Tabela de Amortização
Calcule a prestação mensal, o total pago e o total de juros de qualquer empréstimo de taxa fixa e veja como cada prestação se divide entre capital e juros numa tabela de amortização. Introduza o montante do empréstimo, a taxa de juro e o prazo.
Calculadora de Tabela de Amortização de Empréstimos
Fórmula da Tabela de Amortização
Em que:
- \(M\) — prestação mensal fixa
- \(P\) — capital do empréstimo (o montante emprestado)
- \(r\) — taxa de juro anual em decimal (por exemplo, 5% = 0,05)
- \(i = r/12\) — taxa de juro mensal
- \(n\) — prazo do empréstimo em anos, pelo que o empréstimo tem \(12n\) prestações mensais
A fórmula da prestação mensal decorre do valor atual de uma renda: \(M\) é a prestação constante cujo valor descontado à taxa mensal \(i\) é exatamente igual ao capital \(P\). Se a taxa de juro for zero, a prestação é simplesmente \(M = P / (12n)\).
Tabela de Amortização – Exemplo de Cálculo
Exemplo: um empréstimo de $250 000 a uma taxa de juro anual de 5% com um prazo de 30 anos (os valores predefinidos da calculadora).
\[ i = \frac{0.05}{12} = 0.0041667 \]
\[ M = 250{,}000 \times \frac{0.0041667}{1 - (1.0041667)^{-360}} = 1{,}342.05 \]
\[ \text{Total Pago} = 1{,}342.05 \times 360 = 483{,}138.00 \]
\[ \text{Total de Juros} = 483{,}138.00 - 250{,}000 = 233{,}138.00 \]
Resultado: a prestação mensal é de $1 342,05, o total das 360 prestações é $483 138,00 e o total de juros pagos em 30 anos é $233 138,00.
Como usar a calculadora
- Introduza o Montante do empréstimo — a soma total que está a pedir emprestada, antes de quaisquer juros.
- Introduza a Taxa de juro anual — a taxa anual nominal cobrada pelo credor (por exemplo, 5 para 5%).
- Introduza o Prazo do empréstimo em anos — o tempo que tem para reembolsar o empréstimo.
- Leia os resultados: a Prestação mensal fixa, o Total pago ao longo de todo o prazo e o Total de juros que pagará para além do capital.
O que é uma tabela de amortização?
Uma tabela de amortização é um quadro que mostra, para cada prestação de um empréstimo, quanto dessa prestação vai para juros e quanto vai para reduzir o capital, além do saldo remanescente após cada pagamento. Num empréstimo de taxa fixa, a própria prestação mantém-se igual todos os meses — o que muda é a divisão entre juros e capital.
Cada linha da tabela é construída a partir de três regras simples:
\[ \text{Juros}_k = B_{k-1} \times i, \qquad \text{Capital}_k = M - \text{Juros}_k, \qquad B_k = B_{k-1} - \text{Capital}_k \]
em que \(B_{k-1}\) é o saldo após a prestação anterior. Como os juros são cobrados sobre o saldo em dívida, as prestações iniciais são sobretudo juros, enquanto as prestações finais são sobretudo capital. Para o empréstimo de exemplo acima, os dois primeiros meses são assim:
| Prestação | Valor | Juros | Capital | Saldo Remanescente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $1 342,05 | $1 041,67 | $300,38 | $249 699,62 |
| 2 | $1 342,05 | $1 040,42 | $301,63 | $249 397,99 |
Note que a parcela do capital cresce ligeiramente todos os meses enquanto a parcela dos juros diminui — a característica definidora da amortização. O total de juros indicado pela calculadora é simplesmente a soma da coluna de juros ao longo das 360 linhas.
Compreender esta divisão tem importância prática. Como as prestações iniciais reduzem o saldo apenas de forma ligeira, fazer pagamentos adicionais ao capital nos primeiros anos de um crédito à habitação ou de um crédito automóvel encurta o empréstimo e reduz drasticamente o total de juros, enquanto pagamentos extra perto do final poupam relativamente pouco. A tabela também explica por que razão os mutuários que vendem ou refinanciam após apenas alguns anos saem com menos capital próprio do que esperavam.
Num empréstimo de taxa variável, uma alteração da taxa reinicia a divisão: o credor recalcula a prestação (ou o prazo) para que o saldo remanescente continue a amortizar até zero. Os valores desta calculadora só são garantidos para empréstimos de taxa fixa e prestação fixa, como a maioria dos créditos à habitação, créditos automóveis e empréstimos pessoais — consulte a nossa calculadora de crédito habitação e a calculadora de empréstimos geral para cenários relacionados.
Pressupostos, limitações e dicas práticas
- Taxa fixa e prestação fixa. A calculadora pressupõe que a taxa de juro nunca muda e que as prestações são pagas mensalmente, em valores iguais e pontualmente.
- Sem comissões nem extras. Custos de fecho, comissões de abertura, PMI, seguros e impostos sobre o imóvel não estão incluídos. Para créditos à habitação, a TAEG oferece uma visão mais completa dos custos do que a taxa nominal.
