Калькулятор власного капіталу в житлі
Дізнайтеся, скільки власного капіталу ви маєте у своєму житлі і яку суму дозволить позичити кредитор. Введіть вартість житла, залишки за іпотеками та умови позики, щоб побачити свій капітал, CLTV, доступну суму запозичення й орієнтовний щомісячний платіж.
Обчисліть власний капітал у житлі та суму можливого кредиту
Формула власного капіталу в житлі
Де:
- \(E\) — власний капітал у житлі ($)
- \(V\) — поточна вартість житла ($)
- \(B_1\) — залишок боргу за першою іпотекою ($)
- \(B_2\) — залишок боргу за другою іпотекою / кредитною лінією HELOC ($)
- \(c\) — максимальний CLTV кредитора у вигляді десяткового дробу (80% → 0,80)
- \(L\) — максимальна додаткова сума, яку можна позичити ($)
Власний капітал — це вартість житла мінус усе, що ви ще винні за нього. Доступна для позики сума — це запас, що лишився між межею комбінованого відношення «кредит–вартість», яку встановив кредитор, і вашим нинішнім сумарним іпотечним боргом.
Власний капітал у житлі — приклад розрахунку
Приклад: житло вартістю $400 000 із першою іпотекою $280 000 і без другої застави; кредитор обмежує сумарний борг на рівні 80% CLTV, а позику під власний капітал на 10 років можна отримати під 8,5% APR.
\[ E = 400{,}000 - 280{,}000 = 120{,}000 \]
\[ \text{CLTV} = \frac{280{,}000}{400{,}000} \times 100\% = 70\% \]
\[ L = 0.80 \times 400{,}000 - 280{,}000 = 320{,}000 - 280{,}000 = 40{,}000 \]
Результат: власний капітал — $120 000 (30% вартості житла), а позичити можна до $40 000. Позика під власний капітал на $40 000 терміном 10 років під 8,5% APR коштує приблизно $495,94 на місяць. Якщо спрогнозувати 5 років зростання вартості на 3% на рік за щомісячних платежів $1 800 (тіло боргу і проценти) за ставкою 6,5% за першою іпотекою, залишок боргу зменшиться приблизно до $260 005, а вартість житла зросте до $463 710 — прогнозований капітал ≈ $203 705.
Як користуватися калькулятором
- Введіть поточну вартість житла — беріть нещодавню оцінку або реалістичну ринкову вартість, а не ціну купівлі.
- Введіть залишок боргу за першою іпотекою (залишок основної суми, а не первісну суму позики) та залишок за другою іпотекою / HELOC. Якщо другої застави немає, введіть 0.
- Виберіть максимальний комбінований LTV кредитора — найпоширеніша межа становить 80%; оберіть «Довільний», щоб ввести точний ліміт вашого кредитора в полі «Довільний максимальний CLTV».
- За бажанням виберіть діапазон кредитного рейтингу; це лише додає підказки щодо меж CLTV і тарифів, на розрахунки не впливає.
- Введіть ставку позики (APR) і строк позики, щоб оцінити щомісячний платіж за максимальною доступною сумою.
- Для прогнозування заповніть поля «Кількість років для прогнозу», «Очікуване зростання вартості» (% на рік), ваш загальний щомісячний платіж (тіло боргу і проценти) за першою іпотекою та ставку за першою іпотекою — останні два значення використовуються, щоб розподіляти кожен платіж між процентами та основною сумою і відстежувати залишок боргу рік за роком.
Що таке власний капітал у житлі і чому він важливий
Власний капітал у житлі — це та його частка, якою ви насправді володієте: поточна ринкова вартість мінус кожен долар боргу, забезпеченого житлом. Якщо житло варте $400 000, а за іпотекою ви винні $280 000, ваш капітал становить $120 000. Капітал зростає двома шляхами: залишок іпотеки зменшується з кожним платежем, а вартість житла з часом може рости. Нерідко це найбільша окрема складова чистого капіталу домогосподарства.
Кредитори вимірюють ризик за допомогою відношень «кредит–вартість». LTV враховує щодо вартості житла лише першу іпотеку, тоді як CLTV (комбіноване відношення «кредит–вартість») охоплює всі заставні права, включно з другими іпотеками та кредитними лініями HELOC. Більшість позик під власний капітал і HELOC обмежені рівнем 80–85% CLTV, тобто кредитор хоче, щоб щонайменше 15–20% вартості лишалося вашим власним внеском. Кілька програм сягають 90%, зазвичай за вищих ставок.
Ваша кредитна спроможність — це різниця між тим сумарним іпотечним боргом, який дозволяє кредитор, і тим, що ви нині винні. Житло за $400 000 за межі 80% CLTV дає змогу накопичити заставних borгів до $320 000; якщо ви винні $280 000, позичити можна ще близько $40 000. Зауважте: ухвалення рішення про позику — це не лише капітал. Кредитори також зважають кредитний рейтинг, доходи та коефіцієнт «борг–дохід», який можна перевірити за допомогою калькулятора коефіцієнта DTI.
Прогноз капіталу показує складний ефект від одночасного погашення іпотеки та зростання вартості житла. Навіть помірне зростання на 3–4% на рік дає відчутний приріст, бо воно застосовується до повної вартості житла, а не лише до вашої частки власності.
