Калькулятор кредиту FHA — платіж із MIP

Оновлено: 06.11.2026

Оцініть повний місячний платіж за кредитом FHA, зокрема одноразову та річну страхові премії (MIP), податок на нерухомість, страхування та внески HOA. Введіть ціну житла, початковий внесок, ставку та строк.

Оцініть свій щомісячний платіж за кредитом FHA, зокрема іпотечне страхування (MIP)

Ціна житла

Ціна придбання житла (має бути в межах ліміту кредиту FHA для вашого округу).

Первинний внесок

Мінімум FHA: 3,5% при кредитному рейтингу 580 і вище або 10% при рейтингові 500–579.

Діапазон кредитного рейтингу

Відсоткова ставка

Строк кредиту

Податок на нерухомість

% на рік

Річний податок на нерухомість у відсотках від ціни житла.

Страхування власника житла

$ на рік

Внески HOA

$ на місяць

Рахувати автоматичноЯкщо увімкнено, результат оновлюватиметься автоматично після зміни будь-якого значення.

Структура платежу за кредитом FHA

Базова сума кредиту

Загальна сума кредиту з одноразовим MIP

Щомісячний платіж (тіло кредиту і відсотки)

Щомісячний MIP

Щомісячний податок на нерухомість

Щомісячне страхування

Щомісячні внески HOA

Загальний щомісячний платіж

Усього сплачено MIP

Формула кредиту FHA

Формула

\[ L = P \left(1 - \frac{d}{100}\right) \] \[ U = 0.0175 \, L, \qquad T = L + U \] \[ \text{P\&I} = \frac{T \cdot i}{1 - (1 + i)^{-12n}}, \qquad i = \frac{r}{1200} \] \[ \text{MIP}_{міс} = \frac{T \cdot a}{1200} \] \[ \text{Податок}_{міс} = \frac{P \cdot t}{1200}, \qquad \text{Страхування}_{міс} = \frac{I}{12} \] \[ \text{Платіж} = \text{P\&I} + \text{MIP}_{міс} + \text{Податок}_{міс} + \text{Страхування}_{міс} + \text{HOA} \]

Де:

$P$ — ціна житла ($)
$d$ — початковий внесок (% від ціни)
$L$ — базова сума кредиту ($)
$U$ — одноразова премія MIP — 1,75% базової суми кредиту, зазвичай включається до кредиту ($)
$T$ — загальна сума кредиту разом з включеною одноразовою премією MIP ($)
$r$ — річна процентна ставка (%)
$i$ — місячна ставка у вигляді десяткового дробу
$n$ — строк кредиту в роках (15 або 30)
$a$ — річна ставка MIP (%), залежить від строку кредиту та коефіцієнта LTV
$t$ — річна ставка податку на нерухомість (% від ціни житла)
$I$ — річна премія зі страхування житла ($)
$\text{HOA}$ — місячні внески об’єднання власників житла (HOA) ($)

Формули обчислюють стандартний платіж із амортизацією за повною сумою кредиту (базова сума плюс включена одноразова премія MIP), а потім додають місячну іпотечну страхову премію, податок на нерухомість, страхування та внески HOA — так виходить загальний місячний платіж.

Кредит FHA — приклад розрахунку

Приклад: ви купуєте житло за $400 000 із мінімальним для FHA початковим внеском 3,5% (кредитний рейтинг 580+), процентною ставкою 6,5% на строк 30 років, річним податком на нерухомість 1,1%, страхуванням житла на $1 500 на рік і без внесків HOA.

Базова сума кредиту:
\[ L = 400{,}000 \times (1 - 0.035) = 386{,}000 \]

Одноразова премія MIP (1,75%, включена до кредиту) та загальна сума:
\[ U = 386{,}000 \times 0.0175 = 6{,}755, \qquad T = 386{,}000 + 6{,}755 = 392{,}755 \]

Основний борг і відсотки за ставкою 6,5% на 30 років:
\[ \text{P\&I} = \frac{392{,}755 \times 0.0054167}{1 - (1.0054167)^{-360}} \approx 2{,}480.53 \]

Місячна премія MIP (LTV становить 96,5%, тож річна ставка для 30-річного кредиту — 0,55%):
\[ \text{MIP}_{міс} = \frac{392{,}755 \times 0.55}{1200} \approx 179.95 \]

Податок на нерухомість: $ 400{,}000 \times 0.011 / 12 = 366.67 $. Страхування: $ 1{,}500 / 12 = 125.00 $.

Результат: загальний місячний платіж $ \approx 2{,}480.53 + 179.95 + 366.67 + 125.00 = \$3{,}152.15 $. Оскільки початковий внесок менший за 10%, місячна премія MIP сплачується весь строк кредиту; загальна сума MIP за 30 років становить приблизно $ 6{,}755 + 179.95 \times 360 \approx \$71{,}536 $.

