Calculateur du seuil de rentabilité du refinancement

Comment utiliser le calculateur

1. Saisissez le solde du prêt — le montant encore dû sur votre prêt hypothécaire actuel.
2. Saisissez votre mensualité actuelle (capital et intérêts uniquement, hors taxes et assurance).
3. Saisissez votre taux d'intérêt actuel en pourcentage annuel, par ex. 5 pour 5 %.
4. Saisissez le taux d'intérêt du refinancement proposé pour votre nouveau prêt.
5. Définissez la durée du nouveau prêt en années — c'est la longueur du nouveau prêt hypothécaire.
6. Choisissez le type de frais de clôture : « pourcentage » du solde du prêt ou « montant fixe » en espèces.
7. Saisissez la valeur des frais de clôture correspondant au type choisi.
8. Décidez si vous souhaitez financer les frais de clôture — si « Oui », les frais s'ajoutent au solde refinancé ; si « Non », vous les payez de votre poche.
9. Lisez les résultats : nouvelle mensualité, réduction de la mensualité, délai de rentabilité et les chiffres d'intérêts à long terme.

Qu'est-ce que le seuil de rentabilité du refinancement ?

Le refinancement remplace votre prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour obtenir un taux d'intérêt plus bas, une durée plus courte ou des mensualités différentes. Le hic, c'est que le refinancement n'est pas gratuit : frais d'évaluation, frais de dossier, assurance de titre et autres frais de clôture représentent généralement entre 2 % et 5 % du montant du prêt. Ces frais sont payés d'avance, tandis que les économies arrivent progressivement, mois après mois.

Le seuil de rentabilité est le moment où vos économies mensuelles cumulées égalent exactement vos frais de clôture. Avant ce point, le refinancement vous a coûté de l'argent ; après, chaque mensualité vous fait gagner. Dans l'exemple ci-dessus, le propriétaire est « perdant » sur le refinancement pendant les 16 premiers mois et gagnant à partir du 17ᵉ mois.

La règle empirique est simple : si vous prévoyez de conserver le logement (et ce prêt hypothécaire) plus longtemps que le délai de rentabilité, le refinancement mérite d'être envisagé. Si vous risquez de vendre ou de refinancer à nouveau avant le seuil de rentabilité, les frais de clôture ne seront jamais récupérés et le refinancement serait une perte nette. C'est pourquoi le calcul du seuil de rentabilité — et pas seulement l'écart de taux d'intérêt — doit guider votre décision.

Au-delà du délai de rentabilité, le calculateur montre la situation sur toute la durée de vie du prêt : le total des intérêts selon votre échéancier actuel par rapport au prêt refinancé, les intérêts économisés et les économies nettes après déduction des frais de clôture. Cela vous aide à peser une rentabilité rapide (économies faibles, frais faibles) face à un gain à long terme plus lent mais bien plus important. Pour comparer des scénarios avec différents taux, consultez notre calculateur de taux de refinancement hypothécaire.

Hypothèses et limites

• La comparaison avec le prêt actuel est simplifiée. Le total des intérêts du prêt actuel est estimé en supposant que votre mensualité actuelle se poursuit pendant la durée du nouveau prêt. Il ne tient pas compte de la durée restante ni du taux de votre prêt hypothécaire existant ; considérez donc les chiffres « Total des intérêts (prêt actuel) » et « Économies nettes du refinancement » comme des approximations, tandis que le délai de rentabilité lui-même est exact.
• Les mensualités sont fixes. Le nouveau prêt est traité comme un prêt hypothécaire à taux fixe entièrement amortissable. Les prêts à taux variable, les périodes à intérêts seuls et les paiements ballon ne sont pas modélisés.
• Taxes, assurance et compte séquestre exclus. Saisissez uniquement la part capital et intérêts de votre mensualité ; les montants du compte séquestre ne changent de toute façon pas avec un refinancement.
• Les pénalités de remboursement anticipé ne sont pas incluses. Vérifiez si votre prêt actuel en comporte une — utilisez le calculateur de pénalité de remboursement anticipé — et ajoutez-la à vos frais de clôture si elle s'applique.
• Financer les frais de clôture recule le seuil de rentabilité. Si vous intégrez les frais au nouveau solde, le solde augmente, la nouvelle mensualité est plus élevée et les économies mensuelles diminuent — le calculateur en tient compte automatiquement.
• Pesez attentivement les points de rabais. Payer des points abaisse votre taux mais augmente les frais de clôture, ce qui allonge le délai de rentabilité. Notre calculateur de points de rabais hypothécaires peut vous aider à décider si l'achat de points est judicieux.
• La valeur temporelle de l'argent est ignorée. Les économies arrivant dans plusieurs années sont comptées à leur valeur nominale, sans actualisation ni rendement d'un placement alternatif.

Conseils pratiques

• Obtenez une estimation de prêt (Loan Estimate) officielle de votre prêteur et saisissez ses frais de clôture exacts plutôt que de deviner.
• Faites le calcul avec deux ou trois taux proposés pour voir à quel point le seuil de rentabilité est sensible.
• Comparez non seulement le délai de rentabilité, mais aussi le total des intérêts économisés — un délai légèrement plus long peut valoir la peine d'être accepté pour des économies bien plus importantes sur la durée de vie du prêt.
• Si vous raccourcissez la durée (par exemple de 30 à 15 ans), votre mensualité peut augmenter même si vous économisez des intérêts ; dans ce cas, le délai de rentabilité peut s'afficher à 0 car il n'y a aucune économie mensuelle, et la valeur du refinancement se lit alors dans les chiffres d'intérêts.
• Pour un premier aperçu de l'effet d'un taux et d'une durée différents sur une mensualité, le calculateur de prêt hypothécaire est un bon outil complémentaire.