Immobilien-Eigenkapital-Rechner
Erfahren Sie, über wie viel Eigenkapital in Ihrer Immobilie Sie verfügen und welchen Kredit die Bank Ihnen gewährt. Geben Sie den Wert Ihrer Immobilie, die Hypotheken-Restschulden und die Kreditkonditionen ein – Sie sehen dann Ihr Eigenkapital, Ihre CLTV, den möglichen Kreditbetrag und die geschätzte Monatsrate.
Ihr Immobilien-Eigenkapital und Ihre Kreditmöglichkeiten berechnen
Formel für Immobilien-Eigenkapital
Dabei bedeuten:
- \(E\) — Eigenkapital in der Immobilie ($)
- \(V\) — aktueller Immobilienwert ($)
- \(B_1\) — Restschuld der ersten Hypothek ($)
- \(B_2\) — Restschuld der zweiten Hypothek / HELOC ($)
- \(c\) — maximale CLTV des Kreditgebers als Dezimalzahl (80 % → 0,80)
- \(L\) — maximal zusätzlich möglicher Kreditbetrag ($)
Eigenkapital ist der Wert der Immobilie abzüglich aller Schulden, die noch auf ihr lasten. Der Kreditrahmen ergibt sich aus dem Spielraum zwischen der kombinierten Beleihungsgrenze (CLTV) des Kreditgebers und Ihrer derzeitigen Gesamthypothekenschuld.
Immobilien-Eigenkapital – Rechenbeispiel
Beispiel: eine Immobilie im Wert von 400.000 $ mit einer ersten Hypothek über 280.000 $ und ohne zweite Hypothek; der Kreditgeber begrenzt die Gesamtschuld auf 80 % CLTV, ein zehnjähriger Home-Equity-Kredit ist mit 8,5 % effektivem Jahreszins verfügbar.
\[ E = 400{,}000 - 280{,}000 = 120{,}000 \]
\[ \text{CLTV} = \frac{280{,}000}{400{,}000} \times 100\% = 70\% \]
\[ L = 0.80 \times 400{,}000 - 280{,}000 = 320{,}000 - 280{,}000 = 40{,}000 \]
Ergebnis: Eigenkapital von 120.000 $ (30 % des Immobilienwerts) und bis zu 40.000 $ an verfügbarem Kredit. Ein zehnjähriger Home-Equity-Kredit über 40.000 $ bei 8,5 % Effektivzins kostet rund 495,94 $ pro Monat. Unterstellt man für die Projektion fünf Jahre mit 3 % Wertsteigerung, wobei gleichzeitig 1.800 $ pro Monat (Zins & Tilgung) bei 6,5 % auf die erste Hypothek gezahlt werden, sinkt die Restschuld auf etwa 260.005 $ und der Wert steigt auf rund 463.710 $ — das projizierte Eigenkapital liegt bei ≈ 203.705 $.
So nutzen Sie den Rechner
- Geben Sie den Aktuellen Immobilienwert ein — nutzen Sie ein kürzliches Gutachten oder eine realistische Marktschätzung, nicht den Kaufpreis.
- Geben Sie die Restschuld der ersten Hypothek ein (verbleibendes Darlehenskapital, nicht das ursprüngliche Darlehen) sowie die Restschuld der zweiten Hypothek / HELOC. Geben Sie 0 ein, wenn keine zweite Hypothek vorhanden ist.
- Wählen Sie die Maximale kombinierte Beleihung des Kreditgebers — 80 % ist die häufigste Obergrenze; wählen Sie Benutzerdefiniert, um die genaue Grenze Ihres Kreditgebers im Feld Benutzerdefinierte max. CLTV einzugeben.
- Optional können Sie einen Kredit-Score-Bereich wählen; er liefert nur Hinweise zu CLTV-Grenzen und Konditionen und verändert die Rechnung nicht.
- Geben Sie den Kreditzins (APR) und die Laufzeit ein, um die Monatsrate für den maximal möglichen Kreditbetrag zu schätzen.
- Für die Projektion füllen Sie Projektionszeitraum in Jahren, Erwartete Wertsteigerung (% pro Jahr), Ihre gesamte Monatliche Rate (Zins & Tilgung) auf die erste Hypothek sowie den Zinssatz der ersten Hypothek aus — die letzten beiden Angaben dienen dazu, jede Rate in Zins- und Tilgungsanteil aufzuteilen, damit die Restschuld Jahr für Jahr verfolgt werden kann.
