Kira mı satın alma mı hesaplama aracı
Ev fiyatını, kredi koşullarını ve sahip olma maliyetlerini bir tarafa, kiranızı diğer tarafa girin; seçtiğiniz süre sonunda satın almanın ve kiralamanın toplam net maliyetini, ayrıca satın almanın daha ucuz hâle geldiği başabaş yılını görün.
Ev kiralamak ile satın almanın maliyetini karşılaştırın
Kira mı satın alma mı formülü
Burada:
- \(M\) — aylık konut kredisi ödemesi (anapara ve faiz)
- \(L\) — kredi tutarı: ev fiyatı eksi peşinat
- \(i\) — aylık faiz oranı: yıllık kredi faiz oranının 12'ye bölünmesiyle bulunur
- \(n\) — toplam ödeme sayısı: kredi vadesi (yıl olarak) 12 ile çarpılır
- \(C_{\text{alim}}(t)\) — eve \(t\) yıl sahip olmanın net maliyeti
- \(S_{\text{alim}}(t)\) — alıcının \(t\). yıla kadar ödediği her şey: peşinat, tapu ve işlem masrafları, kredi ödemeleri, emlak vergisi, konut sigortası, site aidatı ve bakım-onarım
- \(V_t\) — evin \(t\). yıldaki değeri; değer artış oranıyla büyür
- \(B_t\) — \(t\). yıldaki kalan kredi bakiyesi
- \(c_{\text{sat}}\) — satış fiyatının bir oranı olarak satış maliyetleri
- \(C_{\text{kira}}(t)\) — \(t\) yıl kiralamanın net maliyeti
- \(S_{\text{kira}}(t)\) — \(t\). yıla kadar ödenen toplam kira ve kiracı sigortası
- \(A_t\) — kiracının yatırım bakiyesi: peşinata ayrılan nakit ve her ay katılan tasarruflar, varsayılan yatırım getirisiyle bileşik faizle artar
Karşılaştırma, iki seçeneği aynı yöntemle değerlendirir: toplam nakit çıkışından geri kazanılan servet düşülür — alıcı için satış maliyetleri düşüldükten sonra evdeki öz sermaye, kiracı içinse yatırım bakiyesi. Zaman ufkunuzda hangi seçeneğin net maliyeti daha düşükse, o seçenek daha ucuzdur.
Kira mı satın alma mı – hesaplama örneği
Örnek: %20 peşinatla, %6,5 faizli 30 yıllık konut kredisi kullanılarak alınan 400.000 $'lık bir ev — %3 tapu ve işlem masrafı, %1,1 emlak vergisi, yılda 1.800 $ konut sigortası, ev değerinin yılda %1'i kadar bakım-onarım, yılda %3 değer artışı ve %6 satış maliyeti; karşısında ise benzer bir evin 2.600 $/ay kirası (her yıl %4 artan), yılda 180 $ kiracı sigortası, 7 yıllık bir zaman ufku ve %6 yatırım getirisi (hesaplayıcının varsayılan değerleri).
Kredi tutarı \(L = 400{,}000 \times (1 - 0.20) = 320{,}000\), aylık faiz oranı \(i = 0.065/12 = 0.0054167\) ve vade \(n = 360\) ay:
\[ M = 320{,}000 \cdot \frac{0.0054167\,(1.0054167)^{360}}{(1.0054167)^{360} - 1} \approx 2{,}022.62 \]
Sonuç: Aylık kredi ödemesi (anapara + faiz) yaklaşık 2.022,62 $. Yedi yıllık ufukta satın almanın net maliyeti yaklaşık 166.800 $, kiralamanın net maliyeti ise yaklaşık 105.400 $; yani kiralama kabaca 61.000 $ daha ucuz — hesaplayıcı 7 yıllık pencere içinde bir başabaş yılı bulamıyor.
Hesaplayıcı nasıl kullanılır
- Ev satın alma bölümüne Ev fiyatını, Peşinatı (yüzde olarak) ve Kredi faiz oranını girin; ardından 10, 15, 20 veya 30 yıllık bir Kredi vadesi seçin.
- Sahip olma maliyetlerini doldurun: Tapu ve işlem masrafları, Emlak vergisi, Konut sigortası (yıllık), varsa Site aidatı (aylık) ve ev değerinin yüzdesi olarak yıllık Bakım-onarım.
- Değer artışını (evin değerinin ne kadar hızlı yükseleceği) ve Satış maliyetlerini (evi sattığınızda ödenen emlakçı ve diğer masraflar) ayarlayın.
- Kiralama bölümüne benzer bir evin Aylık kirasını, Yıllık kira artışını ve Kiracı sigortasını (yıllık) girin.
- Zaman ufku ve yatırımlar bölümünde Karşılaştırılacak yıl sayısını (ev bu sürenin sonunda satılıyor varsayılır) ve kiracının elinde serbest kalan nakdin kazanacağı Yatırım getirisini belirleyin.
