Calculadora de capital acumulado en la vivienda

Actualizado: 02.11.2026

Descubre cuánto capital has acumulado en tu vivienda y cuánto podría prestarte una entidad financiera. Introduce el valor de la vivienda, los saldos hipotecarios y las condiciones del préstamo para consultar tu capital acumulado, la relación préstamo-valor combinada (CLTV), cuánto podrías pedir prestado y la cuota mensual estimada.

Calcula el patrimonio neto de tu vivienda y cuánto puedes pedir prestado

Vivienda y deudas actuales

Valor actual de la vivienda

Valor de una tasación reciente o estimación del valor de mercado actual.

Saldo de la primera hipoteca

Capital pendiente de pago, no el importe original del préstamo.

Saldo de la segunda hipoteca / línea de crédito hipotecaria (HELOC)

Introduce 0 si no tienes una segunda hipoteca ni una línea de crédito hipotecaria.

Capacidad de endeudamiento

CLTV máxima que admite la entidad

Intervalo de puntuación crediticia

Estimación de la cuota del préstamo con garantía hipotecaria

Tipo del préstamo (TAE)

Los tipos de los préstamos y las líneas de crédito con garantía hipotecaria suelen ser superiores a los de las primeras hipotecas.

Plazo del préstamo

Proyección del patrimonio neto

Años de la proyección

años

Revalorización prevista

% / año

En Estados Unidos, la media a largo plazo ronda el 3–4 % anual; introduce un número negativo si prevés que el valor bajará.

Cuota mensual de capital e intereses

$ / mes

Pago mensual total de capital e intereses de tu primera hipoteca.

Tipo de interés de la primera hipoteca

Se usa para calcular qué parte de cada cuota corresponde a intereses y cuál a capital.

Calcular automáticamenteSi está activado, el resultado se actualizará automáticamente al cambiar cualquier valor.

Resultados del patrimonio neto de la vivienda

Patrimonio neto de tu vivienda

Porcentaje del valor que representa tu patrimonio neto

LTV actual (primera hipoteca)

CLTV actual (todas las hipotecas)

Importe máximo que puedes pedir prestado

Cuota mensual estimada para ese importe

Patrimonio neto proyectado (tras los años indicados)

Detalles de la capacidad de endeudamiento

Detalles de la proyección del patrimonio neto

Fórmula del capital acumulado en la vivienda

Fórmula

\[ E = V - (B_1 + B_2), \qquad \text{CLTV} = \frac{B_1 + B_2}{V} \times 100\%, \qquad L = \max\bigl(0,\; cV - (B_1 + B_2)\bigr) \]

Donde:

$E$ — capital acumulado en la vivienda ($)
$V$ — valor actual de la vivienda ($)
$B_1$ — saldo de la primera hipoteca ($)
$B_2$ — saldo de la segunda hipoteca o de la línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) ($)
$c$ — CLTV máxima admitida por la entidad, expresada como decimal (80 % → 0,80)
$L$ — importe adicional máximo que puedes pedir prestado ($)

El capital acumulado es la diferencia entre el valor de la vivienda y todo lo que aún debes por ella. La cantidad que puedes pedir prestada es la diferencia entre el límite de deuda hipotecaria combinada que admite la entidad y tu deuda hipotecaria total actual.

Ejemplo de cálculo del capital acumulado en la vivienda

Ejemplo: una vivienda valorada en $400.000 con un saldo de $280.000 en la primera hipoteca y sin una segunda carga hipotecaria. La entidad limita la deuda combinada al 80 % de CLTV y ofrece un préstamo con garantía hipotecaria a 10 años con una tasa porcentual anual (APR) del 8,5 %.

\[ E = 400{,}000 - 280{,}000 = 120{,}000 \]

\[ \text{CLTV} = \frac{280{,}000}{400{,}000} \times 100\% = 70\% \]

\[ L = 0.80 \times 400{,}000 - 280{,}000 = 320{,}000 - 280{,}000 = 40{,}000 \]

Resultado: un capital acumulado de $120.000 (el 30 % del valor de la vivienda) y hasta $40.000 disponibles para pedir prestados. La cuota de un préstamo con garantía hipotecaria de $40.000 a 10 años, con una APR del 8,5 %, sería de unos $495,94 al mes. Si proyectamos 5 años con una revalorización del 3 % y pagos mensuales de $1.800 de capital e intereses sobre la primera hipoteca, a un tipo del 6,5 %, el saldo bajaría a unos $260.005 y el valor de la vivienda subiría a unos $463.710. El capital acumulado previsto sería de aproximadamente $203.705.

