Calculadora de préstamos FHA: cuota con seguro hipotecario

Estima la cuota mensual de tu préstamo FHA, incluido el seguro hipotecario

Precio de la vivienda

Precio de compra de la vivienda (no debe superar el límite de los préstamos FHA en tu condado).

Entrada

Entrada mínima para un préstamo FHA: 3,5 % con una puntuación crediticia de 580 o más, o 10 % con una puntuación de entre 500 y 579.

Rango de puntuación crediticia

Tipo de interés

Plazo del préstamo

Impuesto sobre la propiedad

% al año

Impuesto anual sobre la propiedad expresado como porcentaje del precio de la vivienda.

Seguro de hogar

$ al año

Cuotas de la comunidad

$ al mes

Calcular automáticamenteSi está activado, el resultado se actualizará automáticamente al cambiar cualquier valor.

Desglose de la cuota del préstamo FHA

Importe base del préstamo

Préstamo total con el MIP inicial

Capital e intereses mensuales

MIP mensual

Impuesto mensual sobre la propiedad

Seguro mensual

Cuotas mensuales de la comunidad

Cuota mensual total

Total pagado en MIP

Fórmula del préstamo FHA

Fórmula

\[ L = P \left(1 - \frac{d}{100}\right) \] \[ U = 0.0175 \, L, \qquad T = L + U \] \[ \text{C\&I} = \frac{T \cdot i}{1 - (1 + i)^{-12n}}, \qquad i = \frac{r}{1200} \] \[ \text{MIP}_{mo} = \frac{T \cdot a}{1200} \] \[ \text{Impuesto}_{mo} = \frac{P \cdot t}{1200}, \qquad \text{Seguro}_{mo} = \frac{I}{12} \] \[ \text{Cuota} = \text{C\&I} + \text{MIP}_{mo} + \text{Impuesto}_{mo} + \text{Seguro}_{mo} + \text{HOA} \]

Donde:

$P$ — precio de la vivienda ($)
$d$ — entrada (% del precio)
$L$ — importe inicial del préstamo ($)
$U$ — prima inicial del seguro hipotecario (MIP), equivalente al 1,75 % del importe inicial del préstamo y que normalmente se incorpora a este ($)
$T$ — importe total del préstamo, incluida la prima inicial del MIP incorporada a él ($)
$r$ — tipo de interés anual (%)
$i$ — tipo de interés mensual expresado como número decimal
$n$ — plazo del préstamo en años (15 o 30)
$a$ — tipo anual del MIP (%), que depende del plazo y de la relación préstamo-valor
$t$ — tipo anual del impuesto sobre la propiedad (% del precio de la vivienda)
$I$ — prima anual del seguro de hogar ($)
$\text{HOA}$ — cuotas mensuales de la asociación de propietarios ($)

Las fórmulas calculan la cuota de amortización del préstamo completo (el importe inicial más la prima inicial del MIP incorporada a él). Después suman el seguro hipotecario mensual, el impuesto sobre la propiedad, el seguro de hogar y las cuotas de la asociación de propietarios para obtener la cuota mensual total.

Préstamo FHA: ejemplo de cálculo

Ejemplo: compras una vivienda de 400.000 $ con la entrada mínima del 3,5 % exigida por la FHA (para una puntuación crediticia de 580 o más), un interés del 6,5 % a 30 años, un impuesto anual sobre la propiedad del 1,1 %, un seguro de hogar de 1.500 $ al año y sin cuotas de asociación de propietarios.

Importe inicial del préstamo:
\[ L = 400{,}000 \times (1 - 0.035) = 386{,}000 \]

Prima inicial del MIP (1,75 %, incorporada al préstamo) e importe total del préstamo:
\[ U = 386{,}000 \times 0.0175 = 6{,}755, \qquad T = 386{,}000 + 6{,}755 = 392{,}755 \]

Capital e intereses al 6,5 % durante 30 años:
\[ \text{C\&I} = \frac{392{,}755 \times 0.0054167}{1 - (1.0054167)^{-360}} \approx 2{,}480.53 \]

MIP mensual (la relación préstamo-valor es del 96,5 %, por lo que el tipo anual es del 0,55 % para un préstamo a 30 años):
\[ \text{MIP}_{mo} = \frac{392{,}755 \times 0.55}{1200} \approx 179.95 \]

Impuesto sobre la propiedad: $ 400{,}000 \times 0.011 / 12 = 366.67 $. Seguro: $ 1{,}500 / 12 = 125.00 $.

Resultado: cuota mensual total $ \approx 2{,}480.53 + 179.95 + 366.67 + 125.00 = \$3{,}152.15 $. Como la entrada es inferior al 10 %, pagarás el MIP mensual durante toda la vida del préstamo; el MIP total pagado en 30 años será de aproximadamente $ 6{,}755 + 179.95 \times 360 \approx \$71{,}536 $.

