Kredi Skoru Hesaplama
Borç-gelir oranı (DTI), kredi verenlerin krediye uygunluğu değerlendirmek için kullandığı temel ölçütlerden biridir. Bu hesaplayıcıyla, düzenli aylık borçlarınızı ve brüt aylık gelirinizi girerek gelirinizin yüzde kaçının borç ödemelerine gittiğini görebilirsiniz.
Borç-Gelir Oranı Hesaplama
Borç-Gelir Oranı Formülü
Şu şekilde tanımlanır:
- \(\text{DTI}\) — borç-gelir oranı, yüzde olarak ifade edilir
- Düzenli aylık borç — kredi ödemeleri, kredi kartı asgari ödemeleri, kira veya ipotek ödemesi, nafaka ve diğer sabit yükümlülükler gibi toplam aylık borç yükümlülükleri
- Brüt aylık gelir — vergi ve kesintiler öncesi toplam aylık gelir
Formül, vergi öncesi gelirinizin ne kadarlık kısmının her ay borç ödemelerine ayrılmış olduğunu gösterir. Örneğin %30'luk bir oran, kazandığınız her 1 doların 30 sentinin borç ödemelerine gittiği anlamına gelir.
Borç-Gelir Oranı – Hesaplama Örneği
Örnek: aylık düzenli borç ödemeleriniz 1.500 $ (araç kredisi, öğrenci kredisi ve kredi kartı asgari ödemeleri) ve brüt aylık geliriniz 5.000 $ olsun.
\[ \text{DTI} = \frac{1500}{5000} \times 100 = 0.30 \times 100 = 30\% \]
Sonuç: borç-gelir oranızınız %30; yani brüt gelirinizin %30'u her ay borç ödemelerine gidiyor.
Hesaplayıcı Nasıl Kullanılır?
- Dolar cinsinden Düzenli Aylık Borcunuzu girin — araç kredileri, öğrenci kredileri, kredi kartı asgari ödemeleri ve ipotek veya kira yükümlülükleri gibi tüm sabit aylık borç ödemelerinin toplamı.
- Dolar cinsinden Brüt Aylık Gelirinizi girin — maaş, primler ve diğer düzenli gelir kaynakları dahil, vergiler öncesi toplam geliriniz.
- İki ondalık basamağa yuvarlanmış yüzde olarak gösterilen Borç-Gelir Oranı sonucunu okuyun.
Borç alanına yalnızca düzenli yükümlülükleri dahil edin — market, faturalar veya eğlence gibi değişken giderleri saymayın; çünkü kredi verenler genellikle bunları da dikkate almaz.
Borç-Gelir Oranı Nedir?
Bu araç bir Kredi Skoru Hesaplama aracı olarak adlandırılsa da, aslında borç-gelir (DTI) oranınızı hesaplar — ipotek (konut kredisi), araç kredisi veya kredi kartı başvurusu yaptığınızda kredi verenlerin baktığı en önemli sayılardan biri. DTI, aylık brüt gelirinizin ne kadarının zaten borç ödemeleri tarafından kullanıldığını ölçer. Ödünç alma geçmişinize dayanan kredi skorunuzdan farklı olarak, DTI, mevcut finansal yükümlülüklerinizin kazancınıza göre bir anlık görünümüdür.
Kredi verenler DTI'yı kullanır, çünkü bu oran basit bir soruya doğrudan yanıt verir: Bu borçlu rahatça daha fazla borç alabilir mi? Düşük bir oran, bütçenizde yeni ödemeler için yer olduğuna işaret eder; yüksek bir oran ise ek borcun mali durumunuzu zorlayabileceğine ve temerrüt riskini artırabileceğine sinyal verir. Çoğu ipotek kredi vereni için %36 ve altındaki DTI sağlıklı kabul edilir ve birçok geleneksel kredi, kredi türüne ve diğer uygunluk faktörlerine bağlı olarak %43–50'ye kadar izin verir.
