Calculadora de Home Equity

Atualizado: 4 novembro 2026

Descubra quanto de home equity você tem no seu imóvel e quanto um credor vai permitir que você pegue emprestado. Informe o valor do imóvel, os saldos das hipotecas e as condições do empréstimo para ver seu equity, o CLTV, sua capacidade de empréstimo e a parcela mensal estimada.

Calcule o home equity do seu imóvel e quanto você pode pegar emprestado

Imóvel e dívidas atuais

Valor atual do imóvel

Valor de uma avaliação recente ou de uma estimativa atual de mercado.

Saldo da primeira hipoteca

O saldo de principal restante, não o valor original do empréstimo.

Saldo da segunda hipoteca / HELOC

Informe 0 se você não tiver uma segunda hipoteca.

Capacidade de empréstimo

LTV combinado máximo do credor

Faixa de score de crédito

Estimativa de parcela do empréstimo home equity

Taxa do empréstimo (APR)

As taxas de empréstimos home equity e de HELOCs costumam ficar acima das taxas da primeira hipoteca.

Prazo do empréstimo

Projeção do home equity

Anos a projetar

anos

Valorização esperada

% / ano

A média de longo prazo nos EUA fica em torno de 3% a 4% ao ano; informe um número negativo para valores em queda.

Parcela mensal de principal e juros

$ / mês

Total mensal de principal e juros da sua primeira hipoteca.

Taxa da primeira hipoteca

Usada para dividir cada parcela entre juros e principal.

Calcular automaticamenteSe ativado, o resultado é atualizado automaticamente quando você altera qualquer valor.

Resultados do home equity

Seu home equity

Participação do home equity no valor do imóvel

LTV atual (primeira hipoteca)

CLTV atual (todas as hipotecas)

Máximo que você pode pegar emprestado

Parcela mensal estimada nesse valor

Home equity projetado (nos anos informados)

Detalhes da capacidade de empréstimo

Detalhes da projeção do home equity

Fórmula de Home Equity

Fórmula

\[ E = V - (B_1 + B_2), \qquad \text{CLTV} = \frac{B_1 + B_2}{V} \times 100\%, \qquad L = \max\bigl(0,\; cV - (B_1 + B_2)\bigr) \]

Onde:

$E$ — home equity ($)
$V$ — valor atual do imóvel ($)
$B_1$ — saldo da primeira hipoteca ($)
$B_2$ — saldo da segunda hipoteca / HELOC ($)
$c$ — o CLTV máximo do credor em forma decimal (80% → 0,80)
$L$ — o valor máximo adicional que você pode pegar emprestado ($)

O equity é o valor do imóvel menos tudo o que ainda se deve sobre ele; a capacidade de empréstimo é o espaço que sobra entre o teto de LTV combinado (CLTV) do credor e o total da sua dívida hipotecária atual.

Home Equity – exemplo de cálculo

Exemplo: um imóvel de $400.000, com uma primeira hipoteca de $280.000 e nenhuma segunda hipoteca; o credor limita a dívida combinada a um CLTV de 80%, e um home equity loan de 10 anos está disponível a 8,5% ao ano (APR).

\[ E = 400{,}000 - 280{,}000 = 120{,}000 \]

\[ \text{CLTV} = \frac{280{,}000}{400{,}000} \times 100\% = 70\% \]

\[ L = 0.80 \times 400{,}000 - 280{,}000 = 320{,}000 - 280{,}000 = 40{,}000 \]

Resultado: equity de $120.000 (30% do valor do imóvel) e até $40.000 disponíveis para pegar emprestado. Um home equity loan de 10 anos no valor de $40.000, a 8,5% ao ano (APR), custa cerca de $495,94 por mês. Projetando 5 anos de valorização de 3% ao ano, com parcelas de $1.800 por mês de principal e juros a 6,5% na primeira hipoteca, o saldo cai para cerca de $260.005 e o valor do imóvel cresce para aproximadamente $463.710 — equity projetado ≈ $203.705.