Як користуватися калькулятором

Введіть ціну житла — ціну придбання нерухомості. Переконайтеся, що вона не перевищує ліміт кредиту FHA для вашого округу.
Вкажіть початковий внесок у відсотках. FHA вимагає щонайменше 3,5% за кредитного рейтингу 580 і вище або 10% за рейтингу 500–579.
Виберіть діапазон кредитного рейтингу — від нього залежить мінімальний початковий внесок, який прийме калькулятор.
Введіть запропоновану процентну ставку у відсотках (наприклад, 6,5).
Виберіть строк кредиту: 15 або 30 років. Строк також впливає на річну ставку MIP.
Вкажіть ставку податку на нерухомість у відсотках від ціни житла на рік, річну премію зі страхування житла в доларах, а також місячні внески HOA, якщо вони є.
Огляньте розбивку платежу FHA: базову суму кредиту, загальну суму з включеною одноразовою премією MIP, місячний платіж за основним боргом і відсотками, місячну премію MIP, податки, страхування, HOA та загальний місячний платіж, а також таблицю із загальною сумою MIP, сплаченою за строк кредиту.

Що таке кредит FHA і що таке MIP?

Кредит FHA — це іпотека, застрахована Федеральною адміністрацією житлового будівництва (FHA), яка входить до Міністерства житлового будівництва і міського розвитку США (HUD). Оскільки держава гарантує частину кредиту, кредитори можуть схвалювати позичальників із нижчими кредитними рейтингами та меншими початковими внесками, ніж зазвичай допускають звичайні кредити. Саме тому кредити FHA так популярні серед тих, хто купує житло вперше.

В обмін на це страхування позичальники сплачують страхову премію за іпотекою — Mortgage Insurance Premium (MIP), яка складається з двох частин. Одноразова премія MIP становить 1,75% базової суми кредиту і зазвичай включається до суми кредиту, а не сплачується готівкою — саме тому калькулятор додає її до вашого боргу перед обчисленням місячного платежу. Річна премія MIP стягується щомісяця за ставкою, яку визначає HUD залежно від строку кредиту та коефіцієнта LTV (співвідношення суми кредиту до вартості житла).

Скільки років доведеться сплачувати річну премію MIP, залежить від початкового внеску. Якщо внесок менший за 10%, місячна премія MIP діє весь строк кредиту — вона не зникає, хіба що ви рефінансуєте кредит. Якщо внесок становить 10% і більше, премію сплачують 11 років. Саме тому калькулятор показує загальну суму сплаченого MIP: за малого початкового внеску MIP за строк кредиту може набігти на десятки тисяч доларів, тож вона заслуговує на місце у вашому бюджеті поруч із процентною ставкою.

Читаючи результати, пам’ятайте: загальний місячний платіж — саме та сума, яку кредитор зважуватиме проти вашого доходу. Поширена орієнтовна норма: для кредиту FHA загальні витрати на житло мають становити не більше приблизно 31% валового місячного доходу. Щоб перевірити, чи повний платіж відповідає вашим фінансам, порівняйте його з іншими боргами за допомогою нашого калькулятора співвідношення боргу до доходу.

Припущення та обмеження

Ставки MIP: калькулятор використовує чинну таблицю річних ставок MIP від HUD — 0,55% (LTV понад 95%) або 0,50% (LTV 95% і менше) для 30-річних кредитів; 0,40% (LTV понад 90%) або 0,15% (LTV 90% і менше) для 15-річних — плюс одноразову премію 1,75%. HUD періодично коригує ці ставки, тому перевіряйте їх, перш ніж покладатися на цифри.
Включена одноразова премія MIP: розрахунок передбачає, що одноразову премію MIP ви додаєте до суми кредиту, а не сплачуєте готівкою.
Фіксована ставка: платіж розраховано для кредиту з фіксованою ставкою та повною амортизацією. Платежі за іпотеками FHA із плаваючою ставкою з часом змінюватимуться.
Податки і страхування через ескроу: кредити FHA вимагають, щоб податок на нерухомість і страхування житла сплачувалися через ескроу-рахунок, тому їх включено до місячного платежу. Оцінки податків і страхування різняться залежно від регіону — замініть стандартні значення цифрами для вашої конкретної нерухомості.
Ліміти кредиту: ліміти кредиту FHA різняться за округами і змінюються щороку. Якщо ціна вашого житла перевищує ліміт для вашої місцевості, FHA-кредит за такою ціною недоступний.
Не враховано: витрати на оформлення угоди, дисконтні пункти та будь-які комісії кредитора чи третіх осіб до оцінки не входять.