DTI, FICO veya VantageScore kredi skorunuzun doğrudan bir parçası olmasa da ikisi yakın ilişkilidir. Gelire göre yüksek borç seviyeleri genellikle kredi kartı kullanım oranının yüksekliğiyle birlikte görülür ve bu da skorunuzu düşürür. Bu nedenle DTI'nızı iyileştirmek — borcu azaltarak veya geliri artırarak — yalnızca ödünç alma kapasitenizi değil, genel kredi profilinizi de iyileştirme eğilimindedir. Büyük bir kredi başvurusundan önce hem DTI'nızı hem de ipotek ön değerlendirme tahmininizi kontrol ederek durumunuzu görün.
Sonucunuzu Yorumlamak
| DTI Oranı | Anlamı |
|---|---|
| %20'nin altı | Mükemmel — çok düşük borç yükü; her kredi türü için güçlü konum |
| %20–%35 | İyi — çoğu kredi verici bunu sağlıklı ve yönetilebilir bir borç seviyesi olarak görür |
| %36–%43 | Kabul edilebilir — birçok krediye hâlâ uygun, ancak hata payı daha az |
| %44–%50 | Yüksek — bazı kredilerde onay mümkün, ancak koşullar daha az avantajlı olabilir |
| %50'nin üzerinde | Çok yüksek — çoğu kredi verici yeni krediyi reddeder; borcu azaltmaya odaklanın |
Varsayımlar ve Sınırlamalar
- Net değil, brüt gelir. Hesaplama vergi öncesi geliri kullanır. Bütçenizi elinize geçen net maaşa göre yapıyorsanız, kullanılabilir gelirinize göre fiili borç yükünüz DTI'nın gösterdiğinden daha yüksektir.
- Ön DTI ve arka DTI. Bu hesaplayıcı arka oranı (tüm borç ödemeleri birleşik) verir. İpotek değerlendiricileri ayrıca yalnızca konut maliyetlerini sayan ön orana da bakar; yaygın bir kılavuz %28 ön / %36 arka oranıdır.
- Kredi verici farklılıkları. Farklı kredi vericiler ve kredi programları farklı sınırlar uygular ve bazı yükümlülükleri farklı sayabilir (örneğin nafaka, işletme giderleri veya ertelenmiş öğrenci kredileri).
- Kredi skoru değildir. DTI bir onay ölçütüdür, kredi skorunuzun bir bileşeni değildir. Mükemmel bir DTI onayı garanti etmez ve diğer faktörler güçlüyse yüksek DTI da otomatik olarak red anlamına gelmez.
DTI'nızı Düşürmek için Pratik İpuçları
- Önce yüksek bakiyeleri ödeyin. Kredi kartı ve diğer döner borçları azaltmak, aylık asgari ödemelerinizi ve aynı anda DTI'nızı düşürür. Ek ödemelerin belirli bir krediyi nasıl etkilediğini kredi hesaplama aracıyla görün.
- Başvurmadan önce yeni borç almayın. İpotek başvurusundan hemen önce araç kredisi almak veya mobilya finansmanı yapmak, DTI'nızı kredi vericinin sınırının üzerine çıkarabilir. Ödemeleri önce araç kredisi hesaplama aracıyla modelleyin.
- Belgelenmiş geliri artırın. Zam, prim veya belgelenmiş yan gelir oranı düşürür — ancak genellikle yalnızca doğrulanabilir geçmişi olan gelir sayılır.
- Elinizdeki sayıyla araştırın. İpotek başvurusundan önce DTI'nızı bilmek, gerçekçi bir fiyat aralığı belirlemenize ve daha güçlü bir konumdan pazarlık etmenize yardımcı olur.
Sıkça Sorulan Sorular
Borç toplamıma hangi aylık ödemeleri dahil etmeliyim?
Yalnızca sabit, düzenli yükümlülükleri dahil edin: ipotek ödemesi veya kira, araç kredileri, öğrenci kredileri, zorunlu kredi kartı asgari ödemeleri, kişisel krediler ve nafaka veya çocuk nafakası gibi mahkeme kararıyla belirlenmiş ödemeler. Market, faturalar, sigorta, yakıt, dizi/film abonelikleri ve telefon faturaları gibi değişken yaşam giderlerini hariç tutun — kredi vericiler de bunları genellikle saymaz. Kredi kartları için bakiyeyi değil asgari ödemeyi kullanın, çünkü değerlendiricilerin kredi raporunuzda gördüğü rakam budur.
