Calculateur de réamortissement de prêt immobilier
Découvrez comment un versement exceptionnel sur le capital permet de recalculer vos mensualités. Saisissez les caractéristiques de votre prêt pour comparer, avant et après réamortissement, les mensualités de capital et d’intérêts, le total des intérêts et le délai nécessaire pour amortir les frais.
Comparez votre prêt avant et après le recalcul des mensualités
Formule de réamortissement d’un prêt immobilier
Avec :
- \(P\) — la mensualité de capital et d’intérêts
- \(B\) — le capital restant dû après le versement exceptionnel : \(B = B_{\text{actuel}} - L\)
- \(L\) — le versement exceptionnel effectué pour le réamortissement
- \(r\) — le taux d’intérêt mensuel : \(r = \frac{\text{taux annuel}}{12 \times 100}\)
- \(m\) — le nombre de mois restant sur la durée initiale du prêt
Le réamortissement ne modifie ni votre taux d’intérêt ni la date de remboursement prévue. Seule la mensualité exigée est recalculée sur un capital restant dû plus faible, selon la formule d’amortissement habituelle.
\[ P = \frac{B \cdot r}{1-(1+r)^{-m}} \qquad L = B_{\text{actuel}} - B \qquad S = P_{\text{ancienne}} - P \]
\(P_{\text{ancienne}}\) est la mensualité initialement prévue et \(S\), l’économie mensuelle. Les intérêts économisés correspondent à la différence entre les intérêts qu’il restait à payer selon l’échéancier initial et ceux dus après réamortissement.
\[ P = \frac{B \cdot r}{1-(1+r)^{-m}} \qquad S = P_{\text{ancienne}} - P \qquad I_{\text{économisés}} = \bigl(P_{\text{ancienne}} \cdot m - B_{\text{actuel}}\bigr) - \bigl(P \cdot m - B\bigr) \]
\(r\) — taux d’intérêt mensuel (taux annuel ÷ 12) ; \(m\) — nombre de mois restants ; \(L\) — versement exceptionnel ; \(P_{\text{ancienne}}\) — mensualité actuelle ; \(P\) — mensualité après réamortissement ; \(S\) — économie mensuelle.
Réamortissement d’un prêt immobilier : exemple de calcul
Exemple : vous avez emprunté 300 000 $ sur 30 ans à 6,5 %, déjà payé 48 mensualités et souhaitez maintenant verser 50 000 $ en une fois, moyennant 250 $ de frais de réamortissement.
\[ r = \frac{6.5}{12 \times 100} = 0.0054167 \]
\[ P_{\text{ancienne}} = \frac{300{,}000 \times 0.0054167}{1-(1.0054167)^{-360}} \approx 1{,}896.20 \]
\[ B_{\text{actuel}} = 300{,}000(1.0054167)^{48} - 1{,}896.20 \times \frac{(1.0054167)^{48}-1}{0.0054167} \approx 285{,}179 \]
\[ P = \frac{(285{,}179 - 50{,}000) \times 0.0054167}{1-(1.0054167)^{-312}} = \frac{235{,}179 \times 0.0054167}{0.81463} \approx 1{,}563.75 \]
Résultat : votre mensualité de capital et d’intérêts passe de 1 896,20 $ à environ 1 563,75 $, soit une économie d’environ 332,45 $ par mois. Sur les 312 mois restants, vous évitez environ 53 700 $ d’intérêts, et la baisse de la première mensualité suffit à couvrir les 250 $ de frais.
Comment utiliser le calculateur de réamortissement de prêt immobilier
- Saisissez le Montant initial du prêt que vous avez emprunté.
- Saisissez votre Taux d’intérêt : le réamortissement ne le modifie pas, utilisez donc celui qui figure sur votre relevé.
- Sélectionnez la Durée initiale du prêt (15, 20 ou 30 ans).
- Indiquez le Nombre de mensualités déjà payées.
- Pour le Capital restant dû, choisissez Calculer à partir des mensualités payées pour laisser le calculateur l’estimer selon l’échéancier, ou Saisir le solde manuellement pour reporter le montant figurant sur votre relevé si vous avez déjà effectué des remboursements anticipés.
- Saisissez le Versement exceptionnel pour le réamortissement que vous prévoyez d’effectuer (la plupart des prêteurs exigent au moins 10 000 $).
- Indiquez les Frais de réamortissement facturés par l’organisme qui gère votre prêt, ou 0 si l’opération est gratuite.
