Kapanış maliyeti hesaplama
Bir konut satın alırken kapanış maliyetlerini ve kapanışta gereken toplam nakdi tahmin edin. Fiyat, peşin ödeme, kredi türü ve ücret tutarlarını girin; kredi vereni, üçüncü taraf, resmî kurum ve ön ödeme kalemlerinin ayrıntılı dökümünü alın.
Kapanış maliyetlerinizi ve kapanışta ödeyeceğiniz nakiti tahmin edin
Kapanış maliyetleri
Gösterimler:
- \(P\) — ev fiyatı; \(D\) — peşin ödeme; \(L\) — kredi tutarı
- \(O\) — kredi açılış ücreti; \(n\) — indirim puanı; \(G\) — FHA peşin MIP veya VA finansman ücreti (dolar olarak)
- \(A, Cr, H, At\) — değerleme (ekspertiz), kredi raporu, ev denetimi ve avukat ücretleri
- \(TI, Es, R\) — tapu sigortası, tapu/escrow/kapanış ücreti, tescil ücreti; \(t\) — devir vergisi oranı (fiyatın yüzdesi)
- \(r\) — yıllık faiz oranı; \(d\) — ön ödenmiş faiz gün sayısı; \(\tau\) — emlak vergisi oranı; \(m_t, m_e\) — ön ödenmiş vergi ve escrow rezervi ay sayısı; \(Y\) — yıllık sigorta primi; \(F\) — HOA (site yönetimi) devir ücreti
- \(C\) — toplam kapanış maliyetleri; \(S\) — satıcı kredileri; \(E\) — önceden ödenen kapora; \(K\) — kapanış için gereken nakit
Formül, resmî Kredi Tahmini'ndeki üç standart maliyet grubunu — kredi vereni ücretleri, üçüncü taraf ve resmî kurum ücretleri ile ön ödeme/escrow kalemleri — toplar; ardından bunları peşin ödemeyle birleştirir ve kredileri düşerek kapanışta elinizde olması gereken nakit tutarını verir.
Kapanış maliyetleri – hesaplama örneği
Örnek: 400.000 dolarlık bir ev, yüzde 20 peşin ödeme, yüzde 6,5 faizli konvansiyonel kredi, yüzde 1 kredi açılış ücreti, 0 indirim puanı, 500 dolar değerleme, 50 dolar kredi raporu, 400 dolar ev denetimi, fiyatın yüzde 0,5'i tutarında tapu sigortası, 1.000 dolar tapu/escrow ücreti, 150 dolar tescil ücreti, yüzde 0,5 devir vergisi, yüzde 1,1 emlak vergisi oranı, 15 günlük ön ödenmiş faiz, 2 ay ön ödenmiş vergi, 1.500 dolar yıllık sigorta primi, 2 aylık escrow rezervi ve şimdiden yatırılmış 5.000 dolar kapora.
\[ L = 400{,}000 - 400{,}000 \times 0.20 = 320{,}000 \]
\[ C_L = 320{,}000 \times 0.01 = 3{,}200 \]
\[ C_T = 500 + 50 + 400 + 2{,}000 + 1{,}000 + 150 + 2{,}000 = 6{,}100 \]
\[ C_P = 854.79 + 733.33 + 1{,}500 + 983.33 = 4{,}071.46 \]
\[ C = 3{,}200 + 6{,}100 + 4{,}071.46 = 13{,}371.46 \]
\[ K = 80{,}000 + 13{,}371.46 - 5{,}000 = 88{,}371.46 \]
Sonuç: toplam kapanış maliyetleri $13.371,46, yani satın alma fiyatının yüzde 3,34'ü; 5.000 dolarlık kapora düşüldükten sonra kapanış için gereken toplam nakit ise $88.371,46.
Hesaplama aracı nasıl kullanılır?
- Ev fiyatını ve peşin ödemeyi girin; peşin ödemenin fiyatın yüzdesi mi yoksa dolar tutarı mı olduğunu seçin.
