FHA Kredisi Hesaplayıcısı – MIP Dahil Aylık Ödeme

Güncellendi: 2 Kasım 2026

FHA kredisinin peşin ve yıllık ipotek sigortası primleri (MIP), emlak vergisi, sigorta ve site aidatı dahil tam aylık ödemesini tahmin edin. Ev fiyatını, peşinatı, faiz oranını ve vadeyi girin.

Mortgage insurance dahil aylık FHA ödemenizi tahmin edin

FHA kredisi formülü

Formül

\[ L = P \left(1 - \frac{d}{100}\right) \] \[ U = 0.0175 \, L, \qquad T = L + U \] \[ \text{A\&F} = \frac{T \cdot i}{1 - (1 + i)^{-12n}}, \qquad i = \frac{r}{1200} \] \[ \text{MIP}_{ay} = \frac{T \cdot a}{1200} \] \[ \text{Vergi}_{ay} = \frac{P \cdot t}{1200}, \qquad \text{Sig}_{ay} = \frac{I}{12} \] \[ \text{Ödeme} = \text{A\&F} + \text{MIP}_{ay} + \text{Vergi}_{ay} + \text{Sig}_{ay} + \text{HOA} \]

Burada semboller şu anlama gelir:

$P$ — ev fiyatı ($)
$d$ — peşinat oranı (fiyatın yüzdesi)
$L$ — temel kredi tutarı ($)
$U$ — peşin MIP, temel kredinin %1,75'i, genellikle krediye eklenerek finanse edilir ($)
$T$ — krediye eklenen peşin MIP dahil toplam kredi tutarı ($)
$r$ — yıllık faiz oranı (%)
$i$ — ondalık biçimde aylık faiz oranı
$n$ — vade, yıl olarak (15 veya 30)
$a$ — yıllık MIP oranı (%), vadeye ve kredi/değer (LTV) oranına bağlıdır
$t$ — yıllık emlak vergisi oranı (ev fiyatının yüzdesi)
$I$ — yıllık konut sigortası primi ($)
$\text{HOA}$ — aylık site aidatı ($)

Formüller, toplam kredi tutarı (temel kredi artı krediye eklenen peşin MIP) üzerinden standart amortismanlı ödemeyi hesaplar; aylık toplam ödemeye ulaşmak için üzerine aylık ipotek sigortası primi, emlak vergisi, konut sigortası ve site aidatı eklenir.

FHA kredisi – örnek hesaplama

Örnek: FHA'nın asgari %3,5 peşinatıyla (kredi notu 580 ve üzeri) 400.000 dolarlık bir ev satın alıyorsunuz; 30 yıl vadeyle faiz oranı %6,5, yıllık emlak vergisi oranı %1,1, yıllık konut sigortası 1.500 dolar ve site aidatı yok.

Temel kredi tutarı:
\[ L = 400{,}000 \times (1 - 0.035) = 386{,}000 \]

Peşin MIP (%1,75, krediye eklenerek ödenir) ve toplam kredi:
\[ U = 386{,}000 \times 0.0175 = 6{,}755, \qquad T = 386{,}000 + 6{,}755 = 392{,}755 \]

%6,5 faizle 30 yıl boyunca anapara ve faiz ödemesi:
\[ \text{A\&F} = \frac{392{,}755 \times 0.0054167}{1 - (1.0054167)^{-360}} \approx 2{,}480.53 \]

Aylık MIP (LTV %96,5 olduğundan, 30 yıllık krediside yıllık oran %0,55'tir):
\[ \text{MIP}_{ay} = \frac{392{,}755 \times 0.55}{1200} \approx 179.95 \]

Emlak vergisi: $ 400{,}000 \times 0.011 / 12 = 366.67 $. Sigorta: $ 1{,}500 / 12 = 125.00 $.

Sonuç: toplam aylık ödeme $ \approx 2{,}480.53 + 179.95 + 366.67 + 125.00 = \$3{,}152.15 $. Peşinat %10'un altında olduğundan aylık MIP kredinin tüm ömrü boyunca ödenir; 30 yılda ödenen toplam MIP yaklaşık $ 6{,}755 + 179.95 \times 360 \approx \$71{,}536 $'dır.

Hesaplayıcı nasıl kullanılır?

Ev fiyatını girin — mülkün satın alma bedeli. Fiyatın bulunduğunuz ilçenin FHA kredi limitini aşmadığından emin olun.
Peşinatınızı yüzde olarak girin. FHA, 580 ve üzeri kredi notunda en az %3,5; 500–579 arası notta ise en az %10 peşinat şart koşar.
Kredi notu aralığınızı seçin — hesaplayıcının kabul edeceği asgari peşinatı bu belirler.
Size teklif edilen faiz oranını yüzde olarak girin (örneğin 6,5).
Bir vade seçin: 15 veya 30 yıl. Vade, yıllık MIP oranını da etkiler.
Emlak vergisi oranını yıl başına ev fiyatının yüzdesi olarak, yıllık konut sigortası primini dolar cinsinden ve varsa aylık site aidatını girin.
FHA ödeme dökümünü inceleyin: temel kredi tutarı, peşin MIP dahil toplam kredi, aylık anapara ve faiz, aylık MIP, vergiler, sigorta, site aidatı ve toplam aylık ödeme; ayrıca kredi boyunca ödenen toplam MIP'i gösteren tablo.