Les résultats indiquent votre mensualité actuelle de capital et d’intérêts, la nouvelle mensualité après réamortissement, votre économie mensuelle, le total des intérêts économisés et le délai nécessaire pour amortir les frais. Vous pouvez aussi comparer ce résultat à celui d’un versement exceptionnel identique effectué sans demander de réamortissement, et consulter les échéanciers année par année dans les deux cas.
Qu’est-ce que le réamortissement d’un prêt immobilier ?
Le réamortissement consiste à effectuer un versement exceptionnel important sur le capital du prêt, puis à faire recalculer par l’organisme gestionnaire la mensualité de capital et d’intérêts sur la durée restante. Votre taux d’intérêt et la date de remboursement prévue restent les mêmes : aucun nouveau prêt n’est souscrit. Seule la mensualité exigée diminue, puisqu’elle est désormais calculée sur un capital restant dû plus faible.
Le réamortissement est donc très différent d’un refinancement, qui remplace le prêt existant par un nouveau prêt, avec un nouveau taux, une nouvelle durée et des frais de mise en place. Il ne faut pas non plus le confondre avec un simple remboursement anticipé du capital : si vous effectuez un versement exceptionnel sans réamortissement, votre mensualité reste inchangée et le prêt est remboursé plus tôt. Vous économisez alors davantage d’intérêts, mais vous ne libérez aucune marge dans votre budget mensuel. Le calculateur présente les deux possibilités côte à côte pour vous aider à choisir entre une mensualité réduite et des économies d’intérêts maximales.
Pour interpréter les résultats, regardez ce que chaque option vous apporte, pas seulement le montant économisé. L’économie mensuelle représente la somme dont vous disposez à nouveau chaque mois : elle peut vous aider à alléger votre budget, à réduire votre taux d’endettement ou à vous ménager une marge de sécurité en cas de perte de revenus. Le total des intérêts économisés correspond au gain procuré par le réamortissement sur la durée restante. Le résultat « même versement exceptionnel sans réamortissement » montre combien d’intérêts supplémentaires vous pourriez économiser en conservant votre mensualité actuelle, au prix d’une mensualité exigée plus élevée.
Hypothèses, limites et conseils pratiques
- Capital et intérêts uniquement. Tous les montants portent uniquement sur le capital et les intérêts. Votre paiement mensuel complet comprend aussi les sommes mises en réserve pour les taxes foncières, l’assurance habitation et l’assurance du prêt immobilier, qui ne changent pas lors d’un réamortissement.
- Prêts à taux fixe entièrement amortissables. Le calcul suppose un taux fixe et des mensualités constantes. Les prêts à taux variable peuvent souvent être réamortis eux aussi, mais leurs futures révisions de taux rendent les résultats présentés ici approximatifs.
- Conditions de l’organisme gestionnaire. La plupart des prêteurs exigent que les paiements du prêt soient à jour, un versement exceptionnel minimal (généralement 10 000 $), des frais modestes (habituellement de 150 à 500 $) et, parfois, un délai entre deux réamortissements. Certains prêts, notamment des prêts garantis par l’État ou modifiés à l’initiative d’un investisseur, peuvent ne pas être admissibles.
- Exactitude du capital restant dû. Si vous avez déjà effectué des remboursements anticipés, choisissez Saisir le solde manuellement et utilisez le montant exact figurant sur votre relevé : l’estimation fondée sur l’échéancier ne tiendra pas compte de vos versements supplémentaires passés.
- Réamortir ou rembourser plus tôt. Le réamortissement convient surtout si vous souhaitez réduire les mensualités exigées. Si votre seul objectif est de limiter les intérêts et que vous pouvez continuer à payer votre mensualité actuelle sans difficulté, il est généralement plus avantageux financièrement de la conserver après le versement exceptionnel, ou de comparer le résultat à un plan de remboursement avec versements supplémentaires.
- Coût d’opportunité. L’argent consacré au réamortissement ne peut plus être investi ni conservé comme épargne de précaution : une somme versée sur le capital n’est plus facilement disponible. Demandez-vous si le rendement garanti et non imposé correspondant au taux de votre prêt est préférable aux autres possibilités qui s’offrent à vous.
Enfin, le réamortissement ne touche jamais à votre taux. Si les taux d’intérêt ont nettement baissé depuis la souscription de votre prêt, comparez les économies possibles avec celles d’un refinancement avant de vous décider. S’ils ont augmenté, le réamortissement est généralement le choix le plus intéressant : il allège vos mensualités sans modifier votre taux.
