Mieten oder kaufen – Rechner
Geben Sie auf der einen Seite Kaufpreis, Kreditkonditionen und Eigentümerkosten ein, auf der anderen Ihre Miete – und Sie sehen die gesamten Nettokosten von Kaufen und Mieten über Ihren Zeithorizont sowie das Break-even-Jahr, ab dem der Kauf günstiger wird.
Mieten oder Kaufen: Kosten im Vergleich
Formel für Mieten oder Kaufen
Dabei ist:
- \(M\) — monatliche Kreditrate (Zins und Tilgung)
- \(L\) — Kreditsumme: Kaufpreis abzüglich der Anzahlung
- \(i\) — monatlicher Zinssatz: der jährliche Hypothekenzins geteilt durch 12
- \(n\) — Gesamtzahl der Raten: Laufzeit in Jahren mal 12
- \(C_{\text{Kauf}}(t)\) — Nettokosten des Hausbesitzes über \(t\) Jahre
- \(S_{\text{Kauf}}(t)\) — alles, was der Käufer bis zum Jahr \(t\) zahlt: Anzahlung, Kaufnebenkosten, Kreditraten, Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld und Instandhaltung
- \(V_t\) — Wert des Hauses im Jahr \(t\), der mit der Rate der Wertsteigerung wächst
- \(B_t\) — Restschuld im Jahr \(t\)
- \(c_{\text{Verkauf}}\) — Verkaufskosten als Anteil am Verkaufspreis
- \(C_{\text{Miete}}(t)\) — Nettokosten des Mietens über \(t\) Jahre
- \(S_{\text{Miete}}(t)\) — bis zum Jahr \(t\) insgesamt gezahlte Miete und Hausratversicherung
- \(A_t\) — Depot des Mieters: das Anzahlungskapital plus die monatliche Ersparnis, verzinst mit der Anlagerendite
Der Vergleich bewertet beide Optionen nach demselben Prinzip: gesamte Ausgaben abzüglich des Vermögens, das am Ende übrig bleibt – Hauskapital nach Abzug der Verkaufskosten beim Käufer, das Depot beim Mieter. Wer am Ende Ihres Zeithorizonts die niedrigeren Nettokosten hat, ist günstiger.
Mieten oder kaufen – Rechenbeispiel
Beispiel: Ein Haus für 400.000 $ wird mit 20 % Anzahlung über einen 30-jährigen Kredit mit 6,5 % Zins finanziert; dazu kommen 3 % Kaufnebenkosten, 1,1 % Grundsteuer, 1.800 $ Versicherung pro Jahr, 1 % Instandhaltung pro Jahr, 3 % Wertsteigerung pro Jahr und 6 % Verkaufskosten. Dem gegenüber steht das Mieten einer vergleichbaren Immobilie für 2.600 $ im Monat bei einer jährlichen Mieterhöhung von 4 %, mit 180 $ Hausratversicherung pro Jahr, einem Zeithorizont von 7 Jahren und einer Anlagerendite von 6 % (die Voreinstellungen des Rechners).
Die Kreditsumme beträgt \(L = 400{,}000 \times (1 - 0.20) = 320{,}000\), bei einem monatlichen Zinssatz von \(i = 0.065/12 = 0.0054167\) über \(n = 360\) Monate:
\[ M = 320{,}000 \cdot \frac{0.0054167\,(1.0054167)^{360}}{(1.0054167)^{360} - 1} \approx 2{,}022.62 \]
Ergebnis: Die monatliche Kreditrate (Zins und Tilgung) beträgt rund 2.022,62 $. Über den Horizont von 7 Jahren liegen die Nettokosten des Kaufs bei etwa 166.800 $ und die des Mietens bei etwa 105.400 $ – Mieten ist also rund 61.000 $ günstiger; der Rechner findet innerhalb des 7-Jahres-Zeitraums kein Break-even-Jahr.
So verwenden Sie den Rechner
- Geben Sie unter Hauskauf den Kaufpreis, die Anzahlung (in Prozent) und den Sollzins ein und wählen Sie eine Laufzeit von 10, 15, 20 oder 30 Jahren.
- Ergänzen Sie die Eigentümerkosten: Kaufnebenkosten, Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung (pro Jahr), falls vorhanden Hausgeld (pro Monat) sowie die jährliche Instandhaltung als Prozentsatz des Hauswerts.
- Legen Sie die Wertsteigerung der Immobilie fest (wie schnell der Wert wächst) und die Verkaufskosten (Makler- und weitere Gebühren, die beim Verkauf anfallen).
- Geben Sie unter Mieten die Monatsmiete für eine vergleichbare Immobilie, die jährliche Mieterhöhung und die Hausratversicherung (pro Jahr) ein.
