Калькулятор дисконтних пунктів іпотеки
Оцініть вартість купівлі дисконтних пунктів іпотеки, щомісячну економію завдяки нижчій ставці та кількість місяців до точки окупності. Введіть суму кредиту, строк, обидві ставки та пункти.
Калькулятор вартості та економії від купівлі пунктів іпотеки
Формула дисконтних пунктів іпотеки
Де:
- \(P\) — тіло кредиту (сума позики)
- \(r\) — місячна процентна ставка (річна ставка, поділена на 12)
- \(n\) — загальна кількість місячних платежів (термін кредиту в місяцях)
- \(d\) — придбані дисконтні пункти у відсотках від суми кредиту
- \(M\) — місячний платіж (розраховується і для ставки з пунктами, і для ставки без пунктів)
- \(S\) — щомісячна економія завдяки нижчій ставці
- \(T\) — строк окупності в місяцях
Перша формула — стандартна формула платежу за кредитом з амортизацією, яка застосовується один раз для ставки з пунктами й один раз для ставки без пунктів. Строк окупності показує, як довго ви маєте утримувати кредит, щоб щомісячна економія покрила початкову вартість пунктів.
Дисконтні пункти іпотеки — приклад розрахунку
Приклад: ви берете в кредит \(\$300{,}000\) на 30 років. Кредитор пропонує ставку 4,5% без пунктів або 4,0%, якщо ви купите 1 дисконтний пункт. Ви плануєте прожити в будинку 7 років.
\[ \text{Плата за пункти} = 300{,}000 \times \frac{1}{100} = \$3{,}000 \]
\[ M_{\text{з пунктами}} = \frac{300{,}000 \times 0.04/12}{1 - (1 + 0.04/12)^{-360}} \approx \$1{,}432.25 \]
\[ M_{\text{без пунктів}} = \frac{300{,}000 \times 0.045/12}{1 - (1 + 0.045/12)^{-360}} \approx \$1{,}520.06 \]
\[ S = 1{,}520.06 - 1{,}432.25 = \$87.81 \quad\Rightarrow\quad T = \frac{3{,}000}{87.81} \approx 34.2 \text{ місяців} \]
Результат: пункт коштує \($3,000\) одразу при закритті, економить \($87.81\) на місяць і окупиться приблизно через 34,2 місяця (майже 2 роки й 10 місяців). За заплановані 7 років (84 місяці) загальна економія становить близько \($7,376\) — чистий виграш приблизно \($4,376\) після вирахування вартості пункту.
Як користуватися калькулятором
- Введіть суму кредиту — саме тіло кредиту, яке ви позичаєте, а не ціну будинку.
- Введіть термін кредиту (роки) — зазвичай 15, 20 або 30 років.
- Введіть процентну ставку з пунктами — нижчу ставку, яку кредитор пропонує за умови купівлі пунктів.
- Введіть дисконтні пункти (%) — один пункт дорівнює 1% суми кредиту. Введіть 1 для одного пункту, 1,5 для півтора.
- Введіть років у будинку — скільки часу ви реалістично плануєте утримувати цю іпотеку до продажу або рефінансування.
- Введіть процентну ставку без пунктів — ставку, яку ви платили б, якби не купували пункти.
- Ознайомтеся з результатами: місячний платіж з пунктами, сплачена плата за пункти, місячний платіж без пунктів, щомісячна економія та строк окупності в місяцях.
Що таке дисконтні пункти іпотеки?
Дисконтні пункти — це одноразова плата кредитору в обмін на нижчу процентну ставку; цю практику часто називають «викупом ставки» («buying down the rate»). Один пункт коштує 1% суми кредиту, тож на іпотеці \($300,000\) один пункт коштує \($3,000\). Один пункт зазвичай знижує ставку приблизно на 0,125%–0,5% залежно від кредитора та ринкових умов, тому завжди попросіть у свого кредитора точний прайс-лист ставок.
Купівля пунктів — це, по суті, компроміс: ви платите більше при закритті угоди, щоб платити менше щомісяця. Калькулятор оцінює обидві сторони цієї оборудки: він показує початкову плату, два місячні платежі, щомісячну економію та — найголовніше — строк окупності, тобто кількість місяців економії, потрібну для відшкодування початкової вартості.
Тлумачити результат просто: якщо строк окупності коротший за кількість місяців, протягом яких ви плануєте тримати кредит (ваших років у будинку, помножених на 12), купівля пунктів виправдовується. Якщо ж ви можете продати будинок, рефінансувати або погасити кредит до точки окупності, пункти стануть збитковою оборудкою, адже плату сплачено одразу при закритті.
Оскільки пункти знижують ставку на весь кредит, чим довше ви тримаєте іпотеку, тим вигіднішими вони стають. Для повнішої картини самих платежів пропустіть ті самі цифри через наш калькулятор іпотеки або калькулятор іпотечних платежів. Пункти також впливають на ефективну вартість кредиту з часом, що враховано в калькуляторі APR іпотеки.
Обмеження та практичні поради
- Розрахунок окупності не враховує альтернативну вартість. \($3,000\), витрачені на пункти, можна було б інвестувати або використати для більшого початкового внеску. Якщо хочете зважити альтернативу, порівняйте з калькулятором рентабельності інвестицій.
