Hypotheken-Tilgungsrechner mit Sondertilgungen
Sehen Sie, wie monatliche, einmalige oder jährliche Sondertilgungen Ihren Tilgungsmonat und die insgesamt anfallenden Zinsen verändern. Geben Sie Ihre aktuelle Restschuld, den Zinssatz sowie die restliche Laufzeit oder Ihre monatliche Rate aus Zins und Tilgung ein.
Sehen Sie, wie Sondertilgungen Ihre Tilgung verändern
Formel für die Hypotheken-Tilgung
Dabei bedeuten:
- \(B_0\) — aktuelle Restschuld.
- \(B_t\) — Restschuld nach der Zahlung im Monat \(t\).
- \(i\) — jährlicher Zinssatz in Prozent; \(r\) ist der monatliche Zinssatz.
- \(P\) — regelmäßige monatliche Rate aus Zins und Tilgung; \(n\) ist die restliche Laufzeit in Monaten.
- \(M\), \(L\) und \(Y\) — monatliche, einmalige beziehungsweise jährliche Sondertilgung.
- \(q\) — Monat der einmaligen Zahlung; \(\mathbf{1}\) ist 1, wenn die Bedingung erfüllt ist, und sonst 0.
Der Rechner berechnet zunächst die Monatszinsen und zieht dann die regelmäßige Rate sowie alle für diesen Monat vorgesehenen Sondertilgungen ab. Dieser Schritt wird so lange wiederholt, bis die Restschuld null erreicht; anschließend wird das Ergebnis mit einem Tilgungsplan ohne Sondertilgungen verglichen. Beträgt der Zinssatz 0 %, ergibt sich die laufzeitbasierte Rate zu \(P=B_0/n\); haben Sie statt der Laufzeit eine Rate eingegeben, wird diese als \(P\) verwendet.
Hypotheken-Tilgung – Rechenbeispiel
Beispiel: Sie haben eine Restschuld von 300.000 $ bei 6 % Jahreszins und 25 verbleibenden Jahren. Sie erhöhen jede Monatsrate um 250 $ und leisten keine einmalige oder jährliche Sondertilgung. Die berechnete regelmäßige Rate aus Zins und Tilgung beträgt rund 1.932,90 $.
Im ersten Monat fallen 1.500 $ Zinsen an. Die Zahlung einschließlich der zusätzlichen 250 $ liegt bei rund 2.182,90 $, sodass sich folgende Restschuld ergibt:
\[ B_1\approx 300{,}000+1{,}500-1{,}932.90-250=299{,}317.10 \]
Ergebnis: Nach der ersten Zahlung beträgt die Restschuld rund 299.317,10 $ statt 299.567,10 $ ohne die zusätzlichen 250 $. Der Rechner führt beide Tilgungspläne weiter und ermittelt so die Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung sowie die eingesparten Zinsen.
So verwenden Sie den Rechner
- Geben Sie Ihre aktuelle Restschuld und den Jahreszins ein. Verwenden Sie den Betrag, den Sie derzeit schulden, nicht den ursprünglichen Kreditbetrag.
- Wählen Sie unter Restlaufzeit oder Rate eingeben die Option Restlaufzeit, um verbleibende Jahre und zusätzliche Monate einzugeben. Alternativ wählen Sie Monatliche Rate aus Zins und Tilgung und tragen Ihre regelmäßige Rate in das Feld Monatliche Rate (Zins und Tilgung) ein. Steuern und Versicherungen lassen Sie außen vor.
- Geben Sie eine monatliche Sondertilgung ein, wenn Sie jeden Monat denselben Betrag zusätzlich zahlen möchten.
- Für eine Einmalzahlung geben Sie eine einmalige Sondertilgung und den zugehörigen Monat der einmaligen Zahlung ein. Monat 1 ist Ihre nächste Zahlung. Für einen Betrag, der in den Monaten 12, 24, 36 usw. zusätzlich fließt, geben Sie eine jährliche Sondertilgung ein. Nicht zutreffende Sondertilgungen lassen Sie auf null stehen.
- Vergleichen Sie den neuen Tilgungsmonat, die Zeitersparnis und die Zinssummen. Über den Restschuldverlauf und die Tilgung nach Jahren sehen Sie, wie weit die beiden Verläufe auseinanderdriften.