Практичні поради

Підвищення початкового внеску з 3,5% до 10% і більше не лише зменшує суму боргу: воно також обмежує сплату місячної премії MIP 11 роками замість повного строку, що на 30-річному кредиті може заощадити чималу суму.
Коли ви можете внести 20%, порівняйте FHA зі звичайним кредитом — звичайні кредити повністю скасовують приватну іпотечну страховку після досягнення 20% власного капіталу, тоді як премія MIP за FHA (за малого початкового внеску) не зникає без рефінансування.
Кредит FHA — лише один зі шляхів до власного житла. Наш калькулятор «оренда чи покупка» допоможе оцінити, чи вигідно купувати житло саме зараз.
Після укладення угоди невеликий додатковий щомісячний платіж скорочує строк кредиту та зменшує загальні відсотки — дізнайтеся, наскільки, за допомогою калькулятора дострокового погашення іпотеки.

Часті запитання

Як обчислити платіж за кредитом FHA вручну, без калькулятора?

Почніть із базової суми кредиту: ціна житла мінус початковий внесок. Додайте 1,75% цієї суми на одноразову премію MIP, адже більшість позичальників фінансує її в складі кредиту. Потім обчисліть платіж з амортизацією за стандартною формулою $ M = \frac{T \cdot i}{1-(1+i)^{-12n}} $, де $i$ — річна ставка, поділена на 1200, а $n$ — строк у роках. Нарешті додайте один місяць річної премії MIP (загальна сума кредиту × ставка MIP ÷ 12), податок на нерухомість, страхування та внески HOA. Перевірте свої обчислення за результатом калькулятора.

Чи не завищений мій орієнтовний місячний платіж? Яка частка доходу вважається прийнятною?

Кредитори FHA зазвичай хочуть, щоб загальний платіж за житлом (основний борг і відсотки, MIP, податки, страхування, HOA) не перевищував близько 31% валового місячного доходу, хоча за наявності компенсувальних чинників схвалення можливе приблизно до 43–50%. Якщо ваша оцінка перевищує 31%, розгляньте дешевше житло, більший початковий внесок або строк на 15 років. Це лише орієнтовна оцінка — насправді визначальним є офіційний аналіз кредитора.

Чим премія MIP за кредитом FHA відрізняється від PMI за звичайним кредитом?

MIP — це страхова премія за кредитами FHA з державною підтримкою; PMI — приватна іпотечна страховка за звичайними (конвенційними) кредитами. Ключові відмінності: MIP включає одноразовий збір 1,75% плюс річну премію, тоді як PMI не має одноразового збору. PMI автоматично скасовується після досягнення 20–22% власного капіталу, а MIP за FHA з початковим внеском меншим за 10% діє весь строк кредиту, якщо ви не рефінансуєте його. Ставки PMI також значно сильніше залежать від кредитного рейтингу.

Чи можна взагалі позбутися страхових премій MIP за кредитом FHA?

Це залежить від початкового внеску. Якщо ви внесли 10% і більше, річна премія MIP скасовується автоматично через 11 років. Якщо внесок менший за 10%, місячна премія MIP не зникає до кінця строку цього кредиту — єдиний вихід: рефінансування у звичайний кредит, коли ви наберете 20% власного капіталу або вартість вашого житла достатньо зросте. Одноразова премія MIP вже включена до залишку боргу, тому позбутися її можна лише достроковим погашенням або рефінансуванням.

Чому не можна ввести початковий внесок менше 3,5% (або менше 10% за нижчого кредитного рейтингу)?

Мінімум визначають правила FHA. Позичальники з кредитним рейтингом 580 і вище зобов’язані внести щонайменше 3,5%. Ті, чиї показники становлять 500–579, — щонайменше 10%, а з показниками нижче 500 загалом не кваліфікуються на кредит FHA взагалі. Кредитори можуть також запроваджувати жорсткіші власні вимоги, ніж мінімуми FHA, тож уточнюйте умови конкретного кредитора.

Які чинні ліміти кредиту FHA і що робити, якщо житло коштує дорожче?

Ліміти кредиту FHA щороку встановлюють окремо для кожного округу на основі медіанної ціни житла в регіоні: для дешевих округів діє нижня межа, для дорогих — значно вища стеля. Базова сума кредиту (ціна житла мінус початковий внесок) має вкладатися в ліміт вашого округу. Якщо ціна житла перевищує ліміт, взяти FHA-кредит за такою ціною не вийде; перед початком пошуків житла перевірте чинний ліміт для свого округу на сайті HUD.

Які типові помилки роблять під час оцінки платежу за кредитом FHA?

Найбільша — забути, що одноразова премія MIP фінансується в складі кредиту, через що зростає і сума боргу, і платіж за основним боргом і відсотками, а не лише на 1,75% готівки. Ще помиляються так: використовують базову суму замість загальної для розрахунку річної премії MIP; ігнорують податки і страхування через ескроу, яких вимагають кредитори; припускають, що MIP зникає після досягнення 20% власного капіталу, як PMI; не зважають на окружні ліміти кредиту. Завжди вводьте фактичні цифри податку та страхування, а не загальнонаціональні середні показники.