- Setzen Sie unter Zeithorizont und Anlagen die Vergleichsdauer in Jahren (das Haus wird am Ende verkauft) sowie die Anlagerendite fest, die das frei bleibende Geld des Mieters erwirtschaftet.
- Lesen Sie die Nettokosten des Kaufs, die Nettokosten des Mietens und die günstigere Option ab und werfen Sie danach einen Blick auf das Break-even-Jahr, die monatliche Kreditrate (Zins und Tilgung), das Diagramm der kumulierten Kosten und die Jahrestabelle unterhalb der Ergebnisse.
Was „Nettokosten“ bedeuten – und warum das wichtig ist
Miete und Kreditrate direkt gegenüberzustellen, führt in die Irre. Ein Teil jeder Kreditrate bildet Eigenkapital, und das Haus selbst kann an Wert gewinnen; ein Mieter bekommt davon nichts zurück, kann dafür aber das Anzahlungskapital frei anlegen. Beide Seiten tragen außerdem Kosten, die der jeweils anderen erspart bleiben: Der Käufer zahlt Kaufnebenkosten, Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung und verkauft über die Maklergebühren mit Abschlag; der Mieter zahlt steigende Miete und verzichtet auf Anlageerträge, die er mit dem gebundenen Geld erzielt hätte.
Der Rechner simuliert deshalb beide Wege Monat für Monat. Für den Käufer addiert er Anzahlung, Kaufnebenkosten, Kreditraten, Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld und Instandhaltung und zieht ab, was beim Verkauf zu diesem Zeitpunkt zurückkäme: der Wert des Hauses abzüglich Restschuld und Verkaufskosten. Für den Mieter addiert er die Miete – die einmal pro Jahr steigt – sowie die Hausratversicherung und zieht das Depot ab, das aus dem Anfangskapital des Käufers und etwaigen monatlichen Ersparnissen entsteht und mit monatlichem Zinseszins zur angenommenen Rendite wächst.
Wer am Ende Ihres Zeithorizonts die niedrigeren Nettokosten hat, gewinnt. Das Break-even-Jahr ist das erste Jahr, in dem der Verkauf des Hauses Sie nicht schlechter stellen würde als so lange Mieten; davor ist Mieten auch nach Anrechnung der Anlageerträge des Mieters günstiger. Weil die Transaktionskosten vorne anfallen, Eigenkapital und Wertsteigerung aber über die Zeit wachsen, spricht ein kurzer Horizont meist fürs Mieten und ein langer fürs Kaufen – deshalb liegt im Standardszenario mit 7 Jahren das Mieten vorn.
Annahmen, Grenzen und praktische Tipps
- Steuern sind nicht berücksichtigt. Der Abzug von Kreditzinsen und Grundsteuer, der Freibetrag für Veräußerungsgewinne beim selbstgenutzten Wohneigentum und Steuern auf Anlagegewinne können das Ergebnis verschieben – oft zugunsten des Käufers.
- PMI wird nicht berechnet. Bei einer Anzahlung unter 20 % verlangen viele Kreditgeber eine private Hypothekenversicherung (PMI), die dem Käufer zusätzlich 0,3–1,5 % der Kreditsumme pro Jahr kosten kann.
- Der Mieter gilt als diszipliniert. Sämtliches Anzahlungskapital und jede monatliche Ersparnis werden zur angegebenen Rendite angelegt. Bleibt dieses Geld unangelegt oder ungenutzt, schneidet das Mieten schlechter ab als dargestellt.
- Kleine Änderungen der Annahmen haben große Wirkung. Wertsteigerung, Mietwachstum und Anlagerendite sind Schätzungen; 1–2 Prozentpunkte Unterschied bei nur einem davon können das Ergebnis drehen. Rechnen Sie lieber mehrere realistische Szenarien durch, als einem einzigen zu vertrauen.
- Feste Beträge bleiben nominal. Versicherungen, Hausgeld und Hausratversicherung steigen in diesem Modell nicht mit der Inflation, während Miete, Steuern und Instandhaltung wachsen.
- Bevor Sie sich festlegen, prüfen Sie mit dem Rechner für die Verschuldungsquote, wie die Rate in Ihr Budget passt; Sondertilgungen, die Sie mit dem Rechner für die vorzeitige Kredittilgung durchrechnen können, verkürzen zudem den Break-even-Zeitraum.
Häufig gestellte Fragen
Was ist das Preis-Miete-Verhältnis und wie nutze ich es als Faustregel?
Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahresmiete einer vergleichbaren Immobilie: \( P / (12r) \). Ein Wert unter 15 spricht in der Regel fürs Kaufen, zwischen 15 und 20 ist es ein Unentschieden, über 20 meist fürs Mieten. Ein andererrenẕȁ...