- Kredi türünü seçin. FHA, peşin MIP alanını; VA, finansman ücreti alanını gösterir; Konvansiyonel seçildiğinde ikisi de gizlenir.
- Kredi vereni ücretlerini doldurun: Faiz oranı (yalnızca ön ödenmiş faiz için kullanılır), kredi açılış ücreti (kredinin yüzde olarak veya sabit dolar tutarı) ve indirim puanları.
- Üçüncü taraf ve resmî kurum ücretlerini gözden geçirin: değerleme, kredi raporu, ev denetimi, avukat ücreti, tapu sigortası, tapu, escrow ve kapanış ücreti, tescil ücretleri ve devir vergisi.
- Ön ödeme ve escrow kalemlerini ayarlayın: emlak vergisi oranı, ön ödenmiş faiz gün sayısı, ön ödenmiş emlak vergisi, konut sigortası primi, escrow rezervi ve HOA devir ücreti.
- Varsa satıcı kredilerini ve önceden ödenen kaporayı girin, ardından toplamları okuyun: toplam kapanış maliyetleri, kapanış maliyetlerinin fiyatın yüzdesi olarak oranı, kapanış için gereken nakitin dökümü ve tüm kalemleri tek tek gösteren maliyet tablosu.
Kapanış maliyetleri nedir ve neden önemlidir?
Kapanış maliyetleri, bir konut satın alımının tamamlanması sırasında ödenmesi gereken ücret ve masraflardır. Kredi vereninizin size gönderdiği resmî Kredi Tahmini'nin bölümlerini yansıtan üç gruba ayrılırlar. Kredi vereni ücretleri, kredi açılış ücretini, indirim puanlarını ve — FHA veya VA kredilerinde — peşin mortgage sigorta primini ya da finansman ücretini kapsar. Üçüncü taraf ve resmî kurum ücretleri, değerleme, tapu sigortası ve tapının tescili gibi hizmetlerin yanı sıra eyaletinizin veya ilçenizin aldığı devir vergisini de içerir. Ön ödeme ve escrow kalemleri ise gerçekte ücret bile değildir: mortgage faizinizin ilk aylarını, emlak vergilerinizi ve konut sigortanızı peşin öderler ve escrow hesabınızın bulundurması gereken tamponu beslerler.
Kritik bir ayrım, kapanış maliyetleri ile kapanış için gereken nakit arasındaki farktır. Kapanış için gereken nakit, kapanış maliyetlerine peşin ödemenizi ekler; ardından kişisel olarak masaya koyacağınız tutarı azaltan her şeyi — sözleşmenizde pazarlık ettiğiniz satıcı kredileri ile kapanışta size iade edilen, önceden ödediğiniz kaporayı — düşer. Banka hesabınızla karşılaştırmanız gereken sayı budur ve Kapanış Bildirimi'ninizin en alt satırındaki rakam da budur.
Ülke genelinde kapanış maliyetleri, peşin ödeme hariç tipik olarak satın alma fiyatının yüzde 2–5'i kadardır. Aralığın bu kadar geniş olmasının nedeni, konumun neredeyse her şeyden daha fazla belirleyici olmasıdır: tapu sigortası, devir vergileri ve kapanışın mutlaka bir avukat tarafından yürütülmesi zorunluluğu toplamı binlerce dolar değiştirebilir. İmza günü yaklaştığında elinizdeki gerçek Kredi Tahmini'ni bu tahminle satır satır karşılaştırın — hesaplama aracındaki her alanın düzenlenebilir olması tam da bundan, yani varsayılanları kredi vereninizin gerçek rakamlarıyla değiştirebilmeniz içindir.