FHA kredisi nedir, MIP nedir?

FHA kredisi, ABD Konut ve Kentsel Kalkınma Bakanlığı'nın (HUD) bir parçası olan Federal Housing Administration tarafından sigortalanan bir ipotek kredisidir. Kredinin bir kısmını hükûmet garanti ettiği için kredi verenler, geleneksel kredilere kıyasla daha düşük kredi notlu ve daha düşük peşinatlı borçlulara onay verebilir. FHA kredilerinin ilk kez ev alacaklar arasında bu yüzden bu kadar popüler olması bir tesadüf değildir.

Bu sigortanın karşılığında borçlular İpotek Sigortası Primi (MIP) öder; bu primin iki bileşeni vardır. Peşin MIP, temel kredi tutarının %1,75'idir ve genellikle peşin ödenmek yerine krediye eklenir — hesaplayıcının aylık ödemeyi hesaplamadan önce bunu bakiyenize eklemesinin nedeni budur. Yıllık MIP ise aylık olarak tahsil edilir; oran, vadenize ve kredi/değer (LTV)oranınıza göre HUD tarafından belirlenir.

Yıllık MIP'yi ne kadar süre ödeyeceğiniz peşinatınıza bağlıdır. Peşinat %10'un altındaysa aylık MIP kredinin tüm ömrü boyunca sürer; yeniden finansman yapmadıkça asla kalkmaz. %10 veya daha fazla peşinatta 11 yıl sürer. Hesaplayıcının ödenen toplam MIP'i de göstermesinin nedeni budur: düşük peşinatta MIP, krediyi ödediğiniz süre boyunca on binlerce dolara ulaşabilir; bu yüzden faiz oranı kadar bütçenizde layık olduğu yeri alır.

Sonuçları okurken toplam aylık ödemenin, kredi verenin gelirinize karşı tartacağı tutar olduğunu unutmayın. Yaygın bir ölçüt, FHA kredisinde toplam konut giderlerinin brüt aylık gelirin yaklaşık %31'inin altında kalması gerektiğidir. Ödemenizin mali durumunuza uyup uymadığını görmek için borç-gelir oranı hesaplayıcımızla diğer borçlarınızla birlikte karşılaştırın.

Varsayımlar ve sınırlamalar

MIP oranları: hesaplayıcı güncel HUD yıllık MIP tarifesini kullanır — 30 yıllık kredilerde %0,55 (LTV %95'in üzerinde) veya %0,50 (LTV %95 ve altı); 15 yıllık kredilerde %0,40 (LTV %90'ın üzerinde) veya %0,15 (LTV %90 ve altı) — ve bunlara %1,75 peşin prim eklenir. HUD bu oranları dönemsel olarak günceller; bu yüzden sayılara dayanmadan önce mutlaka doğrulayın.
Krediye eklenen peşin MIP: hesaplama, peşin MIP'i peşin ödemek yerine krediye eklediğinizi varsayar.
Sabit faiz: ödeme, sabit faizli ve tamamen amortismanlı bir kredi varsayımına dayanır. FHA'nın değişken faizli kredilerinde ödemeler zamanla değişir.
Emanet hesaptaki vergi ve sigorta: FHA kredilerinde emlak vergisi ile konut sigortasının emanet hesapta tutulması zorunludur; bu yüzden aylık ödemeye dahil edilmişlerdir. Vergi ve sigorta tahminleri bölgeye göre değişir — varsayılan değerleri kendi mülkünüzün gerçek rakamlarıyla değiştirin.
Kredi limitleri: FHA kredi limitleri ilçeye göre değişir ve her yıl güncellenir. Ev fiyatı bölgenizin limitini aşıyorsa, o fiyatla FHA kredisi bir seçenek olmaz.
Kapsam dışında olanlar: kapanış giderleri, iskonto puanları ve kredi verene ya da üçüncü taraflara giden ücretler bu tahmine dahil değildir.

Pratik öneriler

Peşinatı %3,5'ten %10'a veya üzerine çıkarmak yalnızca borcunuzu küçültmez: aylık MIP'i tüm vade yerine en fazla 11 yılla sınırlar ve 30 yıllık bir kredide bu, ciddi bir tasarruf demektir.
Peşinatı %20'ye çıkarabildiğinizde FHA ile geleneksel krediyi karşılaştırın — %20 öz kaynağa ulaştığınızda geleneksel kredilerde özel ipotek sigortası tümüyle kalkar; FHA MIP'inde (düşük peşinatta) ise yeniden finansman yapılmadan asla kalkmaz.
FHA kredisi, ev sahipliğine giden yollardan yalnızca biridir. Ev mi kira mı hesaplayıcımız, şu an ev almanın bütünüze mantıklı olup olmadığına karar vermenize yardımcı olabilir.
Kapanıştan sonra her ay biraz fazla ödemek krediyi kısaltır ve toplam faiz yükünü azaltır — ne kadar kazandırdığını ek ödemeli ipotek borç kapatma hesaplayıcısıyla görün.

