Calculadora de aluguel ou compra de imóvel
Informe o preço do imóvel, as condições do financiamento e os custos de ser proprietário de um lado, e o aluguel do outro, para ver o custo líquido total de comprar em comparação com alugar no seu horizonte, além do ano de equilíbrio a partir do qual comprar se torna mais barato.
Compare o custo de alugar e de comprar um imóvel
Fórmula de aluguel ou compra
Onde:
- \(M\) — parcela mensal do financiamento (amortização e juros)
- \(L\) — valor financiado: preço do imóvel menos a entrada
- \(i\) — taxa de juros mensal: a taxa anual do financiamento dividida por 12
- \(n\) — número total de parcelas: prazo em anos vezes 12
- \(C_{\text{comprar}}(t)\) — custo líquido de ser proprietário por \(t\) anos
- \(S_{\text{comprar}}(t)\) — tudo o que o comprador paga até o ano \(t\): entrada, custos de aquisição, parcelas do financiamento, imposto sobre a propriedade, seguro, taxa de condomínio e manutenção
- \(V_t\) — valor do imóvel no ano \(t\), crescendo à taxa de valorização
- \(B_t\) — saldo devedor remanescente no ano \(t\)
- \(c_{\text{vender}}\) — custos de venda como fração do preço de venda
- \(C_{\text{alugar}}(t)\) — custo líquido de alugar durante \(t\) anos
- \(S_{\text{alugar}}(t)\) — total de aluguéis e de seguro do inquilino pagos até o ano \(t\)
- \(A_t\) — saldo de investimentos do inquilino: o dinheiro da entrada mais a economia de cada mês, renderam juros compostos à taxa de retorno do investimento
A comparação avalia as duas opções da mesma forma: o total de dinheiro gasto, menos a riqueza que você recupera — o patrimônio no imóvel, líquido dos custos de venda, para quem compra, e o saldo de investimentos para quem aluga. Vence a opção com o menor custo líquido no seu horizonte.
Alugar ou comprar – exemplo de cálculo
Exemplo: um imóvel de $400.000 comprado com 20% de entrada em um financiamento de 30 anos a 6,5% ao ano, com 3% de custos de aquisição, imposto sobre a propriedade de 1,1%, seguro de $1.800/ano, manutenção de 1% ao ano, valorização de 3% ao ano e custos de venda de 6% — contra o aluguel de um imóvel comparável por $2.600/mês, subindo 4% ao ano, com seguro de inquilino de $180/ano, horizonte de 7 anos e retorno de investimento de 6% (os valores padrão da calculadora).
O valor financiado é \(L = 400{,}000 \times (1 - 0.20) = 320{,}000\), com taxa mensal de \(i = 0.065/12 = 0.0054167\) em \(n = 360\) meses:
\[ M = 320{,}000 \cdot \frac{0.0054167\,(1.0054167)^{360}}{(1.0054167)^{360} - 1} \approx 2{,}022.62 \]
Resultado: a parcela mensal do financiamento (amortização e juros) fica em cerca de $2.022,62. No horizonte de 7 anos, o custo líquido de comprar é de aproximadamente $166.800 e o de alugar, cerca de $105.400 — ou seja, alugar sai cerca de $61.000 mais barato, e a calculadora não encontra ano de equilíbrio dentro da janela de 7 anos.
Como usar a calculadora
- Em Comprar um imóvel, informe o Preço do imóvel, a Entrada (em percentual), a Taxa de juros do financiamento e escolha um Prazo do financiamento de 10, 15, 20 ou 30 anos.
- Preencha os custos do proprietário: Custos de aquisição, Imposto sobre a propriedade, Seguro do imóvel (por ano), Taxa de condomínio (por mês), se houver, e a Manutenção anual como percentual do valor do imóvel.
- Defina a Valorização do imóvel (com que rapidez o valor do imóvel cresce) e os Custos de venda (comissão do corretor e outras taxas devidas na hora de vender).
- Em Alugar, informe o Aluguel mensal de um imóvel comparável, o Aumento anual do aluguel e o Seguro do inquilino (por ano).