Cómo usar la calculadora

Introduce el Precio de la vivienda, es decir, el precio de compra. Comprueba que se ajusta al límite de los préstamos FHA en tu condado.
Introduce la Entrada como porcentaje. La FHA exige al menos un 3,5 % si tu puntuación crediticia es de 580 o más, o un 10 % si está entre 500 y 579.
Selecciona tu Intervalo de puntuación crediticia: determina la entrada mínima que aceptará la calculadora.
Introduce el Tipo de interés que te han ofrecido, expresado en porcentaje (por ejemplo, 6,5).
Elige el Plazo del préstamo: 15 o 30 años. El plazo también influye en el tipo anual del MIP.
Introduce el Impuesto sobre la propiedad como porcentaje anual del precio de la vivienda, la prima anual del Seguro de hogar en dólares y las Cuotas de la asociación de propietarios que pagues cada mes, si las hay.
Consulta el Desglose de la cuota del préstamo FHA: el importe inicial del préstamo, el importe total con la prima inicial del MIP incorporada, la cuota mensual de capital e intereses, el MIP mensual, los impuestos, el seguro, las cuotas de la asociación de propietarios y la cuota mensual total. También verás una tabla con el MIP total pagado durante el préstamo.

¿Qué es un préstamo FHA y qué es el MIP?

Un préstamo FHA es una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA), que forma parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD). Como el Gobierno garantiza una parte del préstamo, las entidades pueden aprobar solicitudes con puntuaciones crediticias más bajas y entradas menores de lo que suelen permitir las hipotecas convencionales. Por eso, los préstamos FHA son populares entre quienes compran su primera vivienda.

A cambio de ese seguro, pagas una prima de seguro hipotecario (MIP) que tiene dos partes. La prima inicial del MIP equivale al 1,75 % del importe inicial del préstamo y normalmente se incorpora a este en lugar de pagarse al contado. Por eso, la calculadora la suma al importe financiado antes de calcular la cuota mensual. La prima anual del MIP se cobra mensualmente, según un tipo que fija el HUD en función del plazo del préstamo y de la relación préstamo-valor (LTV).

El tiempo durante el que pagas la prima anual del MIP depende de tu entrada. Si aportas menos del 10 %, pagarás el MIP mensual durante toda la vida del préstamo: no dejarás de pagarlo a menos que refinancies. Si aportas un 10 % o más, lo pagarás durante 11 años. Por eso, la calculadora muestra el MIP total pagado: con una entrada pequeña, puede sumar decenas de miles de dólares a lo largo del préstamo y conviene tenerlo en cuenta en tu presupuesto, además del tipo de interés.

Al consultar los resultados, recuerda que la entidad comparará la cuota mensual total con tus ingresos. Como orientación habitual para un préstamo FHA, los gastos totales de vivienda no deberían superar aproximadamente el 31 % de los ingresos brutos mensuales. Para comprobar si la cuota completa encaja en tus finanzas, compárala con tus otras deudas mediante nuestra calculadora de la relación entre deudas e ingresos.

Supuestos y limitaciones

Tipos del MIP: la calculadora utiliza la tabla actual de tipos anuales del MIP del HUD: 0,55 % (LTV superior al 95 %) o 0,50 % (LTV del 95 % o menos) para préstamos a 30 años; 0,40 % (LTV superior al 90 %) o 0,15 % (LTV del 90 % o menos) para préstamos a 15 años. A esto se añade una prima inicial del 1,75 %. El HUD modifica estos tipos periódicamente, así que compruébalos antes de basarte en los resultados.
Prima inicial del MIP incorporada al préstamo: el cálculo supone que añades esta prima al importe financiado en lugar de pagarla al contado.
Tipo fijo: la cuota se calcula para un préstamo a tipo fijo que se amortiza por completo. Las cuotas de las hipotecas FHA a tipo variable cambiarán con el tiempo.
Impuestos y seguro incluidos en la cuota: los préstamos FHA exigen que el impuesto sobre la propiedad y el seguro de hogar se paguen mediante una cuenta de depósito gestionada por la entidad, por lo que se incluyen en la cuota mensual. Sus importes varían según la ubicación: sustituye los valores predeterminados por los de tu vivienda.
Límites del préstamo: los límites de los préstamos FHA varían según el condado y cambian cada año. Si el precio de tu vivienda supera el límite de tu zona, no podrás obtener un préstamo FHA para comprarla a ese precio.
No incluidos: la estimación no contempla los gastos de cierre, los puntos de descuento ni las comisiones de la entidad o de terceros.

Consejos prácticos

Aumentar la entrada del 3,5 % al 10 % o más no solo reduce el importe del préstamo: también limita el pago del MIP mensual a 11 años, en vez de mantenerlo durante todo el plazo. Esto puede suponer un ahorro considerable en un préstamo a 30 años.
Si puedes aportar una entrada del 20 %, compara el préstamo FHA con uno convencional. En los préstamos convencionales, el seguro hipotecario privado deja de cobrarse por completo al alcanzar un 20 % de capital acumulado en la vivienda; en cambio, el MIP de un préstamo FHA con una entrada pequeña no desaparece a menos que refinancies.
Un préstamo FHA es solo una de las formas de acceder a una vivienda en propiedad. Nuestra calculadora para comparar alquilar y comprar puede ayudarte a valorar si, en conjunto, te conviene comprar ahora.
Después de formalizar la compra, pagar un poco más cada mes acorta el plazo del préstamo y reduce los intereses totales. Descubre cuánto podrías ahorrar con la calculadora de amortización anticipada de hipotecas.