Questions fréquentes
Comment calculer moi-même ma nouvelle mensualité après un réamortissement ?
Soustrayez le versement exceptionnel de votre capital restant dû, puis utilisez la formule d’amortissement : \( P = \frac{B \cdot r}{1-(1+r)^{-m}} \), où \(r\) est votre taux annuel divisé par 12 et \(m\), le nombre de mois restant sur la durée initiale du prêt. Par exemple, pour un capital de 200 000 $ à 5 % avec 240 mois restants, on obtient \(r = 0.004167\) et une mensualité exigée d’environ 1 319,91 $.
Quel versement exceptionnel minimal la plupart des prêteurs exigent-ils pour un réamortissement ?
La plupart des organismes gestionnaires exigent un versement d’au moins 10 000 $ sur le capital, mais certains acceptent 5 000 $ et quelques-uns ne fixent aucun minimum. Beaucoup exigent aussi que les paiements du prêt soient à jour et qu’au moins 6 à 12 mois se soient écoulés depuis sa souscription ou le dernier réamortissement. Ils limitent souvent le nombre de réamortissements à un ou deux sur toute la durée du prêt. Vérifiez les conditions auprès de l’organisme qui gère votre prêt avant d’envoyer de l’argent.
Le réamortissement modifie-t-il mon taux d’intérêt, la durée de mon prêt ou sa date de remboursement ?
Non. Le réamortissement répartit simplement le capital restant dû, désormais plus faible, sur les échéances prévues au contrat : votre taux, la durée initiale et la date de remboursement restent inchangés. C’est sa principale différence avec le refinancement, qui donne lieu à un nouveau prêt, avec un nouveau taux, une nouvelle durée et des frais de mise en place pouvant atteindre plusieurs milliers de dollars, contre environ 150 à 500 $ de frais de réamortissement.
Vaut-il mieux réamortir mon prêt ou simplement rembourser davantage de capital ?
Sur le plan financier, conserver votre mensualité après un versement exceptionnel permet d’économiser davantage d’intérêts : le capital diminue plus vite et le prêt est remboursé plus tôt. Le réamortissement réduit moins le total des intérêts, mais il abaisse la mensualité exigée, ce qui libère de l’argent chaque mois et réduit votre taux d’endettement. Le bon choix dépend de votre priorité : disposer de plus d’argent chaque mois ou économiser le maximum d’intérêts.
Mon paiement mensuel total diminuera-t-il de tout le montant indiqué ?
Pas exactement. Le calculateur ne prend en compte que le capital et les intérêts. Votre paiement complet comprend aussi les sommes mises en réserve pour les taxes foncières et l’assurance habitation, ainsi qu’éventuellement une assurance du prêt immobilier ou des charges de copropriété. Ces montants ne changent pas avec le réamortissement. Si les taxes ou l’assurance augmentent la même année, votre paiement total peut baisser moins que prévu, voire rester stable.
Puis-je réamortir un prêt immobilier à taux variable ou garanti par l’État ?
De nombreux organismes gestionnaires acceptent de réamortir les prêts à taux variable, mais la mensualité recalculée ne reste valable que jusqu’à la prochaine révision du taux : les économies indiquées ne sont donc que des estimations. L’admissibilité dépend aussi de l’investisseur : les prêts FHA, VA et USDA, ainsi que les prêts ayant fait l’objet d’une modification, sont souvent exclus ou soumis à son accord. Les prêts conventionnels conformes aux critères habituels sont généralement les plus faciles à réamortir, mais vérifiez toujours auprès de l’organisme qui gère votre prêt.
Le réamortissement supprime-t-il l’assurance hypothécaire privée (PMI) ?
Non. Le réamortissement réduit votre mensualité, mais ne déclenche pas automatiquement un examen de votre assurance hypothécaire privée (PMI). Sa suppression dépend d’un seuil précis de rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien, ou de l’atteinte de la moitié de la durée du prêt. Si votre versement exceptionnel porte la part du bien que vous détenez à 20 % ou plus, demandez séparément la suppression de la PMI. Pour un prêt conventionnel, vous pouvez souvent la résilier dès ce seuil, ce qui s’ajoute à l’économie réalisée sur la mensualité. Remarque : les chiffres présentés ici sont des estimations ; confirmez les modalités auprès de l’organisme qui gère votre prêt.