencial é a entre custos de fechamento e dinheiro necessário para o fechamento (cash to close). O dinheiro para o fechamento soma a entrada aos custos de fechamento e depois subtrai tudo o que reduz a quantia que sai do seu próprio bolso — os créditos do vendedor negociados no contrato e o sinal que você já pagou, que é devolvido a você na liquidação. É esse o número a conferir com o saldo da sua conta bancária, e é ele que aparece na última linha do seu Closing Disclosure.

Em escala nacional, os custos de fechamento costumam ficar entre 2% e 5% do preço de compra, antes da entrada. A variação é grande porque a localização pesa mais do que quase qualquer outro fator: seguro de título, impostos de transferência e a exigência de um advogado no fechamento podem alterar o total em milhares de dólares. Quando estiver perto de assinar, compare o seu Loan Estimate real, linha por linha, com esta estimativa — todos os campos da calculadora são editáveis justamente para que você substitua os valores padrão pelos números reais do seu credor.

Precisar de menos dinheiro no fechamento nem sempre significa um financiamento mais barato. Os pontos de desconto, por exemplo, aumentam os custos hoje, mas reduzem a sua taxa de juros por toda a vida do financiamento; se você compara propostas apenas pela taxa, a relação dívida/renda (DTI) que o credor aceita também influencia o tamanho do imóvel que você consegue comprar, e uma calculadora de financiamento FHA mostra o custo no longo prazo do seguro hipotecário que aqui aparece como cobrança antecipada.

Premissas, limitações e dicas práticas

• Os juros pré-pagos dependem da data do fechamento. Você é cobrado pelos dias do fechamento até o fim do mês: fechar no último dia do mês minimiza essa cobrança (0 dias), enquanto fechar no início do mês a maximiza (até 31 dias).
• As taxas governamentais de FHA e VA normalmente são financiadas. A calculadora considera o MIP antecipado e a funding fee como dinheiro devido, mas a maioria dos mutuários os embute no saldo do financiamento, o que reduz o dinheiro necessário no fechamento nesse valor e aumenta um pouco as parcelas.
• Os créditos do vendedor têm teto. Os credores limitam as concessões conforme o tipo de financiamento e a entrada — em geral, de 3% a 9% do preço nos financiamentos convencionais. Créditos acima do limite não podem ser aplicados.
• Alguns custos são negociáveis ou evitáveis. Financiamentos sem custos de fechamento trocam uma taxa de juros maior por uma conta inicial menor; os honorários de advogado só se aplicam nos estados que exigem advogado no fechamento; e às vezes os vendedores pagam custos específicos em vez de conceder um crédito geral.
• Os números finais vêm do seu Closing Disclosure. Por lei, você o recebe pelo menos três dias úteis antes do fechamento; confira-o com esta estimativa e questione qualquer linha que apresente diferença relevante.
• Reserve uma pequena folga no orçamento. As estimativas raramente batem com o valor final ao centavo, e este cálculo não inclui custos de mudança, depósitos exigidos pelas concessionárias de serviços públicos e reparos imediatos. Se você ainda está avaliando se comprar compensa mais do que alugar na sua região, uma calculadora de alugar ou comprar situa os custos de fechamento num contexto mais amplo.