- Satın almanın net maliyetini, Kiralamanın net maliyetini ve Daha ucuz seçeneği okuyun; ardından Başabaş yılını, Aylık kredi ödemesini (anapara + faiz), kümülatif maliyet grafiğini ve sonuçların altındaki yıl yıl tabloyu inceleyin.
"Net maliyet" nedir ve neden önemlidir
Kira ödemesini kredi taksidiyle karşılaştırmak yanıltıcıdır. Kredi ödemelerinin bir bölümü öz sermaye biriktirir; evin kendisi de değer kazanabilir. Kiracı bunların hiçbirini geri alamaz, buna karşılık peşinata ayırdığı nakdi yatırıma yönlendirme özgürlüğüne sahiptir. İki tarafın ayrıca karşı tarafın katlanmadığı maliyetleri vardır: alıcı tapu ve işlem masrafları, emlak vergisi, sigorta ve bakım-onarım öder; ayrıca emlakçı komisyonu yüzünden evi iskontolu fiyattan elden çıkarır. Kiracı ise sürekli artan kira öder ve yaklaşan nakdini kullanamadığı için elde edebileceği yatırım kazançlarından vazgeçer.
Hesaplayıcı bu nedenle her iki yolu da ay ay simüle eder. Alıcı için peşinatı, tapu ve işlem masraflarını, kredi ödemelerini, emlak vergisini, sigortayı, site aidatını ve bakım-onarımı toplar; ardından o noktada satış yapmış olsaydınız geri kazanacağınız tutarı — evin değeri eksi kalan kredi bakiyesi ve satış maliyetleri — düşer. Kiracı içinse yılda bir kez artan kirayı ve kiracı sigortasını toplar; sonra alıcının başlangıçta ödeyeceği nakit ve her ay biriken tasarruflarla kurulan, varsaydığınız getiriyle aylık bileşik faizle büyüyen yatırım hesabını düşer.
Zaman ufkunuzda hangi net maliyet daha düşükse o seçenek öne geçer. Başabaş yılı, evi o yıl satmış olmanızın bu kadar uzun süre kiralamaktan daha kötü olmayacağı ilk yıldır; bu yıldan önce, kiracının yatırım kazançları hesaba katıldığında bile kiralama daha ucuzdur. İşlem maliyetleri başta yüklenirken öz sermaye ve değer artışı zamanla bileşik olarak biriktiği için kısa ufuklarda genelde kiralama, uzun ufuklarda ise satın alma öne çıkar — varsayılan 7 yıllık senaryoda kiralamanın önde kalmasının nedeni de budur.
Varsayımlar, sınırlılıklar ve pratik ipuçları
- Vergiler hariç tutulmuştur. Kredi faizi ve emlak vergisi indirimleri, ana konuttaki sermaye kazancı istisnası ile yatırım kazançlarına ödenecek vergiler sonucu değiştirebilir; çoğunlukla alıcının lehine.
- PMI modellenmemiştir. Peşinat %20'nin altındaysa bankaların çoğu özel ipotek sigortası (PMI) ekler; bu, kredi tutarının yılda %0,3–1,5'i kadar bir ek maliyet yaratabilir.
- Kiracının disiplinli olduğu varsayılır. Peşinatın tamamı ve her ay birikmiş fark, belirtilen getiriyle yatırılır. Bu para harcanır ya da yatırılmazsa kiralama gösterilenden daha kötü görünür.
- Küçük varsayım değişiklikleri önemlidir. Değer artışı, kira artışı ve yatırım getirisi tahmindir; herhangi birinde 1–2 puanlık bir değişiklik cevabı tersine çevirebilir. Tek bir senaryoya güvenmek yerine birkaç gerçekçi senaryoyu deneyin.
- Sabit tutarlar nominal kalır. Bu modelde sigorta, site aidatı ve kiracı sigortası enflasyonla artmaz; oysa kira, vergiler ve bakım-onarım artar.
- Karar vermeden önce ödemenin bütçenize uyup uymadığını borç-gelir oranı hesaplama aracıyla kontrol edin; kredi erken kapatma hesaplayıcısıyla modelleyebileceğiniz ek anapara ödemeleri de başabaş ufukunu kısaltır.
Sıkça Sorulan Sorular
Fiyat-kira oranı nedir ve pratik bir ölçüt olarak nasıl kullanılır?
Evin fiyatını, benzer bir evin yıllık kirasına bölün: \( P / (12r) \). Oranın 15'in altında olması genellikle satın alma lehine, 15–20 arası 'berabere', 20'nin üstü ise genellikle kiralama lehinedir. Bir diğer kısayol olan %5 kuralı ise sahip olmanın yıllık maliyetini kabaca ev fiyatının %5'i olarak alır (%3 vazgeçilen yatırım getirisi, ~%1 emlak vergisi, ~%1 bakım) ve bunu yıllık kirayla karşılaştırır. Bunları yalnızca ilk eleme için kullanın — hesaplayıcı çok daha hassastır.
