LTV-Rechner: Beleihungsquote (Loan-to-Value) berechnen
Berechnen Sie schnell Ihre Beleihungsquote (LTV), die kombinierte Quote (CLTV) und Ihr Eigenkapital aus Ihren Hypotheken-Restschulden und dem Immobilienwert – oder planen Sie Darlehenshöhe und Anzahlung, die für eine Ziel-LTV nötig sind. Geben Sie einen Bewertungswert, einen Kaufpreis und bis zu zwei Hypotheken ein.
Ihre LTV-Quote, CLTV und Ihr Eigenkapital prüfen
LTV-Formel
Dabei gilt:
- \(\text{LTV}\) — Beleihungsquote der Ersthypothek allein (%);
- \(\text{CLTV}\) — kombinierte Beleihungsquote, die alle auf der Immobilie lastenden Grundpfandrechte einbezieht (%);
- Immobilienwert — der niedrigere Wert aus Schätzung und Kaufpreis, denn genau an diese Größe halten sich die Kreditgeber.
Die ersten drei Formeln beschreiben Ihre heutige Situation; die letzte rechnet von einer Ziel-LTV rückwärts zur größten Ersthypothek (und dem dafür nötigen Bargeld), die in diese passt.
LTV – Rechenbeispiel
Beispiel: Eine Immobilie mit einem Schätzwert von 400.000 $ trägt eine Ersthypothek von 320.000 $, weder Zweithypothek noch HELOC. Das Feld für den Kaufpreis bleibt auf 0, sodass der Schätzwert als Basis dient.
\[ \text{LTV} = \frac{320{,}000}{400{,}000} \times 100\% = 80.0\% \\ \text{CLTV} = \frac{320{,}000 + 0}{400{,}000} \times 100\% = 80.0\% \\ \text{Eigenkapital} = 100\% - 80.0\% = 20.0\% \; (\$80{,}000) \]
Ergebnis: LTV = 80,0 %, CLTV = 80,0 %, Eigenkapital = 20,0 % (80.000 $), Hypothekengesamtschuld = 320.000 $, Barposition bei Abschluss 80.000 $. Genau bei 80 % LTV kann der Kreditgeber bei einem konventionellen Darlehen die Aufhebung der privaten Hypothekenversicherung (PMI) verlangen.
So verwenden Sie den LTV-Rechner
- Wählen Sie den Modus: „Meine LTV prüfen“ zeigt, wo Sie heute stehen; „Auf eine Ziel-LTV planen“ rechnet rückwärts zur nötigen Darlehenshöhe und zum nötigen Bargeld.
- Geben Sie den Schätzwert ein (oder Ihre beste aktuelle Markteinschätzung). Kreditgeber rechnen mit dem niedrigeren Wert aus diesem und dem Kaufpreis, den Sie unter Kaufpreis erfassen können – auf 0 lassen, falls nicht vorhanden.
- Legen Sie unter Darlehensdaten fest, ob das Darlehen als Darlehensbetrag oder als Anzahlung eingegeben wird. Füllen Sie dann den Betrag der Ersthypothek aus (oder die Anzahlung, als Prozentsatz des Preises oder als $-Betrag) sowie die Restschuld einer eventuellen Zweithypothek / HELOC – ohne zweite Hypothek 0 eingeben.
- Setzen Sie im Planungsmodus eine Ziel-LTV fest (80 %, 90 %, 97 %, 96,5 %, 100 % oder „Eigener Wert“) und aktivieren Sie „Zweithypothek in das Ziel einbeziehen“, wenn sich die Grenze auf den CLTV aller Darlehen zusammen bezieht statt nur auf die Ersthypothek.
- Lesen Sie die Ergebnisse: „LTV – Ersthypothek“, „CLTV – alle Hypotheken“, „Eigenkapital“ und – im Planungsmodus – die „Maximale Ersthypothek beim Zielwert“ und die „Erforderliche Anzahlung“, dazu eine Tabelle mit den typischen Obergrenzen der Darlehensprogramme.
Was die Beleihungsquote bedeutet
LTV ist die wichtigste Zahl, die ein Hypothekenkreditgeber neben Ihrem Kredit-Score und Ihrer Debt-to-Income-Quote prüft. Sie zeigt, wie viel vom Wert der Immobilie finanziert ist: Eine LTV von 80 % bedeutet, dass die Darlehen vier Fünftel des Werts abdecken und Ihnen das restliche Fünftel als Eigenkapital gehört. Aus Sicht des Kreditgebers steht eine niedrigere LTV für ein sichereres Darlehen – falls Sie ausfallen, bleibt mehr Puffer zwischen der Schuld und dem Erlös aus einem Verkauf. Kreditnehmer mit niedriger LTV bekommen daher bessere Konditionen und leichter eine Zusage.