- Sem prestações extra. Pagamentos adicionais ou maiores ao capital reduzem o total de juros abaixo do valor calculado — a tabela aqui mostrada é o cenário de base, não o limite.
- Arredondamento. Os credores reais arredondam cada prestação e cada encargo de juros ao cêntimo, pelo que as tabelas reais podem diferir destes valores em alguns cêntimos ou dólares ao longo da vida do empréstimo.
- Empréstimos a taxa zero. Se a taxa de juro for 0%, a calculadora divide o capital igualmente por todas as prestações, pelo que o total de juros é zero.
Uma regra prática rápida: quanto mais longo o prazo, menor a prestação mensal, mas maior o total de juros. Comparar o mesmo empréstimo a 15, 20 e 30 anos — ou comparar taxas com a calculadora de taxas de refinanciamento habitacional — é a forma mais rápida de ver essa troca em dólares.
Perguntas frequentes
Como construo uma tabela de amortização à mão ou no Excel?
Comece pela prestação mensal \(M\) e pela taxa mensal \(i = r/12\). Para cada linha: juros = saldo anterior \(\times\) \(i\); capital = \(M\) − juros; novo saldo = saldo anterior − capital. No Excel, use =PMT(r/12, 12n, -P) para a prestação e repita depois as três fórmulas linha a linha. O saldo final deve dar (aproximadamente) zero após \(12n\) linhas — pequenos remanescentes são apenas arredondamento.
Porque é que as minhas prestações iniciais são sobretudo juros?
Os juros são cobrados todos os meses sobre o saldo em dívida, que é maior no início. Num empréstimo de $250 000 a 30 anos a 5%, a primeira prestação é cerca de 78% juros. À medida que o saldo diminui, a parcela de juros da mesma prestação fixa também diminui, pelo que uma parte crescente vai para o capital. Esta inversão acontece naturalmente — não precisa de fazer nada de diferente nos primeiros meses.
Os pagamentos adicionais ao capital poupam mesmo tanto dinheiro?
Sim, especialmente no início do empréstimo. Os pagamentos extra reduzem imediatamente o saldo, pelo que todos os juros futuros são calculados sobre um montante menor — e cada dólar de juros evitado também encurta o empréstimo. No empréstimo predefinido de $250 000, 30 anos e 5%, pagar mais $100 por mês desde o primeiro mês poupa dezenas de milhares em juros e quita o empréstimo cerca de 4 anos mais cedo. Pagamentos extra no final do prazo poupam muito menos porque a maior parte dos juros já foi paga. Confirme com o seu credor que os pagamentos extra são aplicados ao capital e não a prestações futuras.
É melhor um prazo de 15 ou de 30 anos?
Um prazo de 30 anos dá uma prestação mensal mais baixa, mas juros totais muito mais altos; um prazo de 15 anos custa mais por mês, mas drasticamente menos no total. Por exemplo, $250 000 a 5% custam cerca de $233 000 em juros em 30 anos, mas apenas cerca de $105 000 em 15 anos. A opção de 15 anos só funciona se puder pagar a prestação mais alta com conforto — uma boa regra é manter a dívida total da habitação bem dentro do seu orçamento. Muitos mutuários escolhem o empréstimo a 30 anos e pagam voluntariamente mais, o que oferece flexibilidade.
Qual é a diferença entre taxa de juro e TAEG (APR)?
A taxa de juro (que é o que esta calculadora utiliza) determina a sua prestação mensal. A TAEG também inclui comissões do credor, pontos e alguns custos de fecho, expressos como uma taxa anual, refletindo assim o verdadeiro custo do empréstimo. Dois empréstimos com a mesma taxa de juro podem ter TAEG diferentes se as comissões diferirem. Ao comparar ofertas de crédito à habitação, compare as TAEG; ao calcular a sua prestação e a tabela de amortização, use a taxa de juro nominal.
Esta tabela funciona para empréstimos de taxa variável (ARM) ou de juros apenas?
Não. Esta calculadora pressupõe uma taxa fixa e uma prestação fixa durante todo o prazo. Num crédito à habitação de taxa ajustável (ARM), a taxa é reajustada periodicamente e o credor recalcula a prestação para que o saldo continue a chegar a zero — pelo que a divisão muda a cada reajuste. Em empréstimos de juros apenas, as prestações iniciais não reduzem o capital de todo (o saldo mantém-se constante), o que esta tabela não modela. Use-a para créditos à habitação de taxa fixa, créditos automóveis e a maioria dos empréstimos pessoais.
Porque é que a tabela do meu credor difere ligeiramente desta calculadora?
As pequenas diferenças vêm do arredondamento e do calendário. Os credores arredondam cada prestação e cada encargo de juros ao cêntimo, podem usar acréscimo de juros diário em vez de mensal, ou cobrar a partir de uma data de fecho diferente. Ao longo de centenas de prestações, estas diferenças somam alguns cêntimos ou dólares por valor. Se a discrepância for grande, verifique se introduziu o prazo corretamente (anos, não meses) e se a taxa que lhe foi indicada é a taxa nominal e não a TAEG.