Cómo usar la calculadora

Introduce el Valor actual de la vivienda. Utiliza una tasación reciente o una estimación realista del valor de mercado, no el precio que pagaste al comprarla.
Introduce el Saldo de la primera hipoteca (el capital pendiente, no el importe inicial del préstamo) y el Saldo de la segunda hipoteca o HELOC. Si no tienes una segunda carga hipotecaria, introduce 0.
Elige la Relación préstamo-valor combinada máxima de la entidad. El límite más habitual es el 80 %; selecciona Personalizado para introducir el límite exacto de tu entidad en el campo CLTV máxima personalizada.
Si quieres, selecciona un Intervalo de puntuación crediticia. Solo sirve para ofrecerte orientación sobre los límites de CLTV y las condiciones del préstamo; no modifica los cálculos.
Introduce la Tasa del préstamo (APR) y el Plazo del préstamo para estimar la cuota mensual correspondiente al importe máximo que podrías pedir prestado.
Para hacer la proyección, indica los Años de la proyección, la Revalorización prevista (% anual), el Pago mensual de capital e intereses total de la primera hipoteca y el Tipo de interés de la primera hipoteca. Los dos últimos datos permiten separar los intereses del capital en cada pago y seguir la evolución anual del saldo.

Qué es el capital acumulado en la vivienda y por qué importa

El capital acumulado en tu vivienda es la parte que realmente te pertenece: su valor de mercado actual menos todo lo que debes por ella. Si tu vivienda vale $400.000 y debes $280.000 de la hipoteca, has acumulado $120.000. Este capital aumenta de dos maneras: el saldo hipotecario disminuye conforme haces los pagos y el valor de la vivienda puede subir con el tiempo. A menudo es el componente más importante del patrimonio neto de un hogar.

Las entidades financieras miden el riesgo mediante relaciones entre el préstamo y el valor de la vivienda. La LTV solo tiene en cuenta la primera hipoteca, mientras que la CLTV (relación préstamo-valor combinada) incluye todas las cargas hipotecarias, entre ellas las segundas hipotecas y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). La mayoría de los préstamos y las HELOC con garantía hipotecaria tienen un límite de CLTV del 80–85 %. Esto significa que la entidad quiere que conserves como capital propio al menos el 15–20 % del valor de la vivienda. Algunos programas llegan al 90 %, normalmente con tipos de interés más altos.

Lo que puedes pedir prestado es la diferencia entre la deuda hipotecaria total que permite la entidad y lo que debes actualmente. Con un límite de CLTV del 80 %, una vivienda de $400.000 admite hasta $320.000 en cargas hipotecarias combinadas; si debes $280.000, podrías pedir prestados unos $40.000 más. Ten en cuenta que la aprobación no depende solo del capital acumulado: las entidades también valoran la puntuación crediticia, los ingresos y la relación entre deudas e ingresos, que puedes consultar con la calculadora de relación entre deudas e ingresos.

La proyección del capital acumulado muestra el efecto combinado de amortizar la hipoteca mientras la vivienda, con suerte, se revaloriza. Incluso una subida moderada del 3–4 % anual genera aumentos considerables porque se aplica al valor total de la vivienda, no solo al capital que has acumulado.

Supuestos, limitaciones y consejos prácticos

Las estimaciones del valor reflejan un momento concreto. Una vivienda vale lo que un comprador pague por ella o lo que confirme una tasación. Tu CLTV real al formalizar el préstamo dependerá de la tasación de la entidad, que puede diferir de las estimaciones en línea.
La CLTV es un límite, no una garantía. Llegar a la CLTV máxima también supone asumir la cuota más alta posible. Muchas personas piden menos del importe máximo para mantener una cuota asumible. Compárala con tu presupuesto mediante la calculadora de presupuesto 50/30/20.
Los tipos de interés de las HELOC suelen ser variables. La cuota estimada corresponde a un préstamo con garantía hipotecaria a tipo fijo; el tipo y la cuota de una HELOC pueden subir al terminar el periodo en el que puedes disponer del crédito.
La proyección simplifica la realidad. Supone que el saldo de la segunda hipoteca se mantiene constante (solo se pagan intereses), que la revalorización se acumula a la tasa constante que elijas y que el pago de capital e intereses nunca cambia. En realidad, la revalorización varía de un año a otro. Además, los pagos adicionales a cuenta del capital —que puedes simular con la calculadora de amortización de hipoteca— reducirían los saldos más deprisa.
No olvides los demás costes de tener una vivienda. Los impuestos sobre la propiedad y el seguro siguen siendo gastos aunque hayas acumulado capital; la calculadora del impuesto sobre la propiedad te ayuda a incluirlos en tu presupuesto.
Tener un capital acumulado negativo (CLTV superior al 100 %) significa que debes más de lo que vale la vivienda. En esa situación no podrás pedir un préstamo con cargo al capital de la vivienda hasta que su valor se recupere o disminuya la deuda pendiente.