Como usar a calculadora

Informe o valor atual do imóvel — use uma avaliação recente ou uma estimativa realista de mercado, e não o preço de compra.
Informe o saldo da primeira hipoteca (o saldo de principal restante, não o valor original do empréstimo) e o saldo da segunda hipoteca / HELOC. Digite 0 se não houver nenhuma segunda hipoteca.
Escolha o LTV combinado máximo permitido pelo credor — 80% é o limite mais comum; selecione Personalizado para digitar o limite exato do seu credor no campo CLTV máximo personalizado.
Se quiser, selecione uma faixa de score de crédito; ela apenas acrescenta orientações sobre limites de CLTV e taxas cobradas, sem alterar os cálculos.
Informe a taxa de juros (APR) e o prazo do empréstimo para estimar a parcela mensal sobre o valor máximo que você pode pegar emprestado.
Para a projeção, preencha os anos a projetar, a valorização esperada (% ao ano), o total do seu pagamento mensal de principal e juros da primeira hipoteca e a taxa da primeira hipoteca — os dois últimos servem para dividir cada pagamento entre juros e principal, o que permite acompanhar o saldo ano a ano.

O que é home equity e por que isso importa

Home equity é a parte do imóvel que realmente é sua: o valor atual de mercado menos tudo o que você ainda deve sobre ele. Se o seu imóvel vale $400.000 e você deve $280.000 na hipoteca, você tem $120.000 de equity. O equity cresce de duas formas: o saldo da hipoteca encolhe à medida que você paga as parcelas, e o valor do imóvel pode subir com o tempo. Costuma ser o maior componente isolado do patrimônio líquido de uma família.

Os credores medem o risco com relações entre empréstimo e valor. O LTV considera apenas a primeira hipoteca em relação ao valor do imóvel, enquanto o CLTV (LTV combinado) leva em conta todos os ônus sobre o imóvel, incluindo segundas hipotecas e HELOCs. A maioria dos home equity loans e das HELOCs é limitada a um CLTV de 80–85%, o que significa que o credor quer que você preserve ao menos 15–20% do valor como parte sua. Alguns programas chegam a 90%, em geral com taxas mais altas.

Sua capacidade de empréstimo é o espaço entre o total de dívida hipotecária que o credor aceita e o que você deve hoje. Um imóvel de $400.000 com limite de CLTV de 80% admite até $320.000 em hipotecas somadas; se você deve $280.000, dá para tomar cerca de $40.000 emprestado. Vale lembrar que a aprovação de um empréstimo envolve mais do que o equity — os credores também avaliam o score de crédito, a renda e a relação dívida/renda, que você pode conferir na calculadora de relação dívida/renda (DTI).

A projeção de equity mostra o efeito composto de pagar a hipoteca enquanto (com sorte) o imóvel se valoriza. Até uma valorização modesta de 3–4% ao ano gera ganhos expressivos, porque ela incide sobre o valor integral do imóvel, e não apenas sobre a sua fatia de equity.

Premissas, limitações e dicas práticas

As estimativas de valor são um retrato do momento. Um imóvel vale apenas o que um comprador paga ou o que um avaliador confirma. O seu CLTV real no fechamento do contrato depende da avaliação encomendada pelo credor, que pode divergir das estimativas on-line.
O CLTV é um teto, não uma promessa. Chegar ao CLTV máximo também significa assumir a maior parcela possível. Muitos mutuários pegam menos do que o total liberado para manter as parcelas confortáveis — faça a comparação com o seu orçamento na calculadora de orçamento 50/30/20.
As taxas das HELOCs costumam ser variáveis. A estimativa da parcela pressupõe um home equity loan de taxa fixa; na HELOC, a taxa e a parcela podem subir depois do período de saques.
A projeção simplifica a realidade. Ela assume que o saldo da segunda hipoteca permanece estável (com pagamento apenas dos juros), que a valorização evolui de forma composta a uma taxa constante definida por você e que a parcela de principal e juros nunca muda. A valorização real oscila de um ano para o outro, e pagamentos extras de principal — que você pode simular na calculadora de quitação de hipoteca com pagamentos extras — reduziriam os saldos mais rápido.
Não se esqueça dos demais custos de ter um imóvel. Impostos sobre a propriedade e seguros continuam sendo devidos independentemente do equity; a calculadora de imposto sobre a propriedade ajuda a incluí-los no orçamento.
Equity negativo (CLTV acima de 100%) significa que você deve mais do que o imóvel vale. Nessa situação, nenhum empréstimo home equity é possível até que os valores se recuperem ou os saldos caiam.

