Calculateur de ratio prêt-valeur (LTV)
Calculez rapidement le ratio prêt-valeur (LTV), le ratio global (CLTV) et la valeur nette de votre logement à partir du solde de vos prêts hypothécaires et de la valeur du bien. Vous pouvez aussi déterminer le montant du prêt et de l'apport nécessaires pour atteindre un LTV cible. Saisissez la valeur estimée, le prix d'achat et jusqu'à deux prêts hypothécaires.
Calculez votre ratio prêt-valeur, votre ratio cumulé et la valeur nette de votre logement
Formule du LTV
Avec :
- \(\text{LTV}\) — le ratio prêt-valeur du premier prêt hypothécaire uniquement (%) ;
- \(\text{CLTV}\) — le ratio prêt-valeur global, qui tient compte de toutes les créances garanties par le bien (%) ;
- Valeur du bien — la plus faible des deux valeurs entre la valeur estimée et le prix d'achat, conformément à la méthode utilisée par les prêteurs.
Les trois premières formules décrivent votre situation actuelle. La dernière part d'un LTV cible pour déterminer le montant maximal du premier prêt hypothécaire et la somme à apporter pour respecter ce seuil.
Exemple de calcul du LTV
Exemple : un logement estimé à 400 000 $ est financé par un premier prêt hypothécaire de 320 000 $, sans second prêt ni marge de crédit hypothécaire. Le champ du prix d'achat reste à 0 : le calcul repose donc sur la valeur estimée.
\[ \text{LTV} = \frac{320{,}000}{400{,}000} \times 100\% = 80.0\% \\ \text{CLTV} = \frac{320{,}000 + 0}{400{,}000} \times 100\% = 80.0\% \\ \text{Valeur nette du logement} = 100\% - 80.0\% = 20.0\% \; (\$80{,}000) \]
Résultat : LTV = 80,0 %, CLTV = 80,0 %, valeur nette du logement = 20,0 % (80 000 $), dette hypothécaire totale = 320 000 $ et somme à apporter lors de la conclusion de l'achat = 80 000 $. À 80 % de LTV exactement, l'emprunteur peut demander la suppression de l'assurance hypothécaire privée (PMI) d'un prêt conventionnel.
Comment utiliser le calculateur de LTV
- Choisissez le Mode : Vérifier mon LTV indique votre situation actuelle ; Planifier un LTV cible détermine le montant du prêt et la somme à apporter pour atteindre votre objectif.
- Saisissez la Valeur estimée (ou votre meilleure estimation de la valeur de marché actuelle). Les prêteurs retiennent la plus faible de cette valeur et du prix d'achat. Vous pouvez saisir ce dernier dans Prix d'achat, ou laisser 0 pour ne pas en tenir compte.
- Dans Prêts, indiquez si le financement est exprimé sous forme de Montant du prêt ou d'Apport. Renseignez ensuite le Montant du premier prêt hypothécaire (ou l'Apport, en % du prix ou en $), ainsi que le solde de tout Second prêt hypothécaire / marge de crédit hypothécaire. Saisissez 0 si vous n'en avez pas.
- En mode planification, définissez un LTV cible (80 %, 90 %, 97 %, 96,5 %, 100 % ou Personnalisé). Cochez Inclure le second prêt hypothécaire dans l'objectif si le plafond s'applique au CLTV de l'ensemble des prêts plutôt qu'au seul premier prêt hypothécaire.
- Consultez les résultats : LTV — premier prêt hypothécaire, CLTV — tous les prêts hypothécaires et Valeur nette du logement. En mode planification, vous verrez aussi le Premier prêt hypothécaire maximal pour l'objectif fixé, l'Apport nécessaire et un tableau des plafonds habituels des différents programmes de prêt.
Que signifie le ratio prêt-valeur ?
Après votre cote de crédit et votre ratio d'endettement, le LTV est le chiffre le plus important pour un prêteur hypothécaire. Il mesure la part de la valeur du bien financée par emprunt : un LTV de 80 % signifie que les prêts couvrent quatre cinquièmes de cette valeur et que le cinquième restant constitue votre valeur nette. Pour le prêteur, un LTV plus faible représente moins de risques : en cas de défaut de paiement, l'écart entre la dette et le prix auquel le bien pourrait être vendu est plus important. Les emprunteurs dont le LTV est bas obtiennent donc de meilleurs taux et plus facilement une approbation.