Preguntas frecuentes

¿Cómo calculo a mano el capital acumulado en mi vivienda?

Resta del valor de mercado actual de la vivienda todo lo que debes por ella: capital acumulado $E = V - (B_1 + B_2)$. Utiliza el capital pendiente de tus hipotecas, no el importe inicial de los préstamos, y un valor actual realista, no el precio que pagaste. Por ejemplo, si una vivienda vale $350.000 y el saldo hipotecario es de $210.000, el capital acumulado es de $140.000, el 40 % del valor de la vivienda.

¿Cuánto capital conviene tener acumulado en la vivienda?

La mayoría de las entidades quieren que conserves como capital propio al menos el 15–20 % del valor de tu vivienda, lo que equivale a una CLTV del 80–85 % o inferior. Desde el momento de la compra, los préstamos convencionales suelen exigir una entrada del 20 % (LTV del 80 %). Muchos asesores financieros recomiendan considerar un capital acumulado del 50 % o más como un margen cómodo: te deja una amplia capacidad para pedir préstamos y te protege si bajan los precios de la vivienda.

¿Por qué importa más mi CLTV que el importe total del capital acumulado?

Las entidades aprueban préstamos en función de porcentajes, no de importes absolutos, porque así miden el riesgo. Si has acumulado $100.000 de capital en una vivienda de $200.000, tu CLTV es del 50 % y las entidades estarán dispuestas a concederte crédito. Esos mismos $100.000 de capital en una vivienda de $1.000.000 equivalen a una CLTV del 90 %, que la mayoría de las entidades considera demasiado arriesgada para un préstamo con garantía hipotecaria. El importe es el mismo, pero la capacidad para pedir prestado es muy distinta.

¿Qué diferencia hay entre un préstamo con garantía hipotecaria y una HELOC?

Un préstamo con garantía hipotecaria te entrega una cantidad de una vez, que devuelves a un tipo fijo mediante cuotas mensuales fijas. Una HELOC es una línea de crédito renovable de la que dispones según la necesites, normalmente a un tipo variable; por eso, la cuota puede subir al terminar el periodo inicial en el que puedes disponer del crédito. En ambos casos, el importe está limitado por tu CLTV y se constituye una segunda carga hipotecaria sobre la vivienda, por lo que dejar de pagar puede acabar en una ejecución hipotecaria.

¿Cómo averiguo el valor actual de mi vivienda para usar la calculadora?

Utiliza la cifra más reciente que puedas conseguir. De mayor a menor precisión: una tasación profesional, un análisis comparativo de mercado elaborado por un agente inmobiliario y, después, herramientas de estimación en línea como Zestimate de Zillow. Las estimaciones en línea pueden desviarse un 10 % o más, así que considera aproximados los resultados de la calculadora. Antes de dar la aprobación definitiva, la entidad encargará su propia tasación, y esa cifra determinará tu CLTV real.

¿Puedo pedir un préstamo con garantía hipotecaria si debo más de lo que vale mi vivienda?

No. Si tu CLTV supera el 100 %, tienes un capital acumulado negativo —una situación que suele llamarse «estar bajo el agua»—: no hay capital sobre el que pedir un préstamo y la calculadora mostrará que no puedes pedir prestado ningún importe adicional. En ese caso, puedes esperar a que se recupere el valor de la vivienda, hacer pagos adicionales a cuenta del capital o recurrir a programas gubernamentales de refinanciación como FHA Streamline o VA IRRRL si cumples los requisitos.

¿Se pueden desgravar los intereses de un préstamo con garantía hipotecaria?

Es posible, pero solo si utilizas el dinero del préstamo para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda que sirve de garantía. Según las normas fiscales vigentes en Estados Unidos, no se pueden desgravar los intereses del dinero destinado a reunificar deudas, pagar estudios u otros gastos. También se aplican límites a la deuda hipotecaria combinada, así que consulta a un profesional fiscal antes de contar con esa deducción.