Калькулятор оренда чи купівля житла
Вкажіть із одного боку ціну житла, умови іпотеки та витрати власника, а з іншого — вашу орендну плату, щоб побачити загальну чисту вартість купівлі й оренди за обраний горизонт часу, а також рік беззбитковості, з якого купівля стає дешевшою.
Порівняння витрат на оренду та купівлю житла
Формула: оренда чи купівля
Де:
- \(M\) — щомісячний платіж за іпотекою (тіло кредиту та відсотки)
- \(L\) — сума кредиту: ціна житла мінус початковий внесок
- \(i\) — місячна відсоткова ставка: річна ставка за іпотекою, поділена на 12
- \(n\) — загальна кількість платежів: термін кредіту в роках, помножений на 12
- \(C_{\text{купл}}(t)\) — чисті витрати на володіння житлом протягом \(t\) років
- \(S_{\text{купл}}(t)\) — усе, що покупець сплачує до року \(t\): початковий внесок, витрати на оформлення, платежі за іпотекою, податок на нерухомість, страхування, внески в ОСББ та обслуговування
- \(V_t\) — вартість житла в році \(t\), що зростає відповідно до темпу підвищення цін
- \(B_t\) — залишок боргу за кредитом у році \(t\)
- \(c_{\text{прод}}\) — витрати на продаж у частці від ціни продажу
- \(C_{\text{оренд}}(t)\) — чисті витрати на оренду протягом \(t\) років
- \(S_{\text{оренд}}(t)\) — уся орендна плата та страхування орендаря, сплачені до року \(t\)
- \(A_t\) — інвестиційний баланс орендаря: готівка, відкладена на початковий внесок, плюс щомісячна економія, з капіталізацією за ставкою інвестиційного доходу
Модель оцінює обидва варіанти однаково: усі виплачені гроші мінус багатство, яке повертається, — для покупця це власний капітал у житлі після витрат на продаж, для орендаря — баланс інвестицій. Дешевшим є варіант із меншою чистою вартістю на кінці вашого горизонту.
Оренда чи купівля — приклад розрахунку
Приклад: житло за $400 000, куплене з 20-відсотковим початковим внеском за 30-річною іпотекою під 6,5% річних, з витратами на оформлення 3%, податком на нерухомість 1,1%, страхуванням $1800 на рік, обслуговуванням 1% на рік, зростанням цін 3% на рік і витратами на продаж 6% — проти оренди подібного житла за $2600 на місяць з підвищенням на 4% щороку, страхуванням орендаря $180 на рік, 7-річного горизонту та дохідності інвестицій 6% (стандартні значення калькулятора).
Сума кредиту становить \(L = 400{,}000 \times (1 - 0.20) = 320{,}000\) за місячної ставки \(i = 0.065/12 = 0.0054167\) на \(n = 360\) місяців:
\[ M = 320{,}000 \cdot \frac{0.0054167\,(1.0054167)^{360}}{(1.0054167)^{360} - 1} \approx 2{,}022.62 \]
Результат: щомісячний платіж за іпотекою (тіло кредиту та відсотки) — приблизно $2022,62. За 7-річного горизонту чисті витрати на купівлю сягають близько $166 800, а чисті витрати на оренду — близько $105 400, тож оренда дешевша приблизно на $61 000; калькулятор не показує року беззбитковості в межах 7-річного вікна.
Як користуватися калькулятором
- У розділі «Купівля житла» введіть ціну житла, початковий внесок (у відсотках), відсоткову ставку за іпотекою та оберіть термін кредиту — 10, 15, 20 чи 30 років.
- Заповніть витрати власника: витрати на оформлення, податок на нерухомість, страхування власника (на рік), за потреби внески в ОСББ (на місяць), а також річне обслуговування у відсотках від вартості житла.
- Задайте зростання ціни житла (наскільки швидко дорожчає нерухомість) і витрати на продаж (комісія ріелтора та інші платежі при продажу).
- У розділі «Оренда» введіть місячну орендну плату за подібне житло, щорічне підвищення оренди та страхування орендаря (на рік).
