FHA-Kreditrechner – Monatsrate inklusive MIP

Aktualisiert: 2 November 2026

Schätzen Sie die komplette Monatsrate eines FHA-Kredits ab – inklusive vorgeschossener und jährlicher Mortgage Insurance Premium (MIP), Grundsteuer, Versicherung und HOA-Beiträgen. Geben Sie Kaufpreis, Anzahlung, Zinssatz und Laufzeit ein.

Berechnen Sie Ihre monatliche Rate für ein FHA-Darlehen inklusive MIP-Versicherung

Hauspreis

Kaufpreis der Immobilie (er muss innerhalb des FHA-Darlehenslimits für Ihr County liegen).

Anzahlung

FHA-Minimum: 3,5% bei einem Credit-Score von 580 oder höher, sonst 10% bei einem Score von 500–579.

Credit-Score-Bereich

Zinssatz

Laufzeit

Grundsteuer

% pro Jahr

Jährliche Grundsteuer als Anteil am Hauspreis.

Wohngebäudeversicherung

$ pro Jahr

HOA-Gebühren

$ pro Monat

Automatisch berechnenWenn aktiviert, wird das Ergebnis automatisch aktualisiert, sobald Sie einen Wert ändern.

Aufschlüsselung der FHA-Rate

Basisdarlehensbetrag

Gesamtdarlehen inklusive einmaliger MIP

Zins und Tilgung (monatlich)

Monatliche MIP

Monatliche Grundsteuer

Monatliche Versicherung

Monatliche HOA-Gebühren

Gesamte Monatsrate

Insgesamt gezahlte MIP

Formel für den FHA-Kredit

Formel

\[ L = P \left(1 - \frac{d}{100}\right) \] \[ U = 0.0175 \, L, \qquad T = L + U \] \[ \text{T\&Z} = \frac{T \cdot i}{1 - (1 + i)^{-12n}}, \qquad i = \frac{r}{1200} \] \[ \text{MIP}_{Monat} = \frac{T \cdot a}{1200} \] \[ \text{Steuer}_{Monat} = \frac{P \cdot t}{1200}, \qquad \text{Vers}_{Monat} = \frac{I}{12} \] \[ \text{Monatsrate} = \text{T\&Z} + \text{MIP}_{Monat} + \text{Steuer}_{Monat} + \text{Vers}_{Monat} + \text{HOA} \]

Dabei ist:

$P$ — Kaufpreis ($)
$d$ — Anzahlung (% des Kaufpreises)
$L$ — Basisdarlehensbetrag ($)
$U$ — vorgeschossene MIP (Upfront-MIP), 1.75 % des Basisdarlehensbetrags, die in der Regel mitfinanziert wird ($)
$T$ — Gesamtdarlehensbetrag inklusive der mitfinanzierten Upfront-MIP ($)
$r$ — jährlicher Zinssatz (%)
$i$ — monatlicher Zinssatz als Dezimalzahl
$n$ — Laufzeit in Jahren (15 oder 30)
$a$ — jährlicher MIP-Satz (%), abhängig von Laufzeit und Beleihungsquote (LTV)
$t$ — jährliche Grundsteuerquote (% des Kaufpreises)
$I$ — jährliche Prämie für die Wohngebäudeversicherung ($)
$\text{HOA}$ — monatliche Beiträge zur Eigentümergemeinschaft ($)

Die Formeln berechnen die übliche Annuitätenrate auf den vollen Darlehensbetrag (Basiskredit plus mitfinanzierte Upfront-MIP) und addieren die monatliche Mortgage Insurance, die Grundsteuer, die Versicherung und die HOA-Beiträge. So ergibt sich die gesamte Monatsrate.

FHA-Kredit – Rechenbeispiel

Beispiel: Sie kaufen ein Haus für 400.000 $ mit der FHA-Mindestanzahlung von 3,5 % (Credit Score ab 580), einem Zinssatz von 6,5 % bei 30-jähriger Laufzeit, 1,1 % jährlicher Grundsteuer, 1.500 $ Wohngebäudeversicherung pro Jahr und ohne HOA-Beiträge.

