Калькулятор «аренда или покупка жилья» — сравнение расходов

Сравнение расходов на аренду и покупку жилья

Покупка жилья

Стоимость жилья

Цена дома или квартиры, которую вы собираетесь купить.

Первоначальный взнос

Доля цены, которую вы оплачиваете наличными сразу при покупке.

Ставка по ипотеке

Годовая фиксированная ставка по кредиту.

Срок кредита

Расходы на оформление сделки

Расходы покупателя при оформлении сделки, в процентах от стоимости жилья.

Налог на недвижимость

% в год

Годовой налог на недвижимость в процентах от стоимости жилья.

Страхование жилья (в год)

Взносы ТСЖ (в месяц)

Взносы товарищества собственников жилья либо платежи за содержание общего имущества.

Обслуживание и ремонт

% в год

Годовые расходы на обслуживание и ремонт в процентах от стоимости жилья.

Рост стоимости жилья

% в год

Ожидаемый годовой рост стоимости жилья.

Расходы при продаже

Комиссия риелтора и другие расходы при продаже, в процентах от цены продажи.

Аренда

Арендная плата в месяц

Плата за аренду жилья, сопоставимого с тем, которое вы бы купили.

Годовой рост арендной платы

Страхование арендатора (в год)

Срок сравнения и инвестиции

Срок сравнения (лет)Предполагается, что через это число лет вы продаёте жильё (и съезжаете из арендованного).

Доходность инвестиций

% в год

Доход, который приносят деньги первоначального взноса и возможная ежемесячная экономия, если вы арендуете, а не покупаете.

Рассчитывать автоматическиЕсли включено, результат будет автоматически обновляться при изменении любого значения.

Результаты: аренда или покупка

Чистые затраты при покупке

Чистые затраты при аренде

Более выгодный вариант

Год безубыточности

Ежемесячный платёж по ипотеке (долг и проценты)

График накопленных чистых затрат

Сравнение по годам

Формула расчёта: аренда или покупка

Формула

\[ M = L \cdot \frac{i\,(1+i)^{n}}{(1+i)^{n}-1} \\ C_{\text{покупки}}(t) = S_{\text{покупки}}(t) - \bigl(V_t - B_t - c_{\text{продажи}} V_t\bigr) \\ C_{\text{аренды}}(t) = S_{\text{аренды}}(t) - A_t \]

Где:

$M$ — ежемесячный платёж по ипотеке (тело долга и проценты);
$L$ — сумма кредита: цена жилья минус первоначальный взнос;
$i$ — месячная процентная ставка: годовая ставка по ипотеке, делённая на 12;
$n$ — общее количество платежей: срок кредита в годах, умноженный на 12;
$C_{\text{покупки}}(t)$ — чистые расходы на владение жильём за $t$ лет;
$S_{\text{покупки}}(t)$ — всё, что покупатель выплачивает к году $t$: первоначальный взнос, расходы на оформление сделки, платежи по ипотеке, налог на недвижимость, страховку, взносы ТСЖ и обслуживание;
$V_t$ — стоимость жилья в году $t$, растущая с заданным темпом удорожания;
$B_t$ — остаток долга по кредиту в году $t$;
$c_{\text{продажи}}$ — расходы на продажу в долях от цены продажи;
$C_{\text{аренды}}(t)$ — чистые расходы на аренду за $t$ лет;
$S_{\text{аренды}}(t)$ — вся арендная плата и страховка арендатора, выплаченные к году $t$;
$A_t$ — накопления арендатора на инвестиционном счёте: деньги, не потраченные па первоначальный взнос, плюс ежемесячная экономия, с капитализацией по заданной доходности.

Сравнение оценивает оба варианта одинаково: суммарные расходы минус возвращаемое богатство — для покупателя это стоимость доли в жилье после вычета расходов на продажу, для арендатора — баланс инвестиционного счёта. Выигрывает вариант с меньшей чистой стоимостью на вашем горизонте.

Аренда или покупка — пример расчёта

Пример: дом за 400 000 $ куплен с первоначальным взносом 20 % по 30-летней ипотеке под 6,5 % годовых; расходы на оформление сделки — 3 %, налог на недвижимость — 1,1 %, страховка — 1800 $ в год, обслуживание — 1 % в год, удорожание — 3 % в год, расходы на продажу — 6 % — против аренды сопоставимого дома за 2600 $ в месяц с ростом аренды 4 % в год, страховкой арендатора 180 $ в год, горизонтом 7 лет и доходностью инвестиций 6 % (значения калькулятора по умолчанию).