Wie Sondertilgungen die Rückzahlung Ihrer Hypothek verändern
Die Hypothekenzinsen werden auf die offene Restschuld berechnet. Verringert eine Sondertilgung diese Restschuld, fallen in den Folgemonaten weniger Zinsen an. Ein größerer Anteil jeder weiteren regelmäßigen Rate kommt dann direkt der Tilgung zugute. Deshalb kann eine Reihe von Sondertilgungen die Laufzeit stärker verkürzen, als es ihr reiner Geldbetrag vermuten lässt.
Der Rechner erstellt zwei Tilgungspläne mit derselben Anfangsrestschuld und derselben Rate: einen ohne und einen mit den von Ihnen eingegebenen Sondertilgungen. Die Zinsersparnis ist die Differenz der insgesamt angefallenen Zinsen, die Zeitersparnis die Differenz der Laufzeiten. Der angezeigte Tilgungsmonat basiert auf dem aktuellen Kalendermonat und der Zahl der noch ausstehenden Raten; es handelt sich um eine Schätzung, nicht um ein von der Bank ausgewiesenes Rückzahlungsdatum.
In der jährlichen Aufstellung umfasst Gezahlt mit Sondertilgungen alle regelmäßigen und zusätzlichen Zahlungen, solange der Kredit läuft. Der Vergleich der Restschulden zeigt, ob Ihre gewählten Sondertilgungen zu den Zeitpunkten, die für Sie zählen, einen spürbaren Unterschied machen. Wenn Sie Kreditbetrag und Laufzeit noch festlegen müssen, liefert der Hypothekenrechner einen ersten Anhaltspunkt für die Rate. Erwägen Sie dagegen einen neuen Zinssatz, vergleichen Sie die mögliche Ersparnis mit dem Rechner für Zinsersparnis durch Refinanzierung.
Annahmen und praktische Hinweise
Die Berechnung geht von einem festen Jahreszins aus, der auf monatliche Perioden umgerechnet wird; jede Zahlung wird erst nach der Zinsberechnung des jeweiligen Monats abgezogen. Monatliche Sondertilgungen werden jeden Monat berücksichtigt, einmalige Zahlungen im gewählten Monat und jährliche Zahlungen jeweils im 12., 24., 36. Monat usw. Die Schlussrate ist auf den offenen Betrag begrenzt; eine Sondertilgung, die erst nach der vollständigen Rückzahlung fällig wäre, bleibt wirkungslos.
Geben Sie als regelmäßige Rate nur Zins und Tilgung ein. Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Hypothekenversicherung und Hausgeld verringern die Restschuld nicht und fließen nicht in den Zinsvergleich ein. Die Schätzung berücksichtigt außerdem keine Zinsänderungen, abweichenden Zahlungstermine, Gebühren oder Vorfälligkeitsentschädigungen.
Bevor Sie Sondertilgungen leisten, fragen Sie Ihre Bank, ob der Betrag direkt auf die Restschuld angerechnet wird, statt für eine spätere Rate zurückgelegt zu werden, und klären Sie etwaige Einschränkungen bei der vorzeitigen Rückzahlung. Wenn Sie eine Monatsrate eingegeben haben, muss sie die Zinsen des ersten Monats übersteigen; andernfalls kann die Restschuld im Plan ohne Sondertilgungen nicht zu sinken beginnen. Um Ihre Hypothek mit anderen Verbindlichkeiten zu vergleichen, die Sie womöglich zuerst tilgen möchten, nutzen Sie den Kreditrechner für Rate und Zinsschätzung dieser Schuld.
Häufig gestellte Fragen
Wie kann ich die Rückzahlung meiner Hypothek mit Sondertilgungen selbst überschlagen?
Beginnen Sie mit Ihrer aktuellen Restschuld. Multiplizieren Sie sie für jeden Monat mit dem Jahreszins geteilt durch 12, addieren Sie diese Zinsen zur Restschuld und ziehen Sie dann Ihre regelmäßige Rate sowie etwaige Sondertilgungen ab. Wiederholen Sie das so lange, bis die Restschuld null erreicht. Beispiel: Bei einer Restschuld von 200.000 $ und 5 % Zins beläuft sich der Zins des ersten Monats auf rund 833,33 $. Eine Zahlung von 1.200 $ plus 100 $ Sondertilgung lässt rund 199.533,33 $ übrig.