- Em Horizonte e investimentos, defina os Anos de comparação (assume-se que você vende o imóvel no final) e o Retorno do investimento sobre o dinheiro que fica livre para quem aluga.
- Leia o Custo líquido de comprar, o Custo líquido de alugar e a Opção mais barata; depois confira o Ano de equilíbrio, a Parcela mensal do financiamento (amortização e juros), o gráfico de custo acumulado e a tabela ano a ano abaixo dos resultados.
O que significa “custo líquido” — e por que isso importa
Comparar o recibo do aluguel com a parcela do financiamento é enganoso. Parte de cada parcela constrói patrimônio no imóvel, e o próprio imóvel pode se valorizar; quem aluga não recupera nada disso, mas mantém o dinheiro da entrada livre para investir. Cada lado também carrega custos que o outro não tem: o comprador paga custos de aquisição, imposto sobre a propriedade, seguro e manutenção, e ainda vende com deságio por causa das comissões; o inquilino paga aluguéis crescentes e abre mão dos ganhos de investimento que teria com aquele dinheiro.
Por isso, a calculadora simula os dois caminhos mês a mês. Para quem compra, ela soma a entrada, os custos de aquisição, as parcelas do financiamento, o imposto sobre a propriedade, o seguro, a taxa de condomínio e a manutenção, e depois subtrai o que você recuperaria vendendo naquele momento: o valor do imóvel menos o saldo devedor e os custos de venda. Para quem aluga, ela soma os aluguéis — que sobem uma vez por ano — mais o seguro do inquilino, e depois subtrai a conta de investimentos construída com o dinheiro inicial que o comprador desembolsaria e a economia de cada mês, com capitalização mensal à taxa de retorno que você indicar.
Vence o menor custo líquido no seu horizonte. O ano de equilíbrio é o primeiro ano em que vender o imóvel deixaria você, no mínimo, na mesma situação que alugar por todo esse período; antes dele, alugar é mais barato mesmo contando os ganhos de investimento do inquilino. Como os custos de transação vêm todos no começo, enquanto o patrimônio e a valorização se acumulam com o tempo, horizontes curtos costumam favorecer o aluguel e horizontes longos, a compra — por isso o cenário padrão de 7 anos mantém o aluguel na frente.
Premissas, limitações e dicas práticas
- Os impostos ficam de fora. As deduções dos juros do financiamento e do imposto sobre a propriedade, a isenção de ganho de capital na venda da residência principal e os impostos sobre os ganhos de investimento podem mudar o resultado, muitas vezes a favor de quem compra.
- O PMI não é modelado. Com entrada inferior a 20%, a maioria dos credores cobra um seguro privado do financiamento (PMI), que pode acrescentar de 0,3% a 1,5% do valor financiado por ano ao custo do comprador.
- Assume-se que o inquilino é disciplinado. Todo o dinheiro da entrada e a diferença mensal são investidos à taxa indicada. Se esse dinheiro ficar parado ou não for investido, alugar fica pior do que o mostrado.
- Pequenas mudanças de premissa fazem diferença. Valorização, crescimento do aluguel e retorno dos investimentos são estimativas; uma alteração de 1 a 2 pontos percentuais em qualquer um deles pode inverter a resposta. Rode alguns cenários realistas em vez de confiar em um só.
- Valores fixos permanecem nominais. Seguro do imóvel, taxa de condomínio e seguro do inquilino não sobem com a inflação neste modelo, enquanto aluguel, impostos e manutenção crescem.
- Antes de fechar negócio, verifique como a parcela cabe no seu orçamento com a calculadora de comprometimento de renda; pagamentos extras no principal, que você pode simular com a calculadora de quitação antecipada do financiamento, também encurtam o horizonte de equilíbrio.
Perguntas frequentes
O que é a relação preço/aluguel e como usá-la como regra rápida?
Divida o preço do imóvel pelo aluguel anual de um imóvel comparável: \( P / (12r) \). Uma relação abaixo de 15 pende para comprar; entre 15 e 20 é um empate técnico; acima de 20 costuma favorecer o aluguel. Outro atalho, a regra dos 5%, trata os custos anuais de ser proprietário como cerca de 5% do preço do imóvel (3% de retorno de investimento renunciado, ~1% de imposto sobre a propriedade, ~1% de manutenção), em comparação com o aluguel anual. Use-as apenas como uma primeira triagem — a calculadora é bem mais precisa.