Was Immobilien-Eigenkapital ist und warum es zählt
Immobilien-Eigenkapital ist der Anteil Ihrer Immobilie, der Ihnen tatsächlich gehört: der aktuelle Marktwert minus aller Beträge, die darauf als Sicherheit aufgenommen wurden. Ist Ihr Haus 400.000 $ wert und Sie schulden der Bank noch 280.000 $ Hypothek, verfügen Sie über 120.000 $ Eigenkapital. Eigenkapital wächst auf zwei Wegen — die Hypotheken-Restschuld sinkt mit jeder Rate, und der Immobilienwert kann im Laufe der Zeit steigen. Oft ist es der größte Posten im Vermögen eines Haushalts.
Kreditgeber beurteilen ihr Risiko über Beleihungskennzahlen. Der LTV setzt nur die erste Hypothek zum Immobilienwert ins Verhältnis, während die CLTV (kombinierter Beleihungswert) alle Grundpfandrechte einbezieht, also auch zweite Hypotheken und HELOCs. Die meisten Home-Equity-Kredite und HELOCs sind auf 80–85 % CLTV begrenzt — der Kreditgeber erwartet also, dass Sie mindestens 15–20 % des Werts als eigenen Anteil behalten. Einige Programme gehen bis 90 %, in der Regel zu höheren Zinsen.
Ihre Kreditlinie ergibt sich aus der Differenz zwischen der vom Kreditgeber erlaubten Gesamthypothekenschuld und dem, was Sie derzeit schulden. Ein Haus im Wert von 400.000 $ bei einer CLTV-Grenze von 80 % trägt bis zu 320.000 $ an Grundpfandrechten; liegen bereits 280.000 $ Schulden darauf, bleiben rund 40.000 $ für eine neue Aufnahme. Beachten Sie, dass eine Kreditzusage von mehr abhängt als vom Eigenkapital allein — Kreditgeber prüfen auch Kredit-Score, Einkommen und Verschuldungsquote, die Sie mit dem Verschuldungsquoten-Rechner (DTI) prüfen können.
Die Eigenkapital-Projektion zeigt den Zinseszinseffekt, der entsteht, wenn Sie die Hypothek tilgen und der Immobilienwert (hoffentlich) gleichzeitig steigt. Schon eine moderate Wertsteigerung von 3–4 % pro Jahr bringt spürbare Zuwächse, weil sie auf den vollen Immobilienwert wirkt, nicht nur auf Ihren Eigenkapitalanteil.
Annahmen, Grenzen und praktische Hinweise
- Wertschätzungen sind Momentaufnahmen. Eine Immobilie ist nur so viel wert, wie ein Käufer zahlt oder ein Gutachter bestätigt. Ihre tatsächliche CLTV beim Vertragsabschluss hängt vom Gutachten des Kreditgebers ab, das von Online-Schätzungen abweichen kann.
- Die CLTV ist eine Obergrenze, kein Versprechen. Wer die maximale CLTV ausschöpft, erhält auch die höchstmögliche Rate. Viele Kreditnehmer nehmen weniger als den vollen Betrag, um die Raten im komfortablen Rahmen zu halten — gleichen Sie das mit Ihrem Budget im 50-30-20-Budgetrechner ab.
- HELOC-Zinssätze sind in der Regel variabel. Die Ratenschätzung geht von einem Home-Equity-Kredit mit Festzins aus; Zinssatz und Rate einer HELOC können nach Ende der Abrufphase steigen.
- Die Projektion vereinfacht die Realität. Sie unterstellt, dass die zweite Hypothek gleichbleibt (nur Zinszahlung), die Wertsteigerung mit einer konstanten, von Ihnen gewählten Rate verläuft und die Rate (Zins & Tilgung) sich nie ändert. Tatsächlich schwankt die Wertsteigerung von Jahr zu Jahr, und Sondertilgungen — die Sie mit dem Hypothekenrechner mit Sondertilgungen durchspielen können — würden die Restschuld schneller senken.
- Vergessen Sie die übrigen Eigentümerkosten nicht. Grundsteuer und Versicherung laufen unabhängig vom Eigenkapital weiter; der Grundsteuerrechner hilft bei der Budgetplanung.
- Negatives Eigenkapital (CLTV über 100 %) bedeutet, dass Sie mehr schulden, als die Immobilie wert ist. In dieser Situation ist keine Eigenkapital-Aufnahme möglich, bis die Werte wieder steigen oder die Schulden sinken.