Die bekannteste Schwelle liegt bei 80 %. Bei konventionellen Darlehen ist oberhalb von 80 % LTV eine private Hypothekenversicherung (PMI) Pflicht, die üblicherweise 0,3 bis 1,5 % der Darlehensrestschuld pro Jahr kostet. Sinkt Ihre LTV auf 80 %, können Sie die Aufhebung der PMI beantragen; bei 78 % des ursprünglichen Werts muss der Darlehensverwalter sie nach dem Homeowners Protection Act automatisch beenden. Bei Cash-out-Refinanzierungen ist 80 % ebenfalls die Standardgrenze – die 80-%-Marke zählt also für Kauf und Refinanzierung gleichermaßen.
CLTV – die kombinierte Beleihungsquote – addiert alle Grundpfandrechte: Eine Ersthypothek von 75 % plus eine HELOC von 10 % ergibt einen CLTV von 85 %, obwohl die LTV der ersten Hypothek nur 75 % beträgt. Kreditgeber für Home-Equity-Darleiche kalkulieren nach dem CLTV und begrenzen die kombinierte Finanzierung meist auf etwa 85 %. Die Programmgrenzen folgen eigenen Regeln: Konventionelle Kaufdarlehen gehen bis 97 % LTV, FHA bis 96,5 %, während VA- und USDA-Darlehen für berechtigte Kreditnehmer 100 % erlauben. Die Programmtabelle des Rechners zeigt, wie Ihre Werte zu diesen Grenzen passen.
Eigenkapital ist das Spiegelbild der LTV: 75 % LTV bedeuten 25 % Eigenkapital. Kreditgebern gefällt es, wenn es im Lauf der Zeit wächst – durch Tilgung, Sondertilgungen oder Wertsteigerung –, denn steigendes Eigenkapital eröffnet bessere Refinanzierungskonditionen, Zugang zu HELOCs und die Möglichkeit, die PMI loszuwerden. Unser Eigenkapital-Rechner beleuchtet diese Seite der Bilanz ausführlicher.
LTV-Schwellen im Überblick
| LTV | Bedeutung |
|---|---|
| 100 % und mehr | Null oder negatives Eigenkapital – nur VA-/USDA-Kaufdarlehen erreichen 100 % |
| 96,5–97 % | Höchstwert für FHA- (96,5 %) und konventionelle (97 %) Kaufdarlehen |
| 80,01–95 % | PMI bei konventionellen Darlehen erforderlich; Aufhebung bei 80 % beantragen |
| 80 % | PMI-freie Zone bei konventionellen Darlehen; übliche Grenze für Cash-out-Refinanzierung |
| 78 % | PMI endet automatisch (bezogen auf den ursprünglichen Wert) |
| 85 % CLTV | Typische Obergrenze der kombinierten Finanzierung für Home-Equity-Darlehen und HELOCs |
Annahmen und praktische Hinweise
- Der niedrigere Wert gewinnt. Liegt der Kaufpreis über dem Schätzwert, rechnet der Rechner mit dem Schätzwert – genau wie die Kreditgeber. Ein niedriger Schätzwert treibt Ihre tatsächliche LTV nach oben und kann ein Geschäft scheitern lassen; schätzen Sie den Wert daher konservativ.
- Aktuelle Restschuld statt ursprünglichem Darlehen. Geben Sie bei einer bestehenden Immobilie die heutige Restschuld (von der letzten Abrechnung) ein, nicht den ursprünglich aufgenommenen Betrag; Tilgung und Sondertilgungen senken Ihre tatsächliche LTV.
- Abschlusskosten zählen nicht. Der Bargeldbetrag umfasst nur die Anzahlung bzw. die Eigenkapitallücke; Abschlusskosten addieren Sie separat mit unserem Abschlusskosten-Rechner.
- LTV ist nur eine von drei Hürden. Selbst eine LTV von 60 % kommt nicht zustande, wenn Ihre Debt-to-Income-Quote oder Ihr Kredit-Score außerhalb des Rahmens liegt. Prüfen Sie beides, bevor Sie eine Darlehenshöhe als sicher betrachten.
- Programmregeln ändern sich. Die Programmtabelle zeigt typische Höchstwerte, keine Garantien – jeder Kreditgeber wendet eigene Zusatzregeln an, und staatlich geförderte Programme wie FHA- und VA-Darlehlen haben eigene Versicherungs- oder Gebührenstrukturen, die eine hohe LTV ausgleichen.
- Der Planungsmodus blendet Zinseffekte aus. Er berechnet das Darlehen, das in eine Ziel-LTV passt – doch eine höhere Anzahlung verbessert womöglich auch Ihr Zinsangebot. Die tatsächliche Ersparnis kann über die PMI-Grenze hinausgehen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist eine gute Beleihungsquote?