Por que a calculadora diz que alugar é mais barato, mas meus amigos dizem que comprar sempre ganha?
Porque a resposta depende muito do seu horizonte de tempo e das premissas, não de uma verdade universal. Comprar concentra os custos de transação no início (custos de aquisição e, depois, mais 5–6% de custos de venda na hora de mudar), enquanto o patrimônio no imóvel e a valorização crescem devagar — por isso, permanências curtas costumam favorecer o aluguel. Em 10 anos ou mais, a valorização do imóvel e as parcelas fixas do financiamento normalmente ultrapassam o aluguel crescente. Além disso, este modelo exclui impostos: as deduções dos juros do financiamento e do imposto sobre a propriedade costumam puxar o resultado de volta para a compra.
Por quanto tempo devo planejar ficar em um imóvel até comprar superar o aluguel?
Não existe um número único, mas um parâmetro comum de planejamento é 5 a 7 anos como limiar aproximado, e muitas análises indicam que comprar fica claramente mais barato depois de 8 a 10 anos. O ponto de equilíbrio exato depende dos custos de aquisição e de venda, da valorização, do crescimento do aluguel e dos retornos de investimento. Rode a calculadora duas vezes — uma com o seu horizonte realista e outra alguns anos mais longos — para ver o quanto a resposta é sensível à data em que você pode se mudar.
O que é a regra dos 5% na decisão entre alugar e comprar?
Estimada por Ben Felix, ela aproxima o custo irrecuperável de ser proprietário em cerca de 5% do valor do imóvel por ano: mais ou menos 3% correspondem ao retorno de investimento que você abre mão sobre a entrada e o patrimônio acumulado, além de cerca de 1% de imposto e 1% de manutenção. Compare isso com o seu aluguel anual — se 5% do preço do imóvel superarem um ano de aluguel, alugar provavelmente é mais barato em termos de custo irrecuperável. A calculadora refina a regra ao acompanhar a amortização exata do financiamento, a valorização e as economias investidas.
A calculadora inclui o PMI se a minha entrada for menor que 20%?
Não — o PMI não é modelado, por isso, com entrada abaixo de 20%, a ferramenta subestima o custo de comprar. O seguro privado do financiamento (PMI) normalmente acrescenta de 0,3% a 1,5% do saldo devedor por ano — por exemplo, cerca de $80 a $400/mês em um financiamento de $320.000. Para aproximá-lo, aumente a taxa de juros do financiamento em cerca da taxa do PMI (em pontos-base) ou some o prêmio anual do PMI ao campo do seguro do imóvel até você passar de 20% de patrimônio acumulado e o PMI deixar de ser cobrado.
Como os impostos mudam o resultado?
A comparação é feita antes dos impostos, o que geralmente vira o jogo contra a compra. Os juros do financiamento e o imposto sobre a propriedade podem ser dedutíveis se você declarar o imposto com deduções itemizadas; o ganho de capital sobre a residência principal de até $250.000 (solteiro) ou $500.000 (casal) é isento na venda; e as parcelas do financiamento ficam travadas em valores nominais. Do lado do inquilino, os ganhos de investimento pagam imposto sobre ganho de capital ou de renda. Se você pretende fazer deduções itemizadas ou ficar por muito tempo, comprar provavelmente fica um pouco melhor do que o mostrado — consulte um profissional de impostos para o seu caso.
Quais premissas eu tenho mais chance de errar?
Três estimativas dominam o resultado: a valorização do imóvel, o crescimento do aluguel e o retorno do investimento. Uma mudança de 1 a 2 pontos percentuais em qualquer um deles pode inverter o vencedor, já que elas compõem ao longo de todo o horizonte. As pessoas também costumam esquecer que a manutenção fica, em média, em torno de 1% do valor do imóvel por ano (mais em imóveis antigos) e que só os custos de venda já apagam aproximadamente o primeiro ano de valorização. Teste um cenário pessimista, um realista e um otimista antes de tirar qualquer conclusão.