Düşük bir "kapanış için gereken nakit" rakamı her zaman daha ucuz bir kredi anlamına gelmez. Örneğin indirim puanları bugünkü maliyetlerinizi artırır ama mortgage'nizin tüm süresi boyunca faiz oranınızı düşürür; yalnızca faiz oranına bakarak teklifleri karşılaştırıyorsanız, bir kredi vereninin kabul edeceği gelir-borç oranı da ne kadar pahalı bir ev alabileceğinizi etkiler ve bir FHA kredi hesaplama aracı, burada peşin ücret olarak gösterilen mortgage sigortasının uzun vadeli maliyetini gösterebilir.
Varsayımlar, sınırlamalar ve pratik ipuçları
- Ön ödenmiş faiz kapanış tarihinize bağlıdır. Kapanıştan ayın sonuna kadar geçen günler için faturalandırılırsınız; ayın son gününde kapanmak bu ücreti en aza indirir (0 gün), ayın başında kapanmak en yükseğe çıkarır (31 güne kadar).
- FHA ve VA devlet ücretleri genellikle krediye eklenir. Hesaplama aracı peşin MIP'yi ve finansman ücretini ödenecek nakit olarak sayar, ancak borçluların çoğu bunları kredi bakiyesine dahil eder; bu, kapanış için gereken nakiti bu tutar kadar azaltır ve taksitleri biraz artırır.
- Satıcı kredilerinin üst sınırı vardır. Kredi verenleri, kredi türüne ve peşin ödemeye göre tavizleri sınırlar — konvansiyonel kredilerde yaygın olarak fiyatın yüzde 3–9'u. Üst sınırın üzerindeki krediler uygulanamaz.
- Bazı maliyetler pazarlık konusu olabilir ya da tamamen atlanabilir. Kapanış maliyeti olmayan krediler, daha düşük bir başlangıç faturası karşılığında daha yüksek faiz oranı sunar; avukat ücretleri yalnızca kapanışın avukat tarafından yürütüldüğü eyaletlerde geçerlidir ve satıcılar bazen genel bir kredi vermek yerine belirli kalemleri doğrudan öder.
- Kesin rakamlar Kapanış Bildirimi'nde yer alır. Yasaya göre kapanıştan en az üç iş günü önce elinize ulaşır; bu tahminle karşılaştırın ve önemli ölçüde farklı olan her satırı sorgulayın.
- Küçük bir tampon bütçeleyin. Tahminler nadiren kuruşu kuruşuna doğru çıkar; ayrıca taşınma masrafları, abonelik depozitoları ve acil onarımlar buraya dahil değildir. Piyakanızda ev almanın kiralamaktan 더 iyi olup olmadığını hâlâ tartıyorsanız, bir kiralık mı ev mi hesaplama aracı kapanış maliyetlerini daha geniş bir çerçeveye yerleştirebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapanış maliyetlerini hesaplama aracı olmadan nasıl tahmin edebilirim?
Üç grubu toplayın: kredi vereni ücretleri (kredi açılış ücreti; her indirim puanı kredi tutarının \\(1\%\)'ine mal olur), üçüncü taraf ve resmî kurum ücretleri (değerleme, tapu sigortası, kapanış, tescil, devir vergisi) ve ön ödemeler (kapanış yapılan ayın sonuna kadar faiz, ayrıca vergiler ve sigorta). Hızlı bir ölçüt olarak satın alma fiyatının yüzde 2–5'ini kullanın — 350.000 dolarlık bir evde bu tutar, peşin ödeme öncesi kabaca 7.000 ile 17.500 dolar arasına denk gelir.
Kapanış maliyetleri için ev fiyatının yüzde kaçı normaldir?
Mortgage ile satın alan bir alıcı için tipik oran satın alma fiyatının yüzde 2–5'idir, ancak bu aralık çoğunlukla konuma bağlıdır. Tapu sigortasının pahalı olduğu, devir vergisinin yüzde 1'in üzerinde kaldığı veya kapanışın avukat zorunlu olduğu eyaletlerde üst sırayı bekleyin — bu, maliyetleri New York veya Kaliforniya'nın bazı bölgelerinde yüzde 6 ve üzerine çıkarabilir. Yüzde 2'nin altındaki bir oran genellikle ya satıcının maliyetlerinizin bir kısmını karşıladığını ya da düşük ücretli bir eyalette olduğunuzu gösterir.