Basisdarlehensbetrag:
\[ L = 400{,}000 \times (1 - 0.035) = 386{,}000 \]

Upfront-MIP (1,75 %, mitfinanziert) und Gesamtdarlehen:
\[ U = 386{,}000 \times 0.0175 = 6{,}755, \qquad T = 386{,}000 + 6{,}755 = 392{,}755 \]

Tilgung und Zinsen bei 6,5 % über 30 Jahre:
\[ \text{T\&Z} = \frac{392{,}755 \times 0.0054167}{1 - (1.0054167)^{-360}} \approx 2{,}480.53 \]

Monatliche MIP (der LTV beträgt 96,5 %, daher gilt für ein 30-jähriges Darlehen ein Jahressatz von 0,55 %):
\[ \text{MIP}_{Monat} = \frac{392{,}755 \times 0.55}{1200} \approx 179.95 \]

Grundsteuer: $ 400{,}000 \times 0.011 / 12 = 366.67 $. Versicherung: $ 1{,}500 / 12 = 125.00 $.

Ergebnis: die gesamte Monatsrate beträgt $ \approx 2{,}480.53 + 179.95 + 366.67 + 125.00 = \$3{,}152.15 $. Da die Anzahlung unter 10 % liegt, fällt die monatliche MIP über die gesamte Laufzeit an; über 30 Jahre beläuft sich die insgesamt gezahlte MIP auf rund $ 6{,}755 + 179.95 \times 360 \approx \$71{,}536 $.

So nutzen Sie den Rechner

Geben Sie den Kaufpreis ein, also den Preis der Immobilie. Vergewissern Sie sich, dass er innerhalb der FHA-Darlehensgrenze Ihres Countys liegt.
Geben Sie die Anzahlung in Prozent ein. Die FHA verlangt mindestens 3,5 % bei einem Credit Score von 580 oder höher bzw. 10 % bei einem Score von 500–579.
Wählen Sie Ihren Credit-Score-Bereich – er bestimmt die Mindestanzahlung, die der Rechner akzeptiert.
Geben Sie den angebotenen Zinssatz in Prozent ein (zum Beispiel 6,5).
Wählen Sie eine Laufzeit: 15 oder 30 Jahre. Die Laufzeit beeinflusst auch den jährlichen MIP-Satz.
Geben Sie Ihre Grundsteuer als Prozentsatz des Kaufpreises pro Jahr an, dazu die jährliche Prämie für die Wohngebäudeversicherung in Dollar sowie gegebenenfalls monatliche HOA-Beiträge.
Sehen Sie sich die Aufschlüsselung der FHA-Rate an: Basisdarlehensbetrag, Gesamtdarlehen inklusive mitfinanzierter Upfront-MIP, monatliche Tilgung und Zinsen, monatliche MIP, Steuern, Versicherung, HOA sowie die gesamte Monatsrate – dazu eine Tabelle, die die über die Laufzeit gezahlte MIP ausweist.

Was ist ein FHA-Kredit und was ist die MIP?

Ein FHA-Kredit ist eine Hypothek, die von der Federal Housing Administration abgesichert wird, einer Behörde im US-Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD). Weil der Staat einen Teil des Kredits garantiert, können Kreditgeber Kreditnehmer mit niedrigeren Credit Scores und kleineren Anzahlungen zulassen, als es bei konventionellen Krediten üblich ist. Gerade deshalb sind FHA-Kredipe bei Ersterwerbern beliebt.

Für diese Absicherung zahlen Kreditnehmer eine Mortgage Insurance Premium (MIP), die aus zwei Teilen besteht. Die Upfront-MIP beträgt 1,75 % des Basisdarlehensbetrags und wird in der Regel mitfinanziert statt in bar bezahlt – deshalb addiert der Rechner sie zu Ihrem Darlehensstand, bevor er die Monatsrate berechnet. Die jährliche MIP wird monatlich abgerechnet, zu einem Satz, den das HUD abhängig von Laufzeit und Beleihungsquote (LTV) festlegt.

Wie lange Sie die jährliche MIP zahlen, hängt von Ihrer Anzahlung ab. Bei weniger als 10 % Anzahlung fällt die monatliche MIP über die gesamte Laufzeit an – sie endet nie von selbst, außer Sie finanzieren um. Bei 10 % oder mehr dauert sie 11 Jahre. Deshalb weist der Rechner die insgesamt gezahlte MIP aus: Bei einer kleinen Anzahlung kann die MIP über die Laufzeit auf Zehntausende Dollar anwachsen und verdient daher neben dem Zinssatz einen festen Platz in Ihrer Budgetplanung.