Borç-gelir oranımı elle nasıl hesaplarım?
Tüm düzenli aylık borç ödemelerini toplayın, ardından brüt (vergi öncesi) aylık gelirinize bölün ve 100 ile çarpın. Örneğin, toplam aylık borcunuz 1.200 $ ve brüt geliriniz 4.000 $ ise: \( \frac{1200}{4000} \times 100 = 30\% \). Yıllık maaşınızı biliyorsanız, formüle girmeden önce 12'ye bölerek brüt aylık geliri bulun.
DTI brüt gelirle mı, net gelirle mi hesaplanır?
Kredi vericiler DTI'yı brüt gelirle — vergiler, sigorta primleri ve diğer kesintiler öncesi kazancınızla hesaplar. Bu, fiili ödeme yükünüzün oranın gösterdiğinden daha ağır olduğu anlamına gelir. Brüt aylık geliriniz 5.000 $ ama eve 3.800 $ getiriyorsanız, %30'luk DTI kullanılabilir gelirinizin neredeyse %40'ını tüketir. Bütçenizi net gelirle mi yapıyorsunuz? Daha kişisel bir görünüm için oranı elinize geçen net maaşla yeniden hesaplayın.
Ön DTI ve arka DTI arasındaki fark nedir?
Ön oran, yalnızca konut maliyetlerini (ipotek anaparası, faiz, vergiler, sigorta ve site aidatı) brüt gelire göre sayar; arka oran ise tüm borç ödemelerini birleşik olarak içerir. Bu hesaplayıcı arka DTI rakamını verir. Klasik bir ipotek kılavuzu 28/36 şeklindedir: konut maliyetleri gelirin %28'inin, toplam borç %36'sının altında. FHA ve bazı geleneksel programlar, dengeleyici faktörlerle bu sınırları %43–50'ye kadar genişletir.
Borç-gelir oranım kredi skorumu etkiler mi?
Doğrudan etkilemez. FICO ve VantageScore formülleri geliri içermez, dolayısıyla DTI'nız skorunuzu değiştiremez. Ancak ikisi ilişkilidir: Yüksek borç yükü genellikle yüksek kredi kartı kullanım oranı anlamına gelir ve bu, FICO skorunuzun yaklaşık %30'unu oluşturur. Döner bakiyeleri azaltmak, hem kullanım oranınızı hem de DTI'nızı aynı anda iyileştirir ve her iki sayıya da önem veren kredi vericiler nezdinde profilinizi güçlendirir.
Gelirim her ay değişiyor. DTI'mı nasıl tahmin ederim?
Gelirinizi son 12 ayın ortalamasını alarak ya da kendi işinizin sahibiyseniz 24 aylık ortalama ile hesaplayın; çünkü çoğu kredi verici değişken gelir için iki yıllık geçmiş ister. Döneme ait tüm geliri toplayın ve ay sayısına bölün. Yalnızca belgeleri olan gelir — vergi beyannameleri, 1099 formları veya maaş bordroları — uygunluk hesabına girer. Primler, komisyonlar ve kira geliri, yalnızca istikrarlıysa ve devam etmesi bekleniyorsa ortalanabilir.
Kredi başvurusundan önce DTI'mı düşürmenin en hızlı yolu nedir?
Önce döner bakiyeleri ödeyin — kredi kartı borcunu azaltmak, zorunlu asgari ödemelerinizi hemen düşürür ve oranın payını küçültür. Başvurudan önceki aylarda yeni alımları (araç, mobilya) finanse etmekten kaçının; küçük bir yeni ödeme bile sizi kredi vericinin sınırının üzerine çıkarabilir. Doğrulanabilir geliri artırmak da yardımcı olur, ancak bir zamın kredi değerlendirmesinde sayılması için genellikle belgelendirilmesi gerekir.