- У розділі «Часовий горизонт та інвестиції» задайте кількість років для порівняння (вважається, що в кінці цього строку ви продаєте житло) і дохідність інвестицій, які приносять вільні гроші орендаря.
- Зчитайте чисті витрати на купівлю, чисті витрати на оренду та дешевший варіант, а потім перевірте рік беззбитковості, щомісячний платіж за іпотекою (тіло кредиту та відсотки), графік накопичених витрат і таблицю по роках під результатами.
Що таке «чисті витрати» і чому це важливо
Порівнювати орендний платіж із іпотечним хибно. Частина кожного іпотечного платежу формує власний капітал, а саме житло може дорожчати; орендар не отримує нічого з цього назад, зате вільно інвестує гроші, які пішли б на початковий внесок. У кожного варіанту є й витрати, яких немає в іншого: покупець несе витрати на оформлення, податок на нерухомість, страхування та догляд за житлом, а продає з дисконтом через комісію ріелтора; орендар платить оренду, що з року в рік дорожчає, і втрачає інвестиційний дохід, який міг би отримати на заморожених грошах.
Тому калькулятор моделює обидва шляхи місяць за місяцем. Для покупця він підсумовує початковий внесок, витрати на оформлення, платежі за іпотекою, податок на нерухомість, страхування, внески в ОСББ та обслуговування, а потім віднімає те, що можна повернути, продавши житло на цей момент: вартість житла мінус залишок боргу та витрати на продаж. Для орендаря він підсумовує орендну плату — вона підвищується раз на рік — і страхування орендаря, а потім віднімає інвестиційний рахунок, створений зі стартової готівки покупця та щомісячних заощаджень, з щомісячною капіталізацією за вашою очікуваною ставкою.
Перемагає той варіант, у якого на кінці горизонту чисті витрати менші. Рік беззбитковості — це перший рік, коли продаж житла не залишить вас у гіршому становищі, ніж оренда протягом такого самого часу; до нього оренда дешевша навіть із урахуванням інвестиційного доходу орендаря. Оскільки транзакційні витрати стягуються одразу, а власний капітал і зростання цін накопичуються з часом, короткі горизонти зазвичай вигідніші для оренди, а довгі — для купівлі; саме тому в стандартному 7-річному сценарії попереду лишається оренда.
Припущення, обмеження та практичні поради
- Податки не враховано. Відрахування відсотків за іпотекою та податку на нерухомість, звільнення від податку на приріст капіталу для основного житла й оподаткування інвестиційного прибутку можуть змістити результат, причому часто на користь покупця.
- PMI не моделюється. При початковому внеску менше 20% більшість кредиторів додають страхування іпотечного кредиту (PMI), яке може збільшити витрати покупця на 0,3–1,5% суми кредиту за рік.
- Орендар вважається дисциплінованим. Уся готівка, відкладена на початковий внесок, і кожна щомісячна різниця інвестується під указану ставку. Якщо ці гроші лишаються невитраченими та неінвестованими, оренда виглядає гірше, ніж показано.
- Малі зміни припущень мають значення. Зростання цін, підвищення оренди та дохідність інвестицій — це здогадки; зміна будь-якої з них на 1–2 процентні пункти може перевернути відповідь. Перевірте кілька реалістичних сценаріїв, а не покладайтеся на один.
- Фіксовані суми залишаються номінальними. Страхування, внески в ОСББ і страхування орендаря в цій моделі не зростають разом із інфляцією, тоді як оренда, податки та обслуговування зростають.
- Перед остаточним рішенням перевірте за допомогою калькулятора співвідношення боргу до доходу, як платіж вписується у ваш бюджет; додаткові платежі в рахунок тіла кредиту, які можна змоделювати калькулятором дострокового погашення іпотеки, також скорочують горизонт беззбитковості.
Часті запитання
Що таке співвідношення ціни до оренди і як користуватися ним як швидким орієнтиром?
Поділіть ціну житла на річну орендну плату за подібним житлом: \( P / (12r) \). Співвідношення нижче 15 зазвичай схиляє до купівлі, 15–20 — це приблизний паритет, а вище 20 частіше виграє оренда. Інший орієнтир, «правило 5%», оцінює річні витрати на володіння приблизно в 5% ціни житла (3% упущений інвестиційний дохід, ~1% податок на нерухомість, ~1% обслуговування) проти річної оренди. Скористайтеся ними лише як першим фільтром — калькулятор набагато точніший.
