Calculadora de gastos de cierre

Cómo usar la calculadora

1. Introduce el precio de la vivienda y la entrada. Indica si la entrada es un porcentaje del precio o un importe en dólares.
2. Elige el tipo de préstamo. Si seleccionas FHA, aparecerá el campo de la prima inicial del seguro hipotecario; si seleccionas VA, aparecerá el de la comisión de financiación. Con un préstamo convencional, ambos quedan ocultos.
3. Introduce los cargos del prestamista: tipo de interés (solo se usa para calcular los intereses pagados por anticipado), comisión de apertura (como porcentaje del préstamo o importe fijo en dólares) y puntos de descuento.
4. Revisa los cargos de terceros y de la administración: tasación, informe de crédito, inspección de la vivienda, honorarios del abogado, seguro de título, gastos de título, depósito en garantía y cierre, gastos de inscripción e impuesto de transmisión.
5. Ajusta los pagos anticipados y los depósitos en garantía: tipo del impuesto sobre bienes inmuebles, días de intereses pagados por anticipado, impuesto sobre bienes inmuebles pagado por anticipado, prima del seguro de hogar, reservas de la cuenta de depósito en garantía y cuota de transferencia de la asociación de propietarios.
6. Introduce las aportaciones del vendedor y el depósito de garantía ya pagado. Después, consulta los gastos de cierre totales, su porcentaje respecto al precio, el desglose del dinero necesario para el cierre y la tabla completa de gastos detallados.

Qué son los gastos de cierre y por qué importan

Los gastos de cierre son los importes que debes pagar al formalizar la compra de una vivienda. Se dividen en tres grupos, como las secciones de la estimación oficial del préstamo que te envía el prestamista. Los cargos del prestamista incluyen la comisión de apertura, los puntos de descuento y, en los préstamos FHA o VA, la prima inicial del seguro hipotecario o la comisión de financiación. Los cargos de terceros y de la administración cubren servicios como la tasación, el seguro de título y la inscripción de la escritura, además de los impuestos de transmisión que cobre tu estado o condado. Los pagos anticipados y depósitos en garantía no son, en realidad, comisiones: sirven para pagar por adelantado los primeros meses de intereses hipotecarios, impuestos sobre bienes inmuebles y seguro de hogar, y para constituir la reserva exigida en la cuenta de depósito en garantía.

Es importante distinguir entre los gastos de cierre y el dinero necesario para el cierre. Para obtener este último, se suma la entrada a los gastos de cierre y se resta todo lo que reduce el importe que debes aportar: las aportaciones del vendedor pactadas en el contrato y el depósito de garantía que ya pagaste, que se te devuelve en el cierre. Esa es la cantidad que debes comprobar que tienes en tu cuenta bancaria y la que figura al final del documento de cierre.

En Estados Unidos, los gastos de cierre suelen representar entre el 2 % y el 5 % del precio de compra, sin contar la entrada. El intervalo es amplio porque la ubicación influye más que casi cualquier otro factor: el seguro de título, los impuestos de transmisión y la obligación de que un abogado tramite el cierre pueden hacer variar el total en miles de dólares. Cuando se acerque el momento de firmar, compara línea por línea la estimación real de tu préstamo con el cálculo de esta página. Todos los campos de la calculadora se pueden modificar precisamente para que sustituyas los valores predeterminados por los importes reales de tu prestamista.

Necesitar menos dinero en el cierre no siempre significa que el préstamo sea más barato. Por ejemplo, los puntos de descuento aumentan lo que pagas ahora, pero reducen el tipo de interés durante toda la hipoteca. Si comparas ofertas fijándote solo en el interés, ten en cuenta que la relación entre deudas e ingresos que admita el prestamista también condiciona el precio de la vivienda que puedes comprar. Además, una calculadora de préstamos FHA puede mostrarte el coste a largo plazo del seguro hipotecario que aquí se incluye como cargo inicial.

Supuestos, limitaciones y consejos prácticos

• Los intereses pagados por anticipado dependen de la fecha de cierre. Se te cobran los días que van desde el cierre hasta el final del mes. Cerrar el último día del mes reduce este cargo al mínimo (0 días); cerrar a principios de mes lo eleva al máximo (hasta 31 días).
• Los cargos de los préstamos FHA y VA suelen financiarse. La calculadora cuenta la prima inicial del seguro hipotecario y la comisión de financiación como dinero que debes aportar, pero la mayoría de los prestatarios las añaden al saldo del préstamo. Esto reduce en esa cuantía el dinero necesario para el cierre y aumenta ligeramente las cuotas.
• Las aportaciones del vendedor tienen un límite. Los prestamistas limitan estas concesiones según el tipo de préstamo y la entrada; en los préstamos convencionales, el límite suele estar entre el 3 % y el 9 % del precio. No puedes aplicar las aportaciones que superen ese límite.
• Algunos gastos se pueden negociar o evitar. Los préstamos sin gastos de cierre ofrecen un tipo de interés más alto a cambio de pagar menos al principio. Los honorarios del abogado solo se aplican en los estados donde este debe intervenir en el cierre, y a veces el vendedor paga determinados gastos en lugar de ofrecer una aportación general.
• Los importes definitivos figuran en el documento de cierre. Por ley, debes recibirlo al menos tres días hábiles antes del cierre. Compáralo con esta estimación y pregunta por cualquier partida que difiera de forma importante.
• Deja un pequeño margen en tu presupuesto. Las estimaciones rara vez coinciden al dólar con el importe final, y aquí no se incluyen la mudanza, los depósitos para dar de alta los suministros ni las reparaciones inmediatas. Si aún estás valorando si te conviene más comprar o alquilar en tu zona, una calculadora para comparar alquiler y compra puede ayudarte a poner los gastos de cierre en perspectiva.