Wie hoch sollte meine monatliche Sondertilgung auf die Hypothek sein?
Einen für alle Fälle richtigen Betrag gibt es nicht. Probieren Sie mehrere Beträge aus und stellen Sie die Zinsersparnis dem gegenüber, worauf Sie jeden Monat verzichten müssten. Schon eine moderate, konstante Sondertilgung wirkt, aber bedenken Sie zuvor Ihre Notrücklagen, teurere Kredite und andere finanzielle Ziele. Wählen Sie einen Betrag, den Sie durchhalten können, ohne Geld einzuplanen, das Sie womöglich kurzfristig benötigen.
Ist es dasselbe, alle zwei Wochen die halbe Monatsrate zu zahlen, wie eine monatliche Sondertilgung?
Nicht ganz. Wer die halbe Monatsrate alle zwei Wochen zahlt, leistet 26 Halbraten pro Jahr – das entspricht 13 vollen Monatsraten statt 12. Um das in diesem Rechner nachzubilden, teilen Sie Ihre regelmäßige monatliche Rate aus Zins und Tilgung durch 12 und geben das Ergebnis als monatliche Sondertilgung ein. Die tatsächliche Ersparnis kann abweichen, weil Ihre Bank vierzehntägige Zahlungen zu anderen Terminen gutschreibt oder Teilzahlungen zurückhält.
Spart eine sofortige Einmalzahlung mehr Zinsen als dieselbe Zahlung später?
Meistens ja. Beim selben Zinssatz verhindert eine frühere Tilgung in der Regel mehr künftige Zinsen als dieselbe Zahlung zu einem späteren Zeitpunkt. Wie groß der Unterschied ausfällt, hängt von Ihrer Restschuld, dem Zinssatz und der Restlaufzeit ab. Behalten Sie genug verfügbares Geld für Notfälle zurück, bevor Sie eine große Zahlung leisten, und fragen Sie Ihre Bank, wie und wann sie angerechnet wird.
Sinkt durch Sondertilgungen meine verpflichtende Monatsrate?
In der Regel nicht. Sondertilgungen verkürzen üblicherweise die Laufzeit, während die verpflichtende Rate aus Zins und Tilgung unverändert bleibt. Manche Banken bieten ein sogenanntes Recast an, bei dem die verpflichtende Rate nach einer erheblichen Tilgung neu berechnet wird – häufig gegen eine Gebühr. Ein Recast kann die Rate senken, behält aber im Allgemeinen die Restlaufzeit bei und führt nicht zu demselben Ergebnis wie das Weiterzahlen der ursprünglichen Rate bis zur früheren Rückzahlung.
Soll ich den Sollzins meiner Hypothek oder den effektiven Jahreszins eingeben?
Geben Sie den Zinssatz ein, mit dem die Zinsen auf Ihre Restschuld berechnet werden – nicht den effektiven Jahreszins aus den Kreditunterlagen. Der effektive Jahreszins kann bestimmte Kreditkosten enthalten und über dem Sollzins liegen; seine Verwendung hier würde die monatlichen Zinsen zu hoch ausweisen. Wenn Sie nicht sicher sind, welcher Satz zutrifft, werfen Sie einen Blick auf Ihre Kreditabrechnung oder die Darlehensunterlagen.
Was passiert bei einem Zinssatz von 0 % oder wenn eine Sondertilgung die Restschuld übersteigt?
Bei 0 % Zins können Sondertilgungen die Laufzeit verkürzen, doch es gibt keine Zinsen zu sparen. Übersteigt eine geplante Zahlung den noch offenen Betrag, zählt nur der Teil zur Rückzahlung bei, der nötig ist, um die Restschuld auszugleichen. Eine spätere Sondertilgung bleibt wirkungslos, sobald der Kredit abgelöst ist. Der tatsächliche Schlussbetrag Ihrer Bank kann wegen der Zahlungstermine oder anderer Kosten davon abweichen.