Le seuil le plus connu est celui de 80 %. Pour un prêt conventionnel, un LTV supérieur à 80 % impose une assurance hypothécaire privée (PMI), dont le coût annuel représente généralement 0,3 à 1,5 % du solde du prêt. Lorsque votre LTV descend à 80 %, vous pouvez demander la suppression de la PMI. À 78 % de la valeur d'origine, le gestionnaire du prêt doit la résilier automatiquement en vertu du Homeowners Protection Act. Le seuil de 80 % constitue également le plafond habituel du refinancement avec retrait de liquidités : il compte donc aussi bien pour l'achat que pour le refinancement.
Le CLTV, ou ratio prêt-valeur global, additionne toutes les créances garanties par le bien : un premier prêt hypothécaire représentant 75 % de sa valeur et une marge de crédit hypothécaire de 10 % donnent un CLTV de 85 %, même si le LTV du premier prêt n'est que de 75 %. Les prêteurs qui financent sur la valeur nette du logement fixent leurs conditions en fonction du CLTV et plafonnent généralement le financement total aux alentours de 85 %. Les plafonds des programmes de prêt fonctionnent toutefois différemment : pour un achat, le LTV peut atteindre 97 % avec un prêt conventionnel et 96,5 % avec un prêt FHA ; les prêts VA et USDA permettent d'atteindre 100 % pour les emprunteurs admissibles. Le tableau du calculateur montre comment vos chiffres se situent par rapport à chacun de ces plafonds.
La valeur nette du logement est le complément du LTV : un LTV de 75 % correspond à une valeur nette de 25 %. Les prêteurs apprécient de la voir augmenter au fil du temps, grâce au remboursement progressif du prêt, à des versements supplémentaires sur le capital ou à la hausse de la valeur du bien. Cette progression peut vous donner accès à de meilleurs taux de refinancement, à une marge de crédit hypothécaire et à la suppression de la PMI. Pour approfondir ce sujet, consultez notre calculateur de valeur nette du logement.
Les principaux seuils de LTV
| LTV | Ce que cela signifie |
|---|---|
| 100 % et plus | Valeur nette nulle ou négative — seuls les prêts VA et USDA destinés à l'achat atteignent 100 % |
| 96,5 à 97 % | Plafond pour un achat avec un prêt FHA (96,5 %) ou conventionnel (97 %) |
| 80,01 à 95 % | PMI obligatoire pour les prêts conventionnels ; suppression possible sur demande à 80 % |
| 80 % | Seuil sans PMI pour les prêts conventionnels ; plafond habituel du refinancement avec retrait de liquidités |
| 78 % | Résiliation automatique de la PMI (par rapport à la valeur d'origine) |
| 85 % de CLTV | Plafond habituel du financement total pour les prêts sur la valeur nette du logement et les marges de crédit hypothécaires |
Hypothèses et conseils pratiques
- La valeur la plus faible est retenue. Si le prix d'achat dépasse la valeur estimée, le calculateur utilise cette dernière, comme le font les prêteurs. Une estimation inférieure au prix d'achat augmente votre LTV effectif et peut faire échouer une opération. Mieux vaut donc rester prudent dans votre estimation.
- Utilisez les soldes actuels, pas le montant emprunté à l'origine. Pour un logement que vous possédez déjà, saisissez le capital restant dû aujourd'hui, indiqué sur votre dernier relevé, et non la somme empruntée au départ. Le remboursement progressif et les versements supplémentaires réduisent votre LTV réel.
- Les frais de conclusion ne sont pas pris en compte. La somme à apporter correspond uniquement à l'apport ou à la différence à couvrir entre la valeur du bien et le financement. Ajoutez les frais de conclusion séparément à l'aide de notre calculateur de frais de conclusion.
- Le LTV n'est qu'un des trois critères. Même avec un LTV de 60 %, un prêt peut être refusé si votre ratio d'endettement ou votre cote de crédit ne répond pas aux exigences. Vérifiez-les avant de considérer qu'un montant de prêt vous sera accordé.
- Les règles des programmes changent. Le tableau présente des plafonds habituels, pas des garanties : les prêteurs appliquent aussi leurs propres critères. De plus, les programmes garantis par l'État, comme les prêts FHA et VA, prévoient des assurances ou des frais de financement spécifiques qui compensent un LTV élevé.
- Le mode planification ne tient pas compte des effets sur le taux. Il calcule le prêt compatible avec un LTV cible, mais un apport plus important peut aussi vous valoir un meilleur taux. Les économies réelles peuvent donc dépasser le seul montant de la PMI.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un bon ratio prêt-valeur ?