Beim Blick auf die Ergebnisse denken Sie daran: Die komplette Monatsrate ist es, die ein Kreditgeber gegen Ihr Einkommen rechnet. Eine gängige Faustregel besagt, dass die gesamten Wohnkosten bei einem FHA-Kredit unter etwa 31 % des monatlichen Bruttoeinkommens bleiben sollten. Um zu prüfen, ob die volle Rate in Ihre Finanzen passt, vergleichen Sie sie mit Ihren anderen Verbindlichkeiten in unserem Rechner für die Debt-to-Income-Ratio.

Annahmen und Grenzen der Berechnung

MIP-Sätze: Der Rechner verwendet die aktuelle jährliche MIP-Tabelle des HUD – 0,55 % (LTV über 95 %) oder 0,50 % (LTV bis 95 %) bei 30-jährigen Krediten; 0,40 % (LTV über 90 %) oder 0,15 % (LTV bis 90 %) bei 15-jährigen Krediten – zuzüglich einer vorgeschossenen Prämie von 1,75 %. Das HUD passt diese Sätze regelmäßig an; prüfen Sie sie daher, bevor Sie sich auf die Zahlen verlassen.
Mitfinanzierte Upfront-MIP: Die Rechnung nimmt an, dass Sie die Upfront-MIP mit in das Darlehen aufnehmen, statt sie in bar zu zahlen.
Fester Zinssatz: Die Rate unterstellt ein Festzinsdarlehen mit vollständiger Tilgung (Annuität). Bei FHA-Krediten mit variablem Zinssatz ändert sich die Rate im Laufe der Zeit.
Steuern und Versicherung im Escrow-Konto: FHA-Kredipe verlangen, dass Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung über ein Escrow-Konto abgewickelt werden; sie sind deshalb in der Monatsrate enthalten. Die Schätzwerte für Steuern und Versicherung variieren je nach Region – ersetzen Sie die Standardwerte durch die Werte für Ihre konkrete Immobilie.
Darlehensgrenzen: Die FHA-Darlehensgrenzen unterscheiden sich je County und ändern sich jedes Jahr. Übersteigt Ihr Kaufpreis die Grenze Ihrer Region, scheidet ein FHA-Kredit zu diesem Preis aus.
Nicht enthalten: Abschlusskosten, Disagio-Punkte (Discount Points) sowie Gebühren des Kreditgebers oder Dritter sind nicht Teil der Schätzung.

Praktische Tipps

Wer die Anzahlung von 3,5 % auf 10 % oder mehr erhöht, senkt nicht nur den Darlehensbetrag: Die monatliche MIP ist dann auf 11 Jahre begrenzt statt auf die volle Laufzeit – bei einem 30-jährigen Kredit spart das einiges.
Sobald Sie 20 % anzahlen können, vergleichen Sie FHA mit einem konventionellen Kredit – bei konventionellen Krediten entfällt die private Mortgage Insurance komplett, sobald Sie 20 % Eigenkapital erreichen, während die FHA-MIP (bei kleiner Anzahlung) ohne Refinanzierung nie endet.
Ein FHA-Kredit ist nur einer von mehreren Wegen ins Eigenheim. Unser Mieten-oder-Kaufen-Rechner hilft Ihnen abzuwägen, ob ein Kauf jetzt für Sie insgesamt sinnvoll ist.
Nach dem Abschluss verkürzt eine kleine monatliche Extrazahlung das Darlehen und senkt die Zinslast – mit dem Hypothekenrechner für Sondertilgungen sehen Sie, wie viel.

Häufig gestellte Fragen

Wie berechne ich eine FHA-Rate selbst, ohne den Rechner?

Beginnen Sie mit dem Basisdarlehen: Kaufpreis minus Anzahlung. Addieren Sie 1,75 % dieses Betrags für die Upfront-MIP, da die meisten Kreditnehmer sie mitfinanzieren. Berechnen Sie dann die Annuitätenrate mit der Standardformel $ M = \frac{T \cdot i}{1-(1+i)^{-12n}} $, wobei $i$ der Jahreszinssatz geteilt durch 1200 und $n$ die Laufzeit in Jahren ist. Addieren Sie schließlich einen Monat der jährlichen MIP (Gesamtdarlehen × MIP-Satz ÷ 12), die Grundsteuer, die Versicherung und die HOA-Beiträge. Gleichen Sie Ihr Ergebnis anschließend mit der Ausgabe des Rechners ab.