Hesaplayıcı neden kiralamayı daha ucuz buluyor, çevremdekiler ise satın almanın her zaman kazandığını söylüyor?
Çünkü cevap büyük ölçüde zaman ufkunuza ve varsayımlarınıza bağlıdır; evrensel bir gerçek yoktur. Satın alma işlem maliyetlerini baştan yükler (önce tapu ve işlem masrafları, taşınırken bir de %5–6 satış maliyeti), öz sermaye ve değer artışı ise yavaş birikir; bu yüzden kısa sürelerde kiralama genellikle öne geçer. 10 yılı aşan sürelerde ise evin değer artışı ve sabit kalan kredi ödemeleri tipik olarak artan kirayı geçer. Ayrıca bu model vergileri dışlar: kredi faizi ve emlak vergisi indirimleri sonucu sık sık tekrar satın alma lehine kaydırır.
Satın alma kiralamayı geçmesi için bir evde ne kadar kalmayı planlamalıyım?
Tek bir sayı yoktur; yaygın bir planlama ölçütü kabaca 5–7 yıl, birçok analiz ise 8–10 yıldan sonra satın almanın net biçimde ucuzlaştığını gösterir. Tam başabaş noktası tapu ve satış maliyetlerine, değer artışına, kira artışına ve yatırım getirisine bağlıdır. Hesaplayıcıyı iki kez çalıştırın — bir kez gerçekçi ufkunuzla, bir kez birkaç yıl daha uzatıp — cevabın olası taşınma tarihinize ne kadar duyarlı olduğunu görün.
Kira mı satın alma mı kararlarında %5 kuralı nedir?
Ben Felix'in önerdiği bu kural, sahip olmanın geri kazanılamayan maliyetini ev değerinin yılda yaklaşık %5'i olarak tahmin eder: kabaca %3'ü peşinat ve öz sermayede vazgeçilen yatırım getirisi, yaklaşık %1'i emlak vergisi, %1'i de bakım maliyetidir. Bunu yıllık kiranızla karşılaştırın — ev fiyatının %5'i bir yıllık kira tutarını aşıyorsa, geri kazanılamayan maliyet açısından kiralama muhtemelen daha ucuzdur. Hesaplayıcı bunu, kredinin tam amortismanını, değer artışını ve yatırılan tasarrufları adım adım izleyerek iyileştirir.
Peşinatım 'nin altındaysa hesaplayıcı PMI'yı hesaba katıyor mu?
Hayır — PMI modellenmediği için %20'nin altındaki peşinatlarda araç satın alma maliyetini olduğundan düşük gösterir. Özel ipotek sigortası genellikle kredi bakiyesinin yılda %0,3–1,5'i kadar bir ek maliyet getirir; örneğin 320.000 $'lık bir kredide ayda yaklaşık 80–400 $. Yaklaşık olarak dahil etmek için kredi faiz oranını PMI oranı kadar (baz puan cinsinden) artırın ya da %20 öz sermayeye ulaşıp sigortanın düştüğü ana kadar yıllık PMI primini konut sigortası alanına ekleyin.
Vergiler sonucu nasıl değiştirir?
Karşılaştırma vergi öncesi yapılır; genellikle satın alma aleyhine bir yanılsamaya yol açar. Kredi faizi ve emlak vergileri kalem kalem beyan ediyorsanız düşülebilir; ana konuttaki sermaye kazancından satışta 250.000 $'a (bekâr) ya da 500.000 $'a (evli) kadarı istisnadır; kredi ödemeleri de nominal olarak sabitlenmiştir. Kiracı tarafında ise yatırım kazançlarına sermaye kazancı ya da gelir vergisi ödenir. İndirimleri kalem kalem kullanmayı ya da uzun vadeli tutmayı düşünüyorsanız satın alma muhtemelen gösterilenden bir miktar daha iyi çıkar — kendi durumunuz için bir vergi uzmanına danışın.
Hangi varsayımları en çok yanlış yapma olasılığım var?
Üç tahmin sonucu domine eder: evin değer artışı, kira artışı ve yatırım getirisi. Bunların herhangi birinde 1–2 puanlık bir değişiklik kazananı tersine çevirebilir; çünkü tüm ufuk boyunca bileşik etki ederler. İnsanlar ayrıca bakım maliyetinin yılda kabaca ev değerinin %1'i olduğunu (eski evlerde daha fazlasını) ve satış maliyetlerinin tek başına yaklaşık ilk bir yıllık değer artışını sildiğini unutma eğilimindedir. Bir sonuca varmadan önce kötümser, gerçekçi ve iyimser birer senaryoyu test edin.