Calculadora de alquilar o comprar
Introduce a un lado el precio de la vivienda, las condiciones de la hipoteca y los gastos de ser propietario, y al otro tu alquiler, para ver el coste neto total de comprar frente a alquilar durante tu horizonte temporal, además del año de equilibrio en el que comprar empieza a salir más barato.
Compara el coste de alquilar o comprar una vivienda
Fórmula de alquilar o comprar
Donde:
- \(M\) — cuota hipotecaria mensual (capital e intereses)
- \(L\) — importe del préstamo: precio de la vivienda menos la entrada
- \(i\) — tipo de interés mensual: el tipo anual de la hipoteca dividido entre 12
- \(n\) — número total de cuotas: el plazo del préstamo en años multiplicado por 12
- \(C_{\text{compra}}(t)\) — coste neto de ser propietario durante \(t\) años
- \(S_{\text{compra}}(t)\) — todo lo que paga el comprador hasta el año \(t\): entrada, gastos de cierre, cuotas de la hipoteca, impuesto sobre la propiedad, seguros, cuotas de comunidad y mantenimiento
- \(V_t\) — valor de la vivienda en el año \(t\), creciendo al ritmo de revalorización
- \(B_t\) — saldo pendiente del préstamo en el año \(t\)
- \(c_{\text{venta}}\) — gastos de venta como fracción del precio de venta
- \(C_{\text{alquiler}}(t)\) — coste neto de alquilar durante \(t\) años
- \(S_{\text{alquiler}}(t)\) — total de alquileres y seguro de inquilino pagados hasta el año \(t\)
- \(A_t\) — saldo de las inversiones del inquilino: el dinero de la entrada más el ahorro de cada mes, capitalizado a la rentabilidad de la inversión
La comparación valora ambas opciones de la misma manera: el dinero total que sale de tu bolsillo menos la riqueza que recuperas — el patrimonio en la vivienda tras los gastos de venta para el comprador, el saldo de la inversión para el inquilino. La opción con menor coste neto en tu horizonte es la más barata.
Alquilar o comprar: ejemplo de cálculo
Ejemplo: una vivienda de 400.000 $ comprada con una entrada del 20 % mediante una hipoteca a 30 años al 6,5 %, con un 3 % de gastos de cierre, un 1,1 % de impuesto sobre la propiedad, un seguro de hogar de 1.800 $ al año, un mantenimiento del 1 % anual, una revalorización del 3 % anual y unos gastos de venta del 6 % — frente a alquilar una vivienda comparable por 2.600 $ al mes con subidas del 4 % anual, un seguro de inquilino de 180 $ al año, un horizonte de 7 años y una rentabilidad de la inversión del 6 % (los valores predeterminados de la calculadora).
El importe del préstamo es \(L = 400{,}000 \times (1 - 0.20) = 320{,}000\), con un tipo mensual de \(i = 0.065/12 = 0.0054167\) a lo largo de \(n = 360\) meses:
\[ M = 320{,}000 \cdot \frac{0.0054167\,(1.0054167)^{360}}{(1.0054167)^{360} - 1} \approx 2{,}022.62 \]
Resultado: la cuota hipotecaria mensual (capital e intereses) ronda los 2.022,62 $. En el horizonte de 7 años, el coste neto de comprar es de unos 166.800 $ y el de alquilar de unos 105.400 $, así que alquilar sale aproximadamente 61.000 $ más barato: la calculadora no encuentra ningún año de equilibrio dentro de la ventana de 7 años.
Cómo usar la calculadora
- En Comprar una vivienda, introduce el Precio de la vivienda, la Entrada (como porcentaje), el Tipo de interés de la hipoteca y elige un Plazo del préstamo de 10, 15, 20 o 30 años.
- Rellena los gastos del propietario: los Gastos de cierre, el Impuesto sobre la propiedad, el Seguro de hogar (al año), las Cuotas de comunidad (al mes) si las hay, y el Mantenimiento anual como porcentaje del valor de la vivienda.
- Define la Revalorización de la vivienda (la rapidez con la que sube su valor) y los Gastos de venta (los honorarios del agente inmobiliario y otras tarifas que se pagan al vender).
- En Alquilar, introduce el Alquiler mensual de una vivienda comparable, la Subida anual del alquiler y el Seguro de inquilino (al año).