80 % oder weniger gelten als gut – das qualifiziert Sie für die besten konventionellen Konditionen, vermeidet PMI und öffnet die Tür zu Cash-out-Refinanzierungen und Home-Equity-Produkten. Zwischen 80,01 und 95 % ist alles machbar, aber mit PMI bei konventionellen Darlehen. Ganz normale Käufe liegen regelmäßig bei 90–97 %, eine hohe Anfangs-LTV ist also kein Problem; das Ziel ist, im Lauf der Zeit unter 80 % zu kommen und sich dadurch günstigere Finanzierung zu sichern.
Wie kann ich meine LTV schneller senken?
Es gibt drei Hebel. Sondertilgungen leisten – jeder zusätzliche Euro senkt die Restschuld direkt, und Extra-Zahlungen früh im Darlehen fließen fast vollständig in die Tilgung. Die Immobilie ansteigen lassen – die Zeit arbeitet für Sie, allerdings brauchen Sie eine neue Bewertung oder eine belastbare Schätzung als Nachweis des höheren Werts. Eine höhere Anzahlung vor dem Kauf startet tiefer. Zusätzlich können Sie einmal im Jahr eine größere Einmalzahlung aus Boni oder Steuererstattungen leisten.
Welchen Wert soll ich verwenden, wenn noch keine Schätzung vorliegt?
Bei einer bestehenden Immobilie nutzen Sie Ihre beste aktuelle Markteinschätzung: kürzliche vergleichbare Verkäufe in Ihrer Nachbarschaft, die Einschätzung eines Maklers oder Online-Schätzungen wie die von Zillow. Bleiben Sie konservativ – Online-Schätzungen können um 10 % oder mehr danebenliegen, und der Kreditgeber bestellt ohnehin eine eigene Bewertung. Für die PMI-Aufhebung oder eine Refinanzierung zählt nur eine offizielle, vom Kreditgeber in Auftrag gegebene Schätzung; Ihre eigene Schätzung ist nur eine Vorschau, wo Sie landen könnten.
Was ist HCLTV und worin unterscheidet es sich von LTV und CLTV?
HCLTV steht für High-Combined LTV, gelegentlich auch HLTV genannt. Der Unterschied liegt in der Behandlung einer HELOC: Der CLTV rechnet mit dem aktuell abgerufenen HELOC-Saldo, während der HCLTV unterstellt, dass Sie die gesamte verfügbare Kreditlinie abrufen – selbst bei einem Saldo von 0 $. Haben Sie eine Ersthypothek von 100.000 $ und eine ungenutzte HELOC über 50.000 $ auf einer Immobilie im Wert von 300.000 $, liegt die LTV bei 33 %, der CLTV ebenfalls bei 33 %, der HCLTV aber bei 50 %. Manche Kreditgeber kalkulieren nach dem HCLTV.
Kann die LTV über 100 % liegen?
Ja – das nennt man negatives Eigenkapital oder „underwater“; es entsteht, wenn die Immobilienpreise fallen oder Sie bei 100 % finanziert haben und Abschlusskosten mit eingerechnet wurden. Eine Refinanzierung wird dann sehr schwer, und ein Verkauf ließe Sie mit einer Restschuld zurück. Die wichtigsten Lösungen sind Geduld bis zur Wertsteigerung und Sondertilgungen. Manche Kreditnehmer mit negativem Eigenkapital nutzen einen Partial Claim, eine Darlehensänderung oder – in seltenen Fällen – ein Programm als Alternative zur Zwangsvollstreckung.
Wie wird die LTV bei einer Refinanzierung statt bei einem Kauf berechnet?
Bei einer Refinanzierung gibt es keinen Kaufpreis, deshalb legt allein der Schätzwert den Wert fest: \( \text{LTV} = \frac{\text{neue Darlehensrestschuld}}{\text{Schätzwert}} \). Die meisten Kreditgeber verlangen eine frische Schätzung, selbst wenn der Kauf erst kurz zurückliegt. Cash-out-Refinanzierungen sind bei konventionellen und FHA-Darlehen auf 80 % LTV begrenzt, während Zins- und Laufzeit-Refinanzierungen höher gehen können – bis 97 % konventionell oder 97,75 % bei FHA. Um Ihr Potenzial für eine solche Refinanzierung zu ermitteln, geben Sie die aktuelle Ablösesumme und eine realistische Wertschätzung ein.
Aktualisiert sich meine LTV automatisch, wenn das Darlehen getilgt wird?
Ihre tatsächliche LTV verbessert sich jeden Monat, weil getilgt wird und – meistens – die Immobilie an Wert gewinnt. Bei der PMI passiert aber nichts von allein. Nach dem Homeowners Protection Act muss der Darlehensverwalter die PMI kündigen, wenn der planmäßige Saldo 78 % des ursprünglichen Werts erreicht – wer 80 % früher schafft, ob durch Sondertilgungen oder Wertsteigerung, muss einen schriftlichen Aufhebungsantrag stellen, oft zusammen mit einer neuen Schätzung. Prüfen Sie Ihren Saldo einmal jährlich und verfolgen Sie Ihre Quote.