Perguntas frequentes

Como calculo meu home equity manualmente?

Subtraia do valor de mercado atual do imóvel tudo o que você deve sobre ele: equity $E = V - (B_1 + B_2)$. Use o saldo devedor restante das suas hipotecas, não o valor original do empréstimo, e um valor atual realista, não o preço pelo qual você comprou o imóvel. Exemplo: um imóvel de $350.000 com saldo hipotecário de $210.000 deixa você com $140.000 de equity, ou 40% do valor do imóvel.

Quanto de home equity é bom ter?

A maioria dos credores exige que você mantenha pelo menos 15–20% do valor do imóvel como equity, o que significa um CLTV de 80–85% ou menos. Financiamentos convencionais costumam exigir 20% de entrada já na compra do imóvel (LTV de 80%). Muitos consultores financeiros sugerem encarar 50% de equity ou mais como uma margem de segurança confortável — isso garante uma ampla reserva de crédito e protege você caso os preços dos imóveis caiam.

Por que meu CLTV importa mais do que o valor total do meu equity?

Os credores aprovam empréstimos com base em índices, e não em valores absolutos, porque o índice mede o risco. Se você tem $100.000 de equity em um imóvel de $200.000, seu CLTV é de 50% e os credores liberarão crédito sem hesitar. Os mesmos $100.000 de equity em um imóvel de $1.000.000 representam apenas um CLTV de 90%, que a maioria dos credores considera arriscado demais para um home equity loan. O mesmo dinheiro, mas uma capacidade de empréstimo muito diferente.

Qual é a diferença entre um home equity loan e uma HELOC?

O home equity loan é uma quantia liberada de uma só vez, paga a uma taxa fixa com parcela mensal fixa. A HELOC é uma linha de crédito rotativa da qual você saca conforme a necessidade, geralmente com taxa variável — por isso a parcela pode subir quando o período inicial de saques termina. As duas modalidades são limitadas pelo seu CLTV e ambas criam uma segunda hipoteca sobre o imóvel; deixar de pagar as parcelas, portanto, pode levar à execução hipotecária.

Como descobrir o valor atual do meu imóvel para a calculadora?

Use o número mais recente que você conseguir. Em ordem de precisão: uma avaliação profissional, a análise comparativa de mercado de um corretor de imóveis e, por último, ferramentas de estimativa on-line como o Zestimate, do Zillow. Estimativas on-line podem apresentar erros de 10% ou mais, portanto trate os resultados da calculadora como aproximados. O credor encomendará sua própria avaliação antes da aprovação final, e é esse número que determina o seu CLTV real.

Posso pegar um empréstimo com meu imóvel em garantia se eu devo mais do que ele vale?

Não. Se o seu CLTV estiver acima de 100% — equity negativo, situação muitas vezes apelidada de estar "underwater" — não há equity para servir de garantia, e a calculadora mostrará capacidade de empréstimo zero. Nesse cenário, as opções incluem aguardar a recuperação dos valores, fazer pagamentos extras de principal ou recorrer a programas governamentais como o refinanciamento FHA Streamline ou VA IRRRL, se você se enquadrar nos requisitos.

Os juros de um home equity loan são dedutíveis do imposto de renda?

Podem ser, mas apenas se o dinheiro do empréstimo for usado para comprar, construir ou fazer melhorias substanciais no imóvel dado como garantia. Juros sobre recursos usados para consolidar dívidas, pagar a faculdade ou cobrir outras despesas não são dedutíveis segundo as regras tributárias atuais dos EUA. Também há limites para a dívida hipotecária combinada, por isso consulte um especialista em impostos antes de contar com essa dedução.