Preguntas frecuentes

¿Cómo puedo calcular a mano la cuota de un préstamo FHA?

Empieza por el importe inicial del préstamo: resta la entrada al precio de la vivienda. Súmale el 1,75 % de ese importe por la prima inicial del MIP, ya que la mayoría de los prestatarios la incorporan al préstamo. Después, calcula la cuota de amortización con la fórmula habitual $ M = \frac{T \cdot i}{1-(1+i)^{-12n}} $, donde $i$ es el tipo anual dividido entre 1200 y $n$ es el plazo en años. Por último, suma un mes de la prima anual del MIP (importe total del préstamo × tipo del MIP ÷ 12), el impuesto sobre la propiedad, el seguro y las cuotas de la asociación de propietarios. Comprueba el cálculo con el resultado de la calculadora.

¿Es demasiado alta mi cuota mensual estimada? ¿Qué porcentaje de mis ingresos es aceptable?

Por lo general, las entidades que conceden préstamos FHA esperan que el gasto total de vivienda (capital e intereses, MIP, impuestos, seguro y cuotas de la asociación de propietarios) ronde el 31 % de tus ingresos brutos mensuales, aunque pueden aprobar porcentajes de aproximadamente el 43–50 % si existen factores compensatorios. Si tu estimación supera el 31 %, plantéate una vivienda más barata, una entrada mayor o un plazo de 15 años. Esto es solo una estimación: la evaluación oficial de la entidad determinará a qué préstamo puedes optar.

¿En qué se diferencian el MIP de los préstamos FHA y el PMI de los préstamos convencionales?

El MIP es la prima del seguro de los préstamos FHA respaldados por el Gobierno; el PMI es el seguro hipotecario privado de los préstamos convencionales. La principal diferencia es que el MIP incluye un cargo inicial del 1,75 % más una prima anual, mientras que el PMI no tiene un cargo inicial. El PMI se cancela automáticamente cuando alcanzas entre un 20 % y un 22 % de capital acumulado en la vivienda, pero el MIP de un préstamo FHA con una entrada inferior al 10 % se paga durante todo el plazo, salvo que refinancies. Además, los tipos del PMI dependen en mayor medida de tu puntuación crediticia.

¿Puedo dejar de pagar alguna vez las primas del seguro hipotecario FHA?

Depende de tu entrada. Si aportas un 10 % o más, la prima anual del MIP se cancela automáticamente después de 11 años. Si aportas menos del 10 %, seguirás pagando el MIP mensual mientras mantengas ese préstamo: para dejar de pagarlo, tendrás que refinanciar con un préstamo convencional cuando tengas un 20 % de capital acumulado en la vivienda o cuando esta se haya revalorizado lo suficiente. La prima inicial del MIP ya se ha añadido al importe pendiente, así que solo podrás eliminar esa parte de la deuda amortizando el préstamo o refinanciando.

¿Por qué no puedo introducir una entrada inferior al 3,5 % (o al 10 % si tengo una puntuación crediticia más baja)?

Son los mínimos establecidos por la FHA. Si tu puntuación crediticia es de 580 o más, debes aportar al menos un 3,5 %. Si está entre 500 y 579, debes aportar al menos un 10 %; por debajo de 500, generalmente no puedes optar a un préstamo FHA. Las entidades también pueden aplicar requisitos más estrictos que los mínimos de la FHA, así que consulta las condiciones de la tuya.

¿Cuáles son los límites actuales de los préstamos FHA y qué ocurre si la vivienda cuesta más?

Los límites de los préstamos FHA se fijan cada año por condado y se basan en el precio mediano de las viviendas de la zona: los condados más baratos tienen un límite mínimo y las zonas más caras, un límite máximo mucho más alto. El importe inicial de tu préstamo (precio de la vivienda menos entrada) debe estar dentro del límite de tu condado. Si el precio de la vivienda supera ese límite, no podrás utilizar un préstamo FHA sujeto a tasación a ese precio. Consulta el límite actual de tu condado en la web del HUD antes de empezar a buscar vivienda.

¿Qué errores son habituales al estimar la cuota de un préstamo FHA?

El más importante es olvidar que la prima inicial del MIP se incorpora al préstamo, lo que aumenta tanto el importe financiado como la cuota de capital e intereses: no se trata solo de añadir un 1,75 % al pago en efectivo. Otros errores son calcular el MIP anual sobre el importe inicial del préstamo en lugar del importe total, no incluir los impuestos y el seguro que la entidad exige pagar mediante una cuenta de depósito, suponer que el MIP desaparece al alcanzar un 20 % de capital acumulado en la vivienda como ocurre con el PMI, y pasar por alto los límites de préstamo del condado. Introduce siempre los importes reales que te hayan indicado para los impuestos y el seguro, en lugar de utilizar medias nacionales.