Сумма кредита: $L = 400{,}000 \times (1 - 0.20) = 320{,}000$, месячная ставка $i = 0.065/12 = 0.0054167$, срок $n = 360$ месяцев:

\[ M = 320{,}000 \cdot \frac{0.0054167\,(1.0054167)^{360}}{(1.0054167)^{360} - 1} \approx 2{,}022.62 \]

Результат: ежемесячный платёж по ипотеке (тело долга и проценты) — около 2022,62 $. На горизонте 7 лет чистая стоимость покупки составляет примерно 166 800 $, аренды — около 105 400 $, то есть аренда дешевле примерно на 61 000 $ — точки безубыточности в пределах 7-летнего окна калькулятор не находит.

Как пользоваться калькулятором

В разделе Покупка жилья укажите цену жилья, первоначальный взнос (в процентах), процентную ставку по ипотеке и выберите срок кредита — 10, 15, 20 или 30 лет.
Заполните расходы владельца: расходы на оформление сделки, налог на недвижимость, страховка жилья (в год), при необходимости взносы ТСЖ (в месяц) и ежегодное обслуживание в процентах от стоимости жилья.
Задайте удорожание жилья (как быстро растёт стоимость недвижимости) и расходы на продажу (комиссия риелтору и прочие платежи при продаже).
В разделе Аренда укажите арендную плату в месяц за сопоставимое жильё, ежегодный рост аренды и страховку арендатора (в год).
В разделе Горизонт и инвестиции настройте срок сравнения в годах (предполагается, что в конце этого срока вы продаёте жильё) и доходность инвестиций, которую приносят свободные деньги арендатора.
Посмотрите чистую стоимость покупки, чистую стоимость аренды и более выгодный вариант, затем проверьте год безубыточности, ежемесячный платёж по ипотеке (тело долга и проценты), график накопленных расходов и таблицу по годам под результатами.

Что такое «чистая стоимость» и почему это важно

Сравнивать арендный платёж с платежом по ипотеке — обманчиво. Часть каждого ипотечного платежа идёт в собственный капитал, а само жильё может дорожать; арендатору ничего из этого не возвращается, зато деньги, не потраченные на первоначальный взнос, остаются у него свободными для инвестиций. Кроме того, у каждой стороны есть расходы, которых нет у другой: покупатель платит за оформление сделки, налог на недвижимость, страховку и содержание, а при продаже теряет часть цены из-за комиссии риелтора; арендатор платит всё растущую аренду и упускает инвестиционный доход, который мог бы получить на тех же деньгах.

Поэтому калькулятор моделирует оба сценария месяц за месяцем. Для покупателя он суммирует первоначальный взнос, расходы на сделку, платежи по ипотеке, налог на недвижимость, страховку, взносы ТСЖ и обслуживание, а затем вычитает то, что можно вернуть при продаже в этот момент: стоимость жилья минус остаток долга и расходы на продажу. Для арендатора он суммирует арендную плату — она повышается раз в год — плюс страховку арендатора, а затем вычитает инвестиционный счёт, выросший из стартовых денег покупателя и любой ежемесячной экономии, с ежемесячной капитализацией под заданную доходность.

Побеждает вариант с меньшей чистой стоимостью на вашем горизонте. Год безубыточности — первый год, в котором продажа дома оставила бы вас не в худшем положении, чем аренда в течение того же срока; до него аренда выгоднее даже с учётом инвестиционного дохода арендатора. Поскольку расходы на сделку приходятся на начало, а собственный капитал и удорожание накапливаются со временем, короткие горизонты обычно благоприятствуют аренде, а длинные — покупке; именно поэтому в сценарии по умолчанию на 7 лет аренда остаётся впереди.

Допущения, ограничения и практические советы

Налоги не учитываются. Вычеты по процентам ипотеки и налогу на недвижимость, освобождение от налога на прирост капитала при продаже основного жилья и налоги на инвестиционный доход — всё это может сместить результат, причём нередко в пользу покупателя.
PMI не моделируется. При первоначальном взносе менее 20 % большинство кредиторов добавляет частную ипотечную страховку, которая может увеличить расходы покупателя на 0,3–1,5 % от суммы кредита в год.
Арендатор считается дисциплинированным. Предполагается, что все деньги, отложенные вместо первоначального взноса, и вся ежемесячная разница инвестируются под заданную доходность. Если эти деньги лежат без дела или не вкладываются, аренда на деле окажется хуже, чем в расчёте.
Небольшие изменения допущений имеют значение. Темп удорожания жилья, рост аренды и доходность инвестиций — лишь оценки; изменение любой из них на 1–2 процентных пункта может перевернуть ответ. Просчитайте несколько реалистичных сценариев вместо одного.
Фиксированные суммы остаются номинальными. Страховка, взносы ТСЖ и страховка арендатора в этой модели не индексируются вместе с инфляцией, тогда как аренда, налоги и обслуживание растут.
Прежде чем принимать решение, проверьте с помощью калькулятора долговой нагрузки, впишется ли платёж в ваш бюджет; досрочные платежи в счёт основного долга, которые можно смоделировать в калькуляторе досрочного погашения ипотеки, также сокращают срок до точки безубыточности.