Чому калькулятор показує, що оренда дешевша, а мої знайомі кажуть, що купівля завжди виграє?
Тому що відповідь сильно залежить від вашого часового горизонту й припущень, а не від універсальної істини. Купівля навантажує транзакційними витратами наперед (спершу оформлення, а потім при переїзді ще 5–6% витрат на продаж), тоді як власний капітал і зростання цін накопичуються повільно, тому коротке проживання зазвичай вигідніше в оренді. За 10+ років зростання цін і фіксовані іпотечні платежі, як правило, обганяють оренду, що дорожчає. Крім того, ця модель не враховує податки: відрахування відсотків за іпотекою та податку на нерухомість часто знову схиляють шальки терезів до купівлі.
Скільки років варто планувати прожити в житлі, щоб купівля стала вигіднішою за оренду?
Єдиної цифри немає, але поширений орієнтир планування — 5–7 років як приблизний поріг, а чимало аналізів свідчать, що після 8–10 років купівля стає однозначно дешевшою. Точна точка беззбитковості залежить від витрат на оформлення й продаж, зростання цін, підвищення оренди та дохідності інвестицій. Запустіть калькулятор двічі — один раз із вашим реалістичним горизонтом, другий — на кілька років довше, — щоб побачити, наскільки відповідь чутлива до того, коли ви можете переїхати.
Що таке правило 5% у виборі між орендою та купівлею?
Його сформулював Бен Фелікс: невідворотні витрати володіння житлом наближено становлять близько 5% вартості житла на рік: приблизно 3% — це інвестиційний дохід, від якого ви відмовляєтеся, тримаючи гроші в початковому внеску та капіталі, плюс близько 1% податку на нерухомість і 1% на обслуговування. Порівняйте це з вашою річною орендою — якщо 5% ціни житла перевищує оренду за рік, то за критерієм невідворотних витрат оренда, найімовірніше, дешевша. Калькулятор це уточнює, відстежуючи точну амортизацію іпотеки, зростання цін та інвестовані заощадження.
Чи враховує калькулятор PMI, якщо мій початковий внесок менший за 20%?
Ні — PMI не моделюється, тому за внеску нижче 20% інструмент недооцінює вартість купівлі. Страхування іпотечного кредиту зазвичай додає 0,3–1,5% залишку боргу за рік: наприклад, приблизно $80–400 на місяць за кредиту на $320 000. Щоб наближено його врахувати, збільшіть ставку за іпотекою приблизно на ставку PMI (у базисних пунктах) або додайте річну премію PMI до поля страхування власника, поки ви не досягнете 20% власного капіталу і PMI не буде знято.
Як податки змінюють результат?
Порівняння виконано без урахування податків, що зазвичай зсуває його проти купівлі. Відсотки за іпотекою та податки на нерухомість можуть вираховуватися, якщо ви подаєте податкову декларацію з деталізацією, прибуток від продажу основного житла до $250 000 (одинока особа) або $500 000 (подружжя) не оподатковується, а платежі за іпотекою зафіксовані в номінальних доларах. З боку орендаря інвестиційний прибуток обкладається податком на приріст капіталу або прибутковим податком. Якщо ви розраховуєте на деталізовані вирахування або тривале володіння, купівля, найімовірніше, дає дещо кращий результат, ніж показано, — проконсультуйтеся з податковим фахівцем щодо вашої ситуації.
У яких припущеннях я найімовірніше помилюся?
Три здогадки домінують у результаті: зростання цін на житло, підвищення оренди та дохідність інвестицій. Зміна будь-якої з них на 1–2 процентні пункти може змінити переможця, адже їхній вплив накопичується протягом усього горизонту. Також люди схильні забувати, що обслуговування в середньому становить близько 1% вартості житла на рік (для старішого житла — більше) і що самі лише витрати на продаж з'їдають приблизно перший рік зростання цін. Спробуйте песимістичний, реалістичний та оптимістичний сценарії, перш ніж робити висновки.