Calculadora de puntos de descuento hipotecario

Actualizado: 03.10.2026

Estime el costo de comprar puntos de descuento hipotecario, el ahorro mensual gracias a una tasa más baja y cuántos meses tarda en recuperarse la inversión. Introduzca el monto del préstamo, el plazo, ambas tasas y los puntos.

Calculadora de costo y ahorro al comprar puntos hipotecarios

Fórmula de los puntos de descuento hipotecario

Fórmula

\[ M = \frac{P \times r}{1 - (1 + r)^{-n}} \\ \text{Costo de los puntos} = P \times \frac{d}{100} \\ S = M_{\text{sin}} - M_{\text{con}} \\ T = \frac{\text{Costo de los puntos}}{S} \]

Donde:

$P$ — capital del préstamo (monto solicitado)
$r$ — tasa de interés mensual (tasa anual dividida entre 12)
$n$ — número total de pagos mensuales (plazo del préstamo en meses)
$d$ — puntos de descuento comprados, como porcentaje del monto del préstamo
$M$ — pago mensual (calculado tanto con la tasa con puntos como con la tasa sin puntos)
$S$ — ahorro mensual gracias a la tasa más baja
$T$ — tiempo de recuperación de la inversión en meses

La primera fórmula es la fórmula estándar del pago de un préstamo amortizable, aplicada una vez con la tasa con puntos y otra vez con la tasa sin puntos. El tiempo de recuperación le indica cuánto tiempo debe mantener el préstamo antes de que el ahorro mensual haya pagado el costo inicial de los puntos.

Puntos de descuento hipotecario: ejemplo de cálculo

Ejemplo: usted pide prestados $\$300{,}000$ a 30 años. El prestamista ofrece una tasa del 4,5 % sin puntos, o del 4,0 % si compra 1 punto de descuento. Usted espera quedarse en la vivienda 7 años.

\[ \text{Costo de los puntos} = 300{,}000 \times \frac{1}{100} = \$3{,}000 \]

\[ M_{\text{con}} = \frac{300{,}000 \times 0.04/12}{1 - (1 + 0.04/12)^{-360}} \approx \$1{,}432.25 \]

\[ M_{\text{sin}} = \frac{300{,}000 \times 0.045/12}{1 - (1 + 0.045/12)^{-360}} \approx \$1{,}520.06 \]

\[ S = 1{,}520.06 - 1{,}432.25 = \$87.81 \quad\Rightarrow\quad T = \frac{3{,}000}{87.81} \approx 34.2 \text{ meses} \]

Resultado: el punto cuesta $$3,000$ por adelantado, ahorra $$87.81$ al mes y se recupera tras aproximadamente 34,2 meses (unos 2 años y 10 meses). A lo largo de los 7 años previstos (84 meses), el ahorro total es de unos $$7,376$: una ganancia neta de aproximadamente $$4,376$ una vez descontado el costo del punto.

Cómo usar la calculadora

Introduzca el Monto del préstamo: el capital que va a pedir prestado, no el precio de la vivienda.
Introduzca el Plazo del préstamo (años), normalmente 15, 20 o 30 años.
Introduzca la Tasa de interés con puntos: la tasa más baja que ofrece el prestamista si compra puntos.
Introduzca los Puntos de descuento (%): cada punto equivale al 1 % del monto del préstamo. Introduzca 1 para un punto, 1,5 para punto y medio.
Introduzca los Años en la vivienda: cuánto tiempo espera conservar de forma realista esta hipoteca antes de vender o refinanciar.
Introduzca la Tasa de interés sin puntos: la tasa que pagaría si no comprara puntos.
Lea los resultados: Pago mensual con puntos, Costo pagado por los puntos, Pago mensual sin puntos, Ahorro mensual y Tiempo de recuperación en meses.

¿Qué son los puntos de descuento hipotecario?

Los puntos de descuento son una comisión inicial pagada al prestamista a cambio de una tasa de interés más baja, una práctica conocida como «comprar la tasa» (buying down the rate). Un punto cuesta el 1 % del monto del préstamo, de modo que en una hipoteca de $$300,000$, un punto cuesta $$3,000$. Cada punto suele reducir la tasa entre un 0,125 % y un 0,5 %, según el prestamista y las condiciones del mercado, así que pida siempre la lista de tasas exacta de su prestamista.

Comprar puntos es, en esencia, una contrapartida: paga más al cierre para pagar menos cada mes. La calculadora cuantifica ambos lados de esa decisión. Muestra la comisión inicial, los dos pagos mensuales, el ahorro mensual y —lo más importante— el tiempo de recuperación, es decir, el número de meses de ahorro necesarios para recuperar el costo inicial.

Interpretar el resultado es sencillo: si el tiempo de recuperación es menor que el número de meses que espera conservar el préstamo (sus Años en la vivienda multiplicados por 12), comprar puntos sale a cuenta. Si podría vender, refinanciar o pagar el préstamo antes del punto de recuperación, los puntos son una apuesta perdedora, porque la comisión inicial ya está gastada en el cierre.

Dado que los puntos reducen la tasa de interés de todo el préstamo, cuanto más tiempo conserve la hipoteca, más valiosos se vuelven. Para tener una visión más completa de los pagos en sí, pase los mismos números por nuestra Calculadora de hipoteca o la Calculadora de pago de hipoteca. Los puntos también afectan el costo efectivo del préstamo a lo largo del tiempo, algo que recoge la Calculadora de APR hipotecario.