Часто задаваемые вопросы

Что такое отношение цены к аренде и как использовать его как быстрое ориентир?

Разделите цену жилья на годовую стоимость аренды сопоставимого жилья: $ P / (12r) $. Значение ниже 15 обычно говорит в пользу покупки, 15–20 — случай на грани, а выше 20 чаще выгодна аренда. Есть и другой приём — «правило 5 %»: годовые расходы владельца принимаются равными примерно 5 % от цены жилья (3 % — упущенный инвестиционный доход, около 1 % — налог на недвижимость, ещё около 1 % — обслуживание) и сравниваются с годовой арендой. Используйте эти ориентиры только для первичной прикидки — калькулятор намного точнее.

Почему калькулятор показывает, что аренда выгоднее, хотя знакомые твердят, что покупка всегда выигрывает?

Потому что ответ сильно зависит от вашего горизонта и исходных допущений, а не от универсальной истины. Покупка предъявляет расходы на сделку сразу (а при перееме вы снова платите 5–6 % за продажу), тогда как собственный капитал и удорожание копятся медленно, поэтому короткие сроки обычно в пользу аренды. На горизонте от 10 лет и более удорожание жилья и фиксированные платежи по ипотеке, как правило, обгоняют растущую аренду. К тому же эта модель не учитывает налоги: вычеты по процентам ипотеки и налогу на недвижимость нередко возвращают перевес покупке.

На какой срок проживания стоит рассчитывать, чтобы покупка стала выгоднее аренды?

Единого числа нет, но при планировании обычно ориентируются на порог примерно в 5–7 лет, и многие расчёты показывают, что после 8–10 лет покупка становится явно дешевле. Точная точка безубыточности зависит от расходов на сделку и продажу, темпа удорожания, роста аренды и доходности инвестиций. Запустите калькулятор дважды — с реалистичным горизонтом и на несколько лет дольше, — чтобы понять, насколько ответ чувствителен к сроку, когда вы можете переехать.

Что такое правило 5 % при выборе между арендой и покупкой?

Выведенное Беном Феликсом, оно оценивает невозвратные расходы владельца примерно в 5 % от стоимости жилья в год: около 3 % — это инвестиционный доход, который вы упускаете на первоначальном взносе и накопленном капитале, плюс примерно 1 % налога на недвижимость и 1 % обслуживания. Сравните это с годовой арендой: если 5 % от цены жилья превышают годовую арендную плату, то по величине невозвратных издержек аренда, скорее всего, выгоднее. Калькулятор уточняет эту оценку, отслеживая фактическое погашение ипотеки, удорожание жилья и вложенные накопления.

Учитывает ли калькулятор PMI, если первоначальный взнос меньше 20 %?

Нет, PMI не моделируется, поэтому при взносе менее 20 % калькулятор занижает стоимость покупки. Частная ипотечная страховка обычно добавляет 0,3–1,5 % от остатка по кредиту в год — например, около 80–400 $ в месяц при кредите в 320 000 $. Чтобы учесть её приближённо, увеличьте ставку по ипотеке примерно на ставку PMI (в базисных пунктах) либо добавьте годовой платёж за PMI в поле страховки жилья, пока доля собственного капитала не превысит 20 % и страховка не отменится.

Как налоги меняют результат?

Сравнение выполнено до налогов, и это обычно работает против покупки. Проценты по ипотеке и налог на недвижимость могут вычитаться при постатейных вычетах, прирост стоимости при продаже основного жилья освобождается от налога в пределах 250 000 $ (для одиноких) или 500 000 $ (для супружеских пар), а платежи по ипотеке зафиксированы в номинальных долларах. У арендатора же инвестиционный доход облагается налогом на прирост капитала или подоходным налогом. Если вы планируете постатейные вычеты или долгий срок владения, покупка, скорее всего, окажется несколько выгоднее, чем показывает расчёт, — проконсультируйтесь с налоговым специалистом по вашей ситуации.

В каких допущениях легче всего ошибиться?

Больше всего на результат влияют три оценки: темп удорожания жилья, рост аренды и доходность инвестиций. Изменение любой из них всего на 1–2 процентных пункта может поменять победителя, ведь эти величины накапливаются на всём горизонте. Кроме того, люди часто забывают, что обслуживание в среднем обходится примерно в 1 % стоимости жилья в год (для старых домов — больше), а одни только расходы на продажу съедают примерно прирост стоимости за первый год. Прежде чем делать выводы, проверьте пессимистичный, реалистичный и оптимистичный сценарии.

Сравнение расходов на аренду и покупку жилья

Результаты: аренда или покупка

Формула расчёта: аренда или покупка

Аренда или покупка — пример расчёта

Как пользоваться калькулятором

Что такое «чистая стоимость» и почему это важно

Допущения, ограничения и практические советы

Часто задаваемые вопросы

Добавить комментарий отмена