Warum sagt der Rechner, Mieten sei günstiger, obwohl Bekannte sagen, Kaufen gewinne immer?
Weil die Antwort vor allem von Ihrem Zeithorizont und den Annahmen abhängt, nicht von einer allgemeingültigen Wahrheit. Der Kauf lädt die Transaktionskosten vorne auf (Kaufnebenkosten und bei einem Umzug nochmals 5–6 % Verkaufskosten), während Eigenkapital und Wertsteigerung langsam wachsen – deshalb spricht ein kurzer Aufenthalt meist fürs Mieten. Über 10 Jahre und mehr holen Wertsteigerung und die fixe Kreditrate die steigende Miete in der Regel ein. Zudem bleibt die Steuer hier unberücksichtigt: Der Abzug von Kreditzinsen und Grundsteuer dreht das Ergebnis oft wieder Richtung Kaufen.
Wie lange sollte ich bleiben, damit Kaufen günstiger wird als Mieten?
Es gibt keine feste Zahl, aber ein verbreiteter Planungsrichtwert sind 5–7 Jahre als grobe Schwelle, und viele Analysen zeigen, dass Kaufen nach 8–10 Jahren klar günstiger wird. Der genaue Break-even hängt von Kauf- und Verkaufskosten, Wertsteigerung, Mietwachstum und Anlagerendite ab. Rechnen Sie den Rechner zweimal durch – einmal mit Ihrem realistischen Horizont, einmal mit ein paar Jahren mehr –, um zu sehen, wie empfindlich die Antwort auf einen möglichen Umzugstermin reagiert.
Was ist die 5-Prozent-Regel für die Entscheidung Mieten oder Kaufen?
Von Ben Felix populär gemacht, schätzt sie die nicht rückgewinnbaren Kosten des Eigentums auf etwa 5 % des Hauswerts pro Jahr: rund 3 % entgangene Rendite auf Anzahlung und Eigenkapital, dazu etwa 1 % Grundsteuer und 1 % Instandhaltung. Vergleichen Sie das mit Ihrer Jahresmiete – übersteigen 5 % des Kaufpreises ein Jahr Miete, ist Mieten nach dieser Basis der nicht rückgewinnbaren Kosten wahrscheinlich günstiger. Der Rechner verfeinert die Regel, indem er Tilgungsverlauf, Wertsteigerung und angelegte Ersparnisse exakt nachrechnet.
Rechnet der Rechner die PMI ein, wenn meine Anzahlung unter 20 % liegt?
Nein – die PMI ist nicht Teil des Modells, sodass das Werkzeug bei einer Anzahlung unter 20 % die Kosten des Kaufens unterschätzt. Eine private Hypothekenversicherung kostet typischerweise 0,3–1,5 % der Restschuld pro Jahr, bei einem Kredit von 320.000 $ also etwa 80–400 $ im Monat. Zur Näherung können Sie den Sollzins um etwa den PMI-Satz (in Basispunkten) erhöhen oder die jährliche PMI-Prämie zum Feld der Wohngebäudeversicherung hinzufügen, bis Sie 20 % Eigenkapital erreichen und die PMI entfällt.
Wie verändern Steuern das Ergebnis?
Der Vergleich erfolgt vor Steuern, was meist zulasten des Kaufens wirkt. Kreditzinsen und Grundsteuer sind bei einer Einzelaufstellung möglicherweise absetzbar, Veräußerungsgewinne aus dem selbstgenutzten Wohneigentum bis 250.000 $ (Ledige) bzw. 500.000 $ (Verheiratete) bleiben steuerfrei, und die Kreditraten sind in nominalen Beträgen fixiert. Aufseiten des Mieters unterliegen Anlagegewinne der Kapitalertrag- oder Einkommensteuer. Wenn Sie mit einzelnen Abzügen rechnen oder lange halten, schneidet Kaufen vermutlich etwas besser ab als dargestellt – lassen Sie Ihre Situation von einem Steuerberater prüfen.
Welche Annahmen schätze ich am wahrscheinlichsten falsch ein?
Drei Schätzungen dominieren das Ergebnis: Wertsteigerung, Mietwachstum und Anlagerendite. 1–2 Prozentpunkte Unterschied bei nur einem davon können den Sieger drehen, weil sie über den gesamten Horizont verzinst werden. Viele vergessen außerdem, dass Instandhaltung im Schnitt rund 1 % des Hauswerts pro Jahr kostet (bei alten Häusern mehr) und dass die Verkaufskosten allein ungefähr das erste Jahr der Wertsteigerung auffressen. Testen Sie ein pessimistisches, ein realistisches und ein optimistisches Szenario, bevor Sie Schlüsse ziehen.