- En Horizonte temporal e inversiones, indica los Años a comparar (se asume que vendes la vivienda al final) y la Rentabilidad de la inversión que genera el dinero que el inquilino mantiene libre.
- Consulta el Coste neto de comprar, el Coste neto de alquilar y la Opción más barata; después revisa el Año de equilibrio, la Cuota hipotecaria mensual (capital e intereses), el gráfico de costes acumulados y la tabla año a año que aparecen debajo de los resultados.
Qué significa «coste neto» y por qué importa
Comparar el recibo del alquiler con la cuota de la hipoteca induce a error. Cada cuota hipotecaria va construyendo patrimonio y la propia vivienda puede revalorizarse; el inquilino no recupera nada de eso, pero mantiene libre el dinero de la entrada para invertirlo. Además, cada opción arrastra costes que la otra no tiene: el comprador paga gastos de cierre, impuesto sobre la propiedad, seguros y mantenimiento, y vende con descuento por los honorarios del agente; el inquilino paga un alquiler que no deja de subir y renuncia a las ganancias que habría obtenido invirtiendo ese dinero.
Por eso la calculadora simula ambos caminos mes a mes. Para el comprador, suma la entrada, los gastos de cierre, las cuotas de la hipoteca, el impuesto sobre la propiedad, los seguros, las cuotas de comunidad y el mantenimiento, y resta lo que recuperarías vendiendo en ese momento: el valor de la vivienda menos el saldo pendiente del préstamo y los gastos de venta. Para el inquilino, suma el alquiler — que sube una vez al año — más el seguro de inquilino, y resta la cuenta de inversión formada por el dinero inicial del comprador y el posible ahorro mensual, capitalizada mes a mes a la rentabilidad que hayas indicado.
Gana la opción con menor coste neto en tu horizonte. El Año de equilibrio es el primer año en el que vender la vivienda te dejaría, como muy mal, igual que si hubieras alquilado todo ese tiempo; antes de ese momento, alquilar es más barato incluso contando las ganancias de inversión del inquilino. Como los gastos de transacción se concentran al principio mientras que el patrimonio y la revalorización se acumulan con el tiempo, los horizontes cortos suelen favorecer el alquiler y los largos la compra — por eso en el escenario predeterminado de 7 años el alquiler sigue ganando.
Supuestos, limitaciones y consejos prácticos
- Los impuestos quedan fuera. Las deducciones por intereses hipotecarios y por el impuesto sobre la propiedad, la exención de ganancias de capital en la vivienda habitual y los impuestos sobre las ganancias de inversión pueden cambiar el resultado, muchas veces a favor del comprador.
- El PMI no está modelado. Con una entrada inferior al 20 %, la mayoría de los prestamistas añade un seguro privado de hipoteca (PMI), que puede sumar al bando del comprador entre un 0,3 % y un 1,5 % del préstamo al año.
- Se asume que el inquilino es disciplinado. Todo el dinero de la entrada y cada diferencia mensual se invierte a la rentabilidad indicada. Si ese dinero queda sin gastar o sin invertir, alquilar sale peor de lo que se muestra.
- Los cambios pequeños en los supuestos importan. La revalorización, la subida del alquiler y la rentabilidad de la inversión son estimaciones; un cambio de 1 o 2 puntos porcentuales en cualquiera de ellas puede voltear la respuesta. Prueba varios escenarios realistas en lugar de fiarte de uno solo.
- Los importes fijos se mantienen nominales. El seguro de hogar, las cuotas de comunidad y el seguro de inquilino no suben con la inflación en este modelo, mientras que el alquiler, los impuestos y el mantenimiento sí crecen.
- Antes de comprometerte, comprueba cómo encaja la cuota en tu presupuesto con la calculadora del coeficiente de endeudamiento; las amortizaciones anticipadas, que puedes simular con la calculadora de amortización de la hipoteca con pagos extra, también acortan el horizonte de equilibrio.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el ratio precio-alquiler y cómo lo uso como regla rápida?
Divide el precio de la vivienda entre el alquiler anual de una vivienda comparable: \( P / (12r) \). Un ratio por debajo de 15 suele inclinar la balanza hacia comprar, entre 15 y 20 es un empate técnico, y por encima de 20 normalmente conviene alquilar. Otro atajo, la regla del 5 %, considera que los costes anuales de ser propietario equivalen aproximadamente al 5 % del precio de la vivienda (3 % de rentabilidad sacrificada, ~1 % de impuesto sobre la propiedad, ~1 % de mantenimiento) frente al alquiler anual. Úsalos solo como un primer filtro: la calculadora es mucho más precisa.