Ist meine geschätzte Monatsrate zu hoch? Welcher Anteil des Einkommens ist akzeptabel?

FHA-Kreditgeber erwarten im Allgemeinen, dass Ihre komplette Wohnkostenrate (Tilgung und Zinsen, MIP, Steuern, Versicherung, HOA) bei rund 31 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens bleibt; mit ausgleichenden Faktoren ist eine Zusage bis etwa 43–50 % möglich. Liegt Ihre Schätzung über 31 %, denken Sie über ein günstigeres Haus, eine höhere Anzahlung oder eine 15-jährige Laufzeit nach. Es handelt sich nur um eine Schätzung – erst die offizielle Kreditprüfung des Kreditgebers entscheidet, wofür Sie tatsächlich qualifiziert sind.

Was ist der Unterschied zwischen FHA-MIP und konventioneller PMI?

MIP ist die Versicherungsprämie bei staatlich abgesicherten FHA-Krediten; PMI ist die private Mortgage Insurance bei konventionellen Krediten. Die wichtigsten Unterschiede: Die MIP besteht aus einer vorgeschossenen Gebühr von 1,75 % plus einer jährlichen Prämie, PMI hat keine vorgeschossene Gebühr. PMI endet automatisch, sobald Sie 20–22 % Eigenkapital erreichen, doch die FHA-MIP fällt bei einer Anzahlung unter 10 % während der gesamten Laufzeit an – außer Sie finanzieren um. Außerdem hängen die PMI-Sätze stärker vom Credit Score ab.

Kann ich die FHA-Mortgage-Insurance-Prämien irgendwann loswerden?

Das hängt von Ihrer Anzahlung ab. Bei 10 % oder mehr endet die jährliche MIP nach 11 Jahren automatisch. Bei weniger als 10 % fällt die monatliche MIP für dieses Darlehen nie weg – Ihr einziger Ausweg ist die Refinanzierung in einen konventionellen Kredit, sobald Sie 20 % Eigenkapital oder eine ausreichende Wertsteigerung haben. Die Upfront-MIP steckt bereits im Darlehensbetrag, sie verschwindet also nur durch Tilgung oder Refinanzierung des Darlehens.

Warum kann ich keine Anzahlung unter 3,5 % (oder unter 10 % bei niedrigerem Credit Score) eingeben?

Die FHA-Vorgaben setzen die Untergrenze. Kreditnehmer mit einem Credit Score von 580 oder höher müssen mindestens 3,5 % anzahlen. Wer einen Score von 500–579 hat, braucht mindestens 10 %; Scores unter 500 qualifizieren sich in der Regel gar nicht für eine FHA-Finanzierung. Kreditgeber können zudem strengere eigene Zusatzvorgaben als die FHA-Mindestwerte anlegen – prüfen Sie daher die Anforderungen Ihres konkreten Kreditgebers.

Wie hoch sind die aktuellen FHA-Darlehensgrenzen und was passiert, wenn das Haus teurer ist?

Die FHA-Darlehensgrenzen werden jedes Jahr je County festgelegt und richten sich nach dem Median-Hauspreis der Region – in günstigen Countys gilt ein Mindestwert, in teuren Gegenden eine deutlich höhere Obergrenze. Ihr Basisdarlehensbetrag (Kaufpreis minus Anzahlung) muss innerhalb der Grenze Ihres Countys liegen. Übersteigt der Hauspreis die Grenze, ist ein FHA-Kredit zu diesem Preis nicht möglich; schlagen Sie vor der Haussuche die aktuelle Grenze für Ihr County auf der HUD-Website nach.

Welche typischen Fehler unterlaufen bei der Schätzung einer FHA-Rate?

Der größte Fehler: zu übersehen, dass die Upfront-MIP mitfinanziert wird. Das erhöht sowohl den Darlehensbetrag als auch Zins- und Tilgungsrate – es handelt sich also nicht bloß um 1,75 % in bar. Weitere Fehler: den Basisbetrag statt des Gesamtdarlehens für die Berechnung der jährlichen MIP verwenden, die vom Kreditgeber geforderten Steuern und Versicherungen im Escrow-Konto ignorieren, anzunehmen, die MIP falle wie PMI bei 20 % Eigenkapital weg, und die County-Darlehensgrenzen zu übersehen. Tragen Sie stets Ihre tatsächlichen Steuer- und Versicherungsangebote ein statt bundesweiter Durchschnittswerte.