Припущення, обмеження та практичні поради
- Оцінки вартості — це лише миттєвий знімок. Житло варте рівно стільки, скільки за нього платить покупець або скільки підтверджує оцінювач. Ваш фактичний CLTV під час закриття угоди визначатиме оцінка кредитора, яка може відрізнятися від онлайн-прогнозів.
- CLTV — це межа, а не обіцянка. Досягнення максимального CLTV означає також найбільший можливий платіж. Багато позичальників беруть менше повної суми, щоб платежі лишалися комфортними, — порівняйте їх зі своїм бюджетом за допомогою калькулятора бюджету 50/30/20.
- Ставки HELOC зазвичай плаваючі. Оцінка платежу передбачає позику під власний капітал із фіксованою ставкою; ставка і платіж за HELOC можуть зрости після завершення періоду користування лінією.
- Прогноз спрощує реальність. Він передбачає, що залишок другої іпотеки не змінюється (сплачуються лише проценти), зростання вартості відбувається за сталою ставкою на ваш вибір, а платіж за тілом боргу і процентами ніколи не змінюється. Реальне зростання цін коливається роками, а додаткові платежі в рахунок основної суми — які можна змоделювати калькулятором дострокового погашення іпотеки — зменшували б борг швидше.
- Не забувайте про інші витрати володіння житлом. Податки на нерухомість і страхування доводиться сплачувати незалежно від капіталу; калькулятор податку на нерухомість допоможе передбачити їх у бюджеті.
- Негативний капітал (CLTV понад 100%) означає, що ви винні більше, ніж варте житло. Позичити під власний капітал у такій ситуації неможливо, поки вартість не відновиться або борг не зменшиться.
Часті запитання
Як обчислити власний капітал у житлі вручну?
Відніміть від поточної ринкової вартості житла все, що ви за нього винні: власний капітал \(E = V - (B_1 + B_2)\). Беріть залишок основної суми за іпотеками, а не первісну суму позики, і реалістичну поточну вартість, а не ціну купівлі. Приклад: житло за $350 000 із залишком іпотеки $210 000 дає вам $140 000 капіталу, тобто 40% вартості житла.
Скільки власного капіталу варто мати?
Більшість кредиторів хоче, щоб ви зберегли щонайменше 15–20% вартості житла як власний капітал, тобто CLTV на рівні 80–85% або нижче. Стандартні іпотечні позики зазвичай від самого початку вимагають 20% первісного внеску (80% LTV). Багато фінансових консультантів радять уважати 50% капіталу й більше комфортним запасом — це дає великий резерв для запозичень і захищає у разі падіння цін на житло.
Чому CLTV важливіший за загальну суму капіталу?
Кредитори схвалюють позики на основі відношень, а не сум, бо саме відношення вимірює ризик. Якщо у вас $100 000 капіталу в житлі за $200 000, ваш CLTV становить 50%, і кредитори охочно нададуть кредит. Ті самі $100 000 капіталу в житлі за $1 000 000 — це вже CLTV 90%, який більшість кредиторів уважає надто ризиковим для позики під власний капітал. Суми однакові, а кредитна спроможність зовсім різна.
Яка різниця між позикою під власний капітал і HELOC?
Позика під власний капітал — це одноразова виплата, що погашається за фіксованої ставки з фіксованим щомісячним платежем. HELOC — це відновлювана кредитна лінія, з якої ви берете кошти за потреби, зазвичай за плаваючою ставкою, тому платіж може зрости після завершення початкового періоду користування. Обидві обмежуються вашим CLTV, і обидві накладають другу заставу на житло, тож прострочення платежів загрожує зверненням стягнення на житло.
Як дізнатися поточну вартість житла для калькулятора?
Використайте найсвіжіше значення, яке вдається дістати. За зростанням точності: професійна оцінка, порівняльний аналіз ринку від агента з нерухомості, потім онлайн-сервіси оцінки на кшталт Zestimate від Zillow. Онлайн-оцінки можуть відхилятися на 10% і більше, тому ставтеся до результатів калькулятора як до орієнтовних. Кредитор замовить власну оцінку перед остаточним ухваленням рішення, і саме її цифра визначатиме ваш фактичний CLTV.
Чи можна позичити під житло, якщо борг перевищує його вартість?
Ні. Якщо ваш CLTV понад 100% — тобто має місце негативний капітал, який часто називають станом «під водою» (underwater), — позичати немає проти чого, і калькулятор покаже нульову кредитну спроможність. У такій ситуації варіанти такі: чекати на відновлення цін, робити додаткові платежі в рахунок основної суми або скористатися урядовими програмами на кшталт FHA Streamline чи рефінансування VA IRRRL, якщо ви відповідаєте їхнім умовам.
Чи можна відняти проценти за позикою під власний капітал з податків?
Іноді так, але лише якщо кошти позики витрачено на купівлю, будівництво чи суттєве поліпшення саме того житла, яке забезпечує позику. Проценти за коштами, витраченими на консолідацію боргів, навчання чи інші потреби, за чинними податковими правилами США не віднімаються. Діють також межі сумарної іпотечної заборгованості, тому перш ніж покладатися на цю пільгу, порадьтеся з податковим консультантом.