Hangi kapanış maliyetleri pazarlık edilebilir?
Birçok alıcının düşündüğünden fazlası. Kredi açılış ücretleri ve indirim puanları kredi vereninizle doğrudan pazarlık edilebilir; ayrıca üçüncü taraf hizmetlerini kendiniz de araştırabilirsiniz: tapu sigortası, kapanış ücretleri ve avukat hizmetleri sağlayıcılar arasında çoğu zaman yüzlerce dolar farklılık gösterir. Değerleme ve kredi raporu ücretleri ise genellikle sabittir. Birbirine rakip kredi verenlerinden aynı faiz oranlı birer Kredi Tahmini istemek, ücret karşılaştırmasını kolaylaştırır.
Kapanış maliyetlerini peşin para yerine kredime ekleyebilir miyim?
FHA'nın peşin MIP'si ve VA finansman ücreti rutin olarak kredi bakiyesine finans edilir. Diğer kapanış maliyetleri normalde konvansiyonel bir krediye eklenemez, ancak kredi verenleri kredi vereni kredisi sunar: bazı ücretlerinizi ödemek karşılığında biraz daha yüksek bir faiz oranı — bu, kapanış maliyeti olmayan seçeneğine benzer çalışır. Üçüncü yol satıcı kredileridir, ancak kredi verenleri bunları kredi türüne ve peşin ödemeye göre sınırlar; konvansiyonel kredilerde yaygın üst sınır yüzde 3–9'dur.
Kapanış maliyetlerini tipik olarak kim öder — alıcı mı satıcı mı?
Kapanış maliyetlerinin çoğunluğunu alıcı öder, ancak satıcılar da özellikle alıcı piyasasında bunların bir kısmını üstlenir. Güçlü bir satıcı piyasasında ise alıcılar genellikle tüm masrafları öder, hatta satıcının tapu poliçesinin bir kısmını bile karşılayabilir. Satıcılar kimi zaman genel kredi vermek yerine belirli kalemleri doğrudan öder (bazı eyaletlerde geleneksel olduğu üzere mal sahibinin tapu poliçesi veya devir vergisi gibi) — her iki yaklaşım da elden çıkacak nakitinizi aynı şekilde azaltır.
Peşin para ile ev alanlar da kapanış maliyeti öder mi?
Evet, ama çok daha az. Kredi vereni olmadığı için kredi açılış ücreti, puan, ön ödenmiş faiz, escrow rezervi veya devlet kredi ücreti yoktur. Peşin parayla alan bir alıcı yine de tapu sigortası, escrow veya kapanış ücretleri, tescil ücretleri, devir vergisi, avukat zorunlu eyaletlerde avukat, olasılıkla ev denetimi ve HOA devir ücreti ödemek zorundadır. Peşin para ile alım genellikle fiyatın yüzde 1–2'sine daha yakındır ve ayrıca değerleme gerekmediği için daha hızlı sonuçlanır.
Kapanış maliyeti rakamında yer almayan hangi ek taşınma masrafları var?
Bu tahmin işlemi kendisini kapsar, taşınmanızı değil. Nakliye kamyonu veya nakliyeciler, abonelik depozitoları, acil onarım veya boya, yeni mobilya veya beyaz eşya ve — peşin ödemeniz konvansiyonel kredide yüzde 20'nin altındaysa — ilk mortgage sigorta primi için (aylık faturalandırılır) ayrıca bütçe ayırın. Alıcıların çoğu, tahminlerin nihai Kapanış Bildirimi'yle kuruşu kuruşuna eşleşmediğinden, bunlar için ev fiyatının yüzde 1–2'si kadar bir tampon ekler.