Limitaciones y consejos prácticos

El punto de equilibrio ignora el costo de oportunidad. Los $$3,000$ gastados en puntos podrían invertirse o destinarse a un pago inicial mayor. Si quiere sopesar la alternativa, compárelos con la Calculadora de retorno de inversión.
El ahorro mensual no es perfectamente constante. La calculadora usa la diferencia de pago del primer mes para todo el plazo. En realidad, la diferencia varía ligeramente con el tiempo porque los dos préstamos se amortizan a velocidades distintas; el efecto sobre el punto de equilibrio es pequeño.
Los puntos no siempre reducen la tasa en la misma medida. La reducción de tasa por punto varía según el prestamista, el tipo de préstamo y el mercado. Consiga por escrito ambas tasas (con y sin puntos) de su prestamista antes de hacer los cálculos.
Los puntos de descuento no son lo mismo que la comisión de originación. Algunos prestamistas cobran una comisión de originación expresada en «puntos» por tramitar el préstamo; solo los verdaderos puntos de descuento reducen la tasa.
Los puntos pueden ser deducibles de impuestos en algunos países como interés hipotecario pagado por adelantado. Consulte a un profesional fiscal, ya que las reglas dependen del uso del préstamo y de su lugar de residencia.
El efectivo en el cierre importa. Aunque los puntos salgan rentables matemáticamente, necesita liquidez para pagarlos. Un punto pagado con ahorros que podría necesitar más adelante puede ser más arriesgado que una tasa ligeramente más alta.
Refinanciar reinicia el reloj. Si es probable que refinancie pronto —por ejemplo, porque se espera que las tasas bajen—, es posible que los puntos del préstamo actual nunca lleguen a recuperarse.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos puntos de descuento debo comprar?

No existe un número universal: depende de cuánto tiempo conserve el préstamo. Una regla general habitual es que cada punto reduce la tasa aproximadamente un 0,25 %, pero la reducción real varía según el prestamista y el mercado. Compare los tiempos de recuperación para distintas cantidades de puntos: si la compra de 2 puntos se recupera en 5 años pero usted planea vender en 4, compre menos puntos o ninguno. Consiga siempre la lista de tasas de su prestamista con la tasa a 0, 1, 2 y 3 puntos antes de decidir.

¿Cuánto baja mi tasa de interés con un punto de descuento?

Normalmente entre un 0,125 % y un 0,5 % por punto, con mucha frecuencia alrededor del 0,25 %. La reducción no es fija: varía según el prestamista, el tipo de préstamo y las condiciones diarias del mercado, y puede cambiar de un día a otro. Algunos días los prestamistas ofrecen mejores precios de «compra de tasa» que otros, de modo que el mismo punto puede valer más o menos dependiendo de cuándo fije su tasa. Pida a su prestamista ambas cotizaciones por escrito.

¿Los puntos de descuento se pagan por adelantado o se financian en el préstamo?

Normalmente se pagan en efectivo en el cierre, pero muchos prestamistas permiten financiarlos añadiendo el costo al saldo del préstamo. Financiar los puntos en el préstamo significa pagar intereses sobre ese monto durante toda la vida de la hipoteca, lo que alarga el tiempo de recuperación. Si financia los puntos, recalcule el punto de equilibrio con el saldo mayor: la calculadora asume que la comisión se paga en efectivo en el cierre.

¿Comprar puntos vale la pena si planeo refinanciar más adelante?

Normalmente no. Refinanciar sustituye su hipoteca actual, de modo que los puntos que pagó se pierden efectivamente en cuanto el préstamo antiguo se cancela. Si se espera que las tasas bajen y es probable que refinancie en pocos años, los puntos quizá nunca se recuperen. Compre puntos solo cuando esté seguro de que conservará esta hipoteca concreta bastante más allá del mes de recuperación (por ejemplo, cuando las tasas ya son relativamente altas y es improbable que bajen pronto).

¿Los puntos de descuento reducen mi pago mensual o el saldo del préstamo?

Reducen la tasa de interés, lo que disminuye su pago mensual: el saldo del préstamo sigue exactamente igual. Por ejemplo, pasar del 4,5 % al 4,0 % en un préstamo de $300.000 a 30 años reduce el pago en unos $88 al mes. A veces se confunden los puntos con un pago inicial mayor, que sí reduce el capital. Un pago inicial mayor también evita intereses, pero en muchos casos cuesta más por cada dólar de ahorro mensual.

¿Los puntos de descuento hipotecario son deducibles de impuestos?

En Estados Unidos, los puntos de descuento de un préstamo para su residencia principal generalmente son deducibles como interés hipotecario pagado por adelantado en el año del pago, sujeto a las reglas del IRS y a la deducción detallada. Los puntos pagados en una refinanciación o para una propiedad de inversión suelen deducirse de otra manera, a menudo repartidos a lo largo de la vida del préstamo. Las reglas varían según el país y cambian con el tiempo, así que guarde su liquidación de cierre y consulte a un profesional fiscal antes de contar con la deducción.

¿Cuál es la diferencia entre los puntos de descuento y la comisión de originación?

Los puntos de descuento son interés pagado por adelantado que reduce su tasa. La comisión de originación es un cargo por tramitar y estudiar el préstamo: algunos prestamistas también la expresan en «puntos», pero no reduce su tasa. Un prestamista que anuncia «sin puntos» puede seguir cobrando una comisión de originación. Al comparar ofertas de préstamo, revise el formulario Loan Estimate: los puntos de descuento aparecen en la sección A y deben estar claramente identificados, para que sepa exactamente por qué está pagando.