Sıkça Sorulan Sorular

Hesaplayıcı olmadan FHA ödemesini elle nasıl hesaplarım?

Temel krediden başlayın: ev fiyatı eksi peşinatınız. Çoğu borçlu peşin MIP'i krediye eklediği için bu tutarın %1,75'ini de ekleyin. Ardından standart formülle amortisman ödemesini hesaplayın: $ M = \frac{T \cdot i}{1-(1+i)^{-12n}} $; burada $i$ yıllık oranın 1200'e bölünmüş hâli, $n$ ise yıl cinsinden vadedir. Son olarak bir aylık yıllık MIP (toplam kredi × MIP oranı ÷ 12), emlak vergisi, sigorta ve site aidatını ekleyin. Hesabınızı hesaplayıcının sonucuyla karşılaştırarak doğrulayın.

Aylık ödeme tahminim çok yüksek mi? Gelirin kaçta kaçı kabul edilebilir?

FHA kredi verenleri genellikle toplam konut ödemesinin (anapara-faiz, MIP, vergiler, sigorta, site aidatı) brüt aylık gelirin %31'i civarında kalmasını ister; telafi edici faktörlerle %43–50'ye kadar onay alınabilir. Tahmininiz %31'i aşıyorsa daha uygun fiyatlı bir ev, daha yüksek bir peşinat ya da 15 yıllık bir vade düşünün. Bu yalnızca bir tahmindir — gerçekte ne kadar kredi alabileceğinizi kredi verenin resmi değerlendirmesi belirler.

FHA MIP ile geleneksel kredilerdeki PMI arasındaki fark nedir?

MIP, devlet destekli FHA kredilerindeki sigorta primidir; PMI ise geleneksel kredilerde özel ipotek sigortasıdır. Temel farklar şunlardır: MIP %1,75'lik bir peşin ücret artı yıllık prim içerir, oysa PMI'da peşin ücret yoktur. PMI, %20–22 öz kaynağa ulaştığınızda kendiliğinden düşer; %10'un altında peşinatla alınan FHA kredisinde ise MIP, yeniden finansman yapmadıkça kredinin tüm ömrü boyunca sürer. Ayrıca PMI oranları kredi notunuza çok daha fazla bağlıdır.

FHA ipotek sigortası primlerinden hiç kurtulabilir miyim?

Peşinatınıza bağlı. %10 veya üzeri peşinatta yıllık MIP 11 yıl sonra kendiliğinden sona erer. %10'un altındaki peşinatta ise aylık MIP o kredi boyunca asla kalkmaz; tek çıkış yolu, %20 öz kaynağa veya yeterli değer artışına ulaştığınızda krediyi geleneksel bir krediye yeniden finanse etmektir. Peşin MIP zaten bakiyenize eklenmiş durumdadır; ondan yalnızca krediyi erken kapatarak veya yeniden finanse ederek kurtulabilirsiniz.

Peşinatı neden %3,5'in altına (veya düşük kredi notuyla 'un altına) giremiyorum?

Tabanı FHA kuralları belirler. Kredi notu 580 ve üzeri olan borçlular en az %3,5 peşinat ödemek zorundadır. Notu 500–579 arası olanlar en az %10 peşinat öder; 500'ün altındaki notlar için ise FHA finansmanı genellikle verilmez. Kredi verenler FHA asgarilerinden daha katı kendi kuralları da uygulayabilir; bu yüzden kendi kredi vereninizin şartlarını kontrol edin.

Güncel FHA kredi limitleri nedir ve ev daha pahalıysa ne olur?

FHA kredi limitleri her yıl ilçe bazında belirlenir ve o bölgenin medyan ev fiyatına dayanır — düşük maliyetli ilçelerde bir taban, yüksek maliyetli bölgelerde çok daha yüksek bir tavan vardır. Temel kredi tutarınızın (ev fiyatı eksi peşinat) bulunduğunuz ilçenin limiti içinde kalması gerekir. Ev fiyatı limiti aşıyorsa o fiyatla FHA kredisi kullanamazsınız; ev bakmaya çıkmadan önce ilçenizin güncel limitini HUD'un sitesinden kontrol edin.

FHA ödemesini tahmin ederken en sık yapılan hatalar nelerdir?

En büyüğü peşin MIP'in krediye eklenmesini unutmaktır; bu hem bakiyenizi hem de anapara-faiz ödemenizi artırır — yani etki yalnızca %1,75'lik bir nakit ödeme değildir. Diğer yaygın hatalar: yıllık MIP hesabında temel kredi yerine toplam kredi tutarını kullanmak, kredi verenlerin zorunlu kıldığı emanet hesaptaki vergi ve sigortayı yok saymak, MIP'in PMI gibi %20 öz kaynağa ulaşıldığında düşeceğini varsaymak ve ilçe kredi limitlerini gözden kaçırmaktır. Ulusal ortalamalar yerine her zaman kendi gerçek vergi ve sigorta rakamlarınızı girin.