- Щомісячна економія не є абсолютно сталою. Калькулятор використовує різницю платежів першого місяця для всього строку. Насправді ця різниця з часом трохи змінюється, бо два кредити амортизуються з різною швидкістю; вплив на строк окупності незначний.
- Пункти не завжди знижують ставку на однакову величину. Зниження ставки за один пункт відрізняється залежно від кредитора, типу кредиту та ринку. Перед розрахунками отримайте від кредитора письмово обидві ставки (з пунктами та без).
- Дисконтні пункти — не те саме, що плата за оформлення кредиту. Деякі кредитори стягують плату за оформлення, висловлену в «пунктах», за обробку позики; лише справжні дисконтні пункти знижують ставку.
- Пункти можуть давати право на податкове відрахування у деяких юрисдикціях як заздалегідь сплачені проценти за іпотекою. Проконсультуйтеся з податковим фахівцем, адже правила залежать від призначення кредиту та вашого місця проживання.
- Гроші на момент закриття мають значення. Навіть коли пункти математично вигідні, потрібна ліквідність, щоб їх сплатити. Пункт, сплачений зі заощаджень, які можуть знадобитися пізніше, може бути ризикованішим за трохи вищу ставку.
- Рефінансування скидає таймер. Якщо ви, імовірно, невдовзі рефінансуєте кредит — наприклад, тому що очікуються нижчі ставки — пункти за поточною іпотекою можуть ніколи не окупитися.
Часті запитання
Скільки дисконтних пунктів варто купити?
Універсальної кількості немає — все залежить від того, як довго ви триматимете кредит. Поширене правило: один пункт знижує ставку приблизно на 0,25%, але фактичне зниження відрізняється залежно від кредитора та ринку. Порівняйте строки окупності для різної кількості пунктів: якщо 2 пункти окупаються за 5 років, а ви плануєте продати будинок через 4, купуйте менше пунктів або жодного. Перед ухваленням рішення завжди попросіть у кредитора прайс-лист ставок для 0, 1, 2 і 3 пунктів.
Наскільки один дисконтний пункт знижує мою процентну ставку?
Зазвичай від 0,125% до 0,5% за пункт, найчастіше близько 0,25%. Зниження не є фіксованим — воно залежить від кредитора, типу кредиту та щоденних ринкових умов і може змінюватися день у день. У певні дні кредитори пропонують вигідніші умови «викупу ставки», тож один і той самий пункт може мати більшу чи меншу цінність залежно від того, коли ви зафіксуєте ставку. Попросіть у кредитора письмові обидві пропозиції.
Чи сплачуються дисконтні пункти одразу чи включаються до суми кредиту?
Зазвичай їх сплачують готівкою при закритті угоди, але багато кредиторів дозволяють їх профінансувати, додавши вартість до залишку кредиту. Включення пунктів у кредит означає, що ви платитимете проценти на цю суму протягом усього строку іпотеки, що подовжує строк окупності. Якщо ви фінансуєте пункти, перерахуйте окупність з урахуванням більшого залишку кредиту — калькулятор припускає, що плата сплачується готівкою при закритті.
Чи варто купувати пункти, якщо я планую згодом рефінансувати кредит?
Зазвичай ні. Рефінансування замінює вашу поточну іпотеку, тож пункти, які ви сплатили, фактично пропадають, щойно старий кредит погашено. Якщо очікується падіння ставок і ви, ймовірно, рефінансуєтеся протягом кількох років, пункти можуть ніколи не окупитися. Купуйте пункти, лише якщо впевнені, що триматимете саме цю іпотеку значно довше за місяць окупності — наприклад, коли ставки вже відносно високі й навряд чи скоро впадуть.
Чи знижують дисконтні пункти місячний платіж чи суму кредиту?
Вони знижують процентну ставку, що зменшує ваш місячний платіж — сума кредиту залишається точно такою самою. Наприклад, зниження ставки з 4,5% до 4,0% за 30-річним кредитом на $300 000 скорочує платіж приблизно на $88 на місяць. Пункти іноді плутають із більшим початковим внеском, який справді зменшує тіло кредиту. Більший внесок теж дозволяє уникнути процентів, але в багатьох випадках коштує дорожче за кожен долар щомісячної економії.
Чи можна відрахувати дисконтні пункти іпотеки з податків?
У США дисконтні пункти за кредитом на основне місце проживання, як правило, вираховуються як заздалегідь сплачені проценти з іпотеки в році сплати, згідно з правилами IRS та за умови деталізації відрахувань. Пункти, сплачені при рефінансуванні або за інвестиційною нерухомістю, зазвичай вираховуються інакше — часто розподіляються на весь строк кредиту. Правила відрізняються залежно від країни й змінюються з часом, тому збережіть документ про закриття угоди та проконсультуйтеся з податковим фахівцем, перш ніж розраховувати на відрахування.
Яка різниця між дисконтними пунктами та платою за оформлення кредиту?
Дисконтні пункти — це заздалегідь сплачені проценти, які знижують вашу ставку. Плата за оформлення — це нарахування за обробку та підкредитування позики; деякі кредитори також висловлюють її в «пунктах», але вона не знижує ставку. Кредитор, який рекламує «кредит без пунктів», може водночас стягувати плату за оформлення. Порівнюючи кредитні пропозиції, зверніться до форми Loan Estimate: дисконтні пункти зазначені в розділі A і мають бути чітко позначені, тож ви точно знаєте, за що платите.