Un LTV de 80 % ou moins est considéré comme bon : il permet d'obtenir les meilleurs taux des prêts conventionnels, d'éviter la PMI et d'accéder au refinancement avec retrait de liquidités ainsi qu'aux produits de financement sur la valeur nette du logement. Entre 80,01 et 95 %, un prêt reste envisageable, mais la PMI s'applique aux prêts conventionnels. Il est tout à fait courant de commencer à 90 à 97 % lors d'un achat : un LTV initial élevé n'est donc pas problématique. L'objectif est de passer sous les 80 % avec le temps pour bénéficier d'un financement moins coûteux.
Comment faire baisser mon LTV plus rapidement ?
Vous disposez de trois moyens. Rembourser davantage de capital : chaque dollar supplémentaire réduit directement le solde, et les versements additionnels effectués au début du prêt servent presque entièrement à rembourser le capital. Laisser le bien prendre de la valeur : le temps peut jouer en votre faveur, mais une nouvelle évaluation ou une estimation fiable sera nécessaire pour prouver cette hausse. Faire un apport plus important avant l'achat permet de commencer avec un LTV plus bas. Vous pouvez aussi effectuer un versement annuel important grâce à une prime ou à un remboursement d'impôt.
Quelle valeur utiliser si mon bien n'a pas été évalué ?
Pour un logement que vous possédez déjà, utilisez votre meilleure estimation de sa valeur de marché actuelle : ventes récentes de biens comparables dans votre quartier, avis d'un agent immobilier ou estimations en ligne comme celles de Zillow. Restez prudent : les estimations en ligne peuvent se tromper de 10 % ou plus, et le prêteur demandera de toute façon sa propre évaluation. Pour supprimer la PMI ou refinancer, seule une évaluation officielle commandée par le prêteur fait foi. Votre estimation vous donne donc simplement une idée du résultat possible.
Qu'est-ce que le HCLTV et quelle différence y a-t-il avec le LTV et le CLTV ?
HCLTV signifie ratio prêt-valeur global maximal ; on l'appelle parfois HLTV. La différence tient à la prise en compte d'une marge de crédit hypothécaire : le CLTV utilise le montant effectivement prélevé, tandis que le HCLTV suppose que vous utilisez la totalité de la ligne disponible, même si son solde est de 0 $. Si vous avez un premier prêt hypothécaire de 100 000 $ et une marge de crédit hypothécaire inutilisée de 50 000 $ sur un logement de 300 000 $, le LTV et le CLTV sont de 33 %, mais le HCLTV est de 50 %. Certains prêteurs fixent leurs conditions en fonction du HCLTV.
Le LTV peut-il dépasser 100 % ?
Oui. On parle alors de valeur nette négative : vous devez plus que ce que vaut le logement. Cela peut arriver si la valeur du bien baisse ou si vous avez emprunté 100 % du prix en ajoutant les frais de conclusion au prêt. Il devient alors très difficile de refinancer, et une vente ne suffirait pas à rembourser toute la dette. Les principales solutions consistent à attendre que le bien reprenne de la valeur et à rembourser davantage de capital. Certains emprunteurs dans cette situation recourent à une prise en charge partielle de la dette, à une modification du prêt ou, plus rarement, à un programme permettant d'éviter la saisie.
Comment calcule-t-on le LTV pour un refinancement plutôt que pour un achat ?
Lors d'un refinancement, il n'y a pas de prix d'achat : seule l'évaluation du bien détermine sa valeur : \( \text{LTV} = \frac{\text{solde du nouveau prêt}}{\text{valeur estimée}} \). La plupart des prêteurs exigent une nouvelle évaluation, même si vous avez acheté récemment. Pour les prêts conventionnels et FHA, le refinancement avec retrait de liquidités est plafonné à 80 % de LTV. Un refinancement visant uniquement à modifier le taux ou la durée peut aller plus haut : jusqu'à 97 % pour un prêt conventionnel ou 97,75 % pour un prêt FHA. Pour estimer vos possibilités dans ce dernier cas, saisissez le montant nécessaire pour rembourser le prêt existant et une estimation réaliste de la valeur du bien.
Mon LTV est-il automatiquement mis à jour à mesure que je rembourse le prêt ?
Votre LTV réel s'améliore chaque mois à mesure que vous remboursez le capital et, généralement, que votre logement prend de la valeur. Cela ne déclenche toutefois pas automatiquement la suppression de la PMI. En vertu du Homeowners Protection Act, le gestionnaire du prêt doit résilier la PMI lorsque le solde prévu par l'échéancier atteint 78 % de la valeur d'origine. Si vous atteignez 80 % plus tôt grâce à des versements supplémentaires ou à la hausse de la valeur du bien, vous devez demander la suppression par écrit, souvent en fournissant une nouvelle évaluation. Vérifiez votre solde chaque année et suivez l'évolution de votre ratio.