Häufig gestellte Fragen
Wie berechne ich mein Immobilien-Eigenkapital von Hand?
Ziehen Sie vom aktuellen Marktwert alles ab, was Sie auf die Immobilie schulden: Eigenkapital \(E = V - (B_1 + B_2)\). Nutzen Sie die verbleibende Restschuld Ihrer Hypotheken, nicht den ursprünglichen Kreditbetrag, und einen realistischen aktuellen Wert statt Ihres Kaufpreises. Beispiel: Bei einer Immobilie im Wert von 350.000 $ mit einer Hypotheken-Restschuld von 210.000 $ verfügen Sie über 140.000 $ Eigenkapital, also 40 % des Immobilienwerts.
Wie viel Immobilien-Eigenkapital sollte man haben?
Die meisten Kreditgeber erwarten, dass Sie mindestens 15–20 % des Immobilienwerts als Eigenkapital halten — das entspricht einer CLTV von 80–85 % oder weniger. Konventionelle Kredite verlangen von Anfang an oft 20 % Anzahlung (80 % LTV). Viele Finanzberater empfehlen, 50 % Eigenkapital oder mehr als komfortable Rücklage anzusehen — sie verschafft Ihnen einen großen Kreditrahmen und schützt Sie, falls die Immobilienpreise fallen.
Warum ist meine CLTV wichtiger als mein Gesamteigenkapital?
Kreditgeber entscheiden anhand von Kennzahlen, nicht nach Dollarbeträgen, denn die Kennzahl misst das Risiko. Haben Sie 100.000 $ Eigenkapital in einem Haus im Wert von 200.000 $, liegt Ihre CLTV bei 50 % — da gewähren Kreditgeber gerne Kredit. Dieselben 100.000 $ Eigenkapital in einem Haus im Wert von 1.000.000 $ ergeben dagegen eine CLTV von 90 %, was die meisten Kreditgeber für einen Home-Equity-Kredit für zu riskant halten. Gleiche Summe, sehr unterschiedliche Kreditlinien.
Was ist der Unterschied zwischen einem Home-Equity-Kredit und einer HELOC?
Ein Home-Equity-Kredit ist eine Einmalzahlung, die zu einem festen Zinssatz mit fester Monatsrate zurückgezahlt wird. Eine HELOC ist eine Kreditlinie in revolving Form, aus der Sie nach Bedarf Beträge abrufen — in der Regel zu einem variablen Zinssatz, sodass die Rate nach Ende der anfänglichen Abrufphase steigen kann. Beide werden durch Ihre CLTV begrenzt und beide belasten die Immobilie mit einem zweiten Grundpfandrecht — bei ausbleibenden Raten droht die Zwangsversteigerung.
Wie ermittele ich den aktuellen Immobilienwert für den Rechner?
Nutzen Sie die aktuellste Zahl, die Sie bekommen können. Nach Genauigkeit geordnet: ein professionelles Gutachten, die vergleichende Marktanalyse eines Immobilienmaklers und dann Online-Schätzwerte wie der Zestimate von Zillow. Online-Schätzungen können um 10 % oder mehr danebenliegen — betrachten Sie die Ergebnisse des Rechners daher als Näherungswerte. Der Kreditgeber bestellt vor der endgültigen Zusage ein eigenes Gutachten, und dieser Wert bestimmt Ihre tatsächliche CLTV.
Kann ich meine Immobilie beleihen, wenn ich mehr schulde, als sie wert ist?
Nein. Liegt Ihre CLTV über 100 % — negatives Eigenkapital, oft als „underwater“ bezeichnet —, gibt es kein Eigenkapital als Sicherheit, und der Rechner zeigt eine Kreditlinie von null. Optionen sind in dieser Situation: auf steigende Werte warten, Sondertilgungen leisten oder staatliche Programme wie FHA Streamline oder eine VA-IRRRL-Umschuldung nutzen, falls Sie dafür berechtigt sind.
Ist der Zins eines Home-Equity-Kredits steuerlich absetzbar?
Das kann er sein, aber nur, wenn das Darlehen dazu dient, die Immobilie, die es absichert, zu kaufen, zu bauen oder grundlegend zu verbessern. Zinsen für Mittel, die für Umschuldung, Studiengebühren oder andere Ausgaben verwendet werden, sind nach den geltenden US-Steuerregeln nicht absetzbar. Außerdem gelten Obergrenzen für die Gesamthypothekenschuld — lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten, bevor Sie mit dem Abzug planen.