¿Por qué la calculadora dice que alquilar sale más barato si mis conocidos dicen que comprar siempre gana?
Porque la respuesta depende sobre todo de tu horizonte temporal y de los supuestos, no de una verdad universal. Comprar concentra los gastos de transacción al principio (los gastos de cierre y, además, un 5–6 % de gastos de venta cuando te mudas), mientras que el patrimonio y la revalorización se construyen despacio, así que las estancias cortas suelen favorecer el alquiler. A partir de 10 años o más, la revalorización y la cuota hipotecaria fija suelen terminar superando al alquiler creciente. Además, este modelo excluye los impuestos: las deducciones por intereses hipotecarios y por el impuesto sobre la propiedad a menudo devuelven labalanza hacia comprar.
¿Cuánto tiempo debo pensar en quedarme en una vivienda para que comprar gane a alquilar?
No hay un número único, pero un punto de referencia habitual al planificar son 5–7 años como umbral aproximado, y muchos análisis sugieren que comprar sale claramente más barato a partir de 8–10 años. El equilibrio exacto depende de los gastos de cierre y de venta, de la revalorización, de la subida del alquiler y de la rentabilidad de la inversión. Ejecuta la calculadora dos veces — una con tu horizonte realista y otra unos años más tarde — para ver cuánto depende la respuesta del momento en que podrías mudarte.
¿En qué consiste la regla del 5 % para decidir entre alquilar y comprar?
Formulada por Ben Felix, aproxima el coste no recuperable de ser propietario como en torno al 5 % del valor de la vivienda al año: aproximadamente un 3 % es la rentabilidad que dejas de percibir con tu entrada y tu patrimonio, más alrededor de un 1 % de impuesto sobre la propiedad y un 1 % de mantenimiento. Compáralo con tu alquiler anual: si el 5 % del precio de la vivienda supera un año de alquiler, alquilar probablemente sale más barato en términos de coste no recuperable. La calculadora refina esta idea siguiendo la amortización exacta de la hipoteca, la revalorización y el ahorro invertido.
¿Incluye la calculadora el PMI si mi entrada es inferior al 20 %?
No: el PMI no está modelado, así que con una entrada por debajo del 20 % la herramienta infravalora el coste de comprar. El seguro privado de hipoteca suele añadir entre un 0,3 % y un 1,5 % del saldo del préstamo al año; por ejemplo, unos 80–400 $ al mes sobre un préstamo de 320.000 $. Para aproximar la partida, sube el tipo de interés de la hipoteca más o menos en el tipo del PMI (en puntos básicos o añade la prima anual del PMI al campo del seguro de hogar hasta que superes el 20 % de patrimonio y el PMI desaparezca.
¿Cómo cambian los impuestos el resultado?
La comparación se hace antes de impuestos, lo que normalmente va en contra de comprar. Los intereses de la hipoteca y el impuesto sobre la propiedad pueden ser deducibles si haces declaración detallada, las ganancias de capital de la vivienda habitual quedan exentas hasta 250.000 $ (renta individual) o 500.000 $ (renta conjunta) en el momento de la venta, y las cuotas hipotecarias quedan fijadas en dinero nominal. En el bando del inquilino, las ganancias de inversión tributan como ganancias de capital o como renta. Si esperas detallar deducciones o mantener la vivienda a largo plazo, comprar probablemente funciona algo mejor de lo que se muestra; consulta a un profesional fiscal para tu caso concreto.
¿Qué supuestos es más probable que me falle?
Tres estimaciones dominan el resultado: la revalorización de la vivienda, la subida del alquiler y la rentabilidad de la inversión. Un cambio de 1 o 2 puntos porcentuales en cualquiera de ellas puede cambiar al ganador, porque se acumulan durante todo el horizonte. También solemos olvidar que el mantenimiento ronda un 1 % del valor de la vivienda al año (más en viviendas antiguas) y que los gastos de venta por sí solos se comen aproximadamente el primer año de revalorización. Prueba un escenario pesimista, otro realista y otro optimista antes de sacar conclusiones.